Khoản vay xây dựng nhà là gì - Quy trình & Cách thức đủ điều kiện

Một khoản vay thế chấp tiêu chuẩn sẽ không cắt giảm - nhưng bạn có thể đủ điều kiện cho một loại khoản vay đặc biệt được gọi là khoản vay xây dựng.

Khoản vay xây dựng là gì?

Một khoản vay xây dựng thường là một khoản vay ngắn hạn được sử dụng để trả cho chi phí xây dựng nhà. Nó có thể được cung cấp cho một thời hạn quy định (thường là khoảng một năm) để cho phép bạn có thời gian để xây dựng nhà của bạn. Khi kết thúc quá trình xây dựng, khi ngôi nhà hoàn thành, bạn sẽ cần có một khoản vay mới để trả hết khoản vay xây dựng - đôi khi được gọi là khoản vay cuối kỳ.

Về cơ bản, điều này có nghĩa là bạn phải tái cấp vốn vào cuối kỳ hạn và tham gia vào một khoản vay hoàn toàn mới mà bạn chọn (chẳng hạn như thế chấp 30 năm có lãi suất cố định) là một lựa chọn tài chính thông thường hơn cho ngôi nhà mới hoàn thành của bạn.

Đủ điều kiện cho một khoản vay xây dựng

Các ngân hàng và người cho vay thế chấp thường không tinh tế cho vay xây dựng vì nhiều lý do. Một vấn đề lớn là bạn cần đặt nhiều niềm tin vào người xây dựng. Ngân hàng hoặc người cho vay đang cho vay tiền cho một cái gì đó là là được xây dựng, với giả định rằng nó sẽ có một giá trị nhất định khi nó được hoàn thành.

Nếu mọi thứ trở nên sai lầm - ví dụ, nếu người xây dựng làm một công việc kém hoặc nếu giá trị tài sản giảm - thì có thể ngân hàng đã đầu tư tồi và tài sản đó không đáng giá như khoản vay.

Để cố gắng tự bảo vệ mình khỏi kết quả có vấn đề này, các ngân hàng thường áp đặt các yêu cầu đủ điều kiện nghiêm ngặt cho khoản vay xây dựng. Chúng thường bao gồm các quy định sau:

1. Một người xây dựng đủ điều kiện phải được tham gia. Một nhà xây dựng có trình độ là một tổng thầu được cấp phép với uy tín được thiết lập để xây dựng những ngôi nhà chất lượng. Điều này có nghĩa là bạn có thể gặp khó khăn đặc biệt khi tìm một tổ chức để tài trợ cho dự án của mình nếu bạn có ý định làm tổng thầu riêng của mình hoặc nếu bạn có liên quan đến tình huống chủ sở hữu / nhà xây dựng.
2. Người cho vay cần thông số kỹ thuật chi tiết. Điều này bao gồm các kế hoạch sàn, cũng như chi tiết về các vật liệu sẽ được sử dụng trong nhà. Các nhà xây dựng thường tập hợp một danh sách toàn diện về tất cả các chi tiết (đôi khi được gọi là cuốn sách màu xanh da trời); chi tiết thường bao gồm mọi thứ từ chiều cao trần đến loại vật liệu cách nhiệt trong nhà sẽ được sử dụng.
3. Giá trị gia đình phải được ước tính bởi một thẩm định viên. Mặc dù có thể khó thẩm định thứ gì đó không tồn tại, nhưng người cho vay phải có người thẩm định xem xét sổ xanh và thông số kỹ thuật của ngôi nhà, cũng như giá trị của mảnh đất mà ngôi nhà đang được xây dựng. Những tính toán này sau đó được so sánh với các ngôi nhà tương tự khác có vị trí tương tự, tính năng tương tự và kích thước tương tự. Những ngôi nhà khác này được gọi là comps comps, và một giá trị được thẩm định được xác định dựa trên comps.
4. Bạn sẽ cần phải đặt một khoản thanh toán lớn. Thông thường, 20% là mức tối thiểu bạn cần đưa ra cho khoản vay xây dựng - một số người cho vay yêu cầu giảm tới 25%. Điều này đảm bảo rằng bạn được đầu tư vào dự án và sẽ không bỏ đi nếu gặp sự cố. Điều này cũng bảo vệ ngân hàng hoặc người cho vay trong trường hợp ngôi nhà không trở nên có giá trị như họ mong đợi.

