Làm thế nào để bán nhà của bạn bởi chủ sở hữu - Không có Realtor

Khi một ngôi nhà tung ra thị trường mà không có đại lý niêm yết, nó được gọi là chủ sở hữu, được bán bởi chủ sở hữu, chủ sở hữu hoặc FSBO (phát âm là FIZZ-boh phe). Danh sách FSBO ngày nay phổ biến hơn so với năm 2007, nhờ các nền tảng danh sách hướng tới người tiêu dùng như Zvel và truy cập dễ dàng hơn vào Dịch vụ Danh sách Nhiều (MLS) cho những người không phải là đại lý.

Nhưng FSBO không đi bộ trong công viên. Một báo cáo năm 2017 của Zvel cho thấy 36% chủ nhà cố gắng bán nhà mà không có đại lý, nhưng chỉ có 11% thực sự hoàn thành việc bán hàng. Nói cách khác, hơn hai phần ba số người bán thử FSBO thất bại.

Hãy nghĩ rằng bạn có những gì nó cần để tham gia vào hàng ngũ những người bán hàng đóng giao dịch FSBO? Đây là những gì bạn cần biết về việc bán nhà mà không cần đại lý - và cách xác định xem nó có hợp lý với bạn không.

Đại lý danh sách chuyên nghiệp làm gì?

Trước khi bạn quyết định từ bỏ đại diện, hãy hiểu những gì bạn đang từ bỏ. Nhiệm vụ chính của đại lý niêm yết chuyên nghiệp bao gồm:

• Giúp người bán đặt giá thực tế. Giả sử bạn sử dụng một đại lý địa phương có kinh nghiệm bán nhà như của bạn, họ sẽ biết rõ thị trường. Họ cũng nên biết cách diễn giải comps, hoặc doanh số tương đương gần đây và các mẫu bán hàng gần đây. Sau đó, họ có thể tính đến các mục tiêu và động lực của bạn, chẳng hạn như bạn muốn bán nhanh như thế nào và giúp bạn đặt giá niêm yết thực tế.
• Chuẩn bị nhà để bán. Một đại lý đưa ra một mục tiêu, thậm chí quan trọng đối với nhà của bạn, xác định các vấn đề cần giải quyết trước khi niêm yết hoặc giảm giá nào để áp dụng cho giá niêm yết theo các vấn đề.
• Dàn dựng nhà. Đại lý của bạn sẽ giúp bạn chuẩn bị nhà của bạn để niêm yết. Điều đó thường bao gồm một quy trình làm sạch và giải mã triệt để, có hệ thống và các quy tắc nghiêm ngặt để duy trì trật tự trong khi nhà đang có mặt trên thị trường.
• Liệt kê và tiếp thị nhà. Trước khi niêm yết, đại lý của bạn nên ủy thác hoặc chụp ảnh chất lượng chuyên nghiệp về nội thất và ngoại thất của ngôi nhà, tạo một mô tả toàn diện về tài sản và thêm ngôi nhà vào MLS. Trong thị trường của người bán, đại lý của bạn có thể mua nhà xung quanh các đại lý của người mua và có khả năng thu hút các ưu đãi trước khi nó chính thức được tung ra thị trường.
• Tạo điều kiện cho các buổi trình diễn tại nhà. Đại lý của bạn là người tổ chức chính và điểm liên lạc cho các buổi trình diễn tại nhà và nhà mở. Họ hoạt động như một trung gian cho các đại lý của người mua; nếu đại lý của bạn làm tốt công việc của họ, bạn có thể không bao giờ thấy người mua tiềm năng hoặc đại lý của người mua.
• Tạo điều kiện cho các cuộc đàm phán. Đại lý của bạn cũng nhận được đề nghị của người mua tiềm năng và đóng vai trò trung gian trong các cuộc đàm phán. Kinh nghiệm bán hàng và chuyên môn thị trường địa phương có ích ở đây; một đại lý có thẩm quyền có thể giúp bạn sắp xếp các đề nghị dài hạn từ những người chất lượng.
• Hỗ trợ quá trình kết thúc. Đại lý của bạn nên đi cùng bạn để đóng cửa, thường được tổ chức bởi một đại lý thanh toán hoặc công ty quyền sở hữu và cũng có thể liên quan đến một luật sư bất động sản, tùy thuộc vào luật pháp và phong tục trong phạm vi quyền hạn của bạn. Đối với người bán thiếu kinh nghiệm, sự hiện diện của một đại lý đóng cửa là một sự củng cố niềm tin lớn có thể giảm thiểu các tranh chấp vào phút cuối hoặc các vấn đề pháp lý.

Điều đó nói rằng, những người bán hàng được tổ chức tốt, sẵn sàng bỏ thời gian và công sức đáng kể không chỉ có khả năng tự đảm nhận những nhiệm vụ này.

