Ủy thác đầu tư bất động sản là gì - Đầu tư vào REITs

Thật không may, bất động sản như một khoản đầu tư có rào cản gia nhập, chẳng hạn như tiền cho một khoản thanh toán xuống, khả năng có được một khoản vay lớn, thời gian và giáo dục để điều hành một doanh nghiệp có lợi nhuận, và tiền mặt cần thiết để bảo trì, sửa chữa, thuế bất động sản, và bảo hiểm.

May mắn thay, có một cách để đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu tài sản riêng lẻ. Nó được gọi là Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT).

REIT là gì?

Một REIT tồn tại để đầu tư vào các tài sản tạo thu nhập. Nó thực hiện điều này trực tiếp thông qua việc mua bất động sản, hoặc gián tiếp bằng cách cung cấp các khoản vay hoặc mua các hợp đồng thế chấp trước đó. Để đủ điều kiện là REIT (và tránh thuế thu nhập doanh nghiệp), ít nhất 90% lợi nhuận của nó phải được giải ngân cho các cổ đông dưới dạng cổ tức.

REIT thường được chia thành ba loại:

1. REITs vốn chủ sở hữu

Loại REIT phổ biến và nổi tiếng nhất, REIT vốn chủ sở hữu tập trung vào việc mua lại, quản lý và phát triển các tài sản đầu tư. Vì các hạn chế REIT yêu cầu các tài sản được giữ và phát triển trong một thời gian dài, nguồn doanh thu chính của chúng là thu nhập cho thuê từ nắm giữ của chúng. Họ thường đầu tư vào các loại tài sản cụ thể, thường rơi vào các loại sau:

Văn phòng và công nghiệp
Bán lẻ
Khu dân cư
Khách sạn và khu nghỉ dưỡng
Chăm sóc sức khỏe
Kho lưu trữ riêng
Đất thô

2. REITs thế chấp

Không phổ biến như REITs vốn, các quỹ này cho vay các nhà đầu tư bất động sản hoặc đầu tư vào các khoản vay thế chấp hiện có trên tài sản (thay vì đầu tư trực tiếp vào tài sản). Nguồn doanh thu chính của họ là tiền lãi từ các khoản vay họ nắm giữ.

3. Lai REIT

Một sự kết hợp của cả REIT vốn và thế chấp, REIT lai đa dạng hóa giữa sở hữu tài sản và cho vay đối với các nhà đầu tư bất động sản. Doanh thu của họ đến từ cả thu nhập cho thuê và lãi.

Ưu điểm & nhược điểm của REITs

Giống như tất cả các khoản đầu tư, có những lợi thế và bất lợi đối với REIT cần được cân nhắc trước khi đầu tư:

Ưu điểm

Các nhà đầu tư có thể đa dạng hóa trong thị trường bất động sản bằng cách quan tâm đến nhiều tài sản với số tiền tối thiểu.
Rủi ro được tập hợp giữa nhiều nhà đầu tư so với một chủ sở hữu tài sản duy nhất.
REITs trả cổ tức bằng tiền mặt cao.
Nhiều REIT cung cấp tính thanh khoản cao, liên quan đến quyền sở hữu bất động sản hoàn toàn, bằng cách cho phép các nhà đầu tư bán cổ phiếu nhanh chóng.
Các nhà đầu tư chia sẻ quyền sở hữu trong các tài sản lớn, như các tòa nhà văn phòng hoặc khách sạn lớn, nếu không họ sẽ khó có đủ khả năng.
Tài sản được quản lý chuyên nghiệp.
Các cá nhân nước ngoài, nếu không bị hạn chế sở hữu tài sản, có thể có hứng thú với tài sản đó thông qua REIT.
Chi phí khấu hao có thể giảm thiểu thuế cổ đông đối với cổ tức.

Thông thường, cổ tức bị đánh thuế vào năm họ nhận được và dưới dạng thu nhập bình thường. Khi chi phí khấu hao được REIT chuyển xuống, các chi phí đó được xem như là một khoản hoàn trả vốn cho cổ đông và bù đắp một phần bằng cổ tức của cổ đông. Điều này làm trì hoãn việc thanh toán thuế trên phần cổ tức đó cho đến khi cổ phiếu REIT được bán.

Hơn nữa, khi cổ phiếu được bán, số tiền này bị đánh thuế dưới dạng lãi vốn chứ không phải là thu nhập thông thường. Ví dụ: nếu một cổ đông được trả cổ tức 100 đô la, nhưng có thể yêu cầu 10 đô la trong số đó là chi phí khấu hao, cổ đông sẽ chỉ phải trả thuế thu nhập trên 90 đô la trong năm đó. Tuy nhiên, khoản trừ 10 đô la sẽ bị đánh thuế như một khoản lãi vốn sau này, khi quỹ được bán.

