Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) là gì - Định nghĩa, Ưu điểm & Nhược điểm

Một loại cho vay gần đây đã trở nên phổ biến là ARM, hoặc thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh. Đối với khoản vay này, lãi suất bắt đầu rất thấp và điều chỉnh theo thời gian theo một chỉ số lãi suất, chẳng hạn như LIBOR (Tỷ giá được cung cấp của InterBank Luân Đôn). Thông thường, lãi suất điều chỉnh tăng vì một mức ký quỹ được thêm vào bất kỳ tỷ lệ hiện tại nào.

ARM có thể rất thích hợp trong một số tình huống nhất định và có thể mời tịch thu nhà ở những người khác. Do đó, điều cần thiết là phải hiểu các tính năng độc đáo của chúng và xem xét các rủi ro dài hạn bên cạnh các phần thưởng ngắn hạn mà loại hình cho vay này mang lại.

Có lẽ những cân nhắc quan trọng nhất liên quan đến ARM liên quan đến việc có thời hạn lãi suất cố định hay không, tỷ lệ dựa trên chỉ số nào, tần suất điều chỉnh và liệu có lãi suất hay giới hạn thanh toán.

Kỳ lãi suất cố định

Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh phổ biến nhất được gọi là ARM lai ARM, trong đó lãi suất cụ thể được đảm bảo duy trì cố định trong một khoảng thời gian cụ thể. Thông thường, tỷ lệ ban đầu này thấp hơn mức bạn có thể nhận được trong khoản vay cố định 30 năm truyền thống.

Ví dụ: ARM 3/1 hoặc ARM 5/1 sẽ đưa ra mức lãi suất cố định trong ba hoặc năm năm tương ứng. Tuy nhiên, thời gian cố định có thể khác nhau rất nhiều, từ một tháng đến mười năm và nó chỉ bị giới hạn bởi những gì người cho vay sẽ cho phép. Nói chung, thời gian cố định càng ngắn, lãi suất sẽ càng thấp trong thời gian đó.

Đối với nhiều người tái tài trợ thế chấp hoặc di chuyển cứ sau vài năm, ARM có thể là một cách hiệu quả để trả lãi ít hơn so với khoản vay cố định 30 năm tiêu chuẩn. Hơn nữa, khoảng thời gian cố định này có thể cho bạn thời gian để đánh giá lãi suất theo hướng nào và quyết định khi nào hoặc nếu tái tài trợ. Điều đó nói rằng, hầu hết mọi người chọn tái cấp vốn vào hoặc gần cuối thời hạn lãi suất cố định.

Cách tính lãi suất mới

Lãi suất thế chấp của bạn sẽ điều chỉnh theo một chỉ số lãi suất cụ thể và biên độ của người cho vay.

Chỉ số lãi suất

Chôn ở đâu đó trong giấy tờ cho mỗi khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, bạn sẽ tìm thấy chỉ số mà việc điều chỉnh lãi suất sẽ dựa trên. Chỉ số là một chỉ số chung về lãi suất hiện tại, chẳng hạn như lãi suất hiện tại của trái phiếu kho bạc hoặc lãi suất mà các ngân hàng trả cho tiền gửi của họ (COFI).

Khi lãi suất tăng, các chỉ số này sẽ tăng lên. Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm, các chỉ số này sẽ đi xuống. Tuy nhiên, mặc dù mỗi chỉ số sẽ theo xu hướng chung, chúng có thể không theo dõi chính xác lãi suất trung bình hiện tại.

Ký quỹ

Tiền ký quỹ là tỷ lệ phần trăm được thêm vào chỉ mục để xác định mức lãi suất mới của bạn và nó thường chạy trong khoảng từ 2% đến 4%. Ví dụ: nếu chỉ số trung bình 4% và tỷ lệ ký quỹ của bạn là 3%, tỷ lệ của bạn sẽ điều chỉnh thành 7%. Chỉ số cộng với tỷ lệ ký quỹ được gọi kỹ thuật là tỷ lệ được lập chỉ mục đầy đủ, nhưng hầu hết mọi người chỉ gọi đó là lãi suất của bạn.

