Thế chấp ngược (HECM) là gì - Cách thức hoạt động, Pro & Cons

Một báo cáo của Henry J. Kaiser Family Foundation nói rằng hơn ba trong số bốn người cao niên trên 65 tuổi có vốn chủ sở hữu trong nhà của họ từ $ 67,700 đến $ 325,200. Một trong 20 người có vốn chủ sở hữu nhà lớn hơn 398.500 đô la và 1% có hơn 799.850 đô la.

Nhưng gần một nửa số người Mỹ cao tuổi phụ thuộc vào An sinh Xã hội trong ít nhất một nửa hoặc hơn thu nhập của họ, trong khi một trong tám người chỉ phụ thuộc vào An sinh Xã hội. Nhưng nhiều người trong số những người cao niên này có vốn chủ sở hữu có thể được chuyển đổi thành thu nhập bằng tiền mặt.

Nếu bạn hoặc cha mẹ của bạn là người giàu nhà nghèo nhưng nghèo tiền mặt, đã đến lúc xem xét liệu một khoản thế chấp ngược vào nhà của gia đình có phải là sự thay thế tốt hơn cho con đường truyền thống là chuyển đổi vốn chủ sở hữu thành tài sản tiền mặt.

Phương pháp truyền thống để chuyển đổi vốn chủ sở hữu thành tiền mặt

Đối với những người cao niên dự đoán và mong muốn được sống trong nơi ở hiện tại của họ trong tương lai gần, có một số cách truyền thống (không bao gồm thế chấp ngược) để chuyển đổi vốn chủ sở hữu thành tiền mặt:

• Cho vay vốn chủ sở hữu. Một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà thực chất là một khoản vay được mở rộng cho chủ sở hữu nhà được bảo đảm bằng việc người cho vay nhận thế chấp thứ hai thế chấp trên bất động sản. Khoản vay cơ bản có thể cao tới 100% vốn chủ sở hữu, tùy thuộc vào tiêu chí của người cho vay, xếp hạng tín dụng của người vay và các điều khoản trả nợ được thương lượng. Ví dụ: một chủ nhà có vốn chủ sở hữu thường có thể vay một khoản tiền bằng với số tiền từ 80% đến 100% vốn chủ sở hữu.
• Dòng vốn chủ sở hữu. Dòng tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) là dòng tín dụng quay vòng với số tiền lên tới giá trị vốn chủ sở hữu, thường có lãi suất có thể điều chỉnh, do đó số tiền thanh toán thay đổi theo từng tháng. Giống như các khoản vay cá nhân khác, các điều khoản của khoản vay và số tín dụng có thể có sẵn tùy thuộc vào sự thương lượng giữa người vay và người cho vay.
• Tái cấp vốn thế chấp. Khi lãi suất giảm xuống và / hoặc vốn chủ sở hữu của họ tăng lên, nhiều chủ nhà tái cấp vốn để họ có thể giảm lãi suất cho khoản vay cơ bản và sau đó giảm các khoản thanh toán hàng tháng hoặc chuyển một phần vốn chủ sở hữu thành tiền mặt. Ví dụ, giả sử một chủ nhà đã mua một ngôi nhà mới vào năm 2000 với giá $ 312.000. Khoản vay có lãi suất cố định 30 năm, 6% yêu cầu thanh toán hàng tháng là $ 1,824,40. Ngày nay, ngôi nhà có giá trị thẩm định là 350.000 đô la và lãi suất đã giảm xuống 3,5%. Chủ sở hữu sau đó tái cấp vốn cho ngôi nhà với tỷ lệ 3,5% trong 30 năm với khoản thanh toán hàng tháng là $ 1,582,85. Do hậu quả của việc tái cấp vốn, chủ nhà trả hết khoản thế chấp ban đầu, giảm khoản thanh toán của mình hơn 240 đô la, và có thể rút 30.000 đô la tiền mặt từ vốn chủ sở hữu.

Mặc dù các phương thức này là một phương tiện để truy cập vốn chủ sở hữu bị khóa, nhưng tất cả chúng đều có chung một nhược điểm:

