Chi phí thực sự của việc mua và sở hữu một ngôi nhà - Bạn có đủ khả năng chi trả không?

Mặc dù đó không phải là một lợi ích hữu hình, ý thức về quyền sở hữu là một trong những khía cạnh tốt nhất của việc mua nhà. Cụ thể, bạn là ông chủ - bạn không cần phải trả lời chủ nhà, người sẽ không cho phép bạn sơn tường, lắp đặt tủ lạnh mới hoặc sửa sang lại. Khi bạn sở hữu một ngôi nhà, đó là của bạn để làm những gì bạn muốn.

2. Lợi ích về thuế

Thuế chắc chắn không đại diện cho phần thú vị nhất của quyền sở hữu nhà, nhưng tiết kiệm tiền chỉ có thể. Khi bạn sở hữu một nơi cư trú, tiền lãi bạn phải trả cho khoản thế chấp của bạn được khấu trừ thuế. Bạn cũng có thể khấu trừ thuế liên bang cho thuế bất động sản được trả trong năm.

Bạn cũng có thể tận dụng miễn thuế lãi vốn nếu cư trú của bạn tăng giá trị và cuối cùng bạn bán nó để kiếm lợi. Lưu ý rằng bạn chỉ có thể yêu cầu số tiền kiếm được lên tới 250.000 đô la cho một người nộp thuế duy nhất hoặc tối đa 500.000 đô la cho những người nộp thuế đã kết hôn nộp chung. Và bạn phải duy trì tài sản là nơi cư trú chính của mình trong ít nhất hai năm trước khi bán.

3. Lợi nhuận đầu tư tiềm năng

Sở hữu nhà không phải là chiến lược đầu tư hoàn hảo mà nó từng có. Bất cứ ai đã mua một tài sản vào đầu những năm 2000 và cuối cùng bị bán vì một khoản lỗ lớn - hoặc tệ hơn là bị tịch thu tài sản - có thể chứng thực điều đó.

Tuy nhiên, lựa chọn khác - chi tiền cho thuê - không có tiềm năng đầu tư nào cả. Quyền sở hữu, mặc dù có rủi ro, ít nhất mang theo khả năng hoàn vốn đầu tư.

Rất nhiều điều có thể giúp cải thiện cơ hội của bạn để gặt hái lợi nhuận khi mua nhà, bao gồm tận dụng lãi suất thấp trong lịch sử và mua ở một địa điểm sắp tới. Tất nhiên, một trong những điều quan trọng nhất cần nhớ là bạn phải mua một ngôi nhà mà bạn thực sự có thể mua được ngay từ đầu.

Nhà bẫy người nghèo

Có phải tầm nhìn của mặt bàn đá granit và bồn tắm chân móng đang nhảy múa trong đầu bạn? Tùy thuộc vào vị trí của bạn trong cuộc sống, đặc điểm của ngôi nhà lý tưởng có thể có nghĩa là bất cứ điều gì từ khu học chánh xuất sắc đến vị trí địa lý gần một quán bar với đặc sản giết người trong giờ hạnh phúc.

Tất nhiên, tủ quần áo lớn, sàn gỗ cứng và không gian nhà để xe đều tuyệt vời, nhưng chúng hoàn toàn không có ý nghĩa gì nếu trả tiền cho chúng khiến bạn bị vỡ căn hộ vào cuối mỗi tháng. Những người nghèo ở nhà nghèo, người Bỉ dành phần trăm thu nhập cao không tương xứng cho các khoản chi phí thế chấp và liên quan đến nhà cửa, khiến họ có thu nhập tùy ý tương đối ít. Hãy tưởng tượng bạn đang ngồi trong ngôi nhà rộng 3.000 mét vuông tuyệt đẹp của mình để ăn mì ramen mỗi tối và bạn sẽ có được bức ảnh.

Cho dù bạn đã xem quá nhiều tập phim Real Realwives, hoặc bạn chỉ đang cố gắng theo kịp bạn bè của mình, có rất nhiều lý do để mọi người vượt qua khi mua nhà. Đầu tiên và quan trọng nhất, có một xu hướng chung là kết hợp việc mua một ngôi nhà với việc mua ngôi nhà mơ ước của bạn. Mặc dù vậy, sự thật là một ngôi nhà - dù là thứ nhất, thứ hai hay thứ ba - không nhất thiết phải hoàn hảo. Nó chỉ cần phù hợp với mục đích của bạn ngày hôm nay.

Chi phí thực sự khi mua nhà

Nhiều người đánh giá thấp chi phí thực tế của việc mua nhà. Dưới đây là danh sách các chi phí cần ghi nhớ.

