Mua nhà nghỉ thứ hai - Ưu và nhược điểm, những điều cần xem xét
Giá sẽ giảm? Không thể nói được, nhưng Stan Humphries, nhà kinh tế trưởng tại Zvel, nói, đó là một việc làm ngu ngốc để cố gắng tìm ra đáy cho cả nhà kinh tế - và người mua và người bán. Nếu bạn tìm thấy một ngôi nhà mà bạn yêu thích và muốn ở trong một thời gian dài, bây giờ có khả năng là thời điểm tốt để lội vào thị trường.
Ưu điểm của việc sở hữu ngôi nhà thứ hai
Cho dù bạn là người trượt tuyết yêu thích sườn núi Colorado hay Utah, người yêu của các bãi biển ở Nam California và Florida, hay một người nghỉ hưu tiềm năng đang tìm cách thoát khỏi vùng Đông Bắc đầy tuyết cho vùng đất rộng mở, đầy nắng ở Arizona hoặc Nam Texas, có những ngôi nhà có sẵn để đáp ứng nhiều loại ngân sách. Những lợi ích tương tự của quyền sở hữu nhà được áp dụng cho chủ sở hữu nhà chung cư ở Boston hoặc biệt thự tại Homestead ở Hot Springs, Virginia.
1. Lợi nhuận dài hạn
Mặc dù tất cả các tài sản dao động về giá trị trong ngắn hạn, các tài sản kỳ nghỉ có nhiều khả năng giữ lại giá trị của chúng và đánh giá cao đơn giản vì chúng nằm ở các khu vực phổ biến với nguồn cung hạn chế về mặt địa lý. Có một bờ biển hoặc ngọn núi hữu hạn mà trên đó những ngôi nhà có thể được xây dựng, và chỉ có 18 lỗ trên một sân gôn.
Nhưng bất động sản, như cổ phiếu, trái phiếu và các khoản đầu tư khác, luôn biến động về giá trị và có thể sẽ tiếp tục làm như vậy trong tương lai. Do đó, hãy lưu ý rằng không có gì đảm bảo rằng một ngôi nhà thứ hai sẽ bán với giá cao hơn trong tương lai.
2. Khấu trừ thuế
Nhiều người sở hữu ngôi nhà thứ hai thích giữ cho họ không có người ở khi không được sử dụng cho mục đích cá nhân. Nếu bạn cho phép và tính tiền thuê nhà cho không quá hai tuần mỗi năm, tiền lãi cho khoản thế chấp và thuế bất động sản được khấu trừ hoàn toàn từ thu nhập gộp của bạn. Nói cách khác, vì mục đích thuế, bạn có thể đối xử với khoản thế chấp này giống như cách bạn thế chấp tại nơi cư trú chính của bạn.
3. Thu nhập cho thuê
Nếu bạn quyết định thuê nhà, nhưng cá nhân cũng sử dụng tài sản, bạn sẽ cần xác định xem bạn có đủ điều kiện để khấu trừ chi phí hoạt động hay không. Để xác định điều này, hãy thêm vào những ngày bạn thuê tài sản. Nếu bạn chiếm giữ tài sản ít hơn 10% số ngày bạn thuê hoặc dưới hai tuần - tùy theo mức nào lớn hơn - bạn có thể khấu trừ tất cả các chi phí vận hành của ngôi nhà bao gồm tiền lãi, tiền điện nước, phí dọn dẹp, bảo trì và quản lý lệ phí. Nếu bạn cần trợ giúp để xác định những gì bạn đủ điều kiện để khấu trừ, hãy liên hệ với chuyên gia thuế hoặc xem lại Ấn phẩm IRS 527 về dịch vụ cho thuê kỳ nghỉ.
Phí thuê thay đổi theo mùa và sự phổ biến của địa điểm nghỉ dưỡng. Đối với hầu hết các khu nghỉ mát, phí thuê hàng tuần vào mùa cao điểm thường bằng hoặc lớn hơn khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của tài sản, cho phép bạn hòa vốn với tỷ lệ lấp đầy hàng năm khoảng 30% theo quan điểm dòng tiền.
4. Sự quen thuộc
Quay trở lại cùng một thời gian và sau thời gian có thể được thoải mái khi bạn trở nên quen thuộc và thoải mái với vị trí. Nó cho phép bạn tự do là chính mình và cơ hội mở rộng tình bạn lâu dài với cư dân - bạn có thể trở thành một phần của kết cấu xã hội.
