Bảo hiểm quyền sở hữu nhà là gì - Chi phí chính sách, bảo hiểm và nhu cầu

Đó là những gì bảo hiểm quyền sở hữu, một hình thức bồi thường bất động sản đặc biệt, dành cho. Khi một phần nhất định của bất động sản nhà ở hoặc thương mại thay đổi, chính sách quyền sở hữu đảm bảo rằng tài sản không bị vướng mắc bởi các tài sản thế chấp trước đây hoặc các vấn đề khác - chẳng hạn như quyền sở hữu giả mạo và các bên không đủ điều kiện hoặc không đủ năng lực đối với chứng thư trước đó - có thể ảnh hưởng đến chuyển giao hợp pháp hoặc dẫn đến chi phí tài chính trong tương lai.

Trong hầu hết các trường hợp, người cho vay và người mua mua các chính sách bảo hiểm quyền sở hữu riêng biệt, mỗi chính sách bảo vệ lợi ích tương ứng của họ trong tài sản. Người mua thường trả toàn bộ chi phí của cả hai chính sách, mặc dù thường có thể thực hiện thỏa thuận chia sẻ chi phí với người bán (hoặc thuyết phục người bán gánh toàn bộ gánh nặng tài chính) trong thị trường của người mua. Bảo hiểm quyền sở hữu thường được bao gồm dưới dạng chi phí đóng trong giao dịch bất động sản.

Cho dù bạn đang mua một ngôi nhà cũ hoặc một ngôi nhà xây dựng mới, bạn có thể sẽ yêu cầu một chính sách tiêu đề. Đây là những gì bạn cần biết về hình thức bảo hiểm bất thường nhưng cực kỳ phổ biến này.

Bảo hiểm quyền sở hữu là gì?

Mặc dù bảo hiểm quyền sở hữu tồn tại ở hầu hết các nước công nghiệp, nhưng nó phổ biến hơn ở Hoa Kỳ so với các nước khác. Điều này phần lớn là do thực tế là chính quyền địa phương đóng vai trò nhỏ hơn trong việc xác định tính hợp pháp của việc chuyển nhượng và sở hữu tài sản ở đây so với hầu hết mọi nơi khác trên thế giới.

Ở hầu hết các quốc gia khác, đặc biệt là những quốc gia chịu ảnh hưởng của luật chung của Anh, chủ sở hữu tài sản mới đăng ký quyền chuyển nhượng gần đây sang đất của họ với chính quyền địa phương, sau đó đóng vai trò là trọng tài cuối cùng của bất kỳ tranh chấp nào phát sinh do giao dịch. Ngược lại, hầu hết các khu vực pháp lý của Hoa Kỳ chỉ đơn giản ghi lại mỗi lần chuyển nhượng tài sản mà không xác định cụ thể liệu nó có hợp lệ hay không hoặc tài sản đó không có tài sản thế chấp và các điều khoản khác. Quyết tâm đó thuộc về các chuyên gia tư nhân, bao gồm cả nhân viên công ty bảo hiểm quyền sở hữu.

Tại sao nó tồn tại

Dù bạn có tin hay không, chủ sở hữu tài sản không có quyền truy đòi pháp lý đối với các quyền sở hữu đất đai không hợp lệ hoặc lừa đảo trước giữa thế kỷ 19. Trước đó, nó đã rơi thẳng vào người mua để đảm bảo rằng tiêu đề của họ là hợp lệ. Đây là một quá trình gian khổ, tốn thời gian mà thực tế là không thể ở các bang biên giới rộng lớn với những con đường nghèo nàn và nằm ở trung tâm, và đôi khi được bảo trì kém, hồ sơ đất đai.

Tình trạng không vui này đã bị thách thức và duy trì trong vụ kiện Watson v. Muirhead, được Tòa án tối cao Pennsylvania xét xử năm 1868. Tòa án phán quyết rằng Muirhead, một người vận chuyển Pennsylvania (chuyên gia chuyển nhượng bất động sản), không thể chịu trách nhiệm dựa vào ý kiến ​​sai lầm của một luật sư rằng một tiêu đề cụ thể đã rõ ràng về những trở ngại. Trong thực tế, tiêu đề có một thế chấp từ trước mà luật sư kiểm tra đã không phát hiện ra, dẫn đến sự đau khổ tài chính nghiêm trọng cho người mua.