Bởi vì thu nhập thông thường bị đánh thuế ở mức cao hơn nhiều so với lãi vốn, đây là một lợi thế lớn so với việc xử lý thuế đối với cổ tức REIT thông thường.

Nhược điểm

REITs thường thể hiện mức tăng trưởng thấp vì họ phải trả 90% thu nhập cho các nhà đầu tư. Do đó, chỉ 10% thu nhập có thể được tái đầu tư trở lại vào doanh nghiệp.
Cổ tức REIT không được xử lý theo quy tắc 15% thân thiện với thuế mà hầu hết cổ tức đều thuộc. Họ bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên ở mức cao hơn nhiều.
Rủi ro đầu tư có thể là đáng kể. Hãy tích cực trước khi đầu tư và xem xét tất cả các yếu tố trong thị trường bất động sản (nghĩa là giá trị tài sản, lãi suất, nợ, địa lý và thay đổi luật thuế).
Các nhà đầu tư REIT nhượng lại quyền kiểm soát tất cả các quyết định hoạt động mà một chủ sở hữu tài sản cá nhân sẽ đưa ra.
Một số REIT sẽ chịu phí quản lý và giao dịch cao, dẫn đến chi trả cho cổ đông thấp hơn.

REITs giao dịch công khai so với không giao dịch

Bây giờ chúng ta đã khám phá cách hoạt động của REIT và ba loại chính, hãy đi sâu vào sự khác biệt quan trọng giữa REITs giao dịch công khai và không giao dịch:

REITs giao dịch công khai

REITs giao dịch công khai được đăng ký với SEC và được liệt kê trên sàn giao dịch quốc gia.

Ưu điểm:

Họ có thể được mua và bán trong một tài khoản môi giới.
Họ cung cấp thanh khoản gần như ngay lập tức vì quỹ có thể được bán bất cứ lúc nào.
Thị trường ngay lập tức phản ánh sự gia tăng giá trị cổ phiếu.
Những quỹ này có xu hướng rất lớn và đa dạng.

Nhược điểm:

Giá cổ phiếu có thể bị ảnh hưởng nặng nề bởi các điều kiện thị trường so với giá trị thực tế của các tài sản cơ bản. Do đó, các nhà đầu tư có thể gặp biến động trong danh mục REIT được giao dịch công khai.
Chi phí thêm để điều hành một quỹ giao dịch công khai có thể làm giảm cổ tức tiềm năng của nhà đầu tư.

REITs không giao dịch

Mặc dù REIT không giao dịch được quy định bởi SEC, nhưng nó không được liệt kê trên một sàn giao dịch. Nhà đầu tư phải đáp ứng các nguyên tắc thanh khoản hoặc giá trị ròng tối thiểu để duy trì sự ổn định của REIT và bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư.

Hiện tại, các nhà đầu tư cần có một tài sản ròng trị giá 250.000 đô la (không bao gồm nhà của họ), hoặc thu nhập 70.000 đô la mỗi năm và 70.000 đô la tài sản. Cổ phiếu trong REIT không giao dịch thường được mua với mức giá đặt là $ 10 mỗi cổ phiếu. Chúng được thiết kế để được tổ chức trong một khoảng thời gian nhất định (thường là năm đến bảy năm tùy thuộc vào chiến lược REIT) và trả cổ tức được khai báo trước.

Loại REIT này thường sẽ huy động tiền trong vài năm đầu và sau đó đóng cửa với các nhà đầu tư mới. Có 4 cách phổ biến mà quỹ có thể không được thực hiện, trước hoặc sau khi thời gian nắm giữ kết thúc:

REIT có thể được mua lại bởi một REIT được giao dịch công khai lớn hơn với lợi nhuận bán được chuyển cho các cổ đông.
REIT có thể được công khai, trong trường hợp đó, các nhà đầu tư sẽ nhận được cổ phiếu mới sẽ được bán trên một sàn giao dịch, theo lý thuyết, giá cao hơn nhiều.
REIT có thể bán tài sản riêng lẻ và chuyển một phần lợi nhuận được xác định trước cho các cổ đông.
Nếu nền kinh tế ra lệnh rằng không có lựa chọn nào trong số này có lợi nhuận, thì REIT, bằng cách bỏ phiếu của cổ đông, có thể mở rộng hoạt động bình thường cho đến khi điều kiện thị trường được cải thiện.

