Thẩm định nhà là gì - Danh sách kiểm tra & quy trình

Thật không may, kết quả của một trong những yếu tố quan trọng nhất, thẩm định nhà, không phải là thứ bạn có thể kiểm soát. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải có sự hiểu biết đầy đủ về thẩm định nhà trước khi bắt đầu quá trình mua lại hoặc tái cấp vốn thế chấp.

Thẩm định nhà là gì?

Thẩm định nhà là việc định giá tài sản của bạn được thực hiện bởi một chuyên gia thẩm định được cấp phép của chuyên gia trực tuyến được giao cho trường hợp của bạn bởi một ngân hàng hoặc tổ chức cho vay khác (nói chung là ngẫu nhiên, dựa trên các quy định ngân hàng mới). Thẩm định viên tại nhà ghé thăm tài sản của bạn để đánh giá tình trạng của không gian và kiểm kê các tính năng của nó.

Người thẩm định xem xét các yếu tố bao gồm:

• Tình trạng nhà
• Kích thước của ngôi nhà
• Kích thước của lô bất động sản
• Chất lượng cảnh quan
• Số phòng ngủ, phòng tắm và phòng
• Chất lượng ánh sáng và tầm nhìn
• Số lượng lò sưởi
• Việc bổ sung hồ bơi
• Chất lượng của tầng hầm (cho dù đã hoàn thành hay chưa hoàn thành)
• Các chi tiết hoàn thiện trong nhà (như mặt đá granite, sàn gỗ cứng và thiết bị chiếu sáng)

Người thẩm định nghiên cứu các bất động sản được bán gần đây trong khu vực của bạn với các tính năng tương tự như ngôi nhà tương lai của bạn, được gọi là so sánh. Người thẩm định sau đó tính đến sự khác biệt giữa nhà của bạn và các so sánh để đi đến ước tính giá trị căn nhà của bạn. Ví dụ: nếu người thẩm định của bạn đã chọn một căn hộ bốn phòng ngủ để so sánh với ngôi nhà ba phòng ngủ của bạn, thì người thẩm định có thể trừ 10.000 đô la từ giá bán của bốn phòng ngủ để tính đến sự khác biệt đó. Tuy nhiên, nếu nhà bạn có lò sưởi và bốn phòng ngủ thì không, người thẩm định có thể thêm 2.000 đô la vào định giá của bạn để bù lại.

Kích thước, số lượng phòng ngủ, phòng tắm thêm, và một tầng hầm đã hoàn thành có xu hướng có ảnh hưởng nhất đến việc thẩm định. Các tính năng như chất lượng bàn, hoàn thiện lạ mắt và nâng cấp mỹ phẩm ít ảnh hưởng hơn.

Một thẩm định viên thường đánh giá tài sản của bạn dựa trên ít nhất 5 hoặc 6 so sánh (gọi tắt là comp comps), mặc dù danh sách đó có thể đạt tới 10. Các comps được chọn từ trong một khu vực địa lý nhất định để tránh mọi nhu cầu điều chỉnh giá cho vị trí . Lý tưởng nhất, tất cả các comps là doanh số gần đây (trong vài tháng qua) giúp bảo vệ chống lại các điều kiện thị trường biến động. Nhà bị tịch thu và bán khống thường không được bao gồm dưới dạng comps, mặc dù có thể có ngoại lệ nếu nhà của bạn nằm trong khu vực bị tịch thu nhà cao.

Sau khi tất cả các bổ sung và phép trừ cần thiết đã được thực hiện để giải thích cho sự khác biệt giữa nhà của bạn và các comps, người thẩm định đến một giá trị ước tính của ngôi nhà mới của bạn.

Tại sao cần phải có thẩm định tại nhà?

Một ngân hàng muốn có một ước tính rất đáng tin cậy về giá trị của một ngôi nhà khi ngân hàng cho bạn vay tiền để mua hoặc tái cấp vốn. Ví dụ: nếu bạn không phải là một nhà đàm phán lành nghề và bạn đã cung cấp 400.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la, bạn có thể tin tưởng vào ngân hàng từ chối đơn xin vay tiền của bạn. Cho vay nhiều hơn một ngôi nhà có giá trị có nghĩa là ngân hàng không có đủ tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay của bạn. Nếu bạn phải đối mặt với việc bị tịch thu trong trường hợp đó, ngân hàng sẽ không thể bán tài sản của bạn cho toàn bộ số tiền mà nó đã cung cấp cho bạn.

