Đóng cửa tại Nhà - Quy trình, Tài liệu & Thủ tục thế chấp

Tuy nhiên, quá trình đóng bắt đầu ngay sau khi người bán chấp nhận đề nghị mua hàng của bạn. Đó thường là 30 đến 60 ngày trước ngày kết thúc thực tế của bạn - giả sử khoản nợ bảo lãnh cho vay, thẩm định thấp hoặc khiếm khuyết lớn được phát hiện trong quá trình kiểm tra nhà thông thường không làm trì hoãn thỏa thuận. Trong thời gian này, việc bán nhà của bạn được cho là đang chờ xử lý. Nếu theo thông lệ trong thị trường của bạn để gửi một khoản tiền đáng kể (tối đa 10% giá mua đã thỏa thuận, trong một số trường hợp) vào tài khoản ký quỹ một khi đề nghị của bạn được chấp nhận, bạn cũng có thể coi quy trình đóng là thời hạn ký quỹ - như tại, nhà mà chúng tôi mua đang ở trong ký quỹ cho đến ngày kết thúc của chúng tôi.

Bất kể bạn gọi nó là gì, rất nhiều nhu cầu xảy ra giữa ngày người bán chấp nhận đề nghị mua hàng của bạn và ngày bạn ngồi xuống để thực hiện giao dịch chính thức. Dưới đây là một chuỗi các sự kiện xảy ra trong quá trình đóng cửa bất động sản nhà ở, số tiền và số tiền bạn có thể mong đợi để trả trước và vào ngày kết thúc của bạn, và các tài liệu và tiết lộ bạn cần hiểu và ký để thực hiện giao dịch bất động sản.

Các mốc quan trọng trong quá trình đóng

Điều quan trọng cần nhớ là các yêu cầu về hải quan và pháp lý điều chỉnh các giao dịch bất động sản thay đổi đáng kể từ nơi này sang nơi khác. Mặc dù sau đây là dòng thời gian và mô tả chung về những gì bạn có thể mong đợi (và khi nào) giữa ngày bạn gửi đề nghị mua hàng và ngày bạn đóng tại khách sạn, trải nghiệm thực tế của bạn có thể khác nhau. Để tìm hiểu thêm về cách quy trình hoạt động trong thị trường cụ thể của bạn, hãy tham khảo ý kiến một chuyên gia bất động sản vô tư có kinh nghiệm trong khu vực.

1. Chấp nhận mua hàng

Quá trình đóng cửa chính thức bắt đầu khi người bán chấp nhận, ký và trả lại ưu đãi mua hàng của bạn (còn được gọi là thỏa thuận mua hàng). Trong hầu hết các trường hợp, người bán sau đó gửi séc tiền kiếm được của người mua - thường là 0,5% đến 2% giá mua - vào tài khoản ký quỹ.

Thông thường, thỏa thuận mua bán có thể được sửa đổi để phản ánh các cuộc đàm phán hoặc tình huống bất ngờ vào phút cuối, chẳng hạn như một vấn đề được phát hiện trong quá trình kiểm tra nhà, mà không phá hoại thỏa thuận. Tuy nhiên, tất cả các bên liên quan đến giao dịch - người mua và người bán, đại lý của họ, người cho vay, quyền sở hữu hoặc đại lý ký quỹ, và có thể là luật sư của người mua và người bán - bắt đầu quá trình kết thúc theo giả định rằng hợp đồng mua bán là cuối cùng.

Ở một số tiểu bang và thị trường, bạn được yêu cầu thực hiện ký gửi ký quỹ 5% đến 10% (đối với khoản thanh toán xuống và / hoặc đóng chi phí) ngay sau khi người bán chấp nhận đề nghị của bạn. Người mua làm việc với đại diện pháp lý thường có thể đợi cho đến khi luật sư của họ xem xét hợp đồng mua bán để thực hiện ký gửi ký quỹ.

Nếu bạn không chắc chắn liệu tiền gửi ký quỹ có được yêu cầu trong thị trường của mình hay không, hãy hỏi đại lý bất động sản của bạn đủ xa trước thời hạn để đảm bảo rằng bạn có đủ tiền thanh toán để xóa khoản tiền gửi.