Phẫn nộ trước quyết định này, các chủ đất đã vận động cơ quan lập pháp bang Pennsylvania can thiệp. Năm 1874, cơ quan này đã thông qua luật cho phép bảo hiểm quyền sở hữu. Năm 1876, công ty bảo hiểm quyền sở hữu đầu tiên được thành lập tại Philadelphia. Các tiểu bang khác cũng theo sau, và phần còn lại là lịch sử.

Các loại bảo hiểm quyền sở hữu

Bảo hiểm quyền sở hữu có hai hình thức cơ bản: chính sách cho vay (còn gọi là chính sách cho vay trực tuyến) và chính sách của người mua. Chính sách cho vay bảo vệ lợi ích của người cho vay thế chấp đối với tài sản, thường giảm theo thời gian. Chính sách của người mua bảo vệ quyền lợi của người mua, thường tăng theo thời gian.

Chính sách cho vay vẫn có hiệu lực trong vòng đời của khoản vay thế chấp hoặc cho đến khi khoản thế chấp ban đầu được tái cấp vốn, tại thời điểm đó, chính sách cho vay mới được ban hành. Chính sách của người mua vẫn có hiệu lực miễn là người mua vẫn có hứng thú với tài sản.

Bảo hiểm tiêu đề bao gồm những gì

Hầu hết các hình thức bảo hiểm khác cung cấp bảo vệ tài chính chống lại tổn thất trong tương lai do thiệt hại, trộm cắp và các nguy hiểm khác. Ngược lại, phần lớn chi phí bảo hiểm quyền sở hữu được dành cho các vấn đề trong quá khứ có khả năng ảnh hưởng tiêu cực đến chủ hợp đồng hiện tại - và đối với lao động chuyên nghiệp cần thiết để khám phá và khắc phục các vấn đề đó trước khi chúng gây ra tổn thất tài chính.

Tìm kiếm tiêu đề

Mặc dù các chính sách bảo hiểm quyền sở hữu khác nhau tùy theo từng tiểu bang và nhà cung cấp đối với nhà cung cấp, chúng luôn trả chi phí thực hiện tìm kiếm tiêu đề. Một tìm kiếm tiêu đề là một kiểm tra kỹ lưỡng các hồ sơ công cộng có liên quan để xác định xem có bất kỳ vấn đề tồn tại với tiêu đề. Những hồ sơ này thường được tổ chức với thành phố hoặc quận nơi có tài sản.

Lý tưởng nhất, một tìm kiếm tiêu đề xem xét toàn bộ lịch sử của một tài sản, kéo dài trở lại định dạng ban đầu hoặc phân khu của nó. Điều này thường được thực hiện bằng cách xem xét trừu tượng của tài sản - một tài liệu chứa toàn bộ chuỗi sở hữu và tài sản thế chấp lịch sử. Tuy nhiên, do tóm tắt có thể không đầy đủ hoặc chứa thông tin sai lệch, nên việc tìm kiếm tiêu đề toàn diện thường dựa vào các nguồn thông tin khác, chẳng hạn như hồ sơ thuế địa phương, di chúc của chủ sở hữu trước đó và bản án của tòa án hiện hành.

Xử lý hoặc giải quyết vấn đề

Chính sách bảo hiểm quyền sở hữu cũng bao gồm chi phí giải quyết (còn được gọi là bảo dưỡng) hầu hết các vấn đề về quyền sở hữu (còn được gọi là lỗi) được phát hiện trong quá trình tìm kiếm tiêu đề. Các khiếm khuyết phổ biến bao gồm, nhưng không giới hạn ở những điều sau đây:

• Tài sản thế chấp thuế (đối với thuế chưa nộp)
• Tài sản thế chấp, còn được gọi là tài sản thế chấp (đối với hóa đơn xây dựng hoặc cải tạo chưa thanh toán)
• Chủ nợ thế chấp (ví dụ: số dư chưa thanh toán trên thế chấp có sẵn)
• Phán quyết của tòa án (ví dụ, bản án sau ly hôn trao một phần tài sản cho người phối ngẫu cũ)

Lưu ý rằng nếu tìm kiếm tiêu đề phát hiện ra các vấn đề nghiêm trọng với tiêu đề - chẳng hạn như bằng chứng cho thấy tài sản đó thuộc sở hữu hoàn toàn của bên thứ ba và do đó người bán hiện tại không thể bán được, thì một hoặc nhiều công cụ chuyển nhượng đã bị giả mạo, rằng một bên bất tài (chẳng hạn là trẻ vị thành niên) đã tham gia vào một lần chuyển nhượng trước đó, hoặc không có quyền truy cập vào đất - người cho vay có thể từ chối phát hành thế chấp tài sản và người mua có thể bị buộc phải bỏ đi.