Làm thế nào để bán nhà của bạn mà không cần một đại lý bất động sản

Theo thứ tự tuần tự, đây là những gì bạn cần làm để chăn dắt nhà FSBO của bạn từ lúc chuẩn bị trước khi niêm yết đến ngày kết thúc.

1. Chuẩn bị nhà của bạn

Bắt đầu chuẩn bị nhà của bạn để bán tốt trước khi bạn liệt kê nó. Bắt đầu với một chiến dịch khai báo triệt để. Mục tiêu là để giúp người mua tiềm năng dễ dàng hình dung hơn trong nhà của bạn, thay vì nhìn thấy các dấu hiệu về tính cách của bạn ở mọi nơi. Loại bỏ bất cứ thứ gì đóng góp vào cảm giác sống động của ngôi nhà, chẳng hạn như ảnh gia đình và giấu nó trong tủ khóa, khu vực lưu trữ, nhà để xe hoặc đơn vị lưu trữ ngoài công trường. Tận dụng cơ hội để bán hoặc cho đi những tài sản mà bạn không còn cần nữa; sử dụng eBay, Amazon, Craigslist hoặc bán nhà để xe kiểu cũ để giảm tải nhanh chóng.

Tiếp theo, chà chỗ cho đến khi nó tỏa sáng. Nếu bạn đã thận trọng chi tiền cho việc dọn dẹp nhà cửa chuyên nghiệp cho đến thời điểm này, bạn có thể muốn tạo một ngoại lệ ở đây. Bạn có thể tìm thấy chất tẩy rửa nhà chất lượng với giá cả hợp lý từ Tiện dụng.com. Khách hàng tiềm năng có thể cho biết sự khác biệt giữa làm sạch nghiệp dư có ý nghĩa và làm sạch sâu chuyên nghiệp.

Bây giờ, hãy chạm vào ít nhất một nguồn khách quan - tối thiểu, một người bạn không ngại xúc phạm bạn, nhưng lý tưởng nhất là một người có kinh nghiệm về bất động sản - để đi bộ qua nhà với bạn và xác định các vấn đề bạn có thể bỏ qua. Các dự án phổ biến để giải quyết trước khi niêm yết bao gồm:

• Sơn lại tường nội thất bằng màu trung tính
• Sắp xếp lại đồ đạc để lấp đầy không gian lớn và làm nổi bật những cái nhỏ hơn
• Thay thế các thiết bị hoặc đồ đạc lỗi thời
• Thêm các điểm nhấn ấm cúng nhưng không cá nhân, chẳng hạn như thảm khu vực và nến trang trí

Trừ khi bạn sống trong một căn hộ, bạn cũng không thể bỏ bê ngoại thất của ngôi nhà. Nếu bên ngoài rõ ràng cần công việc, chẳng hạn như một công việc sơn mới hoặc đường lái xe, trước tiên hãy giải quyết những vấn đề đó. Mặt khác, mục tiêu chính của bạn là làm nổi bật cảnh quan và các phụ kiện hiện có của bạn để tăng cường sự hấp dẫn. Nếu bạn có một bãi cỏ truyền thống, việc rắc hạt cỏ hoặc ứng dụng cỏ khô sẽ không bị tổn thương; đối với giường hoa hoặc xeriscapes, mulch tươi và sỏi, tương ứng, nên thực hiện các mẹo.

2. Nghiên cứu thị trường và đặt giá của bạn

Bây giờ là lúc tiến hành phân tích khách quan về thị trường nhà ở địa phương của bạn và đặt giá niêm yết của nhà bạn. Từ khóa ở đây là mục tiêu của Haiti. Tất cả những người bán hàng của FSBO thường để cảm xúc can thiệp vào những gì nên là một bài tập hoàn toàn hợp lý. Tình yêu của bạn dành cho ngôi nhà của bạn không ảnh hưởng đến giá trị của nó.

Xem xét doanh số gần đây của các ngôi nhà tương đương trong khu vực của bạn để có cảm giác về nơi bạn nên định giá căn nhà của mình. Tìm giá bán cho những ngôi nhà có diện tích vuông tương tự, số phòng ngủ và phòng tắm, và kích thước lô. Bạn có thể sử dụng máy tính HPI của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang để tinh chỉnh giá của mình, nhưng đừng coi đó là tin lành. Và đừng bận tâm với việc thẩm định; bạn sẽ chi 300 đến 500 đô la để xác nhận những gì bạn đã xác định miễn phí và ngân hàng của người mua sẽ tiến hành thẩm định riêng trong quá trình bảo lãnh phát hành.

