Bạn nên bán nhà hoặc thuê nó? - Những điều cần cân nhắc
Câu hỏi lớn là phải làm gì với tài sản khi bạn di chuyển. Bạn nên giữ chỗ cũ của mình dưới dạng cho thuê, hay bán nó có ý nghĩa hơn? Mặc dù việc cho thuê cho phép bạn trả hết tiền thế chấp hoặc kiếm được một ít tiền mỗi tháng, nhưng nó cũng đi kèm với một số lượng lớn rủi ro và các biến chứng thuế gia tăng.
Tại sao thuê nhà của bạn?
Khi một người thuê nhà trả tiền thuê nhà cho bạn, bạn có thể sử dụng séc để trả cho khoản thế chấp hàng tháng của bạn. Theo một nghĩa nào đó, người thuê nhà của bạn đang trả tiền cho bạn để kiếm được vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Sau khi thế chấp được trả hết, bạn có thể giữ bất kỳ khoản tiền thuê hàng tháng nào dưới dạng thu nhập.
Thuê nhà của bạn có thể đa dạng hóa các khoản đầu tư và thu nhập của bạn, cho phép bạn giảm rủi ro tài chính. Ví dụ, nếu bạn mất việc, bạn vẫn sẽ có một số thu nhập từ việc cho thuê. Hoặc, nếu bạn thấy tiền tiết kiệm hưu trí của mình không đủ, bạn đã có một mảnh bất động sản bạn có thể bán.
Chi phí thuê
Khi tính toán chi phí thuê nhà, hãy xem xét các chi phí tiềm năng sau:
- Thanh toán thế chấp. Xem xét cả thanh toán lãi và thanh toán nguyên tắc.
- Thuế tài sản. Những thay đổi này tùy theo khu vực, nhưng dự kiến sẽ trả tới 2% giá trị căn nhà của bạn mỗi năm.
- Phí bảo hiểm thế chấp. Nếu khoản thanh toán xuống của bạn thấp hơn 20% giá trị căn nhà của bạn, bạn sẽ phải trả phí bảo hiểm thế chấp.
- Bảo hiểm chủ nhà. Điều này bao gồm các thiệt hại của người thuê và bảo vệ bạn nếu ai đó bị thương trong tài sản cho thuê của bạn. Theo HouseLogic, bảo hiểm của chủ nhà thường cao hơn 15% đến 20% so với bảo hiểm của chủ nhà.
- Phí HOA. Những khoản thanh toán này là bắt buộc nếu nhà hoặc căn hộ của bạn thuộc về một hiệp hội.
- Sửa chữa và thay thế. Cửa sổ, cửa ra vào, tường, thảm, mái nhà và các thiết bị chính phải được sửa chữa hoặc thay thế.
- Bảo trì. Sau khi người thuê rời đi, chi phí chung bao gồm sơn ngoại thất, sơn nội thất và giặt thảm. Hầu như bạn sẽ luôn cần phải làm sạch thảm giữa những người thuê nhà, và bạn cũng có thể cần phải chạm vào sơn nội thất. Sơn ngoại thất không thường xuyên hơn - dự kiến sẽ vẽ sau mỗi năm năm hoặc lâu hơn.
- Kiểm tra lịch sử quảng cáo và cho thuê đối với người thuê nhà. Bạn có thể quảng cáo trên các trang web như Craigslist miễn phí, nhưng sẽ phải trả khoảng 100 đô la nếu bạn muốn chạy quảng cáo trên báo. VeriFirst báo cáo rằng lịch sử cho thuê hồ sơ trục xuất và lịch sử thanh toán cho thuê đều có giá từ 5 đến 10 đô la.
- Phí quản lý tài sản và kế toán. Các công ty quản lý tài sản thường tính phí khoảng 10% doanh thu cho thuê của bạn. Ngoài ra, dự kiến sẽ trả tối thiểu 200 đô la hàng năm cho CPA để chuẩn bị khai thuế cá nhân và cho thuê của bạn.
HouseLogic cung cấp một bảng tính miễn phí để giúp bạn ước tính chi phí thuê nhà của bạn.
