Làm thế nào để có được một khoản vay thế chấp nếu bạn tự làm chủ với thu nhập dao động

Tuy nhiên, nếu bạn là chủ doanh nghiệp hoặc tự kinh doanh, việc đủ điều kiện tài trợ tài sản không đơn giản. Bất kể thu nhập của bạn là bao nhiêu, các quy định mới của liên bang yêu cầu các cá nhân tự làm chủ phải nhảy qua một số vòng để có được khoản vay mua nhà, điều đó có nghĩa là bạn có thể cần phải suy nghĩ bên ngoài để tìm nguồn tài chính bạn cần.

Quy định mới về tài chính đủ tiêu chuẩn

Sau khi bong bóng bất động sản của Mỹ nổ vào năm 2008 - gây ra khủng hoảng tín dụng và suy thoái kinh tế - Chính phủ Liên bang đã xem xét các hoạt động cho vay thế chấp và xác định rằng cần phải thay đổi. Do những thay đổi đó, người tiêu dùng ngay lập tức thấy ngày càng khó khăn hơn để có được tài chính gia đình.

Các quy định vẫn đang được triển khai. Vào năm 2014, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng đã thiết lập các tiêu chuẩn cho các khoản thế chấp đủ điều kiện của hồi giáo là một phần của cải cách cho vay Dodd-Frank. Theo tờ New York Times, những khoản vay này thường rất khó để đạt được sự chấp thuận nếu bạn không làm một công việc thông thường.

Tuy nhiên, thị trường bị chi phối bởi họ. Chúng được chính phủ đánh giá là vững chắc và công bằng cho cả người tiêu dùng và người cho vay. Và hơn nữa, các công ty thế chấp rất có động lực để cung cấp cho họ, vì làm như vậy sẽ bảo vệ họ khỏi sự truy đòi pháp lý nên một khoản vay trở nên tồi tệ.

Để có được một thế chấp đủ điều kiện, bạn bắt buộc phải có những điều sau đây:

• Xác minh thu nhập. Không đủ để có một tài khoản ngân hàng đệm - bạn cần chứng minh rằng bạn có một nguồn thu nhập ổn định. Nếu bạn được trả tiền lẻ nhưng trong số tiền lớn, những khoản tiền lương này thường được tính trung bình trong suốt hai năm để cung cấp cho người cho vay một ý tưởng tốt về việc mang về nhà hàng tháng của bạn.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn không thể vượt quá 43%. Đối với các mục đích đủ điều kiện thế chấp, con số này được tính bằng cách chia khoản nợ hàng tháng của bạn cho thu nhập trung bình hàng tháng của bạn. Tất nhiên, đây là vấn đề nếu bạn đã vay các khoản vay để bắt đầu hoặc hỗ trợ doanh nghiệp của bạn.
• Hai năm hoàn thuế cá nhân và kinh doanh cho người tự làm chủ. Thật không may, việc miễn thuế có thể quay trở lại để lấy một phần lớn thu nhập đủ điều kiện của bạn khi tất cả được nói và thực hiện, đó là lý do tại sao người cho vay muốn xem lại toàn bộ lợi nhuận của bạn. Chẳng hạn, giả sử thu nhập tự làm chủ của bạn là 75.000 đô la mỗi năm trong hai năm qua, nhưng khoản chi trả cho doanh nghiệp của bạn là 50.000 đô la mỗi năm. Người cho vay xem đây là thu nhập hàng năm là 25.000 đô la - điều này sẽ gây khó khăn cho việc đủ điều kiện cho bất cứ điều gì.
• Phân tích xu hướng thu nhập. Hãy chuẩn bị để giải thích về thu nhập giảm. Ngay cả khi thu nhập của bạn có vẻ tốt khi trung bình trên hai năm, bạn phải giải thích mọi xu hướng giảm trước khi đủ điều kiện.
• Tài sản và lịch sử tài chính bổ sung. Các công ty thế chấp thường muốn bạn có điểm tín dụng ít nhất 640 để đủ điều kiện vay FHA (khoản vay được bảo hiểm bởi Cơ quan Nhà ở Liên bang), nhưng điểm của bạn cần gần 700 đối với khoản vay thông thường. Tổng số thanh toán xuống yêu cầu dao động từ khoảng 3% đến 20% giá nhà, tùy thuộc vào sản phẩm thế chấp (các khoản vay FHA thường yêu cầu thanh toán xuống nhỏ hơn so với các khoản vay thông thường). Thanh toán cao có thể rất khó khăn nếu bạn đầu tư tài sản lưu động vào doanh nghiệp của mình.