Với kết quả nghiên cứu thị trường trong tay, hãy đặt giá niêm yết phản ánh mục tiêu và chân trời thời gian của bạn. Nếu bạn cần phải ra khỏi nhà càng sớm càng tốt, có lẽ do di chuyển công việc, hãy định giá để bán nhanh. Nếu bạn có đủ khả năng để chờ đợi người mua phù hợp, hãy đặt giá niêm yết cao hơn. Trong các thị trường của những người bán hàng nóng, nơi các ngôi nhà thường bán trên giá yêu cầu, giá niêm yết thấp hơn có thể gây ra một cuộc chiến đấu thầu kết thúc với việc bán nhà của bạn nhiều hơn mức cần thiết.

3. Thu thập thông tin & Dự thảo danh sách của bạn

Tiếp theo, thu thập thông tin bạn sẽ cần để tạo danh sách của mình, bao gồm:

• Dữ liệu nhà. Điều này bao gồm thông tin định lượng như năm xây dựng, cảnh vuông nội thất đã hoàn thành, kích thước lô, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, cộng với các chi tiết như cấu hình sưởi ấm và làm mát và sắp xếp bãi đậu xe. Ngày nay, nhiều ngôi nhà hiện không hoạt động trên MLS, tuy nhiên hiện tại đã có danh sách trên danh sách trên các trang web thị trường nhà đất như Zvel và Trulia. Nếu đây là trường hợp của bạn, bạn chỉ cần kéo dữ liệu đó sau khi kiểm tra tính chính xác. Nhưng hãy chắc chắn xem các danh sách MLS đang hoạt động để xác nhận rằng bạn không thiếu thứ gì quan trọng.
• Hình ảnh. Hình ảnh nhà của bạn có thể làm hoặc phá vỡ danh sách của bạn. Nếu bạn không muốn bỏ ra vài trăm đô la cho gói chụp ảnh chuyên nghiệp, hãy cố gắng hết sức để nhân rộng nó. HGTV khuyên bạn nên kết hợp nhiều ánh sáng tự nhiên, nhấn mạnh các chế độ xem quét qua ảnh chụp gần, chụp nhiều ảnh hơn bạn định đăng và sử dụng phần mềm chỉnh sửa để chỉnh sửa ảnh bạn dự định đăng. Bạn sẽ muốn có ít nhất một bức ảnh của mọi phòng và hành lang trong nhà, cộng với nhiều hình ảnh bên ngoài và bên ngoài.
• Sự miêu tả. Mô tả của bạn nên trộn thông tin thực tế không có trong dữ liệu danh sách tiêu chuẩn với bản sao bán hàng thu hút sự chú ý của người mua. Ngồi xuống và suy nghĩ về các điểm bán nhà của bạn với người bạn khách quan của bạn; như bạn đã làm trong giai đoạn chuẩn bị, mục tiêu của bạn ở đây là nhìn thấy ngôi nhà của bạn qua con mắt của người mua tiềm năng. Mô tả nhà của bạn không phải là thơ ca, cũng không nên kéo dài hơn vài trăm từ, vì vậy đừng bận tâm thuê một chuyên gia để viết nó. Nhưng hãy chắc chắn rằng lời nói của bạn giúp người mua nhìn thấy chính họ trong nhà. Nếu bạn bị mắc kẹt, hãy đọc mô tả của danh sách so sánh.

4. Liệt kê nhà của bạn trên MLS

Bạn không cần phải liệt kê nhà của bạn trên MLS và nhiều nhà truyền giáo của FSBO thề rằng thời gian của người bán không đáng để bán. Nhưng một danh sách MLS là cách dễ nhất và có lẽ là hiệu quả nhất về chi phí, để có được sự tiếp xúc nghiêm túc cho danh sách của bạn mà không cần sử dụng một nhà môi giới chuyên nghiệp - và quan trọng hơn là đưa danh sách của bạn ra trước các đại lý của người mua.

Danh sách trên MLS không quá đắt. Các gói MLS từ các nhà cung cấp dịch vụ FSBO có uy tín như MLS My Home thường bắt đầu ở mức khoảng 100 đô la trong sáu tháng, không bao gồm hoa hồng đại lý của người mua nếu có.