• Tiếp tục tiếp xúc với sự sụt giảm bất động sản. Vì người cho vay có quyền truy cập đầy đủ vào chủ sở hữu bất động sản nếu khoản vay thế chấp không được hoàn trả, chủ nhà phải chịu trách nhiệm nếu số tiền bán tài sản ít hơn thế chấp chưa thanh toán. Bất động sản có giá trị thấp hơn thế chấp được coi là dưới nước, một điều kiện mà nhiều chủ nhà thấy mình sau cuộc khủng hoảng chứng khoán thế chấp 2008-2009.
• Thanh toán cần thiết cho thời hạn của thế chấp mới. Chủ nhà tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình trong ví dụ của chúng tôi đã thực hiện gần 14 năm trong 30 năm thanh toán. Việc tái cấp vốn - với một khoản vay mới - khởi động lại đồng hồ cho thời hạn 30 năm khác, về cơ bản thêm 14 năm thanh toán vào ngày đáo hạn cũ. Người cao niên đã nghỉ hưu có thể thiếu thu nhập đủ để thoải mái thanh toán sau khi nghỉ hưu.
• Thanh toán thế chấp quá hạn Kích hoạt bị tịch thu bởi người cho vay. Nghĩa vụ pháp lý để thực hiện thanh toán cho người cho vay tồn tại trong thời hạn cho vay. Không thanh toán có thể dẫn đến tịch thu và bán tài sản. Nếu thế chấp ở dưới nước, người cao niên không chỉ mất nhà, mà còn phải tạo ra sự khác biệt giữa tiền bán hàng và khoản vay thế chấp chưa thanh toán.

Khoản vay thế chấp ngược là gì?

Khoản vay thế chấp nhà ở ngược - đôi khi được gọi là thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM) - chỉ được FHA chấp thuận cho người cao niên và là một phương pháp ngày càng phổ biến đối với các chủ nhà lớn tuổi (từ 62 tuổi trở lên) để chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà thành một khoản tiền gộp tiền mặt, một dòng tín dụng hoặc một loạt các khoản thanh toán hàng tháng giống như niên kim.

Làm thế nào nó hoạt động

Người cho vay thế chấp ngược lại có thế chấp đầu tiên đối với tài sản, nhưng không nhận được khoản thanh toán cho khoản vay như trong thế chấp truyền thống, chủ nhà cũng không chịu trách nhiệm cho bất kỳ sự thiếu hụt nào về giá trị khi người cho vay nhận bất động sản khi chết hoặc di chuyển của chủ nhà. Cái hay của loại hình cho vay này là người vay nhận được tiền từ người cho vay, số tiền này dựa trên số vốn chủ sở hữu trong nhà cùng với các yếu tố khác, chẳng hạn như tuổi tác và lãi suất. Tuy nhiên, vì ngôi nhà được sử dụng làm tài sản thế chấp cho khoản vay, người cho vay nhận được tài sản khi cái chết hoặc di chuyển của chủ nhà. (Điều đó nói rằng, chủ nhà hoặc người thừa kế có thể trả hết khoản vay bất cứ lúc nào và do đó giữ nhà.)

Ví dụ, một người cho vay thế chấp ngược lại đồng ý thực hiện khoản thế chấp đầu tiên trị giá 150.000 đô la cho ngôi nhà của chủ nhà có giá trị thẩm định hiện tại là 300.000 đô la. Tuy nhiên, chủ nhà có khoản vay thế chấp trước đó thay cho 100.000 đô la. Sử dụng số tiền thu được từ khoản vay mới (150.000 đô la), chủ nhà trả hết khoản thế chấp hiện tại là 100.000 đô la, để lại số tiền vượt quá 50.000 đô la. (Nếu nhà không có thế chấp hiện có, số tiền thu được của chủ nhà sẽ bằng toàn bộ 150.000 đô la). Chủ nhà có thể chọn nhận thanh toán theo một trong các cách sau:

1. Lấy 50.000 đô la tiền mặt - khoản tiền được gọi là thanh toán một lần của nhóm - ngay lập tức khi đóng và chi tiêu hoặc lưu nó theo ý muốn. Không có hậu quả về thuế.
2. Lấy 50.000 đô la trong một loạt các khoản thanh toán hàng tháng từ người cho vay thế chấp ngược. Các khoản thanh toán có thể dựa trên một số khoản thanh toán cố định hoặc tính toán tính toán cho tuổi thọ của chủ nhà.
3. Lấy 50.000 đô la dưới dạng một dòng tín dụng có thể được rút ra bất cứ lúc nào bởi chủ nhà. Nếu chủ nhà trì hoãn việc vẽ từ đường dây, công ty thế chấp sẽ giảm lãi tính cho khoản thế chấp ngược cơ bản.
4. Lấy 50.000 đô la kết hợp thanh toán và hạn mức tín dụng.

Chủ nhà không bao giờ được yêu cầu thanh toán gốc hoặc lãi cho khoản vay thế chấp ngược. Những đặc điểm này - việc thanh toán tiền từ người cho vay cho chủ nhà không phải chịu thuế và không ảnh hưởng đến lợi ích An sinh xã hội hoặc Medicare - đặc biệt có thể mang lại lợi ích cho người cao niên bị buộc tiền mặt.