Tất cả những yêu cầu này có thể khiến việc tìm kiếm tài chính trở nên khó khăn hơn nhiều nếu bạn tự làm chủ hoặc chủ doanh nghiệp, ngay cả khi bạn tuyệt vời với tiền và có khoản tiết kiệm đáng kể.

Các lựa chọn thay thế cho tài chính truyền thống

Ngay cả khi có vẻ như bạn sẽ không bao giờ có thể sở hữu tài sản của riêng mình do các quy định mới cho các khoản vay đủ điều kiện, tất cả vẫn không bị mất. Các lựa chọn khác có thể giúp bạn tìm tài chính tại nhà.

1. Hỗ trợ từ các thành viên trong gia đình

Mặc dù chắc chắn không phải là một lựa chọn cho tất cả mọi người, một số cá nhân tự làm chủ dựa vào các thành viên gia đình để vay tiền mua nhà. Giả sử bạn đã tự làm chủ trong một năm và có thu nhập tốt nhưng không thể bảo đảm một sản phẩm thế chấp đủ điều kiện vì bạn không có hai năm thu nhập ổn định. Trong tình huống này, các thành viên gia đình có thu nhập vững chắc (và một chút hào phóng) có thể sẵn sàng ký hợp đồng vay tiền của bạn. Tài sản thuộc về bạn và bạn thực hiện thanh toán thế chấp, nhưng các thành viên gia đình của bạn đảm bảo khoản vay.

Một số công ty thế chấp thậm chí cho phép bạn tái cấp vốn tài sản thành tên của bạn sau khi bạn có hai năm chứng minh cần thiết. Tất nhiên, tùy chọn này có thể chứng minh có vấn đề đối với động lực gia đình nếu doanh nghiệp của bạn đi về phía nam hoặc bạn mặc định cho khoản vay, vì vậy hãy thận trọng với nó.

2. Tài chính của người bán

Người bán sở hữu tài sản của họ hoàn toàn có thể chọn tự cung cấp tài chính vì thị trường yếu (họ không thể tìm được người mua) hoặc họ quan tâm đến việc tạo ra nguồn thu nhập từ đầu tư của họ. Các điều khoản của khoản vay được viết thành một ghi chú hứa hẹn và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ được chuyển trực tiếp đến người bán.

Những sắp xếp này thường có lãi suất cao hơn các khoản vay ngân hàng, nhưng họ có thể cắt giảm chi phí tổng thể bằng cách loại bỏ phí khởi tạo thế chấp và các khoản phí cho vay khác. Bạn cần phải chuẩn bị để giải thích cho người bán tại sao bạn là ứng viên đáng tin cậy khi bạn không phải là ứng cử viên đủ mạnh cho khoản vay ngân hàng truyền thống. Trong những trường hợp này, một khoản thanh toán giảm đáng kể, tài khoản ngân hàng lớn và dòng doanh thu mạnh có thể giúp bạn nói chuyện.

3. Cho thuê riêng

Một tài sản thuê để sở hữu có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn đang chờ hai năm chứng minh thu nhập trước khi có được một sản phẩm thế chấp đủ điều kiện. Trong các thỏa thuận này, bạn ký hợp đồng thuê và trả tiền thuê giống như bất kỳ tài sản cho thuê nào. Tuy nhiên, giá thuê thường cao hơn một chút so với giá trị thị trường, và điều này có thể hướng tới việc xây dựng một khoản thanh toán xuống mà bạn có thể sử dụng vào cuối thời hạn thuê để mua bất động sản. Nếu bạn chọn không mua nhà vào cuối hợp đồng thuê, khoản thặng dư này thường ở lại với chủ nhà.

