Thuê so với mua nhà - Cách đưa ra quyết định, ưu và nhược điểm

Kể từ giữa thế kỷ 20, tỷ lệ sở hữu nhà của Hoa Kỳ đã dao động trong khoảng từ 62% đến 70%. Theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, nó đã ở mức 63,7% trong quý II năm 2017, gần mức thấp chưa từng thấy kể từ giữa những năm 1960. Ngược lại, tỷ lệ trống cho thuê là 7,3% trong quý 2 năm 2017, gần mức thấp nhất trong 20 năm.

Tỷ lệ sở hữu nhà đã ở trong tình trạng ảm đạm trong nhiều năm. Sự suy giảm phần lớn là do các yếu tố kinh tế và nhân khẩu học, chẳng hạn như những nỗ lực thu hẹp của Baby Boomers già cỗi, giá nhà đất tăng ở một số thị trường dân số cao và tải nợ sinh viên cao khiến nhiều người mua trẻ tiết kiệm đủ để thanh toán đủ.

Bất kể các lực lượng kinh tế xã hội lớn ảnh hưởng đến tỷ lệ sở hữu nhà, xác định xem và khi nào mua nhà là một lựa chọn cá nhân đòi hỏi sự cân nhắc cẩn thận. Quyết định này thay đổi từ thị trường này sang thị trường khác - điều có ý nghĩa ở Peoria có thể không hoạt động ở San Francisco và ngược lại. Ngoài ra, vì văn hóa Mỹ lý tưởng hóa việc sở hữu nhà ở một mức độ nhất định, áp lực về mặt cảm xúc và xã hội có thể ảnh hưởng đến quyết định gần như nhiều mối quan tâm về tài chính.

Bạn có phải là người thuê nhà quan tâm đến việc mua một ngôi nhà, hoặc một chủ nhà tự hỏi liệu việc thuê nhà có ý nghĩa hơn vào thời điểm này trong cuộc sống của bạn? Đã đến lúc đánh giá chi phí, lợi ích và hạn chế tương đối của việc sở hữu so với thuê nhà của bạn.

Chi phí mua và sở hữu nhà của bạn

Chi phí trả trước & kết thúc

Mua một ngôi nhà đòi hỏi nhiều chi phí trả trước. Một số được trả tiền túi sau khi người bán chấp nhận đề nghị mua hàng của bạn, trong khi những người khác được trả tiền khi đóng cửa.