5. Quảng cáo ở nơi khác

Danh sách MLS của bạn - và một dấu hiệu sân hoặc vỉa hè, mà bạn có thể tìm thấy cho một vài đô la trực tuyến - không nên là kết thúc của chiến dịch tiếp thị FSBO của bạn. Cũng xem xét quảng cáo nhà của bạn trên một số hoặc tất cả các tùy chọn sau:

• Trang web của FSBO. Các trang web của FSBO có rất nhiều, nhưng để kiểm soát chi phí và quản lý hậu cần, bạn có thể muốn gắn bó với một vài trong số những người nổi tiếng nhất. Trên FSBO.com, gói niêm yết chỉ dành cho FSBO.com có ​​giá khoảng 100 đô la trong sáu tháng; gói MLS và Realtor.com, bao gồm việc cung cấp trên Zvel và Trulia, có giá khoảng 400 đô la trong sáu tháng.
• Trang web bất động sản. Nếu bạn chọn không sử dụng gói FSBO đắt tiền hơn, bạn có thể đăng danh sách FSBO của mình trực tiếp lên các trang web bất động sản hướng tới người tiêu dùng như Zvel và Trulia. Miễn phí đăng danh sách FSBO trên cả hai trang này, cùng nhau tiếp cận hàng triệu người mua tiềm năng.
• Trang web rao vặt địa phương. Craigslist và Nextdoor đều là các trang web được phân loại miễn phí, bị buôn bán nặng nề phổ biến với người bán và người mua nhà - mặc dù danh sách bất động sản của Nextdoor không có sẵn ở mọi nơi.
• Kênh YouTube. Đăng một chuyến tham quan bằng video chuyên nghiệp về ngôi nhà của bạn trên YouTube. Nhưng đừng bận tâm với một chiếc điện thoại chụp ảnh cầm tay run rẩy; nếu bạn không muốn tham gia một nhà quay phim chuyên nghiệp, hãy hỏi bạn bè hoặc đồng nghiệp với kinh nghiệm sản xuất và chỉnh sửa video.
• Một trang web chuyên dụng. Mặc dù một trang web chuyên dụng đòi hỏi nhiều nỗ lực hơn so với danh sách chìa khóa trao tay FSBO hoặc quảng cáo Craigslist cơ bản, việc tạo một trang web có thể có giá trị trong thị trường của người mua và cho các ngôi nhà có giá trị hoặc đặc biệt nói chung. Một số đại lý của người bán làm điều này và tên miền cho [youraddress] .com gần như chắc chắn có sẵn. Nếu bạn không phải là nhà phát triển Web có kinh nghiệm, hãy sử dụng gói lưu trữ và xây dựng trang web plug-and-play; Kế hoạch cơ sở của Wix chi phí $ 11 mỗi tháng, ví dụ. Hãy nhớ rằng, bạn sẽ chỉ cần lưu trữ trang web của mình cho đến khi nhà bán.

6. Tổ chức một ngôi nhà mở

Giữ một ngôi nhà mở ngay sau khi nhà của bạn chính thức được tung ra thị trường. Để chuẩn bị cho sự ra mắt lớn của bạn, hãy ghé thăm một vài ngôi nhà mở trong khu vực, FSBO hoặc cách khác, và ghi chú.

Sau đó, tạo một tờ bán hàng bóng loáng và tạo ra vài chục bản. Rất nhiều người bán chỉ cần in danh sách MLS hoặc Zvel của họ, nhưng xem xét việc đi xa hơn và thêm nhiều chi tiết ngoại vi về ngôi nhà, chẳng hạn như nền tảng của nó, cũng như các tiện ích lân cận, đặc biệt là những thứ hấp dẫn người mua nhà của bạn - ví dụ, công viên và trường học cho gia đình và cuộc sống về đêm cho người độc thân trẻ tuổi.

Lịch trình mở cửa của bạn cho một cuối tuần sáng muộn hoặc đầu giờ chiều. Thời gian chạy thông thường là hai đến ba giờ, nhưng hãy thoải mái đi lâu hơn nếu bạn muốn. Giả sử nhà của bạn đã được dọn dẹp, giải mã và dàn dựng, trách nhiệm chính của bạn trước khi ngôi nhà mở đang lan truyền. Xem xét:

• Đưa ra một quảng cáo trên Craigslist và Nextdoor, ngay cả khi bạn không có danh sách trên các trang web đó
• Đăng chi tiết trên các kênh truyền thông xã hội của bạn và yêu cầu những người theo dõi của bạn truyền bá
• Gửi một email hàng loạt đến danh bạ của bạn
• Gửi tờ rơi trong không gian cộng đồng xung quanh thị trấn

Bạn cần phải có mặt và trên mạng trong suốt thời gian mở nhà. Ăn mặc chuyên nghiệp và dành toàn bộ sự chú ý của bạn cho tất cả những người bước qua cánh cửa, bất kể họ có vẻ nghiêm túc như thế nào về việc mua địa điểm. Trả lời câu hỏi một cách kiên nhẫn và kỹ lưỡng.

Hãy nhớ rằng, mục tiêu của ngôi nhà mở của bạn là mang lại cho thị trường ấn tượng đầu tiên tích cực về ngôi nhà của bạn và bạn đang cạnh tranh với các đại lý chuyên nghiệp, những người làm việc này để kiếm sống. Hành động phù hợp.