Lợi nhuận cho thuê
Bạn có thể có được một ước tính khá chính xác về doanh thu tiền thuê tiềm năng bằng cách kiểm tra các bài đăng trong khu phố của bạn. Thị trường bất động sản trực tuyến Z.60 sử dụng dữ liệu MLS và một công thức độc quyền để ước tính giá trị thuê trên các ngôi nhà cụ thể. Rentometer cung cấp một dịch vụ tương tự. Bạn cũng có thể nói chuyện với một đại lý bất động sản địa phương hoặc công ty quản lý tài sản hoặc kiểm tra Craigslist để xem tỷ lệ đi trong khu vực của bạn.
Ngoài ra, hãy xem xét xu hướng cho thuê lịch sử cho khu vực của bạn - nếu bạn ở thành phố đang tăng giá cho thuê, doanh thu cho thuê của bạn có thể sớm vượt xa chi phí của bạn. Các dịch vụ như Rent Jungle có thể cho bạn thấy xu hướng giá cho thuê cụ thể cho khu vực của bạn.
Như với bất kỳ doanh nghiệp, doanh thu của bạn phải vượt quá chi phí của bạn nếu bạn có lợi nhuận. Rất may, các chi phí bạn phải trả để thuê nhà được khấu trừ thuế, làm giảm số thuế thu nhập bạn phải trả cho tiền thuê nhận được và tăng tiền mặt mang về nhà của bạn.
Nếu doanh thu cho thuê của bạn ngay lập tức vượt quá chi phí của bạn, đó là một dấu hiệu tốt. Tuy nhiên, ngay cả khi bạn không ngay lập tức chuyển lợi nhuận, đừng băn khoăn. Có thể là giá cho thuê thấp tại thời điểm này hoặc bạn vẫn đang trả một khoản thế chấp lớn. Theo Reuters, CPA Jerry Gross của Maryland ước tính rằng bạn thường có một khoản đầu tư vững chắc nếu doanh thu cho thuê ban đầu chiếm ít nhất 80% chi phí cho thuê ngay lập tức.
Tính lợi nhuận
Một máy tính cho thuê như máy tính tại All Management Management có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc về lợi nhuận dài hạn cho thuê của bạn. Chỉ cần nhập chi tiết về giá thuê, lãi suất thế chấp, số dư thế chấp, thanh toán, thuế bất động sản, bảo hiểm, phí hiệp hội và thời gian bạn dự định sở hữu tài sản. Sau đó, máy tính cung cấp một biểu đồ chi tiết về dòng tiền dự kiến. Nó chiếm tất cả các chi phí nhỏ và các biến như vị trí tuyển dụng, phí quản lý tài sản, chi phí bảo trì, chi phí bán hàng và thuế suất.
Cùng với lợi nhuận, máy tính cũng dự kiến giá trị tương lai của tài sản nhà hoặc cho thuê của bạn. Khi đánh giá kết quả máy tính, hãy lưu ý đến giá trị thời gian của tiền. Thật thú vị khi nghĩ rằng ngôi nhà của bạn có thể trị giá hàng triệu đô la trong 30 năm, nhưng 1 triệu đô la 30 năm kể từ bây giờ không phải là 1 triệu đô la ngày nay. Trên thực tế, giả sử tỷ lệ lạm phát là 2%, một máy tính giá trị hiện tại ước tính rằng 1 triệu đô la vào năm 2045 chỉ đáng giá 552.000 đô la trong năm 2015.
Thuê so với bán - Cân nhắc
Trước khi bạn bóp cò, hãy xem xét tình hình tài chính của bạn, tình trạng của thị trường nhà ở và bất kỳ pháp lệnh nào của tiểu bang hoặc địa phương ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn với tư cách là chủ nhà.
1. Giá bán và lãi vốn
Nếu bạn không hài lòng với giá trị nhà hiện tại của mình, việc thuê nhà có thể mang lại một số thu nhập trong khi bạn chờ giá trị căn nhà của mình tăng lên. Nếu nhà đang tăng giá nhanh chóng trong khu vực của bạn, có lẽ nên chờ đợi.