Tiền kiếm được. Để cho người bán thấy bạn nghiêm túc về việc mua bất động sản, theo thông lệ, bạn nên đi kèm với lời đề nghị mua hàng của bạn với một tấm séc kiếm tiền kiếm tiền nghiêm túc. Tiền kiếm được thường dao động từ 1% đến 3% giá mua nhà, tùy thuộc vào điều kiện thị trường địa phương và sở thích của người bán. Sau khi chấp nhận đề nghị, người bán gửi tiền tiền kiếm được vào tài khoản ký quỹ và số tiền được ghi có vào chi phí đóng của bạn.
Tiền đặt cọc. Khoản thanh toán xuống của bạn là tỷ lệ phần trăm của giá mua nhà mà bạn trả trước, thường là lúc đóng cửa. Bạn cần chỉ định số tiền thanh toán giảm trong phiếu mua hàng của mình, mặc dù bạn có thể thay đổi số tiền đó trước khi đóng nếu người bán đồng ý. Số tiền thanh toán xuống của bạn rất khác nhau dựa trên hồ sơ tín dụng, điều kiện thị trường địa phương và loại khoản vay thế chấp mà bạn đã chấp thuận, nhưng thường dao động từ 3,5% (chủ yếu cho các khoản vay FHA) đến hơn 20% giá mua.
Thẩm định tại nhà. Để đảm bảo giá chào bán khớp với giá trị thực của căn nhà, người cho vay yêu cầu thẩm định nhà trước khi phê duyệt khoản vay. Chi phí thẩm định, thường là $ 300 đến $ 500, được thanh toán trong hoặc trước khi thẩm định.
Kiểm tra nhà. Thanh tra nhà được cấp phép được đào tạo để tìm ra các vấn đề và khiếm khuyết tiềm ẩn có thể không rõ ràng đối với người mua thiếu kinh nghiệm khi thực hiện một cuộc tình cờ. Vì lý do này, người mua được khuyến khích mạnh mẽ để có được một, mặc dù người cho vay tư nhân hiếm khi đưa ra phê duyệt cho vay có điều kiện khi kiểm tra nhà hoàn thành. Chi phí tương tự như thẩm định và thường được trả khi kiểm tra.
Thuế tài sản. Vì chủ sở hữu tài sản phải trả thuế bất động sản trả trước, thường là trong các khoản tăng sáu tháng, bạn cần phải bồi thường cho người bán về các khoản thuế phải trả trong khoảng thời gian từ ngày kết thúc và kết thúc kỳ tính thuế hiện tại. Chi phí này thay đổi lớn dựa trên thuế suất địa phương của bạn và ngày kết thúc. Bạn có thể chịu trách nhiệm cho gần sáu tháng thuế tài sản, hoặc thực tế không có gì cả.
Bảo hiểm chủ nhà năm đầu tiên. Người cho vay yêu cầu bằng chứng về bảo hiểm chủ nhà trước khi đóng cửa. Bạn hầu như luôn cần phải trả trước phí bảo hiểm của năm đầu tiên, vào ngày bạn mua hợp đồng hoặc đóng cửa. Chi phí bảo hiểm của chủ nhà khác nhau dựa trên giá trị, kiểu dáng, vị trí và nội dung của ngôi nhà, cũng như điểm tín dụng, khoản khấu trừ chính sách và giới hạn bảo hiểm. Chính sáchGenius là một nơi tuyệt vời để bắt đầu tìm kiếm các chính sách bảo hiểm của chủ nhà. Họ sẽ hiển thị cho bạn báo giá từ nhiều người cho vay để bạn biết rằng bạn luôn nhận được mức giá tốt nhất.
Chi phí kết thúc khác. Thẩm định, kiểm tra, thuế và bảo hiểm chỉ là một vài trong số nhiều chi tiết đơn hàng được đóng gói. Các chi phí đóng cửa khác bao gồm phí khởi tạo khoản vay, phí báo cáo tín dụng, phí chứng nhận lũ lụt, bảo hiểm quyền sở hữu của người cho vay và chủ sở hữu, thuế ghi, thuế chuyển nhượng của tiểu bang và địa phương, lãi suất thế chấp tháng đầu tiên và phí đóng cửa. Theo nguyên tắc thông thường, bạn có thể mong đợi tổng chi phí đóng của mình dao động từ 2% đến 4% giá mua, với tỷ lệ giảm khi giá mua tăng.

Tùy thuộc vào điều kiện thị trường bất động sản địa phương, môi trường kinh tế chung và đàm phán, người bán có thể đồng ý trả một số hoặc tất cả chi phí đóng cửa của bạn. Trước khi đưa ra lời đề nghị, hãy hỏi đại lý của bạn xem có thực tế không khi mong đợi người bán chia sẻ hoặc trang trải chi phí đóng cửa trong thị trường hiện tại của bạn.

Chi phí định kỳ

Chủ nhà cũng liên quan đến nhiều chi phí định kỳ. Một số được bao gồm trong khoản thanh toán ký quỹ hàng tháng bạn thực hiện cho người cho vay hoặc người phục vụ thế chấp, trong khi những người khác được trả riêng.