7. Hiển thị nhà của bạn

Khi ngôi nhà mở của bạn có trong sách, đó là mùa mở cho các buổi chiếu riêng tư. Mua một hộp khóa mà bạn có thể tìm thấy với giá dưới 15 đô la tại Amazon.com, để giữ an toàn cho các khóa dự phòng hoặc cài đặt khóa bàn phím số trên cửa trước của bạn; bạn có thể nhận được khóa đa mã cơ bản từ Amazon.com với giá 75 đô la trở xuống.

Khi đại lý của người mua liên lạc với bạn, hãy xác minh danh tính của họ bằng cách kiểm tra số giấy phép của họ so với hồ sơ nhà nước. Ví dụ, tại California, bạn sẽ kiểm tra với Bộ Bất động sản California. Sau đó, bạn sẽ làm việc hiển thị thời gian với mỗi đại lý; buổi tối và cuối tuần có xu hướng thuận tiện hơn cho người mua.

Lý tưởng nhất là bạn sẽ ra khỏi nhà - hoặc, ít nhất là, khuất mắt - trong buổi trình diễn vì sự hiện diện của bạn có thể làm mất đi một số triển vọng. Ngoài ra, hãy nhớ giữ cho ngôi nhà của bạn không tì vết và không lộn xộn cho đến khi nó bán.

8. Chuẩn bị sẵn sàng để đàm phán & đàm phán

Khi bạn đi FSBO, bạn cam kết đóng vai trò là đại lý của chính mình. Điều đó có nghĩa là bảo vệ và đàm phán cung cấp với các đại lý của người mua, những người đàm phán giao dịch bất động sản để kiếm sống.

Nếu điều đó nghe có vẻ nan giải, hãy xem xét các chiến lược đàm phán hiệu quả này. Trên hết, hãy ghi nhớ hai điều chính:

• Bạn không có nghĩa vụ phải đáp ứng với mức thấp hoặc không có gì lạ Ưu đãi. Rằng đại lý của người mua dành thời gian để gửi cho bạn một đề nghị không ảnh hưởng đến chất lượng của ưu đãi. Vui lòng từ chối các đề nghị thấp phi thực tế trong tầm tay; thường xuyên hơn không, cùng một người mua sẽ quay lại với một cái gì đó phù hợp hơn. Điều tương tự cũng xảy ra đối với các ưu đãi có đòn bẩy cao (khi thanh toán xuống của người mua thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn 20%) hoặc các ưu đãi không thân thiện với người bán (ví dụ: người mua yêu cầu một tấn chi phí đóng do người bán trả).
• Trả tiền kiên nhẫn. Người mua có động lực ra khỏi đó, ngay cả trong các thị trường xuống. Đừng nản lòng bởi những gì có vẻ như thiếu quan tâm trong danh sách của bạn; bạn luôn có thể giảm giá ưu đãi nếu nói đến đó.

9. Giữ lại một Công ty Tiêu đề hoặc Đại lý Giải quyết

Liệt kê và tiếp thị nhà của bạn đủ đơn giản để tự xử lý, nhưng bạn sẽ cần trợ giúp chuyên nghiệp để kết thúc bán hàng.

Cụ thể, bạn sẽ cần một đại lý ký quỹ để giúp tạo điều kiện cho quá trình. Tùy thuộc vào luật pháp và phong tục của tiểu bang, đại lý ký quỹ của bạn có thể là đại diện của công ty quyền sở hữu hoặc luật sư bất động sản. Sử dụng thư mục Hiệp hội quyền sở hữu đất Mỹ để tìm các công ty quyền sở hữu đã đăng ký hoặc tham khảo cơ quan quản lý bất động sản của tiểu bang của bạn để được hỗ trợ.

Đại lý ký quỹ của bạn sẽ là điểm liên lạc chính của bạn cho tất cả các thủ tục giấy tờ đóng cửa và chi phí đóng cửa liên quan, mà người mua thường chi trả nhưng bạn có thể đồng ý chia tách hoặc giả định để khuyến khích việc bán hàng. Trong hầu hết các trường hợp, người mua sẽ chịu trách nhiệm thực hiện tìm kiếm tiêu đề tại nhà và bảo lãnh chính sách bảo hiểm quyền sở hữu của nó.

10. Hoàn thành các thủ tục giấy tờ pháp lý cần thiết & Đóng bán hàng

Một bản vá của luật tiểu bang và liên bang chi phối các giao dịch bất động sản tại Hoa Kỳ. Bất kể nhà của bạn nằm ở đâu, bạn sẽ bị ràng buộc bởi các đạo luật liên bang như Luật Nhà ở Công bằng, nghiêm cấm người bán phân biệt đối xử với các thành viên của các lớp được bảo vệ nhất định.