Thật không may, chiến thuật này có thể phản tác dụng nếu bạn chờ đợi quá lâu để bán. Sau khi bạn thuê nhà trong hơn ba năm, bạn không còn có thể nhận nó là nơi cư ngụ chính của mình. Điều này có nghĩa là bạn phải chịu thuế cho việc bán nhà. Khi bán một ngôi nhà không phải là nơi cư trú chính của bạn, bạn phải trả thuế lãi vốn cho bất kỳ lợi nhuận nào, thay đổi từ 0% đến 20%, tùy thuộc vào khung thuế của bạn. Tuy nhiên, khi bán nơi cư trú chính của bạn, bạn có thể loại trừ 250.000 đô la tiền lãi (hoặc 500.000 đô la nếu bạn là một cặp vợ chồng) khi bạn bán.
Để ngôi nhà của bạn đủ điều kiện là nơi cư trú chính, bạn phải sống ở đó trong hai trong năm năm qua. Nếu bạn bán sai thời gian, bạn có thể sẽ kiếm được hàng chục ngàn đô la tiền lãi sau khi bán cho thuê.
2. Thuế thu nhập cho thuê
Giống như tiền lương từ một công việc hoặc cổ tức từ cổ phiếu, bạn được đánh giá thuế thu nhập đối với bất kỳ thu nhập nào bạn nhận được từ tiền thuê nhà, với mức thuế thông thường. Rất may, bạn có thể viết ra tất cả các chi phí liên quan đến việc thuê nhà. Ví dụ: nếu tổng thu nhập cho thuê của bạn trong năm là 40.000 đô la nhưng bạn phải chịu 30.000 đô la chi phí cho thuê, bạn chỉ được đánh thuế trên 10.000 đô la.
Cùng với việc khấu trừ chi phí tiền mặt, bạn cũng có thể yêu cầu khấu trừ chi phí khấu hao. Chi phí không dùng tiền mặt này cho phép bạn từ từ khấu trừ số tiền bạn đã trả để mua nhà. Ngoài ra, nếu bạn có một khoản lỗ cho thuê, bạn có thể sử dụng khoản lỗ này để bù đắp một phần thu nhập của mình nếu tổng thu nhập được điều chỉnh của bạn dưới 150.000 đô la. Hỏi CPA để biết thêm chi tiết về việc khấu trừ bất kỳ tổn thất hoặc khấu hao nào.
3. Vốn chủ sở hữu
Cách duy nhất mà nhiều chủ nhà có thể đưa ra một khoản thanh toán xuống cho ngôi nhà tiếp theo của họ là rút tiền mặt từ vốn chủ sở hữu mà họ đã đưa vào tài sản mà họ đã sở hữu. Gia đình bạn có thể cạo đủ để giảm 20% cho ngôi nhà tiếp theo của bạn mà không bán căn nhà hiện tại của bạn không? Hãy xem xét điều này một cách cẩn thận trước khi bạn quyết định thuê.
4. Chi phí
Hy vọng rằng bạn có thể giữ cho ngôi nhà của bạn được thuê hầu hết thời gian và chi trả hầu hết hoặc tất cả các khoản thanh toán thế chấp. Tuy nhiên, bạn nên chuẩn bị cho trường hợp xấu nhất: trả tiền thế chấp gấp đôi cho thuê và nơi ở cá nhân của bạn. Ngay cả khi không có người thuê, bạn vẫn phải chịu một số chi phí cho thuê bao gồm bảo hiểm, bảo trì, quảng cáo, pháp lý và phí kế toán.
Ở nhiều khu vực, việc đuổi người thuê không trả tiền thuê nhà là khá khó khăn và tốn thời gian. Nếu bạn có một người thuê nhà sẽ không trả tiền hoặc gây thiệt hại đáng kể cho ngôi nhà, có thể tiền thuê của bạn có thể không tạo ra lợi nhuận trong vài tháng. Với các khoản phí tòa án, phí luật sư, sửa chữa, chi phí dọn dẹp và tiền thuê nhà bị mất, Star Point Người thuê nhà sàng lọc ước tính rằng việc đuổi người thuê tốn trung bình khoảng 3.000 đô la.
