Ý nghĩa và hậu quả của việc bán khống hoặc bị tịch thu

Thông thường, nếu bạn mặc định cho khoản vay hoặc đạt được một khoản thanh toán ít hơn toàn bộ số tiền đến hạn, người cho vay của bạn sẽ phát hành một biểu mẫu thuế 1099 cho năm xảy ra mặc định, buộc bạn phải bao gồm phần không được trả - hoặc được tha thứ của khoản nợ như thu nhập trên tờ khai thuế của bạn. Nếu điều đó xảy ra, bạn sẽ phải trả thuế cho thu nhập trên mạng mà không bao giờ thực sự qua tay bạn. Điều này có thể cực kỳ bực bội, chưa kể khó khăn về ngân sách của bạn. Tùy thuộc vào quy mô của khoản nợ được tha, thu nhập bổ sung - và thuế thu được từ nó - có thể là đáng kể.

Rất may, thuế sẽ không nhất thiết phải hoàn tác các tác dụng chữa bệnh của khoản vay được tha thứ của bạn. Vào cuối năm 2007, Quốc hội đã thông qua Đạo luật xóa nợ thế chấp, cung cấp giảm thuế cho hàng triệu người đã bị buộc phải giải quyết các khoản vay thế chấp của họ với số tiền ít hơn số tiền họ nợ. Theo IRS:

Đạo luật xóa nợ thế chấp tha thứ năm 2007 nói chung là cho phép người nộp thuế loại trừ thu nhập từ việc thanh toán nợ trên nơi cư trú chính của họ. Nợ giảm qua tái cấu trúc thế chấp, cũng như nợ thế chấp được tha thứ liên quan đến việc bị tịch thu, đủ điều kiện để được cứu trợ này. Quy định này áp dụng cho khoản nợ được tha trong các năm dương lịch 2007 đến 2012. Khoản nợ được tha lên tới 2 triệu đô la đủ điều kiện để loại trừ này (1 triệu đô nếu kết hôn nộp riêng). [nhấn mạnh thêm]

Đạo luật này không chỉ bao gồm các khoản bị tịch thu mà còn bán hàng ngắn hoặc bất kỳ khoản thanh toán nợ nào trên nơi cư trú chính của bạn với số tiền ít hơn toàn bộ số tiền nợ.

Đạo luật xóa nợ thế chấp hoạt động như thế nào

Mặc dù hành động này sẽ giúp giảm trách nhiệm thuế của bạn, nhưng nó sẽ không cắt giảm số lượng giấy tờ bạn sẽ giải quyết. Để được giảm thuế, bạn vẫn cần ghi lại và báo cáo thu nhập tương đương. Khi bạn giải quyết một khoản nợ với giá trị thấp hơn giá trị, người cho vay của bạn nên phát hành Mẫu 1099-C (Hủy nợ). Mẫu này báo cáo giá trị thị trường hợp lý của nhà bạn ngay trước khi bị tịch thu và số nợ được tha. Hậu quả thuế của việc xóa nợ được báo cáo và tính trên tờ khai thuế của bạn trên Mẫu 982.

Bạn sẽ cần báo cáo hai hậu quả thuế tiềm ẩn:

1. Thu nhập từ việc hủy bỏ hoặc tha thứ cho khoản nợ
2. Có thể đạt được từ việc bố trí nhà

Để tính khoản xóa nợ trên Mẫu 982, hãy trừ đi giá trị thị trường hợp lý của căn nhà (như đã báo cáo trên 1099-C, ô 7) khỏi tổng số tiền nợ ngay trước khi bị tịch thu. Một số lớn hơn 0 sẽ đại diện thu nhập tha nợ và nên được chuyển đến dòng 21 (thu nhập khác) của trang 1 trên mẫu thuế 1040 của bạn. Như với hầu hết các yếu tố của mã số thuế, có những loại trừ và ngoại lệ, chúng ta sẽ thảo luận.

Để tính toán lợi ích từ việc bố trí nhà, hãy trừ đi cơ sở đã điều chỉnh của bạn trong nhà - số tiền bạn đã trả cho căn nhà cộng với những cải thiện lớn về nhà làm tăng giá trị - từ giá trị thị trường của căn nhà bị tịch thu (một lần nữa, từ 1099-C, dòng 7). Nếu giá trị của căn nhà bị tịch thu cao hơn cơ sở được điều chỉnh của bạn, bạn sẽ có một khoản lãi phải báo cáo trên Mẫu 1040, Biểu D (Lãi và lỗ vốn).

Gì Không Đề cập

Lưu ý việc sử dụng từ ngữ nói chung, trong phần giải thích IRS. Đó có thể là từ được tải nhiều nhất xuất hiện trong các quy định của IRS. Và điều khoản thoát mơ hồ này của một từ xuất hiện trong quy định của họ khá thường xuyên. Trong trường hợp này, điều đó có nghĩa là không phải tất cả các khoản bị tịch thu và bán khống đều được bảo hiểm, vì vậy bạn cần biết liệu hành động đó có thực sự giúp bạn hay không.

Có hai trường hợp ngoại lệ đáng chú ý đối với hành động:

1. Nhà thứ hai và tài sản đầu tư không được bảo vệ bởi hành động. Nếu người cho vay tha thứ cho khoản nợ của bạn ở một trong hai loại tài sản này, bạn phải báo cáo nó như thu nhập. Các quy định của hành động chỉ áp dụng cho của bạn nơi cư trú chính.
2. Có lẽ quan trọng hơn, hành động cho rằng bạn chỉ có thể loại trừ việc xả nợ cư trú chính. Đó là khoản nợ được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nơi cư trú chính của bạn hoặc để tái cấp vốn cho các mục đích đó. Nói một cách đơn giản, nếu bạn tái cấp vốn cho khoản thế chấp nhà của bạn (chỉ một lần hoặc nhiều lần) và rút tiền mặt vượt quá khoản nợ ban đầu của bạn, bạn không thể loại trừ bất kỳ khoản nợ nào được tha từ phần rút tiền từ khoản thanh toán của bạn. Bạn phải báo cáo đó là thu nhập chịu thuế.

