Lợi ích về thuế của tài sản đầu tư bất động sản - Giải thích các quy tắc IRS

Vốn chủ sở hữu là nền tảng của sự giàu có cá nhân ở Hoa Kỳ, chiếm khoảng hai phần ba giá trị ròng của hầu hết các hộ gia đình Mỹ, theo Bloomberg. Việc mở rộng quyền sở hữu nhà đã được kích thích bởi các chương trình của chính phủ và lợi thế về thuế để khuyến khích việc mua nhà. Theo một nghiên cứu trong Lực lượng xã hội, quyền sở hữu nhà dẫn đến một nền kinh tế mạnh hơn, trường học tốt hơn và một công dân đầu tư, chủ động. Chủ nhà có tỷ lệ bỏ phiếu cao hơn và tham gia nhiều hơn vào các tổ chức dân sự.

Sở hữu bất động sản có một số lợi thế tài chính độc đáo. Ví dụ, chủ nhà có thể khấu trừ lãi suất thế chấp, phí bảo hiểm thế chấp và thuế tài sản từ thu nhập thông thường. Ngoài ra, tiền thu được từ việc bán nhà được coi là tiền lãi cho thuế - có thể loại trừ tới 250.000 đô la tiền lãi từ một người nộp thuế hoặc 500.000 đô la cho một cặp vợ chồng khai thuế chung.

Sở hữu một ngôi nhà hoặc đầu tư bất động sản mang lại lợi thế rất lớn cho cả xã hội và cá nhân bạn. Đây là cách tận dụng tối đa khoản đầu tư của bạn.

Đầu tư bất động sản

Sở hữu một tài sản đầu tư khác biệt đáng kể so với việc sở hữu tài sản mà một người đang sống. Trong khi các nhà đầu tư chia sẻ nhiều rủi ro phổ biến - tính thanh khoản, thiếu minh bạch, sự không chắc chắn về chính trị và kinh tế - mỗi tài sản đầu tư là duy nhất, thay đổi theo cách sử dụng, vị trí, cải tiến và tính lâu dài. Mỗi khoản đầu tư có thể phải chịu một bộ sưu tập quy tắc thuế hoang mang, tất cả đều ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư ròng.

Andy Heller, đồng tác giả của Mua Mua thậm chí thấp hơn: Hướng dẫn thường xuyên về người giàu bất động sản, ghi chú rằng hầu hết mọi người trả quá nhiều cho tài sản của họ: Lợi nhuận bị khóa ngay lập tức khi nhà đầu tư mua bất động sản. Do những sai lầm trong phân tích, nhà đầu tư trả quá nhiều và sau đó rất ngạc nhiên khi anh ta không kiếm được tiền.

Heller khuyên rằng thành công trong đầu tư bất động sản đòi hỏi:

1. Kế hoạch chu đáo. Quá nhiều người yêu một tài sản mà không có chiến lược để kiếm lợi nhuận.
2. Kỳ vọng thực tế. Mua, sở hữu và bán bất động sản không phải là một cách dễ dàng để làm giàu. Eric Tyson, đồng tác giả của Đầu tư bất động sản đầu tư cho Dummies, ghi chú rằng bạn phải thông minh, sẵn sàng làm việc và nhận thức được khả năng chịu rủi ro cá nhân của bạn.
3. Chi tiết do siêng năng. Trong nỗ lực đóng giao dịch trước các đối thủ cạnh tranh, nhiều người mua không kiểm tra đầy đủ lịch sử, điều kiện và hạn chế của việc mua bất động sản tiềm năng, kết thúc bằng chi phí cải tạo đáng ngạc nhiên.
4. Cố vấn có năng lực và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư thực sự thành công luôn có một đội ngũ chuyên gia tư vấn để hỗ trợ họ trong việc tìm kiếm, phân tích, mua, tài trợ, quản lý và bán tài sản của họ.

