Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) là gì - Làm thế nào để tránh phải trả tiền

Nhưng tại sao bạn lại trả nó? Về cơ bản, người cho vay của bạn đang yêu cầu bạn trả phí bảo hiểm cho một chính sách bảo hiểm hoàn trả một phần cho họ nếu bạn mặc định thế chấp của mình. Chúng tôi sẽ thảo luận khi bạn được yêu cầu có PMI, bảo hiểm này bảo vệ điều gì, ai cần mang theo và cách để tránh phải trả tiền.

Tỷ lệ cho vay theo giá trị (LTV)

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là những gì người cho vay nhìn vào để xác định xem bạn có cần trả PMI hay không và khi nào bạn có thể ngừng thanh toán. Để tính tỷ lệ này, hãy lấy số tiền của khoản vay và so sánh nó với giá trị hiện tại của ngôi nhà của bạn. Ví dụ: nếu khoản thế chấp của bạn là 150.000 đô la và nhà của bạn hiện có giá trị 200.000 đô la, tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn là 75%.

Khi bạn mua một ngôi nhà mới, người cho vay của bạn sẽ xem xét số tiền bạn trả so với giá bán để xác định tỷ lệ cho vay so với giá trị của bạn. Vì vậy, nếu bạn mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la và giảm 20.000 đô la, tỷ lệ cho vay so với giá trị của bạn là 90%. Thông thường, nếu tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn lớn hơn 80%, bạn sẽ phải trả PMI.

Bảo hiểm thế chấp cá nhân là gì?

Khi bạn nộp đơn xin thế chấp, người cho vay muốn đảm bảo nhà của bạn sẽ có đủ vốn để trả hết số dư cho vay nếu bạn vỡ nợ và bị tịch thu nhà. Nhưng vì nhà bị tịch thu nhà thường được bán với giá giảm, nên những người cho vay có thể muốn có ít nhất 20%. Nói cách khác, họ muốn chắc chắn một cách hợp lý rằng họ có thể thu lại số tiền họ đã cho bạn vay nếu căn nhà phải được bán với giá thấp hơn giá bán ban đầu.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là những người cho vay không sẵn sàng viết các khoản vay khi bạn đặt dưới 20%. Họ chỉ tính phí bạn nhiều hơn cho các đặc quyền thông qua PMI. Bằng cách này, bạn nhận được một khoản thế chấp, và họ giảm thiểu rủi ro trong việc cho bạn vay tiền. Bảo hiểm thế chấp tư nhân là một chính sách bảo hiểm thực tế được ban hành bởi một công ty bảo hiểm có lợi cho người cho vay của bạn. Nếu nhà của bạn bị tịch thu và người cho vay không thể lấy lại số dư chưa thanh toán bằng cách bán nhà, công ty bảo hiểm đã cấp PMI của bạn sẽ trả cho người cho vay khoản tiền chênh lệch.

PMI được gọi là riêng tư vì nó chỉ được cung cấp cho các công ty tư nhân chứ không phải cho các cơ quan chính phủ hoặc người cho vay thế chấp công cộng. Các chương trình công cộng, chẳng hạn như các chương trình thế chấp FHA và VA, có bảo hiểm thế chấp riêng, nhưng nó được điều hành khác nhau và được quản lý nội bộ. Tuy nhiên, một điểm khác biệt đáng chú ý giữa PMI và bảo hiểm thế chấp gắn liền với nhiều khoản vay FHA và VA là khoản sau không bao giờ hết hạn. Nói cách khác, bạn sẽ tiếp tục thanh toán bảo hiểm thế chấp cho các khoản vay FHA và VA ngay cả sau khi tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn đã giảm xuống dưới 80%.

Ai cần bảo hiểm thế chấp cá nhân?

Nói chung, nếu tỷ lệ LTV của bạn dưới 80%, bạn rõ ràng. Tuy nhiên, nếu bạn có tín dụng kém hoặc bị coi là rủi ro cao đối với người cho vay, bạn có thể phải mang PMI ngay cả khi bạn có tỷ lệ cho vay 70%, 60% hoặc thậm chí 50% so với tỷ lệ giá trị.

Bạn có thể được coi là người có rủi ro cao, nếu bạn đã bán nhiều nhà gần đây, đã bị tịch thu hoặc nếu bạn có thu nhập không ổn định hoặc không có giấy tờ. Tuy nhiên, điều này cần được nêu rõ trong các tài liệu cho vay của bạn và nếu bạn không chắc nó hoạt động như thế nào, hãy nhận được câu trả lời rõ ràng từ nhân viên cho vay trước khi ký.