1. Thanh toán xuống

Tiêu chuẩn vàng cho một khoản thanh toán xuống là 20% giá mua. Trên một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la, điều đó có nghĩa là đã rút hơn 50.000 đô la tiền mặt.

Trước khi suy thoái kinh tế, nhiều người cho vay sẽ cho phép bạn thoát khỏi với số tiền nhỏ hơn nhiều, hoặc cho phép bạn chuyển khoản thanh toán xuống thành khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Tuy nhiên, ngày nay, trong khi có những trường hợp ngoại lệ, hầu hết tất cả những người cho vay đều yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu bạn thực hiện thanh toán xuống dưới 20% giá mua.

Điều tốt về một khoản thanh toán cao hơn là nó làm giảm số nợ bạn phải trả khi mua nhà. Điều đó có nghĩa là lãi ít hơn và tỷ lệ nợ trên thu nhập tốt hơn.

2. Chi phí kết thúc

Nếu bạn xóa tài khoản ngân hàng của mình để thanh toán hết, hãy nín thở - bởi vì có nhiều hơn thế. Bạn cũng dự kiến ​​sẽ xuất hiện khi đóng cửa với một lượng tiền mặt bổ sung để trang trải một số chi phí nhất định phải trả cho người cho vay và các bên khác. Các chi phí đóng cửa này, liên quan đến hậu cần mua nhà, thường bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu, phí tìm kiếm quyền sở hữu, thẩm định, bảo lãnh, khảo sát và khởi tạo khoản vay.

Người mua thường có thể mong đợi trả từ 2% đến 5% giá mua nhà khi đóng chi phí. Đối với ngôi nhà giả định trị giá 250.000 đô la của chúng tôi, có nghĩa là từ 5.000 đến 12.500 đô la. Đôi khi, người mua có thể thương lượng để người bán trang trải các chi phí này, nhưng đó không phải là điều bạn nên dựa vào.

3. Thanh toán thế chấp

Trừ khi bạn quản lý để mua nhà bằng tiền mặt, trừ khi bạn phải trả tiền thế chấp mỗi tháng - và một số yếu tố đóng góp vào số tiền.

• Hiệu trưởng. Đây là số tiền bạn đã vay để tài trợ cho ngôi nhà của bạn. Với một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la, giả sử bạn đã thanh toán 50.000 đô la, bạn sẽ nợ 200.000 đô la tiền gốc.
• Quan tâm. Tiền lãi thực chất là phí mà người cho vay tính phí để đổi lấy các khoản vay mà họ đưa ra cho chủ nhà. Lãi suất thế chấp dao động rất lớn, nhưng tại thời điểm viết bài này, họ đang dao động khoảng 3,7% cho khoản vay cố định 30 năm thông thường, một lần nữa giả định thanh toán xuống 20%.
• Thuế bất động sản. Chính quyền địa phương của bạn đánh thuế đối với tài sản của bạn để trang trải việc cày tuyết, bảo trì đường phố, bảo trì cây xanh, quản lý chính quyền, cảnh sát, sở cứu hỏa và các dịch vụ khác của thành phố. Thuế tài sản cũng tài trợ cho các trường công lập, thư viện và công viên. Ngày nay, người cho vay thường yêu cầu người vay phải trả thuế vào tài khoản ký quỹ. Thay vì rút toàn bộ hóa đơn thuế tài sản của bạn một lần mỗi năm, nó được chia thành số tiền hàng tháng được chuyển vào khoản thanh toán thế chấp của bạn và gửi vào một tài khoản riêng được duy trì bởi người cho vay. Khi thuế tài sản của bạn đến hạn, người cho vay của bạn trả nó cho bạn bằng cách sử dụng các khoản tiền đó. Thuế tài sản được tính theo tỷ lệ phần trăm của giá trị căn nhà của bạn và tỷ lệ thay đổi đáng kể theo vị trí. Mặc dù 1,2% là ước tính chung (khi làm tròn cho nhà mẫu của chúng tôi, nó tương đương với 3.000 đô la mỗi năm), đáng chú ý là bạn có thể trả ít nhất 0,18% ở Louisiana, nhưng hơn 10 lần bằng cách vượt qua biên giới vào láng giềng Texas.
• Bảo hiểm. Khoản thanh toán thế chấp của bạn cũng có thể bao gồm bảo hiểm chủ nhà, giống như các khoản thanh toán thuế tài sản, được gửi vào một tài khoản ký quỹ. Sau khi bạn đưa ra chính sách bảo hiểm của chủ nhà, người cho vay của bạn rất có thể thực hiện các khoản thanh toán thay cho bạn. Chính sách cho vay khác nhau, vì vậy hãy chắc chắn điều này áp dụng cho tình huống của bạn. Khác với bảo hiểm thế chấp tư nhân nêu trên, chính sách bảo hiểm của chủ nhà thường bao gồm trộm cắp, phá hoại, hỏa hoạn và thiệt hại thời tiết. Lũ lụt và động đất có xu hướng được loại trừ khỏi các chính sách tiêu chuẩn. Đối với một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la, 1.500 đô la là một ước tính chắc chắn cho bảo hiểm chủ nhà hàng năm.
• Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI). Như đã đề cập trước đây, ngân hàng của bạn có thể yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân nếu bạn thực hiện thanh toán xuống dưới 20%. Trong trường hợp bạn ngừng thanh toán thế chấp hoặc bạn hoàn toàn vỡ nợ, bảo hiểm thế chấp tư nhân giúp bảo vệ người cho vay bằng cách bảo đảm nghĩa vụ của bạn. PMI thường được đưa vào hạt thế chấp hàng tháng của bạn, mặc dù một số người cho vay cho phép thanh toán một lần. PMI chi phí từ 0,5% đến 1% số tiền vay hàng năm.