Các loại tài sản bất động sản

Thuật ngữ bất động sản trực tuyến, bao gồm các loại tài sản khác nhau, bao gồm:

• Bất động sản chưa phát triển. Các nhà đầu tư có được đất thô cho nhiều mục đích khác nhau bao gồm trang trại và trang trại, khai thác tài nguyên thiên nhiên như khai thác gỗ hoặc khai thác than, phân lô và bán lô, hoặc phát triển trong tương lai. Giá đất thô phụ thuộc vào mức độ sử dụng cao nhất có thể, cho dù là nông nghiệp hay địa điểm của một tòa nhà văn phòng. Sự gần gũi với các khu vực đô thị và các mục đích phân vùng được phê duyệt thường xác định giá trị của tài sản.
• Tài sản đất đai. Bất động sản thường được sử dụng cho mục đích nhà ở, cho dù là nhà ở một gia đình hoặc nhiều gia đình bao gồm căn hộ và nhà chung cư. Các tính chất này - từ một song công đến phát triển với hàng trăm đơn vị cho thuê - yêu cầu bảo trì liên tục và quản lý tích cực để duy trì tỷ lệ lấp đầy và tăng giá trị.
• Cac đặc tinh thương mại. Phân khúc này bao gồm các tòa nhà văn phòng, tài sản bán lẻ như cửa hàng tạp hóa và cửa hàng, và các đặc tính công nghiệp bao gồm nhà kho và nhà máy sản xuất. Bất động sản thương mại đòi hỏi quản lý tích cực do cạnh tranh, bảo trì vật lý, doanh thu của người thuê không đổi, và sự đa dạng và phức tạp của các điều khoản cho thuê. Chủ sở hữu tài sản thường xuyên tranh cãi với các vấn đề pháp lý, phân vùng và môi trường.

Bất động sản cũng được phân loại như:

• Chưa được phê duyệt. Các tài sản không được chứng nhận là đất thô chưa được thay đổi bởi hành động của con người, tức là không có bất kỳ tòa nhà, cấu trúc, đường, ao nhân tạo hoặc hồ nào trên đó. Vì đất được coi là có một cuộc sống hữu ích vô hạn, nó không thể được khấu hao cho các mục đích thuế. Tuy nhiên, các khoản khấu trừ cạn kiệt có thể có sẵn nếu tài nguyên thiên nhiên như gỗ, dầu và các khoáng sản khác được lấy từ tài sản.
• Tài sản được cải thiện. Cải thiện tài sản là đất đã được thay đổi bằng cách bổ sung các tòa nhà và các cấu trúc nhân tạo, dân cư hoặc thương mại. Trong khi đất không thể được khấu hao, chi phí cải thiện có thể được thu lại trong suốt cuộc đời hữu ích của chúng. Trong nhiều trường hợp, cho phép khấu hao nhanh tài sản thực.

Các quy tắc và quy định về thuế bất động sản

Sở hữu một bất động sản đầu tư bất động sản có thể cung cấp lợi ích thuế đáng kể cho chủ sở hữu nếu được tổ chức và quản lý đúng cách. Các quy tắc chung áp dụng để xử lý thuế đối với bất động sản đầu tư là:

1. Chi phí liên quan đến việc mua lại tài sản (phí tiêu đề, phí ghi âm) được thêm vào cơ sở chi phí của tài sản và khấu hao
2. Chi phí liên quan đến tài trợ cho một tài sản (phí cho vay, phí nộp đơn thế chấp) được khấu hao trong suốt thời gian vay
3. Chi phí phát sinh do vận hành tài sản (thuế, bảo hiểm, tiện ích) được khấu trừ như chi phí hiện tại

Tuy nhiên, các quy tắc thuế rất phức tạp và ứng dụng của chúng phụ thuộc vào loại tài sản, cũng như phân loại thuế của chủ sở hữu. Nói cách khác, một nhà đầu tư có thể che chở thu nhập khác từ thuế trong khi người khác không thể.