2. Kiểm tra nhà theo yêu cầu của người mua

Trong vài ngày kể từ khi người bán chấp nhận đề nghị mua hàng của bạn, bạn cần lên lịch kiểm tra nhà với một thanh tra viên chuyên nghiệp. Mục tiêu của kiểm tra nhà là tìm kiếm các khuyết điểm nhỏ và lớn, chẳng hạn như các vấn đề về cấu trúc, thiết bị không hoạt động và các yếu tố có thể vi phạm mã xây dựng địa phương.

Nhiều người cho vay yêu cầu điều này như một điều kiện bảo lãnh cho khoản vay thế chấp của bạn. Ngay cả khi bạn không có, có một chút nhược điểm để có cái nhìn thấu đáo về ngôi nhà bạn sắp mua. Nếu việc kiểm tra phát hiện ra một vấn đề lớn cần được khắc phục trước khi đóng (hoặc dẫn đến việc giảm giá mua theo thỏa thuận), phí kiểm tra từ 300 đến 500 đô la tiêu chuẩn sẽ có vẻ như một món hời.

3. Khởi tạo và bảo lãnh cho vay

Khi người bán chấp nhận đề nghị của bạn, hãy gửi nó cho người cho vay của bạn. Tại thời điểm này, người cho vay của bạn bắt đầu quá trình tốn thời gian (và tốn kém) để khởi tạo và bảo lãnh khoản vay của bạn.

Trừ khi bạn mua một ngôi nhà cũ có nhiều khiếm khuyết về thể chất, đây là một phần của quy trình đóng có khả năng gây ra sự chậm trễ hoặc lỗi nghiêm trọng làm mất hoàn toàn thỏa thuận - đặc biệt nếu bạn có hồ sơ tín dụng không đồng đều hoặc dòng thu nhập không ổn định.

Tạo và bảo lãnh một khoản vay liên quan đến rất nhiều công việc thay mặt cho người cho vay của bạn. Tuy nhiên, từ quan điểm của bạn, về cơ bản, nó tập trung vào một câu hỏi: Theo ý kiến chuyên gia của người cho vay, bạn có thực hiện tốt lời hứa của mình để trả lại hàng ngàn đô la mà bạn yêu cầu cho vay không?

Ứng dụng thế chấp
Mặc dù mỗi người cho vay là khác nhau, hầu hết các ứng viên thế chấp đối tượng để xem xét kỹ lưỡng. Người cho vay của bạn có thể gửi cho bạn một đơn xin thế chấp tổng cộng 30 hoặc 40 trang và bao gồm các hình thức như yêu cầu công bố báo cáo tín dụng của bạn từ một hoặc nhiều văn phòng báo cáo tín dụng, yêu cầu bảng điểm thuế năm trước và thông tin về địa điểm trước đây của bạn nơi cư trú.

Cùng với ứng dụng, người cho vay của bạn có thể yêu cầu bằng chứng về thu nhập và tài sản, chẳng hạn như sau:

Tờ khai thuế gần đây nhất của bạn (một hoặc hai năm)
Các cuống phiếu lương gần đây nhất của bạn (ít nhất là hai lần trước)
Báo cáo W-2 gần đây nhất của bạn (một hoặc hai năm)
Báo cáo ngân hàng gần đây nhất của bạn (một đến ba tháng)

Tỷ lệ khóa
Nếu bạn đã nhận được sự chấp thuận trước cho khoản vay thế chấp của bạn, thường yêu cầu kiểm tra tín dụng, thì người cho vay của bạn có khả năng sẽ đặt (hoặc khóa Khóa) mức lãi suất cho khoản vay của bạn trong khoảng thời gian gửi tài liệu. Nếu bạn đang xin thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) hoặc một loại cho vay khác mà không có lãi suất cố định cho toàn bộ thời hạn, khóa chỉ có thể áp dụng cho lãi suất ban đầu.

Tỷ lệ thường bị khóa ở một mức độ ảnh hưởng đến lãi suất hiện hành tại thời điểm đó, cộng với rủi ro tín dụng của người vay. Rủi ro tín dụng của bạn càng thấp, tỷ lệ bị khóa của bạn càng thấp.