Ví dụ: nếu năm ngoái bạn đưa ra một khoản thế chấp 180.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la và sau đó giá trị tăng lên 250.000 đô la, bạn có thể đã tái cấp vốn để có thêm một số tiền mặt để thanh toán thẻ tín dụng. Chênh lệch giữa thế chấp ban đầu và giá trị mới, trong trường hợp này là 70.000 đô la, được coi là thu nhập chịu thuế sau khi bị tịch thu hoặc bán khống.

Nếu thị trường bất động sản sụp đổ và ngân hàng bị tịch thu nhà với giá trị 190.000 đô la, thì 60.000 đô la còn lại mà người cho vay của bạn tha thứ là phải chịu thuế. Nếu nhà bị tịch thu phía dưới giá trị ban đầu của nó, ở mức 160.000 đô la, sau đó trong khi 70.000 đô la vẫn phải chịu thuế, 20.000 đô la của khoản nợ được tha (số tiền dưới giá trị của khoản thế chấp ban đầu của bạn) vẫn nằm trong sự bảo vệ của đạo luật.

Tương tự, các khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà và các khoản thế chấp thứ hai mà bạn có thể nhận sau khi mua nhà cũng sẽ bị loại trừ. Nhưng nếu bạn sử dụng số tiền thu được để cải thiện lớn cho ngôi nhà của mình, thì số tiền đó sẽ được bảo vệ.

Một số tin tốt: Ngay cả khi bạn thấy mình thuộc một trong những trường hợp ngoại lệ đối với hành động này, bạn có thể loại trừ tới 250.000 đô la (500.000 đô la nếu kết hôn khai thuế chung) theo một lần loại trừ lợi ích trên một cư dân chính.

Nếu bạn không đủ điều kiện

Nếu bạn rơi vào một trong những trường hợp ngoại lệ này hoặc nếu IRS tìm thấy một lý do khác khiến mệnh đề Nói chung của họ chặn bạn ra, bạn vẫn có thể tìm thấy sự giải thoát trong các phần khác của mã số thuế.

1. Phá sản. Nếu nhà và thế chấp của bạn được bao gồm và được giải phóng thông qua phá sản, khoản nợ được tha thường không phải chịu thuế.
2. Cho vay không truy đòi. Ở một số tiểu bang, các khoản vay mua nhà là không truy đòi, mà có nghĩa là biện pháp khắc phục của người cho vay của bạn theo mặc định bị giới hạn ở giá trị của tài sản được đảm bảo bằng khoản vay của bạn. Người cho vay có thể không phải theo đuổi các tài sản khác của bạn trong một nỗ lực để đáp ứng các khoản nợ. Tha thứ cho khoản vay không đòi nợ không thể hiện thu nhập chịu thuế cho người vay. Thế chấp không truy đòi ở 12 tiểu bang (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), nhưng hãy kiểm tra với luật sư của bạn để xem có bất kỳ điều khoản nào khác trong cộng đồng của bạn không.
3. Mất khả năng thanh toán. Nếu tổng nợ phải trả của bạn vượt quá tổng nợ phải trả, thì về mặt kỹ thuật, bạn không có khả năng thanh toán, nợ và nợ được tha có thể đủ điều kiện theo loại trừ khả năng thanh toán. Nếu bạn không có khả năng thanh toán, thông thường IRS sẽ không yêu cầu bạn bao gồm các khoản nợ được tha trong thu nhập của bạn. Nếu bạn nghĩ rằng bạn rơi vào trường hợp này, hãy nói chuyện với luật sư thuế của bạn. Các yêu cầu chứng minh cho loại trừ này là đáng kể và bạn sẽ cần một chuyên gia để giúp bạn chuẩn bị giấy tờ.

Từ cuối cùng

Hy vọng, việc tịch thu nhà hoặc bán khống là tình huống một lần trong đời, nhưng nếu bạn đang đối mặt với thách thức mất nhà, bạn cần biết hậu quả và tác động của thuế là gì trước khi chúng lẻn vào bạn và gây ra thiệt hại nhiều hơn cho ngân sách của bạn. Hiểu Đạo luật xóa nợ thế chấp có thể giúp giảm bớt một phần gánh nặng, hoặc ít nhất khiến bạn không bị bất ngờ bởi kế toán viên hoặc IRS.

Bạn chắc chắn không muốn tự mình xử lý các thủ tục giấy tờ, tính toán hoặc quyết định pháp lý. Không cố gắng xử lý các vấn đề này trên tờ khai thuế tự chuẩn bị hoặc sử dụng phần mềm khai thuế trực tuyến miễn phí. Nếu bạn đang xử lý xóa nợ bất động sản, bạn chắc chắn nên tìm kiếm hướng dẫn của CPA, đặc biệt nếu bạn cần sử dụng một trong những phương pháp không được quy định trong đạo luật.

Thông tin đầy đủ về xóa nợ thế chấp có sẵn trong IRS Publication 4681, hiện không có sẵn trên trang web của IRS. Để đặt hàng một bản sao, liên hệ trực tiếp với IRS theo số (800) 829-3676 hoặc đến văn phòng hiện trường của IRS.