Chi phí pháp lý và bồi thường tổn thất

Cuối cùng, chính sách bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm các chi phí trong tương lai phát sinh từ tranh chấp quyền sở hữu. Chẳng hạn, người nắm giữ hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu hợp lệ sẽ không phải trả tiền túi để bảo vệ chống lại vụ kiện do các nhà thầu tuyên bố rằng công ty của họ có tài sản thế chấp xuất phát từ hóa đơn cải tạo chưa thanh toán của chủ sở hữu trước đó.

Trong trường hợp tương đối hiếm khi tòa án quy định việc chuyển nhượng bất động sản gần đây nhất là không hợp lệ - chẳng hạn, nếu phát hiện ra rằng chủ sở hữu trước đó đã trao tài sản cho bên thứ ba trong một di chúc chưa được phát hiện - chính sách cũng bồi thường cho chủ hợp đồng bất kỳ mất mát vốn chủ sở hữu trong tài sản. Giới hạn bảo hiểm của chính sách bảo hiểm quyền sở hữu thường bằng với giá trị được đánh giá của tài sản tại thời điểm chính sách được ban hành, trừ khi chủ hợp đồng mua bảo hiểm bổ sung.

Làm thế nào để xác định chi phí chính sách bảo hiểm

Không giống như nhiều chính sách bảo hiểm phổ biến khác (bao gồm bảo hiểm ô tô, bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm chủ nhà), chính sách bảo hiểm quyền sở hữu thường yêu cầu thanh toán một lần duy nhất vào hoặc trước ngày kết thúc giao dịch. Trừ khi công ty bảo hiểm của bạn đề nghị chia thanh toán một lần thành nhiều lần hàng tháng dễ quản lý hơn, rất hiếm khi chính sách tiêu đề yêu cầu thanh toán liên tục.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí bảo hiểm quyền sở hữu

Chi phí bảo hiểm quyền sở hữu thường được chia thành hai loại chính: phí bảo hiểm và phí dịch vụ. Trong mỗi danh mục, chi phí có thể được phân chia thêm dựa trên số lượng và loại công việc cần thiết để thực hiện và thực hiện chính sách.

Phí bảo hiểm

Phí bảo hiểm thực tế được trả cho một chính sách bảo hiểm quyền sở hữu cụ thể phụ thuộc vào một mức độ nào đó vào giá trị của tài sản cơ sở. Tuy nhiên, do phần lớn chi phí của chính sách bao gồm công việc chuyển nhượng trước - tìm kiếm tiêu đề, kiểm tra và khắc phục các khiếm khuyết - giá trị tài sản không phải là yếu tố quan trọng nhất.

Dưới đây là một số yếu tố khác ảnh hưởng đến phí bảo hiểm:

• Số lượng công việc cần thiết để duy trì thông tin chính xác, cập nhật về tài sản được bảo hiểm và các tài sản liền kề (được gọi là nhà máy tiêu đề)
• Số lượng công việc cần thiết để tiến hành tìm kiếm và kiểm tra tiêu đề kỹ lưỡng
• Di sản cần thiết để chữa bất kỳ khiếm khuyết hoặc lợi ích bất lợi
• Chi phí dự kiến ​​bồi thường cho bên được bảo hiểm cho bất kỳ khiếm khuyết tiêu đề

Chính sách bảo hiểm quyền sở hữu trung bình có phí bảo hiểm một lần khoảng 1.000 đô la, bao gồm tất cả các công việc trả trước và bảo hiểm pháp lý và mất mát đang diễn ra. Tuy nhiên, phí bảo hiểm rất khác nhau, từ vài trăm đô la đến hơn 2.000 đô la.