Nếu bạn không được chấp thuận trước, người cho vay của bạn có thể sẽ đợi kết quả rút tín dụng của ứng dụng để khóa tỷ lệ của bạn. Điều này có thể xảy ra bất cứ lúc nào giữa ngày nộp đơn của bạn và một tuần trước khi đóng. Trong mọi trường hợp, khóa tốc độ chỉ tốt trong một khoảng thời gian cố định - điển hình là 30 đến 60 ngày.

Ước tính khoản vay
Sử dụng tỷ lệ bị khóa (hoặc, nếu không bị khóa, dự đoán tốt nhất về tỷ lệ ban đầu của người cho vay), người cho vay tạo ra một ước tính khoản vay để bạn xem xét, ký và trả lại. Ước tính khoản vay là một tài liệu bằng ngôn ngữ đơn giản tóm tắt những gì bạn có thể mong đợi để trả cho khoản thế chấp và kết thúc của mình và khi nào.

Nó bao gồm các thông tin sau:

Xác định khoản vay. Điều này bao gồm số nhận dạng duy nhất của khoản vay, loại (lãi suất cố định, lãi suất có thể điều chỉnh), thời hạn (15 năm, 30 năm, 5/1), mục đích (mua, tái cấp vốn) và thời hạn khóa lãi suất.
Điều khoản cho vay. Vạch ra tiền gốc, lãi suất hoặc phạm vi lãi suất, các khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng, tiền phạt trả trước (nếu có) và thanh toán bằng khinh khí cầu (nếu có).
Thanh toán dự kiến. Thêm các thành phần của tổng số thanh toán hàng tháng của bạn, bao gồm bảo hiểm ước tính, thuế và các khoản thanh toán gốc và lãi. Cũng có thể chỉ định cách thanh toán thuế và bảo hiểm - ví dụ: từ tài khoản ký quỹ.
Chi phí kết thúc. Bao gồm một kế toán chi tiết về chi phí đóng ước tính của bạn và tổng số tiền mặt để đóng (bao gồm cả khoản thanh toán xuống của bạn). Đồng thời cho biết chi phí đóng nào bạn được phép mua, chẳng hạn như bảo hiểm quyền sở hữu và bạn không được phép mua sắm, chẳng hạn như thẩm định viên cho vay của bạn.
So sánh. Chứa một ảnh chụp nhanh về số tiền bạn có thể mong đợi để trả gốc và lãi trong năm năm tới, APR của khoản vay của bạn và tổng tỷ lệ phần trăm lãi - tỷ lệ của tổng số tiền lãi của bạn trên tổng số tiền vay. Thông tin này hữu ích để so sánh khoản vay của bạn với khoản vay của người cho vay khác.
Những ý kiến khác. Bao gồm các thông tin và thông tin quan trọng, chẳng hạn như liệu khoản vay có thể được giả định hay không (chuyển cho người mua trong tương lai mà không thay đổi các điều khoản), cho dù người cho vay có kế hoạch chuyển khoản vay của bạn cho một công ty dịch vụ hay không, và phạt vì trả chậm.

Trước tháng 10 năm 2015, hầu hết những người cho vay đã sử dụng các tài liệu ước tính thiện chí (GFE) để cung cấp các khoản dự toán cho vay và kết thúc chi phí. GFE và ước tính khoản vay chứa thông tin tương tự, nhưng GFE được định dạng khác nhau và có ít giải thích bằng ngôn ngữ đơn giản hơn. Khi ước tính khoản vay nằm trong tay bạn, người cho vay của bạn có thể đặt ngày kết thúc sơ bộ - tùy thuộc vào bảo lãnh phát hành, nguồn gốc và tìm kiếm tiêu đề trơn tru.

4. Thẩm định cho vay

Người cho vay bảo vệ các khoản đầu tư của họ, hoặc ít nhất là giảm khả năng thua lỗ, bằng cách ủy thác thẩm định tại một số điểm trong quá trình bảo lãnh phát hành. Người mua thường trả phí thẩm định, vào hoặc trước ngày thẩm định hoặc vào ngày kết thúc. Phí thẩm định thường tương đương với phí kiểm tra nhà.