Tóm lại, phần sau đây thể hiện khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho nhà mẫu 250.000 đô la:

• Gốc và lãi: $ 931,31
• Thuế bất động sản: $ 250,00
• Bảo hiểm tài sản: $ 125,00
• Toàn bộ: 1.306,91 đô la

Những số liệu này cho rằng bạn đã thực hiện thanh toán xuống 20%. Nếu bạn không có, chi phí PMI phải được tính đến, sẽ là $ 1,250 đến $ 2,500 mỗi năm trong kịch bản này.

30 năm sau, sau khi bạn trả hết khoản vay 200.000 đô la, đây là tổng số tiền bạn đã chi tiêu:

• Hiệu trưởng: 200.000 đô la
• Quan tâm: 135.489,29 đô la
• Thuế tài sản: 90.000 đô la
• Bảo hiểm: 45.000 đô la
• Toàn bộ: $ 470.489,29

Thêm vào khoản thanh toán giảm 50.000 đô la và chi phí đóng cửa của bạn và bạn đã chi tiêu nhiều hơn gấp đôi giá mua ban đầu của nhà bạn - và đó chỉ khi bạn quản lý để giữ lãi suất tốt.

Chi phí sở hữu nhà

Tất nhiên, mua thực tế chỉ là khởi đầu. Sở hữu và duy trì một ngôi nhà mang lại nhiều chi phí cùng với nó.

1. Tiện ích

Nếu bạn đã từng thuê, bạn có thể đã quen với các hóa đơn tiện ích. Tuy nhiên, rất có thể một số trong số chúng đã được tích hợp vào tiền thuê hàng tháng của bạn. Là chủ nhà, bạn phải trả tiền cho tất cả những điều sau đây:

• Nhiệt
• Điện lực
• Khí ga
• Cống
• Nước
• Thùng rác và tái chế
• Các môn tự chọn như cáp và Internet

2. Bảo trì

Rất nhiều thứ có thể đi sai với một ngôi nhà. Lò có thể nổ tung, máy nước nóng có thể bị hỏng, đường ống có thể vỡ, hệ thống HVAC có thể bị vướng và hệ thống điện của bạn có thể không hoạt động. Ngoài ra, mái nhà của bạn có thể bị rò rỉ, ống khói của bạn có thể bị nứt, lớp cách nhiệt của bạn không đủ và trẻ mới biết đi của bạn có thể vẽ khắp các bức tường trong điểm đánh dấu vĩnh viễn.

Là người thuê nhà, bạn chỉ cần gọi cho chủ nhà của bạn khi có thứ gì đó bị hỏng hoặc bị hỏng. Nhưng khi bạn sở hữu, buck dừng lại với bạn.

Bảo hiểm chủ nhà là một giải pháp cho những vấn đề tiềm ẩn này, nhưng nó không bao gồm bảo trì thường xuyên, nấm mốc, sao lưu cống, hoặc mối, chẳng hạn. Ngoài ra, ngay cả khi bạn có bảo hiểm, cuối cùng bạn sẽ phải trả khoản khấu trừ khi bạn đưa ra yêu cầu và kết quả của bạn có thể tăng lên. Để chống lại mọi khó khăn, mọi người nên giữ một khoản dự trữ tiền mặt đáng kể để trang trải chi phí bảo trì bổ sung, cả thường xuyên và bất ngờ.