Thanh toán khoản vay. Bạn cần thực hiện thanh toán gốc và lãi hàng tháng cho vòng đời của khoản vay thế chấp, thường là 15 hoặc 30 năm. Nếu bạn có một khoản thế chấp có lãi suất cố định, khoản thanh toán khoản vay của bạn sẽ không đổi trong suốt thời hạn. Nếu bạn có thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, tỷ lệ của bạn sẽ được gắn với điểm chuẩn và khoản thanh toán của bạn thay đổi khi điểm chuẩn thay đổi. Khoản thanh toán khoản vay của bạn là một phần của khoản thanh toán ký quỹ hàng tháng của bạn.
Thuế tài sản. Thành phố hoặc quận của bạn đặt thuế tài sản của bạn, chi trả cho các trường học địa phương, cơ sở hạ tầng và các dịch vụ quan trọng khác. Tỷ lệ khác nhau tùy theo vị trí và thường thay đổi từ năm này sang năm khác. Thuế bất động sản là một phần của khoản thanh toán ký quỹ hàng tháng của bạn - bạn phải trả một phần mười hai gánh nặng thuế hàng năm của mình mỗi tháng.
Bảo hiểm chủ nhà. Theo Viện Thông tin Bảo hiểm, phí bảo hiểm chủ nhà trung bình hàng năm của Hoa Kỳ là 1.132 đô la vào năm 2014. Tuy nhiên, phí bảo hiểm của chủ nhà có thể thay đổi theo từng năm dựa trên những thay đổi trong giá trị thẩm định của nhà bạn, số tiền khấu trừ và chính sách của bạn, lịch sử yêu cầu của bạn, và điểm tín dụng của bạn. Cũng như thuế bất động sản, bạn phải trả một phần mười của phí bảo hiểm nhà hàng năm với khoản thanh toán ký quỹ hàng tháng của bạn.
Bảo hiểm thế chấp cá nhân. Nếu người cho vay thế chấp của bạn là một công ty tư nhân và khoản thanh toán xuống của bạn thấp hơn 20% giá mua nhà, khoản thanh toán ký quỹ hàng tháng của bạn ban đầu bao gồm một khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). PMI bảo vệ người cho vay của bạn khỏi tổn thất tài chính nếu nhà của bạn bị tịch thu và bán với giá chiết khấu so với giá mua của bạn. Nếu bạn có tín dụng tốt, người cho vay của bạn có thể đánh giá phí bảo hiểm PMI cho đến khi tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bạn - tỷ lệ số dư thế chấp hiện tại của bạn so với tổng giá trị nhà của bạn - đạt 78%. Tuy nhiên, người cho vay thường tôn trọng các yêu cầu hủy PMI của người vay khi LTV đạt 80%. Nếu bạn có rủi ro tín dụng cao hơn, người cho vay của bạn có thể yêu cầu bạn mang PMI cho đến khi LTV của bạn thấp hơn. Các khoản thanh toán PMI hàng tháng thường dao động từ $ 50 đến $ 200, tùy thuộc vào số dư khoản vay và tỷ lệ PMI của bạn.
Tiện ích. Là chủ nhà, bạn có trách nhiệm thanh toán tất cả các tiện ích và dịch vụ địa phương trên tài sản của mình: nước, gas, điện, rác và tái chế, cáp và Internet, và có lẽ nhiều hơn nữa. Những chi phí này rất khác nhau tùy theo vị trí và cách sử dụng.
Bảo trì. Bạn cũng chịu trách nhiệm cho tất cả các chi phí bảo trì và bảo trì nhà cửa, chẳng hạn như thay thế đồ đạc và thiết bị bị hao mòn, sơn và hoàn thiện bên ngoài, làm sạch nội thất và bảo trì cơ khí (như làm sạch và kiểm tra HVAC). Theo nguyên tắc chung, bạn có thể mong đợi trả 1% giá trị căn nhà của mình mỗi năm cho việc thay thế và sửa chữa liên quan đến bảo trì và mặc.

Chi phí đặc biệt hoặc một lần

Sở hữu nhà cũng đi kèm với chi phí ít dự đoán hơn chỉ xảy ra một lần hoặc trong khoảng thời gian không thường xuyên.

Nội thất. Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, ngôi nhà mới của bạn có thể lớn hơn không gian trước đó của bạn. Điều đó có nghĩa là bạn cần mua đồ nội thất và đồ đạc, ngay cả khi bạn sở hữu một số hoặc tất cả đồ đạc trong hợp đồng thuê của bạn. Nếu bạn là người mua lặp lại, việc trang trí nội thất không quá tốn kém. Bất kể, chi phí trang trí nội thất của bạn có thể thay đổi theo ngân sách của bạn. Mua đồ nội thất và đồ đạc cũ là một cách tuyệt vời để giảm chi phí này.
Chi phí di chuyển. Cho dù bạn thuê một nhóm người di chuyển hoặc thuê một chiếc xe tải từ Uhaul.com và thực hiện phương pháp DIY, việc di chuyển có thể có chi phí từ khoảng 100 đô la hoặc 200 đô la đến hơn 1.000 đô la, tùy thuộc vào số tiền bạn phải di chuyển và những gì bạn có thể đạt được của riêng bạn.
Sửa chữa. Bạn có trách nhiệm trả tiền để sửa chữa bất kỳ thiệt hại nào không được bảo hiểm. Chẳng hạn, nếu tầng hầm của bạn chịu thiệt hại do nước bên ngoài và bạn không thực hiện chính sách bảo hiểm lũ lụt, mọi chi phí khắc phục nấm mốc là của bạn để trả tiền túi. Ngay cả việc sửa chữa và thay thế ít tốn kém hơn có thể tăng lên. Ví dụ, một đứa trẻ hoặc thú cưng làm tường, đập và làm vỡ đèn, hoặc làm bẩn thảm sau khi sửa chữa có thể tốn kém.
Dự án cải tiến và cải tạo. Nếu bạn muốn nhận một dự án cải tạo hoặc cải tạo nhà, bạn cần phải trả tiền túi hoặc vay một khoản vay cải thiện nhà mà bạn có thể nhận được từ một công ty như LightStream, mà có thể đi kèm với các quy định khó khăn. Chi phí dự án rất khác nhau. Một cải tạo nhà bếp đầy đủ hoặc bổ sung phòng thưởng có thể dễ dàng vượt qua mốc 20.000 đô la, trong khi đấu kiếm trong sân hoặc cập nhật đồ nội thất hiên nhà của bạn có thể chỉ tốn vài trăm đô la. Mặc dù các dự án cải tiến và cải tạo có thể tăng giá trị thẩm định của nhà bạn, nhưng điều đó không được đảm bảo sẽ được phản ánh trong giá bán cuối cùng của nó.