Cơ quan quản lý bất động sản tiểu bang của bạn - ví dụ, Bộ Bất động sản California - là cơ quan kiểm soát các vấn đề pháp lý cụ thể của tiểu bang. Trong hầu hết các khu vực pháp lý, người mua và người bán sử dụng hợp đồng mua bán bất động sản tiêu chuẩn; FindLaw có một mô tả chi tiết về những gì hợp đồng nên bao gồm. Ngay cả khi bạn sử dụng một hình thức miễn phí hoặc giá rẻ từ Internet, việc luật sư bất động sản hoặc, ít nhất là, đại lý ký quỹ của bạn cũng không bị tổn thương..

Đại lý ký quỹ và luật sư bất động sản của bạn, nếu bạn có, phải đảm bảo rằng tất cả các thủ tục giấy tờ đóng cửa theo thứ tự, vì bất cứ điều gì ngoài trật tự có thể trì hoãn hoặc gây nguy hiểm cho việc bán hàng. Nếu bạn không thoải mái quản lý mọi thứ, hãy xem xét việc thuê một nhà môi giới chỉ mất phí để kết thúc việc bán hàng.

Tìm kiếm đại diện chỉ có phí thông qua các nhà cung cấp dịch vụ của FSBO như ForSaleByOwner.com, có gói bán nhà đắt nhất khoảng 900 đô la - vẫn thấp hơn hoa hồng niêm yết 2% đến 3% của đại lý dịch vụ đầy đủ, giả sử giá bán ít nhất 50.000 đô la. Các nhà môi giới chỉ thu phí có thể hữu ích trước khi đóng cửa quá.

Lợi ích của việc bán nhà của bạn mà không cần một đại lý

Chủ nhà thường trích dẫn những lý do này để đi FSBO.

1. Bạn không phải trả tiền hoa hồng cho đại lý niêm yết

Về đồng đô la, đây là lợi thế lớn nhất của việc bán nhà mà không cần đại lý. Đại lý niêm yết hiếm khi mất ít hơn 2% hoa hồng; đó là 2.000 đô la cho mỗi 100.000 đô la giá trị bán. Tại Q4 2018 giá bán nhà trung bình của Hoa Kỳ là $ 3,8,400, đó là $ 6,348. Ở nhiều thị trường, hoa hồng 3% là tiêu chuẩn; đó là 3.000 đô la trên 100.000 đô la giá trị bán và 9.522 đô la cho việc bán có giá trung bình.

Người bán của FSBO vẫn phải trả tiền hoa hồng cho đại lý của người mua nếu người mua có đại diện chuyên nghiệp, thường là như vậy. Nhưng 2% đến 3% giá bán cuối cùng thấp hơn 4% đến 6% giá bán cuối cùng, bạn sẽ phải trả nếu cả hai bạn có đại lý.

2. Bạn có toàn quyền kiểm soát quá trình

Dù tốt hay xấu, các FSBO có toàn quyền kiểm soát việc bán hàng. Điều đó hoàn toàn đúng đối với người bán có đại diện chuyên nghiệp, nhưng bất kỳ ai làm việc với một đại lý bất động sản đều biết rằng họ chắc chắn gây ảnh hưởng - dù tinh tế hay lành tính - trong quá trình.

Ngay cả một đại lý có ý nghĩa không vội vàng đóng cửa cũng có thể thúc đẩy bạn đưa ra một đề nghị mà bạn có thể không thoải mái - hoặc bạn muốn đàm phán thêm - bởi vì họ thực sự tin rằng đó là thỏa thuận tốt nhất bạn sẽ nhận được . Các đại lý ít cẩn trọng hơn có thể thúc đẩy khách hàng đóng cửa nhanh hơn và chấp nhận các đề nghị kém hơn để đăng nhập hoa hồng hoặc đáp ứng hạn ngạch bán hàng trước khi kết thúc một tháng hoặc quý cụ thể. Họ thậm chí có thể khiến người mua hiểu rằng bạn có động lực để bán, mâu thuẫn rõ ràng với lợi ích tài chính của bạn.

3. Bạn không phải giao dịch với một đại lý mà bạn không thích

Khi bạn đóng vai trò là đại lý của riêng mình, bạn không cần lo lắng về việc cá tính, sở thích thẩm mỹ hay phong cách đàm phán. Bạn vẫn có thể phải vật lộn với những mong muốn mâu thuẫn của chính mình hoặc thỏa hiệp với người phối ngẫu hoặc đối tác của bạn, nhưng điều đó khác nhau; bạn biết người phối ngẫu hoặc đối tác của bạn tốt hơn nhiều so với một đại lý bất động sản ngẫu nhiên.

