Ưu điểm và nhược điểm của việc tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp nhà của bạn

Có những lý do chính đáng để tái tài trợ khoản vay thế chấp. Có lẽ bạn đang thiếu tiền mặt và rất cần giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình để tránh bị tịch thu nhà. Hoặc có thể bạn đã đồng ý cho vay thế chấp xấu và muốn có được các điều khoản tốt hơn.

Tuy nhiên, mặc dù có nhiều lợi ích, tái cấp vốn có những sai sót. Làm quen với những ưu và nhược điểm của tái cấp vốn, và sau đó quyết định xem bây giờ có phải là lúc để đưa ra một thế chấp mới.

Lợi ích của việc tái cấp vốn khoản vay thế chấp của bạn

Không có quy trình thế chấp ngay lần đầu tiên? Một khoản tái cấp vốn có thể hoàn tác một hợp đồng thế chấp xấu và giúp bạn có được các điều khoản thế chấp thuận lợi nhất.

1. Lãi suất thấp hơn
Cơ hội để có được lãi suất thấp hơn là một lý do hàng đầu để tái cấp vốn cho một khoản vay thế chấp. Đối với các chủ nhà thiếu tiền mặt, đó là một giải pháp có thể giữ họ trong nhà và bảo toàn tín dụng của họ, vì một khoản tái cấp vốn không chỉ có thể hạ lãi suất cho khoản vay thế chấp, mà còn thanh toán thế chấp.

Chẳng hạn, chênh lệch hàng tháng đối với khoản vay thế chấp 250.000 đô la với lãi suất 6% và lãi suất 4% là gần 300 đô la mỗi tháng. Đối với bất kỳ ai gặp khó khăn về tài chính, khoản giảm thế chấp $ 300 có thể là khoản tiền họ cần để ở trong nhà.

Nếu bạn muốn tìm mức giá thấp nhất có thể, hãy thử sử dụng LendingTree.com. Bạn sẽ nhận được báo giá từ nhiều người cho vay tất cả đang cố gắng để giành chiến thắng doanh nghiệp của bạn.

2. Chuyển đổi một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh thành một tỷ lệ cố định
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) thường có tỷ lệ thấp hơn trong vài năm đầu tiên của thời hạn thế chấp so với thế chấp có lãi suất cố định, đó là lý do tại sao chúng là lựa chọn phổ biến của một số người mua nhà. Ví dụ: bạn có thể có ARM với thời gian cố định là một năm hoặc mười năm, trong thời gian đó lãi suất sẽ không thay đổi. Tuy nhiên, lãi suất thay đổi khi hết thời gian cố định ban đầu. Nó điều chỉnh theo một chỉ số chuẩn, chẳng hạn như LIBOR, có thể kích hoạt tăng lãi suất và thanh toán thế chấp cao hơn.

ARM là lý tưởng cho những người thấy trước cuộc sống trong nhà của họ chỉ trong một thời gian ngắn. Nhưng nếu bạn có kế hoạch gắn bó trong vài năm, một tỷ lệ cố định là đặt cược tốt nhất của bạn. Các khoản thanh toán có thể dự đoán được cùng với lãi suất thấp trong lịch sử làm cho việc tái cấp vốn vào thế chấp có lãi suất cố định là một thỏa thuận tuyệt vời cho nhiều người.

3. Rút tiền vốn chủ sở hữu của bạn
Vốn chủ sở hữu là sự khác biệt giữa giá trị căn nhà của bạn và những gì bạn nợ người cho vay thế chấp, và bán căn nhà của bạn là một cách để khai thác vốn chủ sở hữu của bạn. Nhưng nếu bạn chưa sẵn sàng để di chuyển, một lựa chọn khác là tái cấp vốn bằng tiền mặt. Về cơ bản, bạn vay so với vốn chủ sở hữu và tái cấp vốn của bạn nhiều hơn số dư gốc hiện tại của nhà bạn. Sau đó, sử dụng tiền mặt bổ sung để trả nợ, cải thiện nhà cửa, bắt đầu kinh doanh hoặc đưa vào học phí đại học của con bạn.

Tất nhiên, điều này cũng có thể là một nhược điểm, vì nó khiến bạn mắc nợ sâu hơn và có thể làm tăng khoản thanh toán thế chấp của bạn. Ngoài ra, giao dịch thẻ tín dụng và các khoản nợ không có bảo đảm khác cho khoản nợ được đảm bảo bởi nhà của bạn có thể dẫn đến việc bạn mất nhà trong trường hợp bạn không thể thanh toán thế chấp. Điều này sẽ không nhất thiết là trường hợp nếu bạn mặc định về khoản nợ thẻ tín dụng của bạn.