Chi phí thuê nhà của bạn

Chi phí trả trước

Thuê không liên quan đến một quá trình mua hàng tốn kém, vì vậy nó có ít chi phí trả trước. Tuy nhiên, bạn có thể gặp phải các chi phí sau trước hoặc ngay sau khi chuyển đến căn hộ mới.

Tiền gửi ký quỹ. Chủ nhà yêu cầu một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo chống lại thiệt hại tài sản đòi hỏi phải sửa chữa, thuê nhà quá hạn, cho thuê bị hỏng và các sự cố khác. Nhiều tiểu bang giới hạn tiền gửi an ninh đến 1,5 lần tiền thuê hàng tháng.
Thuê tháng đầu tiên. Hầu hết các chủ nhà yêu cầu trả trước tiền thuê tháng đầu tiên. Nếu bạn di chuyển vào giữa tháng, chủ nhà của bạn có thể chấp nhận thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ.
Tiền gửi không hoàn lại. Tùy thuộc vào luật bất động sản cho thuê ở tiểu bang của bạn, hoàn cảnh sống của bạn và sở thích của chủ nhà, bạn có thể bị tính phí tiền gửi không hoàn lại ngoài tiền đặt cọc của bạn. Ví dụ, tiền gửi vật nuôi là phổ biến. Chúng thường dao động từ $ 100 đến $ 500, tùy thuộc vào loại động vật và tiền thuê cơ sở.
Chi phí di chuyển. Giống như người mua nhà, người thuê nhà phải trả tiền để di chuyển đồ đạc của họ, cho dù bằng cách thuê người di chuyển, thuê một chiếc xe tải và tự lái nó, hoặc dựa vào bạn bè.

Chi phí định kỳ

Tiền thuê hàng tháng. Trừ khi bạn sống trong một khu phố được kiểm soát tiền thuê hoặc một thành phố có luật bảo vệ người thuê nghiêm ngặt, tiền thuê của bạn có thể tăng bất cứ khi nào bạn ký hợp đồng thuê mới. Các khoản thanh toán tiền thuê rất khác nhau dựa trên các điều kiện thị trường địa phương, số lượng người cư ngụ và quy mô, điều kiện và địa điểm cho thuê.
Cho thuê thú cưng. Thay vì một khoản tiền gửi vật nuôi, một số chủ nhà tính tiền thuê vật nuôi. Tiền thuê thú cưng trải đều chi phí dự kiến về hao mòn liên quan đến thú cưng trong toàn bộ thời gian lưu trú của người thuê. Nó thường lên tới $ 10 đến $ 40 mỗi tháng, tùy thuộc vào giá thuê động vật và cơ sở.
Bảo hiểm người thuê. Người thuê nhà không cần phải mang bảo hiểm người thuê nhà (mà bạn có thể tìm thấy thông qua Chính sáchGenius) đối với tài sản của họ, nhưng rất khuyến khích để bảo vệ chống lại sự mất mát do trộm cắp, hỏa hoạn và các nguy hiểm khác. Chi phí bảo hiểm dựa trên giá trị và bản chất của tài sản được bảo hiểm, giới hạn bảo hiểm, khoản khấu trừ và các yếu tố khác. Theo US News, chi phí trung bình hàng tháng của bảo hiểm người thuê nhà là khoảng 15 đô la.
Tiện ích. Các tiện ích khác nhau tùy theo chủ nhà và khu vực. Trong một số nhà ở, đặc biệt là những người trong các tòa nhà chung cư lớn hơn, tất cả các tiện ích (bao gồm cả những thứ như cáp và Internet) có thể được bao gồm trong tiền thuê hàng tháng. Ở những người khác, người thuê nhà chịu trách nhiệm cho hầu hết hoặc tất cả các tiện ích.
Giặt ủi. Nhiều dịch vụ cho thuê không có máy giặt trong đơn vị. Người thuê nhà cần tìm tiệm giặt gần đó hoặc sử dụng máy rút tiền hoặc máy hoạt động tại chỗ. Trong cả hai trường hợp, quy trình yêu cầu thanh toán trực tiếp khoảng $ 2 đến $ 4 mỗi chu kỳ. Ngay cả đối với những người thuê sử dụng các chiến lược để tiết kiệm tiền giặt ủi, số tiền đó tăng thêm từ $ 9 đến $ 18 mỗi người mỗi tháng, giả sử mỗi lần tải một lần, mỗi tuần.