Do đó, các chủ sở hữu bất động sản tinh vi thường sử dụng kết hợp các pháp nhân - ủy thác, công ty C, bầu cử theo Chương S và công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) - để mua, quản lý và bán tài sản bất động sản của họ. Các chủ sở hữu thường tham gia vào các giao dịch phức tạp tiếp theo giữa các thực thể để giảm thiểu trách nhiệm pháp lý và tài chính hoặc tối đa hóa lợi ích thuế cá nhân của họ.

Mỗi chiến lược được tạo ra để phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của chủ sở hữu, mục đích sử dụng của tài sản, bổ sung các cải tiến đáng kể, thời gian nắm giữ tài sản và tác động cuối cùng của chiến lược đối với thu nhập và nghĩa vụ thuế không liên quan.

Người nộp thuế có thể được yêu cầu chứng minh vị trí thuế cho IRS. Do đó, việc có được tư vấn pháp lý và kế toán chuyên nghiệp luôn được đảm bảo, nếu không cần thiết, trước khi tiến hành thực hiện chiến lược giảm thuế.

Cuối cùng, các nhà đầu tư bất động sản tiềm năng nên lưu ý rằng lợi ích của bất kỳ ưu đãi thuế nào có thể bị hạn chế đối với người nộp thuế có thu nhập cao hơn do loại trừ và thuế tối thiểu thay thế (AMT).

Vấn đề thu nhập thụ động

Theo IRS, thu nhập thụ động là thu nhập là kết quả của hoạt động cho thuê hoặc một doanh nghiệp mà người nộp thuế không tham gia vật chất. Khoản lỗ từ thu nhập thụ động chỉ có thể được bù trừ vào lợi nhuận thụ động - khoản lỗ này không thể được sử dụng để giảm thu nhập thông thường của người nộp thuế và gánh nặng thuế tiếp theo.

Do hầu hết các dự án bất động sản được cải thiện đều tạo ra tổn thất chịu thuế trong những năm đầu sở hữu do sử dụng khấu hao nhanh, việc không thể bù lỗ như vậy với thu nhập thông thường là bất lợi cho nhiều chủ sở hữu tài sản.

Định nghĩa nhà đầu tư bất động sản

Thu nhập cho thuê có được coi là thu nhập thụ động hay không thụ động hay không phụ thuộc vào danh tính của người nộp thuế ở một trong bốn loại IRS dành cho nhà đầu tư bất động sản:

1. Nhà đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư bất động sản là một thực thể (cá nhân hoặc tổ chức hợp pháp) mua một tài sản với mục đích nắm giữ tài sản và tạo ra một khoản lãi vốn. Thu nhập và tổn thất cho người nộp thuế được phân loại là nhà đầu tư bất động sản được coi là thụ động và có thể được sử dụng để bù đắp thu nhập thông thường từ các nguồn khác. Có một ngoại lệ: Nhà đầu tư có tổng thu nhập đã điều chỉnh (MAGI) dưới 100.000 đô la và những người tích cực tham gia vào các hoạt động cho thuê của một bất động sản có thể bù đắp thu nhập bình thường theo khoản trợ cấp 25.000 đô la đặc biệt theo Mục 469 của IRC (Mẫu 8582). Thiệt hại thụ động nhiều hơn thu nhập thụ động và trợ cấp đặc biệt có thể được chuyển tiếp cho đến khi bị dập tắt. Ngoài ra, các nhà đầu tư bất động sản được quyền đối xử tăng vốn khi bán tài sản của họ.
2. Đại lý bất động sản. Một nhà đầu tư bất động sản được đặc trưng như một đại lý nếu ý định của anh ta là mua bất động sản để bán, thay vì đầu tư - nói cách khác, mua và bán bất động sản trong nhiều giao dịch thường xuyên hoặc liên tục (chẳng hạn như bán nhiều trong phát triển). Ưu điểm chính của việc trở thành một đại lý là thu nhập và thua lỗ được coi là bình thường và có thể bù đắp cho thu nhập khác. Đồng thời, tài sản được phân loại là sở hữu của đại lý không thể sử dụng điều trị tăng vốn, xử lý bán trả góp (Ấn phẩm 537) hoặc trao đổi tương tự (Mã IRC Mục 1031). Ngoài ra, thu nhập nhận được như một đại lý bất động sản phải chịu thuế tự làm chủ.
3. Chuyên gia bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản có thể đủ điều kiện là một chuyên gia bất động sản nếu họ dành ít nhất 750 giờ mỗi năm cho việc kinh doanh bất động sản và hơn một nửa số giờ làm việc của họ được dành để thực hiện các hoạt động bất động sản cụ thể. Một hoạt động bất động sản đủ điều kiện là bất kỳ sự phát triển, tái phát triển, xây dựng, tái thiết, mua lại, chuyển đổi, cho thuê, vận hành, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản. Nếu bạn có một công việc toàn thời gian không liên quan đến bất động sản, bạn không có khả năng đủ điều kiện để phân loại. Ngoài ra, việc lưu giữ hồ sơ thích hợp bao gồm nhật ký số giờ của bạn là rất quan trọng vì IRS có thể thách thức việc sử dụng phân loại của bạn. Các chuyên gia bất động sản bị đánh thuế tương tự như các nhà đầu tư bất động sản ngoại trừ việc họ có thể khấu trừ 100% tổn thất thụ động từ thu nhập thông thường. Mặc dù thu nhập cho thuê của một chuyên gia bất động sản được đặc biệt loại trừ khỏi thuế tự làm được trả bởi một đại lý bất động sản, thu nhập của họ phải chịu mức thuế 3,8% đối với thu nhập đầu tư ròng được đưa vào Đạo luật Hòa giải Giáo dục và Chăm sóc Sức khỏe năm 2010.
4. Nhà phát triển bất động sản. Một người hoặc tổ chức sửa sang lại hoặc xây dựng một tài sản được IRS coi là nhà phát triển bất động sản. Một nhà phát triển phải tận dụng tất cả các chi phí hoặc sự phát triển của tài sản. Bao gồm các chi phí trực tiếp như lãi cho các khoản vay, thuế và chi phí xây dựng cũng như chi phí gián tiếp như quản lý, quản lý và chi phí liên tục để điều hành doanh nghiệp. Không có khoản khấu trừ nào có sẵn cho mục đích thuế cho đến khi tài sản được đưa vào sử dụng hoặc bán. Nhược điểm chính của phân loại nhà phát triển là không có khả năng bù đắp chi phí khi phát sinh theo Quy tắc viết hoa thống nhất.

Khi xác định phân loại của chủ sở hữu bất động sản, IRS xem xét ý định ban đầu của anh ta khi mua bất động sản cũng như thời gian anh ta dành cho bất động sản và mục đích kinh doanh đã nêu. Mặc dù việc xác định thường mang tính chủ quan, một phân loại có tác động đáng kể về thuế đối với người nộp thuế.

Vấn đề còn phức tạp hơn vì chỉ định có thể thay đổi từ tài sản này sang tài sản khác. Trong thực tế, một chủ sở hữu bất động sản có thể được coi là một nhà đầu tư bất động sản cho một tài sản và một đại lý bất động sản cho một tài sản khác. Do đó, chủ sở hữu bất động sản thường sử dụng nhiều pháp nhân khác nhau để mua, phát triển và nắm giữ tài sản để đạt được lợi thế về thuế tối đa.

Xem xét thuế bất động sản bổ sung

Các nhà đầu tư sở hữu bất động sản cải tiến có thể sử dụng nhiều phương pháp xử lý thuế khác nhau để giảm trách nhiệm thuế thu nhập bao gồm:

Khấu hao

Khấu hao là quá trình thu hồi chi phí của một tài sản trong suốt vòng đời hữu ích của nó. Mặc dù đất đai, có một cuộc sống vô hạn, không được khấu hao, các tòa nhà và cải thiện bất động sản phi chính thức có tuổi thọ 39 năm và tài sản cho thuê nhà ở có tuổi thọ 27,5 năm theo Ấn phẩm IRS 946.