Mẹo nhỏ: Một lựa chọn khác nếu bạn đang muốn rút vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà sẽ là hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu từ một công ty như Hình.com.

Hạn chế của việc tái cấp vốn khoản vay thế chấp của bạn

Một khoản tái cấp vốn có thể có ý nghĩa tài chính tốt, nhưng quá trình không phải lúc nào cũng rõ ràng.

1. Áp dụng cho một thế chấp mới
Bạn có thể hào hứng nộp đơn xin tái cấp vốn với hy vọng giảm lãi suất thế chấp và tiết kiệm tiền cho khoản vay mua nhà mỗi tháng. Nhưng nếu có bất kỳ thay đổi nào đối với thu nhập hoặc tín dụng của bạn kể từ khi đăng ký thế chấp ban đầu, điều này có thể ngăn chặn việc tái cấp vốn trong các dấu vết của nó.

Thu nhập và tín dụng của bạn là quan trọng hơn bao giờ hết. Người cho vay thế chấp thận trọng và sẽ xem xét kỹ báo cáo tín dụng và thông tin tài chính của bạn, và có thể không chấp thuận bạn - hoặc phê duyệt bạn ở mức cao hơn - nếu điểm tín dụng của bạn giảm hoặc nếu gần đây bạn bị mất việc hoặc giảm lương. Xin lưu ý rằng có một khoản thế chấp hiện tại không đảm bảo phê duyệt tái cấp vốn. Người cho vay của bạn có thể yêu cầu các bản sao khai thuế và cuống phiếu lương gần đây để xác minh thu nhập của bạn.

2. Chi phí tái cấp vốn
Chi phí của một khoản vay mới là một trong những rào cản lớn nhất đối với tái cấp vốn. Một số chủ nhà bị mất cảnh giác khi họ được yêu cầu thanh toán chi phí đóng, nằm trong khoảng từ 3% đến 6% số dư cho vay. Lệ phí bao gồm thẩm định nhà, phí nộp đơn, tìm kiếm tiêu đề, phí báo cáo tín dụng, điểm chiết khấu và phí khởi tạo khoản vay.

Các khoản phí liên quan đến thế chấp được thanh toán hết tiền khi đóng cửa, nhưng một số người cho vay bao gồm các khoản phí này trong số dư cho vay của bạn. Ngoài ra, nếu bạn đang tái cấp vốn cho khoản vay FHA, chẳng hạn, bạn sẽ cần phải trả một khoản phí trả trước cho bảo hiểm thế chấp.

3. Đánh giá bóng thấp
Thẩm định nhà ước tính giá trị của một tài sản, và chúng là không thể tránh khỏi khi tái cấp vốn. Người thẩm định sử dụng doanh số tương đương gần đây trong cộng đồng để đánh giá giá trị của một ngôi nhà và kết quả thẩm định có thể thực hiện hoặc phá vỡ thỏa thuận. Có các chương trình tái cấp vốn của chính phủ để giúp những người vay lộn ngược, trong đó họ có thể tái tài trợ mà không cần vốn chủ sở hữu. Nhưng nếu đăng ký tái cấp vốn truyền thống, nhiều người cho vay yêu cầu một số vốn chủ sở hữu.

Trong trường hợp này, thẩm định bóng thấp có thể phá hủy mọi cơ hội có được thế chấp mới và các điều khoản tốt hơn. Người thẩm định có thể kết luận rằng một tài sản có giá trị thấp hơn nhiều so với những gì còn nợ, do đó khiến người cho vay từ chối yêu cầu tái cấp vốn.

Trong một số trường hợp, thẩm định viên phải sử dụng các tài sản bị tịch thu trong khu vực để so sánh khi xác định giá trị của một ngôi nhà. Trong tình huống này, chủ nhà có thể hoãn việc tái cấp vốn cho đến khi họ có được vốn chủ sở hữu bổ sung hoặc cho đến khi giá trị nhà ở phục hồi.

Từ cuối cùng

Mặc dù tái cấp vốn khoản vay thế chấp không phải là quy trình đơn giản nhất và yêu cầu của người cho vay thế chấp là cụ thể, đây là một trong những cách tốt nhất để khóa lãi suất cố định thấp và có khả năng làm giảm khoản thanh toán thế chấp của bạn. Nếu bạn đang có khoản thế chấp hiện tại và các khoản nợ khác, có điểm tín dụng ít nhất là 680 (620 cho khoản tái cấp vốn thế chấp FHA), có sẵn tiền mặt cho các chi phí thế chấp và có thể xác minh thu nhập của bạn, bây giờ có thể là thời điểm thích hợp vay thế chấp mới.

Bạn nghĩ lợi thế hay bất lợi lớn nhất của việc tái cấp vốn thế chấp là gì?