Lợi nhuận được thêm vào để người cho vay tạo ra lợi nhuận vì các chỉ số được sử dụng thường có tỷ lệ rất thấp. Quy mô của khoản ký quỹ của bạn cũng có thể phụ thuộc vào tín dụng của bạn; tín dụng của bạn càng tốt, biên độ càng nhỏ. Do mức ký quỹ, lãi suất thường sẽ phải giảm (so với khi bạn vay tiền) để xem mức lãi suất tương đương hoặc giảm sau khi ARM của bạn điều chỉnh.
Khi so sánh ARM, hãy nhớ rằng cái có lợi nhuận lớn nhất không nhất thiết là kẻ thua cuộc. Điều này là do nó có thể đang sử dụng một chỉ số thường thấp hơn hoặc có ít biến động hơn. Ví dụ, một số khoản thế chấp sẽ dựa trên lãi suất của COFI (Chỉ số chi phí quỹ), có xu hướng tăng và giảm ít hơn so với các mức lãi suất khác. Thay vào đó, một số ARM sử dụng LIBOR, có xu hướng cao hơn một chút. Nhìn vào vị trí của chỉ số ARM trong vài năm qua để có ý tưởng về mức lãi suất của bạn trong tương lai.

Mức độ thường xuyên của lãi suất điều chỉnh?

Sau khi lãi suất điều chỉnh, bạn cần biết tần suất thay đổi trong tương lai. Nói cách khác, khi nào thì lần sau nó sẽ điều chỉnh? Biết điều này là rất quan trọng không chỉ để giúp bạn lập ngân sách, mà còn để xác định khi nào là thời gian để tái cấp vốn.

Để biết khi nào điều này sẽ xảy ra, hãy nhìn vào số thứ hai của ARM lai. Ví dụ, bạn đã biết rằng ARM 3/1 sẽ điều chỉnh lần đầu tiên sau ba năm. Tuy nhiên, số thứ hai chỉ ra rằng nó sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần sau đó. Điều đó nói rằng, có một số ARM sẽ điều chỉnh hai năm một lần, sáu tháng hoặc thậm chí mỗi tháng sau lần điều chỉnh ban đầu - mặc dù điều này ít phổ biến hơn.

Là lãi suất hoặc thanh toán bị bẻ khóa?

Giới hạn lãi suất hoặc thanh toán của bạn có nghĩa là nó chỉ có thể tăng một số tiền nhất định trong một khoảng thời gian nhất định. Trên thực tế, có nhiều loại mũ khác nhau được thiết kế để giữ cho khoản thanh toán hoặc lãi suất của bạn không tăng mạnh trong một khoảng thời gian ngắn, ngay cả khi lãi suất tăng đột biến.

Giới hạn lãi suất

Giới hạn lãi suất có hai loại: mũ trọn đời và mũ điều chỉnh định kỳ.

Giới hạn trọn đời giữ cho lãi suất không bao giờ vượt quá một tỷ lệ nhất định (giới hạn này có thể khá cao).
Một nắp điều chỉnh định kỳ giữ cho tốc độ tăng quá nhiều trong một khoảng thời gian xác định. Ví dụ, lãi suất của bạn có thể bị giới hạn để đạt 0,5% mỗi năm, bất kể chỉ số đã tăng bao nhiêu. Tuy nhiên, một số ARM sẽ không đặt giới hạn cho lần điều chỉnh đầu tiên, nhưng sẽ cho các điều chỉnh tiếp theo.

Một cảnh báo quan trọng là nếu chỉ số tăng hơn mức trần trong một năm, lãi suất có thể tiếp tục điều chỉnh trong năm tiếp theo ngay cả khi chỉ số không di chuyển kể từ lần điều chỉnh trước.

Vì vậy, trong ví dụ trên, hãy tưởng tượng chỉ số đã tăng 1,5% trong một năm, nhưng vẫn ở mức đó trong vài năm tới. Vào năm 1, lãi suất của bạn tăng 0,5%, hoặc số tiền giới hạn điều chỉnh định kỳ của bạn sẽ cho phép. Sau đó, trong năm hai và ba, lãi suất sẽ tăng 0,5% cho đến khi lãi suất của bạn khớp với chỉ số cộng với số tiền ký quỹ.