Ưu điểm của việc mua

1. Xây dựng công bằng theo thời gian

Không giống như người thuê nhà, chủ nhà xây dựng công bằng theo thời gian. Trên hầu hết các khoản thế chấp, một phần của mỗi khoản thanh toán hàng tháng dành cho lãi suất của khoản vay. Phần còn lại trả hết tiền gốc. (Lịch khấu hao của người cho vay của bạn cho thấy tỷ lệ chính xác, thay đổi theo thời gian, cho mỗi khoản thanh toán mỗi tháng.) Mỗi đô la bạn đặt vào tiền gốc của khoản vay đại diện cho một đô la vốn - quyền sở hữu thực tế của tài sản. Khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu, hoặc 80% LTV, bạn có thể khai thác vốn đó thông qua khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn để đảm bảo mức lãi suất thấp hơn hoặc cửa sổ trả nợ dài hơn.

Bạn cũng có thể tăng giá trị căn nhà của mình và do đó hạ thấp LTV của bạn, thông qua các khoản đầu tư hợp lý vào việc cải thiện nhà. Chẳng hạn, ngôi nhà mà vợ tôi và tôi mới mua chỉ có một lối đi bụi bẩn với một nhà kho nhỏ ở cuối. Việc mở đường lái xe và xây dựng một nhà để xe riêng biệt thay cho nhà kho sẽ làm tăng đáng kể chức năng của tài sản và hạn chế sự hấp dẫn, có khả năng tăng giá trị của nó lên một khoản tiền lớn hơn tổng chi phí của dự án.

2. Lợi ích về thuế

Một số lợi ích về thuế phục vụ riêng cho chủ nhà, mặc dù không phải tất cả các chủ nhà đều đủ điều kiện nhận tất cả các lợi ích. Đây là những điều đáng chú ý nhất:

Nhà ở miễn thuế. Nhiều tiểu bang miễn các chủ sở hữu nhà ở (nhà dân) khỏi một phần gánh nặng thuế tài sản thường sẽ tích lũy. Chẳng hạn, Louisiana miễn 75.000 đô la đầu tiên của giá trị căn nhà từ các đánh giá thuế tài sản, do đó, một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la ở New Orleans bị đánh thuế như thể nó trị giá 125.000 đô la.
Các khoản khấu trừ thuế liên bang. Nếu bạn chia thành các khoản thuế thu nhập liên bang, bạn có thể khấu trừ thuế tài sản và tiền lãi trả cho khoản thế chấp của bạn, giảm gánh nặng thuế thu nhập chung (thường là đáng kể). Điều này đặc biệt có lợi cho những người trong khung thuế cao hơn.

Những lợi ích này không có sẵn cho người thuê nhà.

3. Tiềm năng cho thu nhập cho thuê

Ngay cả khi ban đầu bạn không nghĩ nhà của bạn là tài sản đầu tư, bạn có thể biến nó thành một nguồn thu nhập. Điều này có thể bù đắp một phần hoặc toàn bộ khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểm của bạn trên đó.