Làm thế nào để tránh phải trả bảo hiểm thế chấp cá nhân

Cách tốt nhất để tránh trả PMI là không bắt đầu vay! Nếu bạn đang mua một ngôi nhà mới, nhưng sẽ không có khoản thanh toán giảm đáng kể, hãy hỏi nhân viên cho vay của bạn để được gợi ý về việc tránh PMI.

Trước đây, một lựa chọn phổ biến là thế chấp 80-10-10 hoặc heo đất, sử dụng kết hợp khoản vay thế chấp thứ hai hoặc vốn chủ sở hữu nhà và khoản thanh toán xuống của bạn để giảm tỷ lệ cho vay so với giá trị của thế chấp chính. Điều này vẫn có thể có sẵn thông qua một số người cho vay ngày hôm nay.

Nhưng nếu bạn đã ở trong một thế chấp có PMI, bạn có hai lựa chọn để loại bỏ nó:

1. Đáp ứng tỷ lệ cho vay theo giá trị

Nếu khoản vay của bạn gần ngưỡng 80% hoặc bất kỳ ngưỡng nào mà người cho vay của bạn quy định trong giấy tờ thế chấp ban đầu, PMI sẽ được người cho vay tự động xóa. Trong thực tế, hầu hết những người cho vay chờ đến 78%, nhưng nếu bạn gọi và hỏi, họ sẽ xóa nó sớm hơn.

Vì người cho vay của bạn sẽ tính LTV khỏi giá mua ban đầu, bạn sẽ cần theo dõi giá trị thị trường hiện tại của nhà bạn. Nói cách khác, nếu nhà của bạn tăng giá trị, bạn có thể có được sự thẩm định chuyên nghiệp và trình bày điều này cho người cho vay như bằng chứng rằng giá trị đã tăng lên.

Mặc dù việc thẩm định chuyên nghiệp thường tốn vài trăm đô la, nhưng đây có thể là khoản tiền được chi tiêu tốt nếu bạn không trả PMI sớm hơn vài tháng hoặc vài năm so với bạn..

2. Tái tài trợ thế chấp

Trước khi bạn tái tài trợ thế chấp, hãy cân nhắc chi phí so với tiền tiết kiệm hàng tháng. Cũng đảm bảo rằng bạn đang so sánh táo với táo. Nói cách khác, nếu bạn còn 25 năm cho khoản vay hiện tại của mình, hãy yêu cầu báo giá cho người cho vay thế chấp 25 năm đối với số dư nợ hiện tại của bạn và xem các con số cộng lại như thế nào.

Nếu khoản vay hiện tại của bạn yêu cầu PMI và một khoản vay mới thì không, và nếu bạn cũng đủ điều kiện hưởng lãi suất thấp hơn, một khoản tái cấp vốn có thể sẽ có ý nghĩa. Ví dụ: giả sử khoản vay hiện tại của bạn yêu cầu tỷ lệ cho vay với tỷ lệ giá trị 70% trước khi bạn có thể ngừng trả PMI và tỷ lệ cho vay hiện tại của bạn với tỷ lệ giá trị là 75%.

Nếu tín dụng của bạn đã được cải thiện kể từ khi bạn đăng ký thế chấp ban đầu, bạn có thể tái tài trợ thành một khoản thế chấp mới trong đó ngưỡng cho PMI là 80%. Điều này có nghĩa là bạn sẽ không phải trả PMI bằng khoản thế chấp mới.

Nhưng để xác định xem khoản tái cấp vốn này có thực sự giúp bạn tiết kiệm tiền hay không, hãy xem mất bao lâu để bù lại chi phí đóng của bạn thông qua khoản tiết kiệm hàng tháng của bạn và đảm bảo bạn sẽ ở trong nhà lâu như vậy. Một lần nữa, và điều này không thể được nói quá, hãy đảm bảo bạn đang so sánh táo với táo khi xem xét báo giá của người cho vay: thời hạn và số dư cho vay mới cần giống như thế chấp của bạn.

Từ cuối cùng

Trả bảo hiểm thế chấp tư nhân thường là một chi phí cần thiết nếu bạn muốn mua một ngôi nhà mà không phải trả một khoản đáng kể. Tuy nhiên, bạn cần hiểu các điều khoản trong hợp đồng thế chấp hiện tại của bạn và tính toán tỷ lệ cho vay theo giá trị của bạn để tránh phải trả lâu hơn là hoàn toàn cần thiết.

Hơn nữa, biết khi nào và làm thế nào để loại bỏ PMI sẽ làm giảm hóa đơn thế chấp hàng tháng của bạn. Thực hiện theo các mẹo ở trên và lần sau khi bạn đăng ký thế chấp, hãy đảm bảo bạn hiểu các quy tắc PMI và yêu cầu làm rõ trước ký.

Bạn đang trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân? Một số bước bạn đang thực hiện để xóa nó khỏi khoản vay thế chấp của bạn là gì?