Tính toán bạn có thể đủ bao nhiêu

Những con số này rất đáng ngại, vâng, nhưng điều quan trọng là phải tiếp thu thực tế của quyền sở hữu nhà và đảm bảo rằng bạn mua một ngôi nhà không kéo dài ngân sách của bạn quá mỏng. Sau đó, câu hỏi đặt ra là làm thế nào chính xác để bạn đảm bảo giá mua hợp lý cho mức thu nhập của bạn?

Chúng tôi biết rằng mẫu nhà trị giá 250.000 đô la có giá hơn 1.300 đô la một tháng sau khi thanh toán xuống ban đầu và chi phí đóng cửa - không tính các tiện ích và bảo trì. Phần lớn các chuyên gia tài chính khuyến nghị - và nhiều người cho vay yêu cầu - rằng chi phí nhà ở của bạn không vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Những chi phí này bao gồm tiền gốc và lãi thế chấp, cộng với thuế và bảo hiểm.

Đối với nhà mẫu của chúng tôi, bạn cần thu nhập hàng năm khoảng 56.000 đô la để đạt mức 28% đó. Và, tất nhiên, 28% là con số tối đa được đề nghị cho tỷ lệ nợ trên thu nhập nhà ở (HDTI). Bạn có thể thoải mái hơn nhiều - tức là, ít nhà nghèo hơn - nếu bạn có thể quản lý HDTI từ 20% đến 25%. Bạn cần thu nhập hàng năm gần 63.000 đô la để có HDTI 25% cho một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la. Ở mức 20%, và thu nhập của bạn sẽ phải khoảng 79.000 đô la cho HDTI 20% trên cùng một nhà.

Nhìn từ góc độ khác, bảng dưới đây cho thấy khoảng những gì người mua có thể chi trả ở các mức thu nhập hàng năm khác nhau. Tất nhiên, đây là những ước tính sơ bộ - chi phí thay đổi theo địa điểm và lãi suất thay đổi hàng ngày.

Thu nhập hàng năm: $ 30.000

• HDTI 28%: giá mua $ 118.000
• HDTI 25%: giá mua $ 104.000
• HDTI 20%: giá mua $ 82.000

Thu nhập hàng năm: 50.000 đô la

• HDTI 28%: giá mua $ 220.000
• HDTI 25%: giá mua $ 193,000
• HDTI 20%: giá mua 150.000 USD

Thu nhập hàng năm: 70.000 đô la

• HDTI 28%: giá mua $ 310.000
• HDTI 25%: giá mua $ 281.000
• HDTI 20%: giá mua $ 220.000

Thu nhập hàng năm: 90.000 đô la

• HDTI 28%: giá mua $ 414.000
• HDTI 25%: giá mua $ 368.000
• HDTI 20%: giá mua $ 291.000

Nếu bạn có thể thoát khỏi mức thấp hơn 20% HDTI, thì bằng mọi cách, hãy làm điều đó.

Đối với hầu hết mọi người, chi phí nhà ở không phải là khoản nợ duy nhất. Đó là lý do tại sao tỷ lệ nợ trên thu nhập đầy đủ (DTI) đưa tất cả các nghĩa vụ nợ hàng tháng định kỳ vào tài khoản. Chúng bao gồm thanh toán xe hơi, cho vay sinh viên, hỗ trợ trẻ em hoặc thanh toán tiền cấp dưỡng và thanh toán thẻ tín dụng tối thiểu hàng tháng. Bạn không muốn tổng nghĩa vụ nợ của bạn vượt quá 36% tổng thu nhập của bạn.

Nếu bạn hiện có khoản nợ bằng 0, bạn có thể thoải mái thoát khỏi việc siết chặt phần cuối của tỷ lệ nợ nhà ở được đề nghị. Tuy nhiên, nếu bạn đang tung hứng một khoản vay mua ô tô, một khoản vay sinh viên và trả hết thẻ tín dụng, bạn phải lèo lái, cách xa tỷ lệ nhà ở 28%.

Từ cuối cùng

Sở hữu nhà là đắt tiền - ngay cả trong hoàn cảnh tốt nhất. Điều quan trọng là bạn thực tế về những gì bạn và gia đình bạn có thể thoải mái chi trả. Hãy chắc chắn rằng bạn có thể dễ dàng thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng của mình mà vẫn còn dư tiền cho việc đi lại, quần áo và những bữa tối không thường xuyên không ra khỏi lò vi sóng. Nếu bạn tiếp cận quyền sở hữu nhà một cách thận trọng, không bốc đồng, bạn hãy đặt mình vào vị trí để đưa ra quyết định sáng suốt.

Bạn đang nghĩ về việc mua một ngôi nhà?