Xung đột đại lý-người bán biểu hiện theo nhiều cách. Tôi thường nghĩ lại về một kinh nghiệm mà vợ tôi và tôi đã có với tư cách là người mua. Đại lý của chúng tôi, người làm việc ở một văn phòng ngoại ô xa xôi, đã chỉ trích khu dân cư đô thị mà chúng tôi muốn mua. Anh ấy không ngừng lái xe đưa chúng tôi đến khu phố đẹp hơn - và đắt hơn - một phần của thị trấn, và trên đường đi để trình chiếu, ông đã đưa ra những bình luận xúc phạm về những ngôi nhà được bảo trì kém, những chiếc xe tồi tàn và những người dân địa phương có vẻ nhàn rỗi.

Chúng tôi đã bỏ qua lời khuyên của anh ấy, và mua một ngôi nhà khởi nghiệp tuyệt vời trong khu phố mà chúng tôi muốn. Nhiều năm sau, chúng tôi vẫn hài lòng với lựa chọn của mình. Nhưng giống như chúng tôi gặp vấn đề với đại lý bất động sản với tư cách là người mua, bạn có thể gặp vấn đề với đại lý khi bán nhà.

4. Bạn có thể nói hiểu biết về ngôi nhà của bạn

Đại lý chuyên nghiệp là, tốt, các chuyên gia. Họ biết làm thế nào để đưa chân tốt nhất của một ngôi nhà về phía trước, làm nổi bật các điểm bán hàng hàng đầu của nó trong khi giảm thiểu sự thiếu hụt của nó.

Nhưng ngay cả các đại lý chuyên nghiệp thông thái nhất cũng không biết nhà của bạn cũng như bạn làm. Mặc dù không bao giờ là khôn ngoan khi để cảm xúc cản trở sự nhanh chóng hoặc lợi ích tài chính tốt nhất của bạn (xem bên dưới), tình cảm của bạn đối với ngôi nhà của bạn là một lợi thế lớn tại các nhà mở và các buổi trình diễn. Tôi luôn thấy các buổi trình diễn của FSBO thú vị và nhiều thông tin hơn các buổi diễn đại diện. Tại một ngôi nhà mở đặc biệt đáng nhớ, tôi đã có một cuộc trò chuyện dài với người bán FSBO về khoảng trống trung tâm của ngôi nhà, một triển khai mà tôi chưa từng thấy trước đây.

5. Bạn không cần phải đi một mình

Gửi đại diện dịch vụ đầy đủ bởi một đại lý chuyên nghiệp không có nghĩa là đi một mình hoàn toàn. Nếu bạn thực sự cam kết bán DIY, hãy sử dụng phương tiện truyền thông xã hội để tìm người bán FSBO thành công trong khu vực của bạn; Họ chắc chắn sẽ có lời khuyên có giá trị. Với các tài nguyên như Craigslist và FSBO.com, bạn có thể liệt kê và quảng cáo nhà của bạn trên nhiều trang web với nỗ lực hợp lý. Và nếu bạn quyết định bạn cần nhiều sự giúp đỡ hơn bạn nghĩ, dịch vụ môi giới phí phẳng vẫn có chi phí thấp hơn đáng kể so với đại diện dịch vụ đầy đủ.

Hạn chế của việc bán nhà của bạn mà không có đại lý

Đây là lý do tại sao bạn có thể muốn nghĩ hai lần về việc bán FSBO.

1. Bạn không có kinh nghiệm như một chuyên gia dày dạn

Người bán của FSBO không có nhiều kinh nghiệm như các đại lý hoặc môi giới bất động sản dày dạn kinh nghiệm, những người có chứng chỉ đòi hỏi nhiều năm học tập và thực hành. Chắc chắn, bạn có thể làm việc bán hàng hoặc biết cách của bạn xung quanh một hợp đồng pháp lý, nhưng bạn không có khả năng có đầy đủ kiến ​​thức, kỹ năng và phương pháp để phù hợp với một chuyên gia thực thụ.

Mặc dù kết luận của nghiên cứu NBER rằng các FSBO đã làm tốt như những người bán hàng được hỗ trợ bởi đại lý, sự thiếu kinh nghiệm của bạn có thể làm tổn thương bạn tại bàn đàm phán hoặc dẫn đến một sai lầm tân binh làm tăng trách nhiệm pháp lý hoặc tài chính của bạn.

2. Có lẽ bạn không có chuyên môn về thị trường địa phương

Cho dù bạn sống ở khu vực này bao lâu, bạn cũng không thể biết thị trường bất động sản địa phương cũng như một đại lý chuyên nghiệp đã kinh doanh ở đó trong nhiều năm. Đại lý toàn thời gian tham gia hàng chục doanh số mỗi năm; những người liên kết với các công ty môi giới lớn hơn sẽ thấy hàng chục hoặc hàng trăm người khác. Họ có thể phát hiện ra manh mối và xu hướng không dễ thấy từ các phân tích thị trường định lượng và biến những cố gắng đó thành chiến lược có thể trả được cho người bán - nói, bằng cách khuyên khách hàng định giá nhà khởi nghiệp của mình thấp hơn thị trường có thể chịu đựng và gây ra cuộc chiến đấu thầu giữa người mua mong muốn tận dụng cơ hội gia tăng giá trị.