Lợi ích của tùy chọn này là tiết kiệm tối đa khoản thanh toán của bạn trong thời gian một hoặc hai năm, xây dựng doanh nghiệp của bạn, tăng thu nhập và giải quyết mọi vấn đề khác có thể chặn bạn khỏi một sản phẩm thế chấp đủ điều kiện, chẳng hạn như tín dụng xấu.

4. Tài khoản đầu tư hoặc chính sách bảo hiểm

Nếu bạn có tài khoản hưu trí hoặc chính sách bảo hiểm, bạn có thể vay với họ. Tuy nhiên, tất cả các tùy chọn sau đây yêu cầu bạn xây dựng tài khoản hưu trí hoặc chính sách bảo hiểm giá trị tiền mặt trở lại kích thước trước đó nếu bạn không muốn trao đổi các lợi ích mà họ dự định cung cấp. Ngoài ra, hãy nhớ rằng bạn mất đi thu nhập khi tiền hưu trí của bạn được sử dụng cho một ngôi nhà thay vì được phép phát triển trong tài khoản của bạn.

Bảo hiểm nhân thọ
Nếu bạn sở hữu một chính sách bảo hiểm nhân thọ có giá trị bằng tiền mặt, chẳng hạn như chính sách trọn đời hoặc toàn bộ cuộc sống, bạn có thể vay với giá trị tiền mặt của nó. Khi bạn trả tiền theo chính sách theo thời gian, giá trị tiền mặt sẽ tăng lên khi nó kiếm được cổ tức và tiền lãi. Bạn có thể thậm chí sẽ không phải trả lời bất kỳ câu hỏi nào về việc vay tiền, nhưng bạn cần có một kế hoạch để trả lại (như bạn làm với bất kỳ khoản vay nào).

Hơn nữa, bạn cần suy nghĩ lâu dài về những rủi ro liên quan đến việc vay mượn từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, đặc biệt nếu điều không thể xảy ra và gia đình bạn được trả một khoản tiền thấp hơn vì giá trị tiền mặt bị ràng buộc trong một khoản vay. Các quy tắc khác nhau dựa trên chính sách bạn sở hữu, vì vậy hãy nói chuyện với công ty bảo hiểm của bạn trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.

IRA
Bất cứ lúc nào, bạn có thể rút các khoản đóng góp của mình từ Roth IRA mà không phải chịu thuế hay hình phạt. (Nếu bạn trên 59 tuổi rưỡi, bạn có thể rút tiền miễn thuế và không bị phạt vì bất kỳ mục đích nào.) Tuy nhiên, ngay cả khi bạn dưới 59 1/2 và đóng góp ít hơn 10.000 đô la cho bạn Thưa bạn, bạn có thể rút tới 10.000 đô la mà không phải chịu thuế hoặc tiền phạt để sử dụng cho việc mua, sửa chữa hoặc sửa sang lại ngôi nhà đầu tiên.

Để được coi là người mua nhà lần đầu, bạn không được sở hữu nhà trong hai năm qua. Bất kỳ khoản thu nhập nào được rút phải được sử dụng trong vòng 120 ngày và những khoản thu nhập đó phải có trong tài khoản ít nhất năm năm để tránh cả hình phạt rút tiền sớm là 10% và thuế thu nhập khi rút tiền. Nếu thu nhập đã ở trong tài khoản dưới năm năm, bạn sẽ không bị đánh giá mức phạt 10%, nhưng bạn cần phải trả thuế thu nhập thông thường.

Bạn cũng có thể rút tới 10.000 đô la từ IRA truyền thống, bao gồm SEP-IRA và tránh bị phạt 10% nếu tiền được sử dụng cho cùng mục đích và được sử dụng trong vòng 120 ngày. (Nếu bạn lớn hơn 59 1/2, bạn có thể rút tiền IRA cho bất kỳ mục đích nào mà không bị phạt.) Tuy nhiên, bạn phải trả thuế thu nhập khi rút tiền.