Dựa trên giá trị được đề xuất của thẩm định viên, bạn có thể có cơ hội - trong trường hợp thẩm định thấp - để tăng thêm tiền hoặc xem liệu người bán có đưa ra đề nghị thấp hơn để hoàn thành khoản vay không.

Thẩm định tại nhà có chính xác không?

Giống như bất kỳ định giá, thẩm định nhà không phải là một khoa học chính xác. Các ngân hàng sẽ không bao giờ có được một giá trị khách quan của tài sản của bạn bởi vì không có gì tồn tại. Trong khi một đánh giá có thể là giải pháp tốt nhất, nó chắc chắn không phải là một giải pháp hoàn hảo.

Thao tác

Thẩm định viên làm việc thường xuyên với một số ngân hàng nhất định có thể được cho biết những gì một tài sản cần thẩm định để cho khoản vay đi qua. Nếu những thẩm định viên đó muốn kinh doanh lặp lại, họ có thể làm theo hướng dẫn của ngân hàng để đảm bảo khoản vay được phê duyệt. Mặc dù các quy định đã được đưa ra từ năm 2008 để ngăn chặn các hành vi như thế này, luôn có khả năng thông đồng giữa các ngân hàng và thẩm định viên tại nhà, vì vậy hãy kiểm tra các tài liệu tham khảo và đặt càng nhiều câu hỏi càng tốt để đảm bảo toàn bộ quy trình được đưa lên trên.

Biến

Theo một nghiên cứu của The New York Times, hơn 60% các thẩm định đánh giá cao đáng kể tài sản đang được thẩm định. Một nhà có thể có rất nhiều duyên dáng, bất thường; cái khác có thể lớn hơn nhưng có ít ký tự hơn. Một nhà bếp có thể có đá cẩm thạch và đá granit tốt nhất, trong khi một nhà bếp khác có thể được xây dựng từ các bộ phận cổ hiếm.

Đánh giá giá trị so sánh trong những trường hợp như thế này là một nhiệm vụ khó khăn. Trong trường hợp tốt nhất, sự tương đồng tồn tại trong một thị trường và một thẩm định viên tìm kiếm chúng để so sánh không chính xác nhưng trung thực. Trong trường hợp xấu nhất, không có sự so sánh đầy đủ và người thẩm định hoàn toàn dựa vào phỏng đoán.

Trước khi tôi đóng cửa tại nhà riêng vào tháng 4 năm 2012, tôi đã thực hiện hai lần đánh giá trong vòng ba tuần (tôi đã chuyển ngân hàng trong quá trình này) và kết quả cách nhau hơn 100.000 đô la. Mặc dù điều này nợ phần lớn vào vị trí và tính năng độc đáo của nhà tôi, nhưng không may, trải nghiệm của tôi không phải là duy nhất. Nhiều người mua nhà có thể kể cho bạn những câu chuyện tương tự về tính chủ quan của việc thẩm định nhà, khiến cho triển vọng của việc xin thế chấp có phần đáng lo ngại.

Điều gì xảy ra nếu việc thẩm định không chính xác?

Nếu bạn không hài lòng với thẩm định, bạn có thể yêu cầu thẩm định lần thứ hai thông qua một số người cho vay. Ví dụ, các khoản vay FHA cho phép điều này. Trong trường hợp cho vay thông thường, bạn có thể yêu cầu thẩm định lần thứ hai nếu người thẩm định đầu tiên không quen thuộc với khu vực của bạn. Ngoài ra, bạn có thể lập một danh sách các so sánh của riêng bạn và yêu cầu người bảo lãnh cho khoản vay xem xét nó cùng với việc thẩm định.

Từ cuối cùng

Để bảo vệ bản thân trước sự chủ quan của quy trình thẩm định, bạn hãy cầm một thẻ trong tay: đại lý bất động sản của bạn. Nếu bạn đã làm việc với một nhà môi giới trong suốt quá trình cung cấp và đàm phán, bạn có thể chắc chắn rằng nhà môi giới đó muốn kiếm được một khoản hoa hồng. Yêu cầu nhà môi giới của bạn biên soạn một danh sách comps độc lập để nộp cho người thẩm định nêu bật những điểm tương đồng thuận lợi với ngôi nhà tương lai của bạn. Thẩm định viên làm việc ngoài thị trường có thể hoan nghênh sự hỗ trợ. Vì quá trình này là chủ quan, bạn cũng có thể làm những gì bạn có thể để tận dụng lợi thế của nó.

Bạn đã có một thẩm định nhà được thực hiện trên nhà của bạn? Bạn có cảm thấy nó chính xác không?