Nếu bạn đang mua một nơi cư trú khác, người cho vay đối với ngôi nhà tương lai của bạn sẽ tính đến rủi ro này. Cây cho vay báo cáo rằng người cho vay chỉ xem xét 75% thu nhập cho thuê dự đoán khi xác định tỷ lệ nợ trên thu nhập. Nếu thuê nhà làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, bạn có thể không đủ điều kiện cho khoản vay lớn như nhà của bạn như bạn mong muốn.
5. Thời gian và sự căng thẳng
Trở thành một chủ nhà có thể tốn thời gian và cảm xúc. Bạn chịu trách nhiệm quảng cáo, hiển thị nhà và chạy kiểm tra lý lịch để nhận nhà thuê. Bạn phải thực hiện các cuộc gọi từ người thuê nhà, xử lý bảo trì và sửa chữa, và đối phó với bất kỳ trường hợp khẩn cấp nào xảy ra. Mặc dù bạn có thể thuê một công ty quản lý tài sản để làm việc này cho bạn, nhưng bạn sẽ phải trả ít nhất 10% doanh thu cho thuê của mình.
6. Vấn đề khoảng cách
Bạn có thể tự mình quản lý nhà cho thuê nếu bạn ở cùng thành phố hoặc quận, nhưng quản lý cho thuê từ xa lại là một câu chuyện khác. Mặc dù chi phí đi lại để tham quan cho thuê của bạn - chẳng hạn như chi phí quãng đường, vé máy bay, giá vé taxi, khách sạn và chi phí thức ăn - được khấu trừ thuế, họ nhanh chóng cắt giảm lợi nhuận cho thuê của bạn. Nó có ý nghĩa hơn để thuê một công ty quản lý tài sản để giải quyết các vấn đề hàng ngày và các trường hợp khẩn cấp tiềm năng. Bạn cũng phải thuê nhân viên sửa chữa và bảo trì cho các công việc nhỏ (như giặt thảm và sơn) mà nếu không bạn có thể tự hoàn thành.
7. Quyền thuê nhà và hạn chế thuê
Mỗi tiểu bang có bộ luật thuê nhà của chủ nhà và một số thành phố cũng có pháp lệnh địa phương. Các quy tắc này có thể chi phối cách thức và thời điểm bạn có thể đuổi người thuê, khi bạn có thể truy cập vào tài sản cho thuê, bạn có thể tăng tiền thuê bao nhiêu và khi nào bạn phải trả lại tiền đặt cọc. Bạn có thể tìm thấy các quy tắc tiểu bang trên trang web về vấn đề người tiêu dùng tiểu bang của bạn và tìm mã thành phố thông qua Municode.
Những quy định này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi nhuận của khoản đầu tư cho thuê của bạn. Một số khu vực ủng hộ chủ nhà, trong khi những khu vực khác trao quyền rộng rãi cho người thuê nhà. Ví dụ, kiểm soát tiền thuê nhà ở San Francisco cấm chủ nhà tăng tiền thuê hơn 1% hoặc 2% mỗi năm.
Nếu bạn đang muốn thuê căn hộ của mình, trước tiên hãy kiểm tra với hiệp hội chủ nhà của bạn về bất kỳ hạn chế nào. Số lượng đơn vị chủ sở hữu thấp có thể làm giảm giá trị của hiệp hội chung cư, vì vậy nhiều bảng giới hạn số lượng đơn vị thuê tại bất kỳ thời điểm nào.
Từ cuối cùng
Thuê một ngôi nhà, giống như nhiều chiến lược đầu tư, là một rủi ro. Nếu giá trị căn nhà của bạn tăng giá theo thời gian, giá thuê tiếp tục tăng và bạn có thể giữ nhà thuê, tài sản của bạn có thể mang lại lợi tức đầu tư tuyệt vời. Tuy nhiên, nếu giá thuê giảm trong khu vực của bạn, giá trị căn nhà của bạn sẽ không tăng nhanh như bạn mong đợi hoặc bạn có được những người thuê nhà không trả tiền, đó có thể không phải là một khoản đầu tư tuyệt vời. Hãy chắc chắn rằng bạn có một lượng tiền mặt khả dụng để chi trả cho các tình huống khẩn cấp và nói chuyện với một người lập kế hoạch tài chính trước khi bạn đưa ra quyết định.
Bạn đã xem xét đầu tư vào bất động sản?