Sàn lãi suất

Một số ARM có mức lãi suất sàn sàn của sàn gỗ dưới mức mà tỷ lệ không thể đạt được. Nói cách khác, ngay cả khi lãi suất giảm đáng kể, lãi suất mới của bạn có thể không giảm chút nào. Điều này là do sàn sàn gỗ có thể là lãi suất có hiệu lực trong thời gian cố định hoặc lãi suất mà lần đầu tiên điều chỉnh. Kiểm tra giấy tờ của bạn một cách cẩn thận để xem nếu bạn có lãi suất sẽ chỉ tăng lên.

Mũ thanh toán

Giống như giới hạn lãi suất, giới hạn thanh toán giữ cho khoản thanh toán của bạn không tăng quá nhiều tại một thời điểm. Giới hạn thanh toán sẽ bằng số tiền đô la (ví dụ: khoản thanh toán hàng tháng của bạn chỉ có thể tăng 200 đô la mỗi năm) hoặc tỷ lệ phần trăm (ví dụ: thanh toán hàng tháng của bạn chỉ có thể tăng 10% mỗi năm).

Hơn nữa, khoản thanh toán mới của bạn sẽ được so sánh với khoản thanh toán của năm trước chứ không phải ban đầu. Ví dụ: nếu giới hạn thanh toán của bạn là 10% mỗi năm và ban đầu bạn đã trả 1.000 đô la / tháng, khoản thanh toán được điều chỉnh của bạn có thể tăng lên không quá 1.100 đô la trong năm đầu tiên, 1.210 đô la trong lần thứ hai và 1.31 đô la trong lần thứ ba.

Giới hạn thanh toán thường hoạt động độc lập với giới hạn lãi suất. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất tăng đáng kể, điều đó không nhất thiết có nghĩa là thanh toán của bạn sẽ. Tuy nhiên, về mặt trái, bạn vẫn còn nợ tiền lãi đó và nó sẽ được xử lý theo số dư của khoản thế chấp của bạn. Điều này được gọi là khấu hao âm (xem bên dưới).

Trong thực tế, bạn thậm chí có thể không nhận ra nó đang xảy ra. Nhưng nếu lãi suất của bạn tăng lên và thanh toán của bạn không có, số dư khoản vay của bạn có thể sẽ tăng lên thay vì giảm mỗi tháng. Một số ARM mang một điều khoản sẽ loại bỏ hoàn toàn giới hạn thanh toán khi số dư khoản vay hiện tại vượt quá số dư cho vay ban đầu bằng một số tiền cụ thể. Điều này thường dẫn đến một bước nhảy thanh toán rất lớn. Để tránh tình trạng này, hãy xem lại bảng sao kê thế chấp của bạn mỗi tháng để đảm bảo số dư khoản vay của bạn không tăng và khoản thanh toán của bạn tương ứng với lãi suất bạn phải trả.

Các loại ARM khác nhau

Ngoài ARM lai, còn có các loại ít phổ biến khác. Nếu bị hiểu lầm, những điều này có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến sức khỏe tài chính, tín dụng và chất lượng cuộc sống nói chung của bạn.

1. ARM chỉ quan tâm

ARM chỉ có lãi suất cho phép bạn chỉ trả lãi cho khoản vay mỗi tháng mà không phải trả bất kỳ khoản gốc nào. Điều này làm giảm thanh toán, nhưng không giúp gì cho bạn xây dựng vốn chủ sở hữu hoặc tiến gần hơn đến việc sở hữu nhà của bạn hoàn toàn. Loại cho vay này thường được sử dụng bởi các nhà đầu tư không có ý định giữ nhà lâu dài, hoặc bởi các chủ nhà, những người hy vọng sẽ có khả năng mua nhà tốt hơn trong một vài năm.

Tuy nhiên, nhận một khoản vay như vậy có thể là một công việc rủi ro vì hầu hết các khoản thế chấp chỉ có lãi cuối cùng được thiết lập lại và yêu cầu bạn phải trả hết tiền gốc. Khi điều này xảy ra, tất nhiên, thanh toán tăng lên đáng kể. Nếu bạn có hoặc đang xem xét khoản vay như vậy, hãy hiểu cách thức và thời điểm điều chỉnh để được khấu hao toàn bộ.