Quy định cao cấp

Quy định bảo hiểm quyền sở hữu khác nhau đáng kể từ tiểu bang này sang tiểu bang khác. Trong một số khu vực tài phán, chính quyền quy định chặt chẽ phí bảo hiểm, hạn chế nghiêm ngặt cách các công ty bảo hiểm quyền sở hữu có thể cấu trúc chính sách của họ - họ có thể tính phí bao nhiêu, bất kể các yếu tố nêu trên. Trong các khu vực pháp lý khác, quy định cao cấp nhẹ hơn và các công ty bảo hiểm có nhiều thời gian hơn để thiết lập mức giá.

Các hình thức phổ biến của quy định cao cấp bao gồm:

• Chỉ giám sát. Trong chương trình này, các cơ quan quản lý giám sát phí bảo hiểm quyền sở hữu từ năm này sang năm khác, nhưng không có hành động trực tiếp nào để đưa ra mức giá hoặc phạm vi chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu nhà chức trách xác định rằng một công ty bảo hiểm cụ thể đang tính phí bảo hiểm cao không công bằng, giảm cạnh tranh hoặc thực hiện quyền lực độc quyền đối với ngành công nghiệp địa phương, họ có quyền phạt các công ty bảo hiểm vi phạm hoặc kiểm soát phí bảo hiểm. Các tiểu bang ví dụ bao gồm Georgia và Illinois.
• Ban hành. Các cơ quan quản lý triệu tập thường xuyên để đánh giá tình trạng của ngành bảo hiểm quyền sở hữu địa phương và đưa ra mức phí hoặc phạm vi bảo hiểm phản ánh điều này. Các tiểu bang ví dụ bao gồm Texas và New Mexico.
• Chấp thuận trước. Mỗi công ty bảo hiểm quyền sở hữu hoạt động tại tiểu bang hoặc một tổ chức thương mại địa phương đại diện cho nhiều công ty bảo hiểm, phải đề xuất mức giá mới cho các cơ quan quản lý địa phương trên cơ sở hàng năm. Những mức giá này không thể được tính cho đến khi được chính quyền phê duyệt rõ ràng. Một tiêu chuẩn liên quan, được gọi là tập tin và sử dụng, trên mạng, yêu cầu các công ty bảo hiểm nộp các biểu giá mới với các cơ quan quản lý, sau đó chờ đợi để thực hiện chúng cho đến khi được thông báo rằng chúng sẽ không được điều chỉnh. Các tiểu bang ví dụ bao gồm New Jersey và New Hampshire.
• Tập tin và sử dụng. Đây là một tiêu chuẩn nhẹ hơn, ít phổ biến hơn, cho phép các công ty bảo hiểm thay đổi mức giá khi họ thấy phù hợp, miễn là họ đồng thời gửi thông báo về sự thay đổi với các cơ quan quản lý. Nếu nhà chức trách cho rằng mức giá mới không công bằng khi xem xét, họ có quyền điều chỉnh chúng. Tính đến giữa năm 2015, tiểu bang sử dụng và tập tin duy nhất là Wisconsin.

Ai cung cấp bảo hiểm quyền sở hữu và nơi có sẵn

Bảo hiểm quyền sở hữu là một sản phẩm chuyên dụng dường như không thu hút các nhà cung cấp đa dạng về bảo hiểm xe hơi và chủ nhà, chẳng hạn như Trang trại Tiến bộ và Nhà nước. Trên thực tế, theo Hiệp hội quyền sở hữu đất đai Hoa Kỳ (ALTA), một số ít các công ty bảo hiểm đã thực hiện phần lớn các chính sách bảo hiểm quyền sở hữu của Hoa Kỳ. Năm 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Công ty bảo hiểm quyền sở hữu quốc gia Old Republic và Công ty bảo đảm quyền sở hữu Stewart chiếm hơn 80% tổng thị trường bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu khu vực nhỏ hơn tạo nên sự khác biệt.

Trong hầu hết các giao dịch bất động sản, người cho vay thế chấp của người mua, đại lý quyền sở hữu (công ty quyền sở hữu) và đại lý hoặc luật sư bất động sản đề nghị một công ty bảo hiểm quyền sở hữu cho chính sách của người mua, nếu thực tế người mua bắt buộc phải chọn hoặc chọn mua. Vì chi phí bảo hiểm quyền sở hữu và các điều khoản chính sách hiếm khi khác nhau nhiều giữa các công ty bảo hiểm hoạt động trong cùng khu vực tài phán, nên người mua thường chấp nhận và hành động theo khuyến nghị.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là luật liên bang (Đạo luật về thủ tục giải quyết bất động sản, hoặc RESPA) cấm các thực thể này yêu cầu người mua sử dụng một công ty cụ thể. Là người mua bất động sản, bạn luôn có tùy chọn mua sắm bảo hiểm quyền sở hữu và chọn nhà cung cấp phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.