5. Thuận tiện
Khả năng lưu trữ thuận tiện các vật phẩm được sử dụng riêng tại nhà thứ hai giúp đơn giản hóa việc đi lại và đóng gói. Đồ dùng trượt tuyết của gia đình tôi, cùng với quần áo mùa đông, được cất giữ tại nhà của chúng tôi ở Breckenridge, Colorado, cho phép chúng tôi dễ dàng thực hiện các chuyến đi đột xuất vào cuối tuần trượt tuyết mà không gặp rắc rối khi đóng gói hoặc lo lắng nếu ván trượt của chúng tôi sẽ đến trên cùng chuyến bay của hãng hàng không.
6. Bắt đầu nghỉ hưu
Mặc dù chúng ta có thể yêu những nơi chúng ta làm việc và sinh sống, nhưng mọi nơi đều có nhược điểm của nó. Nếu bạn sống ở Texas, ví dụ, mùa hè của nhiệt độ hơn 100 độ là rất tàn bạo. Người dân ở Chicago, Philadelphia và các thành phố phía bắc khác thường ghét cuộc đấu tranh hàng năm với tuyết.
Một mục tiêu chung của nghỉ hưu là có một nơi ẩn dật cho những thời điểm trong năm mà chúng ta không thích nhất ở nơi cư trú chính của chúng ta. Định vị và mua một ngôi nhà thứ hai trước khi nghỉ hưu cho phép bạn trải nghiệm những lợi ích của một nơi ẩn náu trước khi nghỉ hưu thực sự, một thời gian để sửa chữa và sửa đổi kế hoạch của bạn nếu thực tế khác với giấc mơ.
7. Địa điểm tập hợp
Nơi khuấy động ký ức về con người, các mối quan hệ, và thời gian tốt đẹp. Là một thành viên của một đại gia đình lớn, tôi luôn thích tụ tập vào ngày quốc khánh hàng năm tại ngôi nhà bên hồ của anh em họ. Cuộc gặp gỡ bắt đầu khi tôi còn là một cậu bé khi cha tôi và hai anh em của anh ấy mua rất nhiều trên một cái hồ lớn ở phía tây Oklahoma, và đã tiếp tục cho đến khi sinh con và cháu của tôi. Chuyến thăm hàng năm đã trở thành một truyền thống giữ cho gia đình ngày càng phát triển của chúng tôi khi chúng tôi lan rộng khắp khu vực và đất nước.
Lợi ích vô hình của việc sở hữu và chuyển tài sản từ thế hệ này sang thế hệ khác - đặc biệt là một ngôi nhà đã và sẽ tiếp tục là nơi tụ họp nhiều hạnh phúc - là không thể đo đếm được.
8. Truy cập vào các nhà nghỉ khác
Nhiều ngôi nhà thứ hai nằm ở những khu vực mà mọi người muốn ghé thăm - khu nghỉ dưỡng, sân golf, núi, cá ngựa - và sức hấp dẫn của chúng là phổ biến. Do đó, chủ sở hữu ở một địa điểm thường sắp xếp để giao dịch thời gian trong nhà của họ để có thời gian trong một ngôi nhà nằm ở khu vực khác. Điều này được gọi là một trao đổi nhà.
Là một đối tác trong một ngôi nhà ở Pebble Beach, California, tôi đã từng trao đổi một tuần tại nhà của tôi trong hai tuần tại một ngôi nhà (với đầu bếp và quản gia) trên một hòn đảo Caribbean. Chủ sở hữu của nhà St. Maarten muốn đưa bạn bè của mình đi chơi golf dài đến các khóa học nổi tiếng của Bãi biển Pebble, trong khi tôi muốn đưa gia đình đi nghỉ hè kéo dài. Việc hoán đổi diễn ra tốt đẹp cho cả hai bên.
Nhược điểm của việc sở hữu ngôi nhà thứ hai
Sở hữu một ngôi nhà thứ hai, bất kể vị trí, không dành cho tất cả mọi người.
1. Chi phí mua ban đầu
Hầu hết mọi người có kỳ vọng cao hơn đối với một tài sản mà họ dự định sở hữu, thay vì cho thuê. Những kỳ vọng này có thể chuyển thành giá cao.
Trong các khu vực phổ biến nơi không gian bị hạn chế, ngôi nhà có thể có giá cao hơn chi phí của ngôi nhà chính của bạn. Ngoài ra, chủ nhà mới thường phải chịu chi phí cho việc mua đồ mới với mọi thứ từ đồ nội thất đến vải lanh và bát đĩa, chi phí có thể dễ dàng vượt quá 25% đến 33% giá mua.