Nếu người thẩm định của bạn xác định rằng ngôi nhà của bạn có giá trị ít nhất bằng số tiền bạn đã đồng ý trả cho nó, thì không cần phải lo lắng. Tuy nhiên, nếu việc thẩm định ở mức thấp - dưới mức giá mua được chấp nhận - người cho vay sẽ chỉ đồng ý tài trợ một số tiền bằng với giá trị thẩm định. Một đánh giá thấp thường đòi hỏi người mua và người bán phải thương lượng lại giá mua và sửa đổi hợp đồng mua bán, có khả năng trì hoãn thỏa thuận.

5. Nhận chủ nhà và bảo hiểm quyền sở hữu

Hầu hết những người cho vay yêu cầu người mua cung cấp bằng chứng về bảo hiểm chủ nhà như một điều kiện phê duyệt cho vay, hoặc ít nhất là trước khi đóng cửa. Để đảm bảo rằng bạn có được một chính sách có giá khá phù hợp với nhu cầu của bạn và người cho vay, hãy bắt đầu mua sắm xung quanh để được bảo hiểm của chủ nhà sớm trong quá trình đóng cửa. Bạn không nhất thiết phải trả tiền cho năm đầu tiên ngay lập tức, mặc dù đó chắc chắn là một lựa chọn - hầu hết các công ty bảo hiểm cho phép bạn đóng gói bảo hiểm năm đầu tiên với chi phí đóng vào ngày kết thúc của bạn.

Ngay cả khi người cho vay của bạn không yêu cầu, bạn cũng nên thận trọng khi mua hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của người mua. Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm chi phí giải quyết bất kỳ khiếm khuyết nào với quyền sở hữu của tài sản, chẳng hạn như thuế chưa thanh toán hoặc tài sản thế chấp của nhà thầu và bảo vệ vốn chủ sở hữu của bạn trước các khiếu nại có thể phát sinh trong tương lai.

Nếu bạn sẵn sàng sử dụng cùng một công ty mà người cho vay của bạn đang sử dụng cho chính sách tiêu đề của công ty, chỉ cần nói với bộ xử lý khoản vay của bạn rằng bạn muốn có chính sách của người mua và cả hai chính sách có thể được đưa vào chi phí đóng của bạn. Nếu bạn muốn mua sắm xung quanh để có chính sách của người mua tốt hơn, công ty bảo hiểm của bạn có thể yêu cầu bạn trả tiền cho chính sách trả trước. Bất kể bạn trả tiền cho cả hai chính sách khi đóng hay trả cho chính sách của người mua và chính sách của người cho vay khi đóng, bạn có thể mong đợi tạo ra tổng số tiền chi ra là 1.000 đô la (trung bình), tùy thuộc vào giá trị thị trường và nhà của bạn.

6. Phê duyệt khoản vay

Vì bảo lãnh phát hành có thể mất một tháng hoặc lâu hơn, việc phê duyệt khoản vay của bạn thường diễn ra vào cuối quá trình kết thúc. Đây là phần quan trọng cuối cùng cần được đưa ra để việc đóng của bạn diễn ra như dự kiến.

7. Thông báo kết thúc & công bố

Thông báo kết thúc
Khi tất cả các phần đã sẵn sàng cho việc đóng cửa của bạn, tiêu đề hoặc đại lý ký quỹ (hoặc luật sư) của bạn phải gửi cho bạn một thông báo đóng cửa chính thức với thời gian, ngày, đại lý bất động sản tham gia (người mua và người bán) và địa điểm đóng cửa, đó là thường là văn phòng tiêu đề hoặc đại lý ký quỹ hoặc văn phòng luật sư tham gia giao dịch. Thông báo cũng giải thích những gì bạn cần mang đến sự kiện, thường bao gồm những điều sau đây:

Cả hai người mua (nếu là một cặp vợ chồng), hoặc giấy chứng nhận có thẩm quyền cho phép người mua hiện tại ký cho người không có mặt
ID ảnh (hộ chiếu hoặc ID do nhà nước cấp)
Danh sách cư trú của bạn trong 10 năm qua
Thanh toán đủ để trang trải chi phí đóng (thường là séc ngân hàng hoặc chuyển khoản)

Tiết lộ kết thúc
Tiêu đề hoặc đại lý ký quỹ của bạn cũng được yêu cầu gửi thông báo đóng cửa chính thức ít nhất ba ngày làm việc trước ngày kết thúc. Trước tháng 10 năm 2015, tuyên bố giải quyết HUD-1 hoặc Hồi giáo đã phục vụ mục đích tương tự như công bố kết thúc.