Đủ điều kiện

Có một số yêu cầu đủ điều kiện rõ ràng cho người vay để có được một thế chấp ngược.

• Người vay phải từ 62 tuổi trở lên.
• Nhà mua phải là nơi cư ngụ chính của người vay.
• Khách sạn phải là một gia đình hoặc một chung cư được FHA phê duyệt.
• Người vay phải hoàn thành phiên tư vấn được HUD phê duyệt để đảm bảo họ hiểu được các chi phí tài chính và các yêu cầu pháp lý của HECM.
• Người vay phải có khả năng tài chính để thanh toán các chi phí bắt buộc như thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và bảo trì bình thường.

Tỷ lệ và chi phí

Lãi suất cho các khoản vay thế chấp, dù thông thường hay ngược lại, có thể ở mức cố định hoặc thay đổi và dựa trên lãi suất thị trường hiện tại và mỗi quyết định kinh doanh của các công ty thế chấp để phân biệt với các đối thủ cạnh tranh. Kết quả là, tỷ lệ thường thay đổi phần nào từ người cho vay sang người cho vay, giống như tỷ lệ thay đổi đối với các khoản thế chấp thông thường.

Ngoài phí đóng cửa truyền thống, phí bảo hiểm thế chấp trả trước (MIP) được tính. Lệ phí bằng 0,5% nếu tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 60% hoặc ít hơn, hoặc 2,5% nếu LTV lớn hơn 60%. Thêm 1,5% MIP được tính mỗi năm. Điều này cung cấp bảo vệ người cho vay trong trường hợp giá trị của ngôi nhà giảm trong thời hạn của thế chấp ngược. Điều đáng chú ý là các khoản thế chấp bất động sản thông thường thường không yêu cầu bảo hiểm thế chấp nếu khoản thanh toán nhà giảm từ 20% trở lên.

Yêu cầu cho vay

Cũng giống như trong các khoản thế chấp truyền thống, người cho vay yêu cầu chủ nhà mua và duy trì bảo hiểm tài sản, đóng thuế tài sản khi đến hạn và duy trì tài sản trong điều kiện hợp lý. Do các khoản thế chấp ngược khác với các khoản thế chấp truyền thống ở chỗ không bao giờ có yêu cầu thanh toán cho người cho vay thế chấp, nên các khoản vay đáo hạn (hoặc chỉ có thể được gọi bởi người cho vay) trong các điều kiện cụ thể được gọi là các sự kiện đáo hạn, ví dụ như sau :

• Tất cả những người vay đã qua đời.
• Tất cả những người vay đã bán hoặc chuyển đổi quyền sở hữu tài sản cho bên thứ ba.
• Tài sản không còn là nơi cư trú chính của bất kỳ người vay nào do tử vong hoặc tình trạng thể chất hoặc tinh thần kéo dài hơn 12 tháng.
• Người vay từ chối trả thuế tài sản hoặc duy trì bảo hiểm tài sản và đã được trao cơ hội để sửa chữa những thiếu sót.
• Người vay từ chối hoặc không thể duy trì tài sản trong tình trạng tốt sau một quá trình thông báo và xét xử chính thức.

Trong bất kỳ trường hợp nào như vậy, chủ nhà (nếu còn sống) hoặc bất động sản có tùy chọn giữ nhà bằng cách trả hết khoản vay thế chấp ngược. Nếu ngôi nhà được định giá thấp hơn khoản vay thế chấp tại thời điểm khoản vay đến hạn, chủ nhà hoặc người điều hành di sản không có hành động nào ngoại trừ việc tạo điều kiện cho người cho vay tịch thu nhà. Người cho vay sau đó bán tài sản càng nhiều càng tốt, áp dụng số tiền thu được vào khoản nợ chưa thanh toán.

Điều quan trọng cần lưu ý là nếu còn tiền mặt sau khi trả nợ, phần vượt quá sẽ được trả lại cho bất động sản. Nếu khoản vay lớn hơn số tiền bán hàng, khoản lỗ này chỉ do công ty thế chấp ngược lại chịu.

Thế chấp ngược khác với thế chấp truyền thống như thế nào

Có một số đặc điểm khác thường của thế chấp ngược khác với thế chấp truyền thống.