Cách dễ nhất để làm điều này là bằng cách thuê một phần hoặc toàn bộ tài sản, miễn là bạn tuân theo tất cả các luật về tài sản cho thuê tại địa phương. Bạn có thể thuê một phòng ngủ dưới tầng hầm cho một người bạn, sống trong một căn hộ song lập và thuê người kia cho người lạ, hoặc mua và chuyển đến ngôi nhà thứ hai, để toàn bộ tài sản của bạn được thuê. Bạn cũng có thể lao vào nền kinh tế chia sẻ và nhận những người thuê nhà ngắn hạn thông qua Airbnb, Vrbo, hoặc một nền tảng chia sẻ nhà khác.

4. Tự do sáng tạo hơn

Là chủ nhà, trang trí, dự án DIY và lựa chọn cải thiện nhà của bạn không trả lời cho ai, miễn là họ không vi phạm quy tắc xây dựng địa phương hoặc vi phạm quy tắc kết hợp của chủ nhà. Bạn có thể sơn tường, thêm đồ đạc phòng tắm mới, cập nhật nhà bếp của bạn, hoàn thành tầng hầm của bạn, hoặc xây dựng một hiên hoặc sàn cho nội dung trái tim của bạn.

Thay đổi hoàn toàn môi trường sống của bạn để phù hợp với ý thích của bạn là một điều thú vị, và thậm chí cả khía cạnh công bằng của quyền sở hữu nhà - và nói chung, nó không có sẵn cho người thuê nhà.

5. Ý thức của cộng đồng và cộng đồng

Vì chủ nhà có xu hướng ở trong nhà của họ lâu hơn so với người thuê nhà, nên họ có nhiều khả năng đặt nguồn gốc trong cộng đồng của họ. Điều này biểu hiện theo nhiều cách. Bạn có thể tham gia một hiệp hội khu phố địa phương, các nhóm tham gia tài trợ hoặc National Nights Out, tình nguyện tại một trung tâm cộng đồng gần đó, tham gia một nhóm trường hoặc liên kết với một khu cải thiện kinh doanh. Là người thuê nhà, bạn có thể không làm bất cứ điều gì trong số đó, đặc biệt nếu bạn biết bạn có thể sẽ di chuyển trong một hoặc hai năm.

Nhược điểm của việc mua

1. Tiềm năng tổn thất tài chính

Mặc dù sở hữu nhà xây dựng vốn chủ sở hữu theo thời gian, vốn chủ sở hữu không tương đương với lợi nhuận tự động. Nếu giá trị nhà trong khu vực của bạn giảm hoặc giữ nguyên trong suốt nhiệm kỳ của bạn với tư cách là chủ sở hữu nhà, kéo xuống giá trị thẩm định của căn nhà, bạn có nguy cơ bị lỗ tài chính khi bán. Mặc dù việc cho thuê không tạo ra vốn chủ sở hữu, nhưng nó cũng không liên quan đến rủi ro sở hữu một tài sản mất giá.

2. Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa

Là chủ nhà, bạn có trách nhiệm trang trải chi phí cho tất cả các công việc bảo trì và sửa chữa không có bảo hiểm tại nhà của bạn. Mặc dù chi phí chính xác của bạn có thể thay đổi từ một năm sang năm tiếp theo, bạn có thể mong đợi trả khoảng 1% giá trị căn nhà của bạn hàng năm cho các chi phí này. Nếu bạn sống trong một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la trong 10 năm, đó là 20.000 đô la trong khoảng thời gian đó và có lẽ nhiều hơn nếu bạn phải thay thế một mặt hàng cơ khí đắt tiền, lâu dài, chẳng hạn như lò nung.

3. Hầu hết các ngôi nhà không được bán

Thời báo New York gần đây đã báo cáo về một xu hướng ngày càng tăng trong bán hàng bất động sản cao cấp: nhà xây dựng mới được trang bị đầy đủ. Trong khi khái niệm này là đáng yêu, nó khác xa với phổ biến, đặc biệt là trong xây dựng một gia đình. Trừ khi nơi cư trú trước đây của bạn có kích thước tương tự và được trang bị đầy đủ, bạn cần phải dành thời gian, tiền bạc và năng lượng để trang bị cho ngôi nhà mới mua của bạn.

Ngược lại, nhiều dịch vụ cho thuê được trang bị. Ngay cả khi đồ trang trí của chúng không hoàn toàn phù hợp với sở thích của bạn, không gian được trang bị sẽ tiết kiệm tài nguyên và sự tỉnh táo ở mặt trước của nhiệm kỳ của bạn.