2. Thế chấp khấu hao âm

Khấu hao khấu trừ âm tính là một thuật ngữ ưa thích cho một khoản thế chấp mà bạn phải trả ít hơn số tiền lãi phải trả mỗi tháng. Điều đó có nghĩa là số dư khoản vay của bạn tăng lên vì lãi suất chưa trả được thêm vào số dư khoản vay. Những loại thế chấp này thường bị lạm dụng trong thời kỳ bùng nổ nhà ở vì thanh toán thấp.

Tuy nhiên, nếu số dư cho vay quá cao, thế chấp sẽ được thiết lập lại và thanh toán sẽ tăng vọt. Trước khi bùng nổ nhà ở, hầu hết các khoản thế chấp khấu hao âm chỉ được sử dụng bởi các nhà đầu tư hoặc chủ nhà. Những khoản vay này đơn giản là một công thức cho thảm họa đối với hầu hết các chủ nhà.

3. Thế chấp thanh toán hoặc lựa chọn thanh toán

Thế chấp của Pick Pick-a-pay, hay còn gọi là thế chấp tùy chọn thanh toán, là một loại hình cho vay khá mới, có vẻ như được thiết kế riêng để tạo ra vấn đề. Những khoản thế chấp này rất phổ biến khi giá nhà tăng mạnh vì chúng cho phép mọi người vào nhà nhiều hơn với ít tiền hơn. Hầu hết các khoản vay này cung cấp nhiều tùy chọn thanh toán mỗi tháng và miễn là bạn trả ít nhất là khoản thanh toán nhỏ nhất, bạn sẽ không mặc định.

Thông thường, bạn có thể chọn giữa trả tất cả tiền lãi cộng với một số tiền gốc, chỉ trả lãi hoặc trả một số tiền ít hơn số tiền lãi tích lũy trong tháng đó. Bạn có thể tưởng tượng rằng hầu hết mọi người chọn khoản thanh toán nhỏ nhất, điều đó có nghĩa là tiền lãi chưa trả có thể khiến số dư cho vay tăng lên đáng kể theo thời gian. Sau đó, khi số dư cho vay đạt đến một điểm nhất định (thường cao hơn 20% so với số dư ban đầu), khoản thế chấp sẽ được đặt lại và các khoản thanh toán sẽ tăng lên đáng kể.

Các khoản thế chấp trả tiền thường được bán cho những người không được thông báo rằng thanh toán khoản thanh toán tối thiểu sẽ khiến số dư khoản vay của họ tăng lên. Mặc dù các loại thế chấp này có thể là một công cụ tuyệt vời cho các nhà đầu tư, nhưng chúng thường không phù hợp với những người có ý định ở trong nhà của họ trong một thời gian dài. Nếu bạn có một khoản thế chấp với các tùy chọn thanh toán khác nhau mỗi tháng, hãy đọc kỹ tài liệu cho vay và bảng sao kê thế chấp của bạn để xác định số tiền bạn cần trả để giữ cho số dư khoản vay của bạn giảm thay vì tăng.

Ưu và nhược điểm của ARM

Những ưu và nhược điểm này áp dụng chung cho hầu hết các ARM, nhưng hãy xem xét kỹ giấy tờ của bạn để xác nhận xem họ có áp dụng cho khoản vay bạn đang xem xét hay không.