Cung cấp rằng bạn đáp ứng tất cả các tiêu chí này và có tín dụng tốt, bạn sẽ có thể đủ điều kiện cho một khoản vay xây dựng. Nói chung, người cho vay cũng yêu cầu thông tin liên quan đến thu nhập của bạn (để chắc chắn rằng bạn có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp) và ngôi nhà hiện tại của bạn, giống như bất kỳ loại cho vay thế chấp tiêu chuẩn nào.

Cho vay xây dựng như thế nào

Khi bạn đã đủ điều kiện và được chấp thuận cho vay xây dựng, người cho vay bắt đầu trả tiền mà họ đồng ý cho bạn vay. Tuy nhiên, họ sẽ không chỉ cung cấp cho người xây dựng tiền mặt cùng một lúc. Thay vào đó, một lịch trình bốc thăm được thiết lập.

Vẽ

Rút thăm là các khoảng thời gian được chỉ định mà tại đó người xây dựng có thể nhận được tiền để tiếp tục với dự án. Có thể có một vài lần rút trong suốt thời gian xây dựng. Chẳng hạn, người xây dựng có thể nhận 10% đầu tiên khi khoản vay đóng lại, và 10% tiếp theo sau khi lô được xóa và nền móng được đổ. Dòng tiền tiếp theo có thể đến sau khi ngôi nhà được đóng khung, và sau đó là khoản thanh toán tiếp theo sau khi ngôi nhà được lợp và niêm phong.

Số lượng rút và số lượng của mỗi lần được thỏa thuận giữa người xây dựng, người mua và ngân hàng. Thông thường, lần rút tiền đầu tiên đến từ khoản thanh toán xuống của người mua (vì vậy đây là khoản tiền của người mua có rủi ro cao nhất). Thông thường, ngân hàng yêu cầu kiểm tra ở từng giai đoạn trước khi phát hành tiền cho người xây dựng. Điều này giúp đảm bảo rằng mọi thứ đều đi đúng hướng và tiền được chi tiêu như bình thường.

Khi tất cả các khoản rút đã được thanh toán và nhà được xây dựng, người mua sau đó cần phải nhận khoản vay cuối cùng để trả hết khoản vay xây dựng.

Lãi suất cho vay xây dựng

Với một khoản vay xây dựng, như với tất cả các khoản vay khác, bạn phải trả lãi cho số tiền bạn vay. Thông thường, các khoản vay xây dựng là các khoản vay có lãi suất thay đổi, và tỷ lệ này được đặt ở mức chênh lệch giá với tỷ lệ chính. Về cơ bản, điều này có nghĩa là lãi suất bằng số nguyên tố cộng với một số tiền nhất định. Ví dụ: nếu lãi suất cơ bản là 3% và tỷ lệ của bạn là số nguyên tố cộng, thì bạn sẽ trả lãi suất 4% (sẽ điều chỉnh khi lãi suất cơ bản thay đổi).

Trong nhiều trường hợp, các khoản vay xây dựng cũng được thiết lập dưới dạng các khoản vay chỉ có lãi. Điều này có nghĩa là bạn chỉ trả lãi cho số tiền bạn đã vay thay vì trả bất kỳ phần nào của số dư cho vay chính. Điều này làm cho việc thanh toán các khoản vay xây dựng trở nên khả thi hơn.

Bạn cũng chỉ thanh toán trên số tiền đã được thanh toán. Chẳng hạn, nếu bạn đang vay 100.000 đô la và chỉ 10.000 đô la đầu tiên đã được thanh toán, bạn chỉ phải trả lãi cho 10.000 đô la đầu tiên chứ không phải trên 100.000 đô la đầy đủ. Bạn cần thực hiện thanh toán hàng tháng cho khoản vay này - giống như với khoản vay thông thường - vì vậy khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ bắt đầu ở mức thấp khi chỉ một khoản tiền nhỏ được vay và tăng dần khi số tiền được trả cho nhà xây dựng của bạn.