1. Bảo đảm duy nhất của người cho vay đối với thế chấp ngược là tài sản nhà. Vì chủ nhà không bao giờ được yêu cầu thanh toán thế chấp, nên nguồn trả nợ cho người cho vay thế chấp là bán tài sản khi chủ sở hữu chết hoặc chuyển từ tài sản. Theo hợp đồng, chủ sở hữu được phép ở lại trong tài sản miễn là họ đang sống và nhà là nơi cư trú chính của họ.
2. Xếp hạng tín dụng hoặc lịch sử của chủ nhà là không quan trọng. Vì chủ sở hữu không bắt buộc phải thanh toán, điều kiện tài chính trong quá khứ hoặc hiện tại của họ không phải là một yếu tố trong bảo lãnh phát hành cũng như việc thiết lập tỷ lệ tín dụng được gia hạn trên thế chấp.
3. Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) ít được tìm thấy trong các khoản thế chấp truyền thống. Người cho vay truyền thống được đảm bảo bằng cả giá trị thị trường của tài sản và trách nhiệm tài chính của người vay. Do đó, một số người cho vay sẽ cho vay tới 100% giá trị thị trường của tài sản. Tỷ lệ LTV thế chấp ngược thường nằm trong khoảng từ 50% đến 65%.
4. Người vay càng trẻ tuổi, tỷ lệ cho vay trên giá trị càng lớn đối với các khoản thế chấp ngược. Tuổi thọ chấp hành của người vay trẻ nhất là cơ sở để tính toán thời hạn có thể xảy ra của khoản vay. Tuy nhiên, khoản vay không đáo hạn cho đến khi chủ sở hữu còn sống cuối cùng chết hoặc rời khỏi nhà. Nếu chủ sở hữu chết sớm hơn dự kiến, khoản nợ gốc đến hạn vào thời điểm đó; nếu chủ sở hữu sống lâu hơn dự án bảng Actuarial, khoản vay được gia hạn cho đến khi chết sau đó. Ví dụ, một phụ nữ 80 tuổi có 9,61 năm tuổi thọ còn lại trong khi một phụ nữ 70 tuổi sẽ là 16,33 tuổi. Trong ví dụ của chúng tôi, số tiền cho vay tối đa cho người 80 tuổi sẽ là $ 187,712. Người vay lớn tuổi hơn trên cùng một tài sản trị giá 300.000 đô la sẽ nhận được hơn 50.000 đô la so với khoản vay cho người trẻ hơn 70 tuổi. Nói cách khác, tỷ lệ LTV cao hơn đối với các siêu cao niên.

Thu hẹp và thế chấp ngược

Đã nuôi dạy gia đình khi đến tuổi nghỉ hưu, nhiều người cao niên tìm kiếm một khu nhà ở nhỏ hơn với chi phí bảo trì thấp hơn và chi phí thấp hơn. Trước khi phát triển HECM cho vay mua - cũng là khoản vay được bảo hiểm FHA - người cao niên đã thu hẹp và muốn sử dụng một khoản thế chấp ngược lại phải chịu đựng hai lần đóng cửa đắt tiền: lần đầu tiên là thế chấp truyền thống để mua căn nhà nhỏ hơn, tiếp theo là tái cấp vốn lần thứ hai (và đóng) bằng cách sử dụng tiền thế chấp ngược để trả hết thế chấp truyền thống.

Nhận ra HECM là một phương tiện lý tưởng để tài trợ cho một ngôi nhà mới, tối đa hóa tiền mặt cho lợi ích của người cao niên và loại bỏ các khoản thanh toán nhà cho đến khi chết hoặc di chuyển sau đó, FHA đã phê duyệt HECM cho khoản vay Mua, do đó loại bỏ rắc rối và chi phí đóng thế chấp truyền thống. Ngoài các yêu cầu đủ điều kiện tiêu chuẩn, nó còn có các nhiệm vụ sau:

• Bất kỳ sự khác biệt nào giữa giá mua căn nhà mới và số tiền cho vay của HECM phải được người vay thanh toán bằng tiền mặt khi đóng cửa. Ví dụ: nếu giá mua nhà là 300.000 đô la và số tiền vay ròng sau chi phí thanh toán là 140.000 đô la, người vay phải có 160.000 đô la tiền mặt để đóng.
• Người vay phải hoàn thành một buổi tư vấn được HUD phê duyệt để đảm bảo họ hiểu được các chi phí tài chính và các yêu cầu pháp lý của HECM.