Giống như ước tính khoản vay, công bố thông tin kết thúc là một tài liệu bằng ngôn ngữ đơn giản nêu rõ tất cả các nghĩa vụ tài chính thực tế của bạn liên quan đến giao dịch - chi phí đóng thực tế, nghĩa vụ thuế và bảo hiểm liên tục và phá vỡ khoản vay thế chấp của bạn. Nó đại khái tuân theo mẫu ước tính khoản vay, mặc dù nó thường chi tiết hơn và thường chứa các chi tiết đơn hàng kế toán hoặc tiết lộ và cảnh báo không có trong dự toán.

Xem lại tiết lộ kết thúc của bạn một cách cẩn thận
Khi bạn nhận được thông tin kết thúc của mình, hãy xem xét cẩn thận để đảm bảo rằng các nghĩa vụ được phác thảo gần như phù hợp với những gì được mô tả trong ước tính khoản vay của bạn. Ngoài ra, hãy đảm bảo rằng các điều khoản của khoản vay thế chấp của bạn đúng như mong đợi - ví dụ: tỷ lệ hoặc cấu trúc tỷ lệ của bạn không thay đổi so với ước tính khoản vay.

Nếu chi phí đóng của bạn thay đổi đáng kể so với ước tính hoặc khoản vay thế chấp của bạn khác với mô tả ban đầu, người cho vay hoặc quyền sở hữu hoặc đại lý ký quỹ của bạn có thể vi phạm pháp luật. Đó là lý do tại sao đó là một ý tưởng tốt - và thường có giá trị về mặt tài chính - để giữ một luật sư trong suốt thời gian của quá trình kết thúc.

Chi phí kết thúc chung

Mặc dù người mua dự kiến sẽ trả tất cả các chi phí đóng cửa trong trường hợp không có sự sắp xếp khác, người mua và người bán thường đồng ý phân chia chi phí đóng - đặc biệt là trong thị trường của người mua. Thỏa thuận đó thường được nêu trong hợp đồng mua bán được chấp nhận và có thể được sửa đổi bất cứ lúc nào trước khi đóng. Trong nhiều trường hợp, các bên không tham gia vào chi tiết cụ thể về việc ai sẽ trả chi phí đóng cửa - họ chỉ đơn giản đồng ý theo tỷ lệ, chẳng hạn như người bán thanh toán trả 40% và người mua trả 60%, xác nhận hoặc đồng ý rằng một bên trả một khoản cố định về phía đóng cửa và những người khác chọn phần còn lại.

Trong nhiều trường hợp, chi phí đóng được thanh toán bằng séc ngân hàng hoặc chuyển khoản ngân hàng. Séc ngân hàng nói chung là một thỏa thuận tốt hơn, vì chúng hiếm khi có giá cao hơn $ 1 hoặc $ 2, trong khi các ngân hàng thường tính phí $ 10 trở lên cho chuyển khoản trong cùng một ngày. Nếu tiêu đề hoặc đại lý ký quỹ của bạn hoàn toàn yêu cầu chuyển khoản ngân hàng, hãy đảm bảo họ gửi cho bạn các hướng dẫn đầy đủ (bao gồm nhận số tài khoản và số lộ trình ngân hàng) cùng với thông báo đóng.

Bất kể bạn đàm phán và thực hiện thanh toán như thế nào, bạn có thể mong đợi thanh toán các chi phí sau đây khi đóng cửa. Một số có thể yêu cầu hành động từ phía bạn, chẳng hạn như thiết lập chính sách bảo hiểm của chủ nhà, trước ngày kết thúc. Các mục khác chỉ xuất hiện dưới dạng chi tiết đơn hàng trên tiết lộ kết thúc của bạn và không yêu cầu hành động trực tiếp.