Ưu điểm

Chi phí kết thúc thấp hơn. Một lợi ích đáng kể cho ARM là chúng thường rẻ hơn thế chấp với lãi suất cố định vĩnh viễn.
Lãi suất cố định thấp hơn. Nếu ARM có một khoảng thời gian với lãi suất cố định, tỷ lệ đó thường thấp hơn lãi suất cho khoản thế chấp lãi suất cố định vĩnh viễn.
Thời gian lãi cố định hào phóng. Vì nhiều người thậm chí không giữ cùng một khoản thế chấp trong năm năm, ARM 5/1 có thể cho bạn nhiều thời gian để bán hoặc tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn mà không cần điều chỉnh ban đầu. Điều này có nghĩa là bạn có thể tiết kiệm tiền trước với chi phí đóng thấp hơn và theo thời gian thông qua lãi suất thấp hơn - đặc biệt là nếu môi trường lãi suất vẫn thấp hoặc giảm.
Giúp bạn đủ điều kiện cho một ngôi nhà lớn hơn. Bởi vì khoản thanh toán ban đầu thường thấp hơn thế chấp với lãi suất cố định vĩnh viễn, nên có thể dễ dàng hơn để đủ điều kiện cho một khoản vay lớn hơn. Nhiều người nhận được ARM là những người mua nhà lần đầu tiên mong muốn kiếm được nhiều tiền hơn trong năm năm so với hiện tại. Trên thực tế, ARM có thể là một bước đệm tuyệt vời để sở hữu nhà vì nó có chi phí khá thấp và dễ dàng đủ điều kiện để.

Nhược điểm

Thiếu tính nhất quán trong thanh toán. Khi tỷ lệ điều chỉnh, nó có thể gây khó khăn cho việc lập ngân sách, đặc biệt nếu tỷ lệ của bạn điều chỉnh mỗi tháng hoặc sáu tháng.
Lãi suất có thể tăng. Trong một ARM lai, lãi suất trong thời gian cố định thường thấp một cách giả tạo. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất không thay đổi nhiều, khoản thanh toán của bạn vẫn có thể tăng lên khi lãi suất được đặt lại. Nếu lãi suất tăng, lãi suất của bạn có thể tăng lên mức trần của bạn, trong một số trường hợp, có thể dẫn đến khấu hao âm.
Bạn có thể từ bỏ lãi suất cố định thấp. Mặc dù lãi suất trên ARM ban đầu sẽ thấp hơn thế chấp cố định 30 năm, nhưng nó sẽ được đặt lại. Nếu lãi suất tăng trước khi bạn tái cấp vốn, bạn có thể bỏ lỡ 30 năm lãi suất thấp hơn.
Nhiều khả năng có vấn đề tiềm ẩn. Thật không may, các nhà cung cấp thế chấp đã chứng minh không phải là nhóm đạo đức nhất và có xu hướng lạm dụng một số khoản thế chấp nhất định, chẳng hạn như ARM. Nói cách khác, bạn sẽ phải đảm bảo rằng bạn không thiếu bất cứ thứ gì trong bản in đẹp và bạn hiểu các điều khoản của khoản vay như cách thức ký quỹ, thanh toán và giới hạn lãi suất và sàn lãi suất hoạt động. Nhiều chủ nhà đã thấy mình trong nước nóng và thậm chí phá sản do loại hình cho vay này.

Từ cuối cùng

Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh đã tăng rất nhiều về mức độ phổ biến trong vài năm qua, chủ yếu là do chi phí và lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, họ cũng đã bị lạm dụng nghiêm trọng. Tuy nhiên, thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh được điều chỉnh để phù hợp với bạn và nhu cầu tài chính của bạn có thể rất có lợi miễn là bạn nhận thức được tất cả các điều khoản của thế chấp.

Hơn nữa, khi chọn bất kỳ khoản thế chấp nào, và đặc biệt là ARM, hãy xem xét tình huống và ý định cá nhân của bạn. Ví dụ, nếu bạn dự kiến sẽ sống trong nhà của mình trong nhiều năm và lãi suất luôn ở mức thấp, ARM có thể không có ý nghĩa đối với bạn. Chắc chắn, bạn sẽ tiết kiệm được một số tiền trong vài năm đầu tiên, nhưng rất có thể bạn sẽ trả nhiều tiền hơn thông qua mức lãi suất cao hơn khi bạn tái tài trợ.

Dành thời gian để hiểu và so sánh cửa hàng cho các khoản thế chấp và ghi nhớ những tính năng quan trọng nhất đối với bạn. Luôn xem xét kỹ hồ sơ vay trước khi ký để đảm bảo bạn nhận được khoản thế chấp phù hợp và để tránh những cạm bẫy và sai lầm đắt giá.

Bạn đã chọn đi với một thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh? Tại sao hay tại sao không?