4. Chi phí trả trước cao

Mặc dù chi phí mua nhà trả trước khác nhau rất nhiều tùy thuộc vào quy mô của khoản thanh toán xuống và giá trị của căn nhà, bạn có thể mong đợi bỏ ra không dưới 5,5% giá trị căn nhà của bạn (đối với khoản vay FHA và chi phí đóng cửa tương đối thấp) trước khi chuyển đi trong. Bạn có thể chi tiêu tốt hơn 20% giá mua.

Ngược lại, hầu hết người thuê nhà trả chi phí trả trước tương đối thấp. Và những người lấy lại một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc của căn hộ trước đây của họ có thể đặt nó vào khoản tiền gửi an ninh ở nơi mới của họ.

Ưu điểm của việc cho thuê

1. Không có trách nhiệm bảo trì hoặc sửa chữa

Là người thuê nhà, bạn không chịu trách nhiệm cho chi phí bảo trì hoặc sửa chữa nhà. Nếu một nhà vệ sinh dự phòng, một đường ống bị vỡ hoặc một thiết bị ngừng hoạt động, bạn không phải gọi một người sửa chữa đắt tiền - bạn chỉ cần gọi cho chủ nhà hoặc tổng giám đốc của bạn.

2. Di dời dễ dàng hơn

Khi bạn thuê, di chuyển cho công việc dễ dàng hơn, ít tốn thời gian hơn và có khả năng ít tốn kém hơn. Đó là lý do tại sao những người thuê nhà thay đổi công việc thường xuyên (hoặc có công việc ổn định đòi hỏi phải di chuyển thường xuyên) thường thuê cho đến khi cuộc sống chuyên nghiệp của họ ổn định. Mặc dù một động thái bất ngờ có thể yêu cầu bạn phá vỡ hợp đồng thuê của bạn, bạn có thể bù đắp một phần hoặc toàn bộ chi phí cho việc đó bằng cách cho thuê lại căn hộ của bạn hoặc thương lượng với chủ nhà.

Ngược lại, bán một ngôi nhà cần có thời gian và công sức. Nếu bạn cần bán nhà nhanh chóng, bạn có thể buộc phải chấp nhận mức giá thấp hơn và có khả năng bị mất khoản đầu tư của bạn.

3. Không tiếp xúc với thị trường bất động sản

Giá trị nhà dao động để đáp ứng với điều kiện kinh tế thay đổi, và có thể giảm theo thời gian. Nếu bạn là người thuê nhà, đó không phải là vấn đề của bạn - đó là chủ nhà của bạn.

4. Yêu cầu tín dụng Nói chung ít nghiêm ngặt hơn

Mặc dù hầu hết các chủ nhà yêu cầu người thuê nhà tiềm năng phải trải qua kiểm tra tín dụng, nhưng đây thường là một đề xuất có tổng bằng không. Đơn của bạn được chấp thuận hoặc bị từ chối dựa trên điểm tín dụng và lịch sử tín dụng của bạn. Miễn là bạn không có báo cáo tín dụng rô bao gồm phá sản và phán quyết, bạn có thể tìm thấy một chủ nhà sẵn sàng cho bạn thuê.

Ngược lại, người cho vay thế chấp thường có tiêu chuẩn tín dụng cao, với điểm tín dụng dưới 680 hoặc 700 được coi là nợ dưới chuẩn trong nhiều trường hợp. Ngay cả những thay đổi nhỏ đối với điểm tín dụng của bạn cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lãi suất thế chấp của bạn, có khả năng thêm hàng ngàn đô la tiền lãi trong thời hạn cho vay của bạn.

Mẹo chuyên nghiệp: nếu điểm tín dụng của bạn thấp hơn bạn muốn, hãy xem xét đăng ký Tăng cường kinh nghiệm. Dịch vụ miễn phí này sẽ sử dụng điện thoại và thanh toán hóa đơn tiện ích của bạn để cải thiện điểm tín dụng của bạn ngay lập tức.