Kiểm tra và Thẩm định nhà. Nếu những khoản này chưa được trả trước, chúng sẽ được thêm vào chi phí đóng của bạn. Giữa hai dịch vụ, dự kiến sẽ trả tổng cộng từ 600 đến 1.000 đô la.
Phí khởi tạo và bảo lãnh cho vay. Các khoản phí này bao gồm chi phí cho các dịch vụ khởi tạo và bảo lãnh cho vay thế chấp của bạn, không bao gồm các báo cáo tín dụng và các khoản phí khác. Hầu hết các khoản phí ban đầu được tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng giá mua, thường dao động từ 0,5% đến 1,5%. Các tỷ lệ phần trăm này đôi khi được gọi là các điểm của điểm - ví dụ, phí gốc 1% sẽ là một điểm. Phí bảo lãnh phát hành có thể được tính theo tỷ lệ phần trăm của giá mua hoặc phí cố định. Trong cả hai trường hợp, bảo lãnh phát hành thường có giá thấp hơn 1% giá mua nhà. Lưu ý rằng một số khoản vay thế chấp, được gọi là không có chi phí, hay không có phí, các khoản vay mà không phải trả phí, không có phí xuất xứ hoặc bảo lãnh phát hành. Tuy nhiên, các khoản vay của vay không có chi phí cao thường có lãi suất cao hơn các khoản vay truyền thống tương đương.
Báo cáo tín dụng. Người mua thường phải trả cho các báo cáo và kiểm tra tín dụng của người cho vay của họ - bất cứ nơi nào từ $ 20 đến $ 60, tùy thuộc vào số lượng người cho vay chạy và với văn phòng báo cáo nào.
Chứng nhận lũ lụt. Đây là một khoản phí nhỏ - thường khoảng 20 đô la - bao gồm chi phí kiểm tra vị trí nhà của bạn so với bản đồ nguy cơ lũ lụt địa phương. Chứng nhận lũ lụt là rất quan trọng nếu cuối cùng bạn cần bảo hiểm lũ lụt. Ở một số khu vực, bạn có thể phải trả phí theo dõi lũ một lần (thường là từ $ 25 đến $ 50)..
Lãi tháng đầu tiên. Nhiều người cho vay yêu cầu thanh toán tạm ứng tiền lãi thế chấp được thiết lập để tích lũy giữa ngày kết thúc và ngày thanh toán đầu tiên. Lưu ý rằng nếu bạn đóng vào giữa tháng, bạn có thể sẽ không phải thanh toán gốc cho đến đầu tháng sau, giả sử các khoản thanh toán của bạn đáo hạn vào đầu tháng. Chẳng hạn, vợ tôi và tôi đã đóng cửa một căn nhà vào đầu tháng 8 và không thực hiện khoản thanh toán gốc đầu tiên cho đến đầu tháng 10 - nhưng khi đóng cửa, chúng tôi đã làm phải trả lãi đặt ra để tích lũy vào tháng 8.
Tiền ký quỹ ban đầu. Người cho vay yêu cầu một khoản tiền gửi trước, vào một tài khoản ký quỹ an toàn, để trang trải các nghĩa vụ thuế và bảo hiểm được thiết lập để tích lũy giữa ngày đóng và ngày đến hạn thanh toán tương ứng của họ. Trong thực tế, điều này có nghĩa là bạn cần ký gửi phí bảo hiểm chủ nhà trị giá cả năm - trừ khi bạn trả trước - và bất cứ nơi nào từ 1 đến 12 tháng phí bảo hiểm thuế bất động sản. Mặc dù thuế bất động sản thường được trả sáu tháng một lần, những người cho vay không muốn bắt đầu một tài khoản ký quỹ mới với số dư chỉ đủ để xóa khoản thanh toán thuế đầu tiên. Vợ tôi và tôi cuối cùng đã ký gửi đủ để trang trải thuế tài sản bảy tháng, ví dụ.
Ký quỹ đệm. Nhiều người cho vay yêu cầu người mua ký gửi một bộ đệm bổ sung để điều chỉnh tăng thuế và phí bảo hiểm trong ngắn hạn và để giảm khả năng thanh toán trễ gây ra số dư ký quỹ âm. Kích thước của bộ đệm thường là một chức năng của nghĩa vụ thuế và bảo hiểm hàng tháng - chúng tôi có kích thước gấp đôi nghĩa vụ hàng tháng của chúng tôi.