Tùy thuộc vào loại tài sản, chủ sở hữu bất động sản có thể sử dụng phương pháp khấu hao thẳng hoặc tăng tốc. Phương pháp đầu tiên cung cấp một khoản khấu trừ nhất quán mỗi năm trong suốt vòng đời của tài sản (chi phí cho các cải thiện chia cho tuổi thọ hữu ích trong nhiều năm, tức là, 3.500.000 đô la chi phí / 39 năm = khấu hao 89.744 đô la mỗi năm). Khấu hao nhanh tạo ra chi phí khấu hao lớn nhất trong những năm đầu và giảm dần sau đó.

Các nhà đầu tư thường tách các thành phần khác nhau của một cấu trúc cho mục đích thuế do cuộc sống hữu ích khác nhau của họ. Ví dụ: các cải tiến cho thuê - những nơi ở dành cho một người thuê nhà cụ thể - có thể được khấu hao trong thời gian 15 năm hoặc ít hơn trong khi đồ nội thất và đồ đạc văn phòng có tuổi thọ 7 năm. Bằng cách tách biệt các tài sản, khấu hao được tối đa hóa, tạo ra một khoản lỗ chịu thuế hoặc giấy vụn.

Mục 179 của Bộ luật IRS cho phép mua một số thiết bị đủ điều kiện (như điều hòa không khí hoặc thiết bị sưởi ấm) được mở rộng đến giới hạn 500.000 đô la trong năm mua lại. Các thiết bị đủ điều kiện bao gồm từ xe kinh doanh và đồ nội thất đến phần cứng và phần mềm máy tính cần thiết để mang theo cho doanh nghiệp. Ngoài ra, Quốc hội quy định khấu hao tiền thưởng trong một số năm vượt quá giới hạn 179, hiện ở mức 2 triệu đô la.

Lãi và lỗ vốn

Khi được bán, tài sản cá nhân hoặc đầu tư phải chịu thuế lãi vốn. Khoản lãi hoặc lỗ trên một tài sản được xác định bằng chênh lệch giữa giá cơ sở trên cơ sở - giá mua bao gồm các điều chỉnh, như khấu hao, như được định nghĩa trong Ấn phẩm 551 của IRS - và giá bán ròng. Lợi nhuận hoặc thua lỗ được coi là ngắn hạn nếu được giữ dưới một năm hoặc dài hạn nếu thời gian nắm giữ lớn hơn một năm.

Các tài sản thuộc sở hữu của các nhà phát triển bất động sản phải bao gồm tất cả các chi phí - trực tiếp và gián tiếp - trong tính toán cơ bản cho đến khi tài sản được đưa vào sử dụng hoặc bán. Nhược điểm chính của phân loại nhà phát triển là không có khả năng bù đắp chi phí khi phát sinh theo Quy tắc viết hoa thống nhất. Thu nhập từ việc bán bất động sản thuộc sở hữu của các đại lý bất động sản được coi là thu nhập bình thường và không đủ điều kiện để xử lý lãi vốn.

Lợi nhuận vốn ngắn hạn bù lỗ vốn ngắn hạn trong khi lãi vốn dài hạn bù lỗ vốn dài hạn. Khoản lỗ hoặc lãi ngắn hạn còn lại được khớp với khoản lỗ hoặc lãi dài hạn còn lại. Nếu kết quả ròng là lãi vốn dài hạn, một nửa số tiền lãi là miễn thuế và một nửa phải chịu thuế suất thuế thu nhập thông thường của người nộp thuế. Vì mức thuế tối đa là 39,60%, một khoản lãi vốn dài hạn sẽ bị đánh thuế ở mức tối đa lên tới 19,8%. Lợi nhuận ngắn hạn bị đánh thuế theo thuế suất thông thường của người nộp thuế.

Tối đa 3.000 đô la tổn thất dài hạn và ngắn hạn có thể được khấu trừ vào thu nhập bình thường trong một năm, với khoản lỗ còn lại được chuyển tiếp. Người khai thuế sử dụng Biểu D của Mẫu 1040 để báo cáo lãi lỗ.