Quyền sở hữu bảo hiểm

Bảo hiểm quyền sở hữu là hợp pháp và có sẵn ở 49 tiểu bang. Ngoại lệ đơn độc là Iowa, nơi đặt ra ngoài vòng pháp luật bảo hiểm quyền sở hữu vào năm 1947, ngay sau khi một vụ sụp đổ bất động sản cục bộ đã phá sản một số công ty bảo hiểm có trụ sở tại Iowa và dẫn đến thiệt hại lớn cho các chủ sở hữu nhà nước. Tại Iowa, luật sư kiểm tra các quyền sở hữu đất đai và đưa ra ý kiến ​​về quyền sở hữu tóm tắt chuỗi sở hữu và bất kỳ khiếm khuyết về quyền sở hữu rõ ràng nào. Các chính sách bảo hiểm sơ suất của luật sư Iowa thường bao gồm các tổn thất tài chính do các ý kiến ​​tiêu đề không chính xác hoặc không đầy đủ.

Tiêu đề Bảo hiểm so với Chi phí Ý kiến ​​Tiêu đề

Để so sánh, ý kiến ​​tiêu đề do luật sư tạo ra có giá từ 100 đô la đến 300 đô la ở Iowa, tùy thuộc vào loại tài sản, số lượng chủ sở hữu trước đó, và số lượng và độ phức tạp của bất kỳ tài sản thế chấp nào có thể tồn tại trên tài sản. Ngoài ra, chi phí chuyển giao bản tóm tắt của tài sản thường dao động trong khoảng từ 100 đến 200 đô la.

Điều đó cộng thêm tổng chi phí từ 200 đến 500 đô la, được trả riêng bởi người mua - ít hơn đáng kể, trong nhiều trường hợp, so với chi phí bảo hiểm quyền sở hữu. Mặc dù ý kiến ​​về tiêu đề cũng như phí trừu tượng không được quy định bởi chính quyền bang Iowa, nhưng sự cạnh tranh gay gắt giữa luật sư và chuyên gia quyền sở hữu của bang giữ chúng ở mức hợp lý.

Tuy nhiên, hãy nhớ rằng các ý kiến ​​về tiêu đề không theo thông lệ trong hầu hết các khu vực pháp lý. Ngay cả khi bạn có thể tìm thấy luật sư địa phương sẵn sàng viết ý kiến ​​về quyền sở hữu đối với tài sản bạn mua, chính sách sai sót của họ có thể không bao gồm các tổn thất phát sinh do ý kiến ​​sai lầm hoặc không đầy đủ. Bạn có khả năng gặp khó khăn cho những mất mát đó - và trong trường hợp xấu nhất, có thể mất tài sản của bạn do đó.

Từ cuối cùng

Đóng cửa trên một ngôi nhà mới là một quá trình mệt mỏi, đặc biệt đối với những người mua nhà lần đầu. Khi vợ tôi và tôi đóng cửa tại nhà vào năm 2015, danh sách chi phí đóng của chúng tôi dài hơn một trang - với phông chữ nhỏ.

Thật hấp dẫn khi xem bảo hiểm quyền sở hữu chỉ là một chi phí kết thúc khác mà bạn hoặc người bán phải trả một cách miễn cưỡng. Tuy nhiên, nó không chỉ là một mục hàng vứt đi. Giống như bảo hiểm chủ nhà cung cấp sự bảo vệ tài chính chống lại một loạt các rủi ro vật chất, bảo hiểm quyền sở hữu đảm bảo quyền lợi của bạn chống lại các lỗi, thiếu sót và hành vi gian lận trong quá khứ. Ngay cả khi người cho vay của bạn không yêu cầu bạn mang bảo hiểm quyền sở hữu, thật khó để tưởng tượng một tình huống trong đó không phải là một khoản đầu tư đáng giá.

Bạn đã bao giờ mua bảo hiểm quyền sở hữu nhà hoặc tài sản cho thuê mà bạn sở hữu?