Ưu điểm:

Giá cổ phiếu được thiết lập sẽ loại bỏ các biến động giá hàng ngày và biến động liên quan đến REITs giao dịch công khai.
Cổ tức có xu hướng cao hơn trong REITs không được giao dịch và có thể được trả hàng tháng hoặc hàng quý. Cổ tức cao hơn này là kết quả của chi phí thấp hơn và là cách để bù đắp cho nhà đầu tư về tính thanh khoản thấp.
Có khả năng đánh giá cao vào cuối giai đoạn nắm giữ.
Các nhà đầu tư có thể nắm giữ bất động sản nước ngoài mà nếu không họ sẽ bị cấm sở hữu. Những tính chất này tương đối miễn dịch với sự biến động của thị trường chứng khoán nước ngoài.

Nhược điểm:

Giá cổ phiếu và cổ tức không được đảm bảo, mặc dù chúng được đặt ra. Trên thực tế, một số REIT đã phải cắt giảm cổ tức và giảm giá trị cổ phiếu do suy thoái kinh tế và tăng vị trí tuyển dụng trong tài sản của họ.
Những sản phẩm này không phải là chất lỏng. Do yêu cầu nắm giữ tối thiểu, một nhà đầu tư cần duy trì đầu tư trong một thời gian dài. Không giống như các đối tác giao dịch công khai của họ, các nhà đầu tư không thể bán cổ phiếu khi giá trị cổ phiếu giảm mạnh. Điều này làm tăng đáng kể rủi ro khi đầu tư vào REIT không giao dịch.
Có ít minh bạch tài chính của hoạt động quỹ. Vì REIT không được giao dịch không được liệt kê công khai, nên chúng chịu ít sự giám sát hơn.
Sự đánh giá chính trong giá cổ phiếu không được thực hiện cho đến khi kết thúc thời gian hoạt động (mặc dù cổ tức có thể tăng lên).

Mẹo đầu tư vào REITs

REITs có thể cung cấp thu nhập tuyệt vời và cơ hội tăng trưởng cho nhà đầu tư phù hợp. Nếu bạn đang xem xét thực hiện bước nhảy vọt, đây là một vài mẹo cần xem xét trước khi đầu tư:

Hiểu các loại tài sản bạn đang đầu tư vào. Hầu hết các REIT chuyên về một lĩnh vực nhất định nên dễ dàng tìm thấy trong bản tóm tắt quỹ. Hiểu được rủi ro của từng ngành. Ví dụ, REITs giữ đất chưa phát triển hoặc trung tâm mua sắm bán lẻ trong nền kinh tế tồi tệ sẽ mang lại nhiều rủi ro hơn so với các căn hộ cao cấp ở một đô thị lớn.
Nhìn vào những con số. Điều quan trọng là phải xem liệu cổ tức đang được trả từ hoạt động hay nếu quỹ bị buộc phải sử dụng vốn bổ sung. Một REIT hoạt động tốt nên dựa vào hoạt động của nó để thanh toán chi phí và cổ tức. Ngoài ra, hãy cảnh giác với doanh số bất động sản lớn, một lần có thể làm lệch tài chính lên.
Tìm hiểu khi REIT bắt đầu đầu tư. Nếu các khoản đầu tư được thực hiện trước khi thị trường suy thoái, REIT có thể nắm giữ các tài sản hoạt động kém hoặc cần được tái cấp vốn. Trong những trường hợp như vậy, REITs có thể cần phải giảm cổ tức hoặc bán thêm cổ phiếu để tăng tiền mặt trong tương lai gần. Tuy nhiên, nếu quỹ được tạo ra sau cuộc suy thoái thị trường nhà đất, nó có thể sở hữu và mua tài sản có giá trị với giá thấp.
Biết chân trời thời gian của bạn. Đặc biệt trong một REIT không giao dịch, các nhà đầu tư có thể nắm giữ cổ phiếu trong ít nhất năm năm trước khi thấy tiền lãi gốc. Hãy chắc chắn rằng bạn có thể xử lý sự thiếu thanh khoản tiềm năng này.

Từ cuối cùng

Chúng tôi đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể ở nhiều thị trường khi nền kinh tế của chúng tôi tìm thấy lối thoát khỏi suy thoái sâu sắc. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã bị tụt lại phía sau.

Tin tốt là có nhiều cơ hội đầu tư dài hạn, đặc biệt là dưới hình thức bất động sản. REITs là một cách để đa dạng hóa trong thị trường bất động sản và có thể là một khoản đầu tư tạo thu nhập hấp dẫn trong một môi trường lãi suất thấp.

Nếu bạn muốn tránh biến động thị trường chứng khoán và bạn đáp ứng các nguyên tắc tối thiểu, REIT không giao dịch có thể đóng một vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư cá nhân của bạn. Như với tất cả các khoản đầu tư, điều quan trọng là làm bài tập về nhà của bạn và hiểu nơi bạn đang đặt tiền của mình và tại sao.