Thuế đánh vào lợi nhuận từ việc bán bất động sản thuộc sở hữu của các nhà đầu tư bất động sản có thể được hoãn lại nếu được báo cáo là bán hàng trả góp theo quy định của Chủ đề 705 - Bán hàng trả góp. Điều trị này đặc biệt thuận lợi cho việc tăng vốn ngắn hạn vì lợi nhuận và nợ thuế được trải đều trong vài năm. Mỗi khoản thanh toán bao gồm các phần hoàn vốn miễn thuế, lãi và lãi vốn.

Các nhà đầu tư bất động sản cũng có thể sử dụng Mục 1031 của IRS để hoãn thuế đối với bất kỳ khoản lãi nào nếu họ giao dịch tài sản của họ cho một tài sản tương tự trong một trao đổi tương tự. Cơ sở trong tài sản mới vẫn giống như cơ sở trong tài sản cũ, do đó giữ nguyên lợi ích có thể có trong tương lai. Tuy nhiên, cơ sở của tài sản cũ cũng được chuyển sang tài sản mới để tính khấu hao.

Những ý kiến ​​khác

Các đại lý bất động sản phải chịu thuế tự làm và báo cáo, trong khi các chuyên gia bất động sản có thể phải chịu trách nhiệm về thuế thu nhập đầu tư ròng. Do đó, chuyên gia bất động sản và các cố vấn của họ sử dụng nhiều chiến lược để trì hoãn hoặc trốn thuế như vậy. Ví dụ: thu nhập cho thuê chảy qua nhà đầu tư từ một công ty S được loại trừ là thu nhập tự làm chủ và không phải chịu thuế tự làm chủ.

Thu nhập doanh nghiệp không phải chịu thuế tự làm chủ phải chịu thuế thu nhập đầu tư ròng với một ngoại lệ lớn: Thu nhập được coi là không thụ động theo mã 469 không phải chịu thuế thu nhập đầu tư ròng. Theo Forbes, điều này có nghĩa là thu nhập từ bất động sản cho thuê, bao gồm cả lợi ích từ việc định đoạt, có thể được miễn thuế 3,8% trong trường hợp các chuyên gia bất động sản.

Từ cuối cùng

Andrew Carnegie, một người nhập cư Scotland vào giữa những năm 1800, đã xây dựng một khối tài sản trong ngành thép và trở thành một trong những nhà từ thiện vĩ đại nhất của đất nước. (Anh ấy có công với việc mở 2.800 thư viện công cộng ở các thị trấn trên khắp nước Mỹ.)

Ngay cả với thành công là một nhà công nghiệp, Carnegie đã nhận ra giá trị đầu tư của bất động sản: 90% tất cả các triệu phú trở nên như vậy thông qua việc sở hữu bất động sản. Nhiều tiền đã được thực hiện trong bất động sản hơn trong tất cả các khoản đầu tư công nghiệp cộng lại. Người thanh niên khôn ngoan hay người làm công ăn lương ngày nay đầu tư tiền của mình vào bất động sản.

Kể từ khi quan sát của Carnegie, sự hấp dẫn của bất động sản như là một khoản đầu tư vẫn không bị ảnh hưởng. Barbara Corcoran, một nữ doanh nhân nổi tiếng người Mỹ và là người thường xuyên tham gia chương trình Shark Tank của ABC, tuyên bố, Một điều buồn cười xảy ra trong bất động sản. Khi nó trở lại [sau một cuộc suy thoái], nó sẽ quay trở lại như các băng đảng.

Trong khi việc xử lý thuế đối với các khoản đầu tư bất động sản thường gây nhầm lẫn, các nhà đầu tư có thể sử dụng các chiến lược thuế để giảm rủi ro và cải thiện lợi nhuận. Giữ lại các cố vấn thuế có thẩm quyền và theo dõi các thay đổi trong các quy tắc và quy định sẽ trả cổ tức vượt xa chi phí của họ.

Bạn có đầu tư vào bất động sản? Bạn đã sử dụng các quy định thuế để lợi thế của bạn? Bạn có muốn bạn hiểu rõ hơn về các quy định để bạn có thể khai thác chúng?