2. Thế chấp chi phí cao
Trong thời gian gần đây, người cho vay đã bị đốt cháy nghiêm trọng trong thị trường bất động sản nhà ở, và do đó có thể miễn cưỡng cho vay khi mua mới. Tỷ lệ phần trăm thanh toán xuống và lãi suất cho bất kỳ khoản thế chấp nào có khả năng cao hơn cho một tài sản kỳ nghỉ. Tùy thuộc vào vị trí, điều kiện và giá trị thị trường của tài sản (cũng như tình trạng tài chính và lịch sử tín dụng của bạn), một khoản thế chấp 15 đến 30 năm thông thường cho một tài sản không phải là chủ sở hữu thường yêu cầu 20% đến 30 % thanh toán xuống giá bán (thanh toán xuống càng cao, càng dễ tìm được người cho vay sẵn sàng).
3. Bảo trì nhà cửa
Là chủ nhà hoặc là thành viên của nhóm chủ nhà, bạn có trách nhiệm bảo trì nhà. Khi một đường ống bị vỡ hoặc mái nhà bị dột, bạn là người phải trả chi phí sửa chữa. Bạn cũng có thể là người xác định vấn đề, sắp xếp cho thợ sửa ống nước hoặc thợ điện, và gặp họ tại địa điểm. Trong một số trường hợp, bạn có thể dành toàn bộ chuyến thăm của mình để làm việc tại khách sạn, đây chắc chắn không phải là điều bạn mong đợi khi bạn mơ ước sở hữu.
4. Thời gian đi lại
Trong tất cả khả năng, một ngôi nhà thứ hai sẽ được đặt cách nơi cư trú chính của bạn hàng giờ, yêu cầu các chuyến đi tự động dài hoặc các chuyến bay của hãng hàng không. Cơ hội sử dụng nhà cho các chuyến đi ngắn, cuối tuần phụ thuộc hoàn toàn vào quãng đường bạn phải đi. Nếu bạn đang suy nghĩ về việc mua một ngôi nhà ở phía bên kia của đất nước, hãy lên kế hoạch đi ít thường xuyên hơn, nhưng ở lại trong thời gian dài hơn.
5. Tính không linh hoạt
Nếu bạn đang trả một số tiền đáng kể mỗi tháng cho một ngôi nhà thứ hai, bạn có thể cảm thấy rằng bạn cần phải liên tục và độc quyền truy cập vào tài sản để chứng minh đầu tư của bạn. Do đó, bạn nên chắc chắn rằng bạn sẽ tận hưởng các chuyến thăm của bạn trong 5 hoặc 10 năm trong tương lai nhiều như bạn thích ghé thăm địa điểm ngày hôm nay. Nhà không phải là khoản đầu tư thanh khoản - nếu bạn quyết định bán, có thể mất vài tháng hoặc thậm chí nhiều năm để có được mức giá bạn muốn.
Các bước để mua nhà nghỉ
Việc mua nhà, cho dù là nơi cư trú chính hoặc nơi nghỉ mát, có thể là một quá trình phức tạp và cam kết tài chính quan trọng. Tuy nhiên, bằng cách làm theo các bước thích hợp, bạn có thể làm cho trải nghiệm không đau đớn nhất có thể.
1. Xác định vị trí lý tưởng của bạn
Khu vực nghỉ dưỡng thường có một loạt các bất động sản để phù hợp với nhiều loại ngân sách. Khu vực bạn sẵn sàng xem xét càng lớn, bạn càng có nhiều khả năng tìm thấy một tài sản phù hợp với ngân sách của chính bạn. Bạn, ví dụ, bạn phải sống trên đại dương hoặc trên một sườn núi cụ thể, hoặc bạn sẽ sẵn sàng lái xe đến bãi biển hoặc thang máy trượt tuyết?
2. Thiết lập một phạm vi giá
Sở hữu một ngôi nhà thứ hai nên rất dễ chịu, không phải là nguồn gốc của sự căng thẳng tài chính liên tục. Đối với mục đích của một phạm vi giá, giả sử rằng khoản thanh toán xuống, chi phí đóng cửa và trang bị nội thất của bạn sẽ bằng 33% giá mua. Nói cách khác, nếu bạn có 50.000 đô la tiền mặt, phạm vi giá khởi điểm của bạn phải nằm trong khoảng từ 130.000 đến 170.000 đô la.