Mặc dù thế chấp thông thường đối với tài sản mới có thể yêu cầu ít tiền mặt hơn khi kết thúc khoản vay so với HECM, nhưng nó cũng yêu cầu thanh toán hàng tháng cho công ty thế chấp. Ví dụ: chi phí để đóng khi mua nhà trị giá 300.000 đô la với giá trị cho vay 80% sẽ là khoảng 70.000 đô la (thanh toán xuống 60.000 đô la + chi phí đóng cửa 10.000 đô la). Tài trợ cho khoản thế chấp HECM sẽ tiêu tốn thêm 90.000 đô la tiền lãi (160.000 - 70.000 đô la), nhưng loại bỏ mọi khoản thanh toán thế chấp trong tương lai (ước tính khoảng 1.200 đô la mỗi tháng với lãi suất hiện tại) và tổn thất nếu giá trị thị trường của ngôi nhà trong tương lai giảm. Những người vay tiềm năng cần phải chạy các con số, để xác định phương pháp tốt nhất cho tình huống của họ.

Xác định xem nó có phù hợp với bạn không

Người cao niên dự tính thế chấp ngược nên nhận ra rằng nó có ưu điểm và nhược điểm, tùy thuộc vào tình hình cá nhân, điều kiện tài chính và mong muốn bất động sản của họ.

Ưu điểm

1. Không có khoản thanh toán cho vay thế chấp nào được yêu cầu trong khi chủ sở hữu còn sống và sống trên tài sản.
2. Các khoản vay thế chấp ngược không có thời hạn cố định, nhưng chỉ đến hạn khi xảy ra các sự kiện được xác định cụ thể, chẳng hạn như cái chết của người vay.
3. Cả người vay thế chấp ngược và tài sản của họ đều không gặp rủi ro tài chính nếu giá trị nhà giảm xuống dưới hoặc thấp hơn số dư cho vay thế chấp bất cứ lúc nào.
4. Người vay thế chấp ngược hoặc tài sản của người đó có quyền chọn bất cứ lúc nào để trả khoản vay thế chấp ngược và giữ quyền sở hữu nhà, như với các khoản vay thế chấp khác.
5. Xếp hạng tín dụng của người vay không được xem xét trong các tiêu chí để thực hiện một khoản vay thế chấp ngược. Phá sản cá nhân của người vay sẽ không ảnh hưởng đến tình trạng thế chấp ngược nếu đáp ứng các yêu cầu khác.
6. Vốn chủ sở hữu vượt mức có thể được thực hiện dưới dạng một khoản tiền, hàng tháng cho một kỳ hạn hoặc số tiền đã đặt, dưới dạng một dòng tín dụng hoặc kết hợp cả ba.

Nhược điểm

1. Để đủ điều kiện thế chấp ngược, tài sản phải là nơi cư trú chính của người vay.
2. Thế chấp ngược được giới hạn ở tỷ lệ giá trị cho vay trên thị trường thấp hơn (50% đến 65%) so với thế chấp truyền thống, có thể cao tới 100% giá trị thị trường.
3. Người vay và vợ / chồng phải từ 62 tuổi trở lên. Thế chấp ngược không có sẵn cho những người vay trẻ tuổi.
4. Tiền lãi cho khoản thế chấp ngược không được khấu trừ cho mục đích thuế thu nhập cho đến khi khoản vay được trả hết.
5. Phí bảo hiểm thế chấp trả trước được tính - từ 0,5% đến 2,5%, tùy thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị - cũng như phí bảo hiểm thế chấp hàng năm là 1,5%.
6. Người vay yêu cầu tư vấn tài chính trước khi phê duyệt.
7. Trừ khi những người thừa kế của thế chấp ngược lại chọn trả hết thế chấp ngược lại, quyền sở hữu nhà sẽ hoàn lại cho người cho vay và sẽ được bán.

Từ cuối cùng

Giống như một cổ phiếu không trả cổ tức hoặc trái phiếu không lãi suất, vốn chủ sở hữu trong nhà không cung cấp tiền mặt cho chủ sở hữu của nó; bất kỳ sự gia tăng nào về giá trị vốn chủ sở hữu là không hoạt động cho đến khi tài sản được bán hoặc căn nhà được tái cấp vốn với số tiền cho vay lớn hơn. Điều tồi tệ hơn là người cao niên vẫn thực hiện thanh toán thế chấp đang thêm vào số tiền gắn liền với vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Trong nhiều trường hợp, những khoản tiền đó có thể phục vụ họ tốt hơn dưới dạng tiền mặt có sẵn.

Nếu bạn hoặc cha mẹ của bạn từ 62 tuổi trở lên, HECM có thể là một công cụ có giá trị trong việc giúp bạn đạt được sự an toàn về tài chính và sự an tâm. Hãy nhớ rằng thế chấp ngược lại không dành cho tất cả mọi người. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu các nghĩa vụ và quyền liên quan đến thế chấp ngược trước khi ký kết một thỏa thuận.

Bạn hoặc bất kỳ thành viên gia đình nào đã đưa ra một thế chấp ngược?