Hơn nữa, khoản trợ cấp rút tiền sớm 10.000 đô la là giới hạn trọn đời đối với các khoản rút tiền từ bất kỳ IRA nào - bao gồm cả IR IR - để mua (và sửa chữa hoặc tu sửa) căn nhà đầu tiên. Nói cách khác, tổng số tiền rút từ bất kỳ sự kết hợp nào của các tài khoản IRA không thể vượt quá 10.000 đô la.

401k
Trong khi bạn có thể vay với số tiền 401k của mình, đó là một lựa chọn rủi ro. Không giống như rút tiền từ 401k của bạn - đó là một ý tưởng tồi trừ khi được thực hiện trong sự tuyệt vọng hoàn toàn - khoản vay với khoản tiền 401k của bạn có thể giúp bạn kiếm được tới một nửa giá trị tài khoản của mình, với tối đa 50.000 đô la.

Chẳng hạn, nếu giá trị tài khoản của bạn là 50.000 đô la, bạn chỉ có thể vay 25.000 đô la để thanh toán xuống. Bạn trả lãi - nhưng nó trả lại cho chính bạn. Tuy nhiên, lãi suất có thể thay đổi - dựa trên lãi suất cơ bản - có thể là một vấn đề nếu số nguyên tố tăng đột biến trên mức hiện tại là 3,25%. Vì thời hạn cho vay 401k thường là năm năm (nhưng một số lên đến 15 năm), bạn cần chắc chắn rằng bạn có thể đủ khả năng thanh toán hàng tháng trong suốt thời gian. Ngoài ra, nếu bạn mất việc, bạn có ít nhất 60 ngày để trả nợ - nếu không, số tiền chưa trả có thể bị đánh thuế như thu nhập bình thường và đánh giá mức phạt rút tiền sớm 10% nếu bạn dưới 59 tuổi rưỡi.

5. Cửa hàng xung quanh cho các sản phẩm thế chấp không đủ điều kiện

Có thể tìm thấy những người cho vay sẵn sàng suy nghĩ bên ngoài hộp thế chấp hội đủ điều kiện trên mạng nếu bạn chứng minh rằng bạn là một ứng cử viên có rủi ro thấp. Các sản phẩm thế chấp không đủ tiêu chuẩn bao gồm các khoản vay không có chứng từ, các khoản vay chỉ có lãi và các khoản vay tùy chọn thanh toán.

Ví dụ, giả sử rằng các khoản vay kinh doanh của bạn đã đẩy bạn vượt qua tỷ lệ nợ trên thu nhập để thế chấp đủ điều kiện. Nếu bạn có khoản thanh toán xuống 40%, điểm tín dụng tuyệt vời và thu nhập vững chắc trong vài năm, bạn có thể tìm được người cho vay. Tuy nhiên, do rủi ro pháp lý và tài chính của người cho vay liên quan đến các sản phẩm không đủ tiêu chuẩn, bạn thường phải trả lãi suất cao hơn cho loại sản phẩm này.

Từ cuối cùng

Chỉ vì bạn theo đuổi giấc mơ sở hữu một doanh nghiệp không có nghĩa là bạn phải từ bỏ giấc mơ sở hữu một ngôi nhà. Ngay cả khi bạn phải chờ hai năm để chứng minh đầy đủ thu nhập của mình, thời gian bạn đầu tư để biến mình thành một ứng cử viên tốt cho khoản vay có thể sẽ trả cổ tức đáng kể. Sử dụng thời gian của bạn để dành tiền cho khoản thanh toán lớn hơn và tăng điểm tín dụng của bạn để bạn có thể đủ điều kiện nhận sản phẩm tốt nhất hiện có khi đến lúc mua.

Những tùy chọn bổ sung nào bạn có thể đề xuất để tìm tài chính cho một ngôi nhà trong khi duy trì trạng thái tự làm chủ?