3. Xem xét quyền sở hữu phân số
Trong khi hầu hết các tài sản kỳ nghỉ được chuyển giao trong các giao dịch chứng thực (người mua có chứng thư được ghi nhận chứng minh quyền sở hữu của mình trong bất động sản được xác định cụ thể), quyền sở hữu bất động sản phân đoạn là một thay thế đã trở nên phổ biến trong những năm 1990. Điều này cho phép người mua kết hợp chặt chẽ hơn việc sử dụng tài sản dự kiến của mình với chi phí của nó hoặc ngược lại, cho phép mua một tài sản đắt tiền hơn cho cùng một khoản đầu tư.
Ví dụ, nếu một nhà đầu tư mua một phần lãi với giá 100.000 đô la với quyền sử dụng tài sản trong 30 ngày một năm, thì giá trị của tài sản được mua có thể lên tới 1,2 triệu đô la (12 nhà đầu tư * 100.000 đô la đầu tư = 1,2 triệu đô la). Thường có sự khác biệt lớn về ngoại hình, chỗ ở và các cuộc hẹn giữa các tài sản trị giá 100.000 đô la đến 1.000.000 đô la.
Quyền sở hữu phân số khác với thời gian biểu. Với quyền sở hữu phân khúc, bạn sở hữu một phần của bất động sản, trong khi với thời gian biểu, bạn chỉ sở hữu quyền sử dụng Bất động sản. Sự khác biệt này chiếm lợi ích thuế của lãi suất phân đoạn, cũng như khả năng hưởng lợi từ bất kỳ sự tăng giá nào trong tài sản.
Cả quyền sở hữu phân đoạn và thời gian biểu đều yêu cầu phối hợp với các chủ sở hữu khác để dành thời gian trong tài sản. Nếu bạn có kế hoạch sử dụng tài sản rộng rãi hơn hoặc chỉ không muốn giao dịch với một cơ quan bên ngoài, bạn có thể tạo một quan hệ đối tác tư nhân để mua và sở hữu một phần tài sản.
Ngôi nhà của tôi ở Pebble Beach đã được chia sẻ với hai đối tác và đó là một sự sắp xếp hoàn hảo. Chúng tôi đã thương lượng với một Realtor địa phương để quản lý việc bảo trì tài sản với một khoản phí nhỏ hàng tháng để chúng tôi không phải đối phó với người làm vườn, người dọn dẹp nhà cửa hoặc các tiện ích địa phương khi chúng tôi ở tại chỗ, biến nhà nghỉ của chúng tôi thành nơi nghỉ ngơi thực sự.
4. Thu hút một Realtor địa phương
Sự hỗ trợ của một đại lý bất động sản địa phương là vô giá trong quá trình tìm kiếm nhà nghỉ trong mơ của bạn. Một đại lý tốt có thể hướng dẫn bạn trong quá trình mua hàng, giúp bạn tìm tài trợ thế chấp và có thể quản lý tài sản khi bạn đi vắng. Ngay cả khi bạn đang mua một phần lãi từ một nhà phát triển bất động sản, Realtor có thể giúp bạn có được một thỏa thuận tốt hơn.
Từ cuối cùng
Một người bạn gần đây đã mua một phần sở hữu phân khúc trong một ngôi nhà trong một khu nghỉ mát golf độc quyền ở Austin, Texas, nơi con gái ông sẽ theo học đại học. Ngôi nhà bốn phòng ngủ, được trang bị và bảo trì sang trọng, bao gồm các đặc quyền chơi gôn và spa tại một khu nghỉ mát được xếp hạng quốc gia. Người bán, một chủ sở hữu công ty xây dựng, sẵn sàng bán tiền lãi với giá thấp hơn giá ban đầu tám năm trước do sự đảo ngược trong ngành xây dựng, và do đó cần phải giảm chi phí cá nhân của mình trên bảng..
Có hiệu quả, bạn tôi đã có thể mua một phần của ngôi nhà dưới chi phí xây dựng của nó. Từ quan điểm của mình, anh ta hiện có một nhà nghỉ ba tháng một năm với mức giá thấp hơn chi phí và rắc rối khi thuê phòng khách sạn, trả phí khu nghỉ mát, hoặc mua các bữa ăn nhà hàng đắt tiền. Cơ hội đang ở ngoài kia - bây giờ là lúc để bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà nghỉ mơ ước của bạn.
Nếu bạn đã sở hữu một ngôi nhà thứ hai, bạn sẽ làm lại?
(ảnh tín dụng: Bigstock)