3. Bạn sẽ cần dành nhiều thời gian cho quy trình

Bán một ngôi nhà là tốn thời gian, không có vấn đề gì, nhưng nó còn hơn thế nữa mà không cần sự giúp đỡ của đại lý. Trước khi bạn cam kết thực hiện một mình, hãy tìm hiểu xem bạn có bao nhiêu thời gian và tiết kiệm được bao nhiêu khi không có đại lý, lưu ý rằng nhà của bạn có thể sẽ bán với giá thấp hơn một FSBO so với bán hàng được hỗ trợ bởi đại lý. Nếu phí bảo hiểm đó không đáng bao nhiêu, nhiều giờ bạn sẽ dành để chuẩn bị và hiển thị nhà của bạn, thì FSBO có thể không dành cho bạn.

4. Bạn phải là người đàm phán chính

Không phải tất cả những người bán hàng của FSBO đều là những nhà đàm phán sinh ra, nhưng những người thoải mái với việc cho và nhận giao dịch đương nhiên có thể chống lại những người không thích đối đầu.

Nếu bạn sẵn sàng trả tiền cho ai đó để thương lượng thay mặt bạn, đặc biệt nếu bạn nghi ngờ họ sẽ làm việc tốt hơn bạn, làm việc với một đại lý chuyên nghiệp có thể đáng để bạn làm. Khi bạn cân nhắc các lựa chọn của mình, hãy nhớ rằng giá bán không phải là dấu hiệu duy nhất cho sự thành công trong đàm phán. Nếu bạn có động lực để bán nhưng cảm thấy rằng sự gắn bó về mặt cảm xúc của bạn với nhà của bạn hoặc không thể nhận ra một đề nghị chất lượng đang cản trở khả năng của bạn để chốt giao dịch, một chuyên gia có thể giúp bạn và người mua của bạn đến với Yes yes nhanh hơn.

5. Bạn có thể đối mặt với sự kháng cự từ các đại lý của người mua

Có thể hiểu, các đại lý bất động sản đang bảo vệ bang hội của họ. Một số tích cực lèo lái khách hàng của họ khỏi FSBO. Những người khác thích đàm phán với những người nghiệp dư nhưng lo lắng về những rủi ro pháp lý khi giao dịch với những người bán hàng thiếu kinh nghiệm. Ngoài ra, hầu hết các đại lý không thường xuyên kiểm tra các trang web niêm yết của FSBO trừ khi khách hàng của họ yêu cầu cụ thể - một lý do khác khiến bạn nên tăng khả năng hiển thị trên thị trường nhà của mình bằng cách liệt kê trên MLS.

Cần thêm thông tin về việc bán nhà của bạn mà không cần sử dụng một đại lý? Có một cuốn sách tuyệt vời trên Amazon được gọi là, Kiểm tra, kiểm tra, bán: Hướng dẫn danh sách kiểm tra để bán nhà của bạn để có thêm tiền mà không cần đại lý.

Từ cuối cùng

Lợi ích tài chính tiềm năng của việc bán mà không có đại lý tương quan trực tiếp với giá bán. Hoa hồng đại lý cao hơn ở các thị trường nhà ở đắt tiền hơn - chẳng hạn như các thành phố lớn ven biển như San Francisco và New York hoặc các cộng đồng kỳ nghỉ rất mong muốn với nguồn cung nhà ở hạn chế - so với ở khu vực nông thôn và các thành phố nhỏ hơn. Nhưng thị trường nhà ở đắt tiền có xu hướng cạnh tranh hơn cho người mua và người bán. Điều đó làm tăng tiện ích của các đại lý ở cả hai phía của giao dịch - và, đối với người bán, làm tăng cơ hội mà các dịch vụ của đại lý niêm yết tự chi trả.

Vào cuối ngày, tùy thuộc vào bạn để xác định xem liệu FSBO có ý nghĩa đối với nhà, thị trường và mục tiêu của bạn hay không. Sự quyết tâm đó có thể xuất phát từ cách tính đô la đơn giản hoặc một thứ gì đó phức tạp và chủ quan hơn, chẳng hạn như bạn sẵn sàng dành thời gian để tiếp thị tài sản của mình hoặc chịu đựng sự tẻ nhạt của các tương tác trực tiếp với người mua tiềm năng.

Bạn đang xem xét bán nhà mà không cần sự giúp đỡ của đại lý bất động sản? Tại sao hay tại sao không?