Nhược điểm

Cho vay xây dựng làm cho nó có thể xây dựng một ngôi nhà khi bạn có thể không thể làm như vậy. Xây dựng một ngôi nhà có thể là một kinh nghiệm tuyệt vời nếu bạn muốn thiết kế một cái gì đó độc đáo hoặc cụ thể theo nhu cầu của bạn và nhu cầu của gia đình bạn. Tuy nhiên, cũng có rủi ro lớn hơn đáng kể khi mua các khoản vay xây dựng so với việc chỉ mua một ngôi nhà hiện có.

Một số rủi ro tiềm ẩn bao gồm:

1. Nhà sẽ không được hoàn thành đúng tiến độ và ngân sách. Nếu ngôi nhà của bạn không được hoàn thành theo tiến độ, bạn có thể phải trả thêm chi phí cho việc thuê nhà hoặc trả hai khoản thế chấp lâu hơn dự kiến ​​vì bạn sẽ không thể chuyển đến. Trong một số trường hợp, khoản thanh toán cuối cùng cho công trình của bạn khoản vay sẽ đáo hạn và bạn sẽ phải trả một khoản phí để gia hạn khoản vay đó - ít nhất là cho đến khi ngôi nhà kết thúc và bạn có thể tái tài trợ thành khoản vay cuối cùng.
2. Khi hoàn thành, ngôi nhà sẽ không có giá trị ít nhất là chi phí xây dựng. Bạn có thể gặp phải tình huống không may này nếu người xây dựng làm một công việc kém, hoặc nếu thị trường nhà đất nói chung giảm mạnh. Trong trường hợp này, bạn phải trả thêm tiền khi đến lúc tái tài trợ khoản vay xây dựng thành khoản vay cuối cùng.
3. Bạn sẽ không thể đủ điều kiện cho khoản vay cuối cùng. Nếu thu nhập hoặc tín dụng của bạn thay đổi mạnh mẽ, bạn có thể không đủ điều kiện cho khoản vay cuối cùng - và điều này có thể tạo ra một vấn đề đáng kể, vì các khoản vay xây dựng không có nghĩa là vĩnh viễn. Khi dự án hoàn thành, số dư có được trả hết Nó thực chất là một thế chấp bóng, có nghĩa là bạn trả lãi trong suốt dự án, với toàn bộ số dư đến hạn. Nếu bạn không thể tái tài trợ để trả hết toàn bộ số dư đó - và người cho vay từ chối gia hạn khoản vay xây dựng để cho phép bạn tái tài trợ bằng cách nào đó - bạn có thể sẽ mất nhà mới bị tịch thu nếu bạn không thể thanh toán.

Từ cuối cùng

Nếu bạn sẵn sàng chấp nhận rủi ro của một khoản vay xây dựng, và bạn có sẵn tài chính để giúp bạn vượt qua những khúc mắc trên đường, một khoản vay xây dựng có thể là lựa chọn phù hợp để bạn có thể xây dựng ngôi nhà mơ ước của mình.

Tuy nhiên, nếu bạn chỉ tìm kiếm một nơi để sống, nếu bạn không có quỹ khẩn cấp để giải quyết những thất bại trong xây dựng, hoặc nếu bạn lo lắng về quy trình xây dựng nhà, thì bạn nên chọn mua một cách đơn giản nhà hiện tại sử dụng một khoản vay thông thường. Cân nhắc cẩn thận các rủi ro và lợi ích là rất quan trọng để bạn biết rằng lựa chọn bạn đưa ra là lựa chọn phù hợp với bạn.

Bạn đã bao giờ thực hiện một khoản vay xây dựng? Trải nghiệm của bạn như thế nào?

(ảnh tín dụng: Bigstock)