5. Một số tiện ích có thể được bao gồm

Nhiều chủ sở hữu tòa nhà nhiều đơn vị chi trả cho hầu hết hoặc tất cả các tiện ích, bao gồm cả những thứ không cần thiết như truyền hình cáp. Việc thực hành ít phổ biến hơn, nhưng chắc chắn vẫn có thể xảy ra, trong các tòa nhà nhỏ hơn như nhà song lập và nhà ở một gia đình. Ngược lại, chủ nhà phải trả toàn bộ chi phí tiện ích, đôi khi vài trăm đô la mỗi tháng, tùy thuộc vào quy mô nhà ở và cách sử dụng.

Nhược điểm của việc thuê

1. Không xây dựng vốn chủ sở hữu

Trừ khi bạn tham gia một thỏa thuận thuê nhà để sở hữu, mỗi đô la bạn trả tiền thuê sẽ biến mất vĩnh viễn. Cho dù bạn ở trong đơn vị thuê bao lâu hay bạn là người thuê mẫu mực như thế nào, bạn không thể xây dựng vốn chủ sở hữu trong tài sản theo hợp đồng thuê tiêu chuẩn. Nếu bạn dự định ở cùng một vị trí trong hơn một vài năm, mua có thể là một lựa chọn tài chính thông minh hơn so với thuê.

2. Không có lợi ích thuế liên bang

Mặc dù chủ nhà có thể khấu trừ thuế tài sản và lãi thế chấp trên tờ khai thuế thu nhập liên bang của họ, người thuê nhà không đủ điều kiện cho bất kỳ khoản tín dụng hoặc khấu trừ thuế liên bang nào liên quan đến nhà ở. Tùy thuộc vào thuế tài sản và gánh nặng lãi suất thế chấp, sự thiếu sót này có thể tăng trách nhiệm thuế liên bang của bạn lên hàng trăm đô la mỗi năm.

3. Kiểm soát hạn chế đối với chi phí nhà ở đang thực hiện

Trừ khi bạn sống trong một đô thị với luật kiểm soát tiền thuê nhà, chủ nhà của bạn có khả năng tăng tiền thuê của bạn sau khi hợp đồng thuê hiện tại của bạn hết hạn. Chủ sở hữu tài sản cho thuê tăng tiền thuê để phù hợp với tăng tiền thuê ở những nơi khác trên thị trường, để buộc người thuê hiện tại phải rời khỏi cơ sở thay vì ký hợp đồng thuê mới, và vì nhiều lý do khác.

Nếu bạn duy trì mối quan hệ tốt với chủ nhà, bạn sẽ ít phải đối mặt với việc tăng tiền thuê nhà từ năm này sang năm khác. Dù bạn có làm gì đi nữa, bạn không thể kiểm soát hoàn toàn tiền thuê nhà của mình. Ngược lại, chủ nhà có thế chấp lãi suất cố định thực hiện thanh toán khoản vay cố định mỗi tháng, bất kể thị trường bất động sản địa phương làm gì.

4. An ninh nhà ở có giới hạn

Mặc dù hầu hết các khu vực pháp lý đều có luật bảo vệ người thuê nhà hào phóng cấm chủ nhà đuổi đi mà không có lý do và yêu cầu thông báo đầy đủ (thường là 30 hoặc 60 ngày) rằng người thuê sẽ không được cung cấp tùy chọn để gia hạn hợp đồng thuê nhà, nhưng không có luật nào cho phép bạn ở lại trong đơn vị cho thuê của bạn vô thời hạn Chủ nhà không phải đối mặt với sự không chắc chắn như vậy. Họ có thể ở trong nhà của mình miễn là họ vẫn còn hiện hành trong các khoản thanh toán thế chấp của họ.

Từ cuối cùng

Thời báo New York có một máy tính tiện dụng cân nhắc các chi phí đã biết (cả tài chính và thời gian) liên quan đến việc thuê và mua. Mặc dù máy tính này có thể giúp bạn quyết định điều gì có ý nghĩa tài chính nhất trong một tình huống cụ thể, nhưng nó không thể giúp bạn đánh giá tất cả các yếu tố chủ quan, phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng của bạn. Chỉ có bạn và những người thân yêu của bạn có thể đưa ra lựa chọn cuối cùng, vì vậy khi bạn làm việc hướng tới một quyết định cuối cùng, hãy giữ một tâm trí cởi mở. Hãy nhớ rằng tốt hơn là chờ đợi và thực hiện cuộc gọi đúng hơn là vội vàng trong một lựa chọn mà bạn phải hối tiếc.

Bạn đang quyết định nên thuê hay mua nhà của bạn?