Hiệp hội chủ nhà. Nếu bạn sống trong một cộng đồng được phục vụ bởi một hiệp hội chủ nhà (chung với căn hộ chung cư), bạn phải trả các khoản phí HOA hàng tháng, hàng năm hoặc sáu tháng một lần. Một số người cho vay bó các khoản phí của bạn vào tài khoản ký quỹ của bạn và trả chúng thay cho bạn, như với thuế và phí bảo hiểm của bạn. Nếu đây là trường hợp cho HOA của bạn, bạn có thể phải trả các khoản phí HOA của mình cho đến hết thời hạn thanh toán đầu tiên (có thể lên đến một năm sau khi đóng). Trong các trường hợp khác, cho dù do chính sách cho vay hay HOA, các khoản phí HOA không được bao gồm trong ký quỹ và phải được thanh toán riêng.
Tiêu đề / Dịch vụ ký quỹ và Bảo hiểm. Chi phí bảo hiểm quyền sở hữu của người cho vay và người mua (nếu mua) được gói vào danh mục này - trung bình 1.000 đô la bao gồm cả hai chính sách, nhưng rất khác nhau tùy thuộc vào vị trí và giá trị tài sản. Danh mục này cũng bao gồm chi phí cho công việc tiêu đề bổ sung được thực hiện bởi công ty quyền sở hữu, đại lý ký quỹ hoặc luật sư của bạn (tùy thuộc vào thẩm quyền của bạn) - một chi phí biến đổi cao khác có khả năng cao hơn nếu bạn sử dụng luật sư được cấp phép. Cuối cùng, danh mục này thường bao gồm phí thanh toán, về cơ bản trả cho thời gian của đại lý hoặc ký quỹ của bạn vào ngày kết thúc và thường dao động từ 200 đến 400 đô la.
Phí thu âm. Văn phòng thành phố hoặc quận chịu trách nhiệm ghi lại chuyển nhượng bất động sản trong khu vực của bạn sẽ tính phí cho công việc liên quan. Lệ phí rất khác nhau từ nơi này đến nơi khác và có thể phụ thuộc vào giá trị hoặc kích thước của tài sản của bạn.
Thuế chuyển. Chính quyền địa phương và tiểu bang của bạn cũng có thể đánh thuế chuyển nhượng đối với các giao dịch bất động sản, dựa trên giá trị của tài sản và có thể là chỉ định phân vùng của bưu kiện. Tổng thuế chuyển nhượng của tiểu bang và địa phương đối với bất động sản dân cư thường nằm trong khoảng từ ba con số cao đến giữa bốn con số.
Phí môi giới. Đại lý của người mua lấy tiền hoa hồng của họ từ tiền bán hàng, nghĩa là người mua không trả tiền trực tiếp cho họ. Tuy nhiên, chủ lao động của các đại lý - nhóm bất động sản hoặc môi giới - thường tính phí dịch vụ tương đối nhỏ hoặc phí giới thiệu trực tiếp cho người mua. Chúng có thể dao động từ khoản tiền danh nghĩa ($ 100 trở xuống) đến $ 500 trở lên.

Tùy thuộc vào nơi giao dịch của bạn diễn ra, phí đóng của bạn có thể thay đổi đáng kể so với những gì được mô tả ở đây. Để hiểu rõ hơn về những gì mong đợi, hãy nói chuyện với một chuyên gia hoặc luật sư bất động sản đáng tin cậy, vô tư trong khu vực của bạn.

Mong đợi gì vào ngày bế mạc

Vào ngày kết thúc, ngôi nhà bạn đã đồng ý mua sẽ trở thành ngôi nhà mà bạn tự hào sở hữu. Tuy nhiên, có rất nhiều việc phải làm trước khi bạn có thể lướt qua cửa trước và thực sự biến nó thành nhà của bạn.

Bước qua cuối cùng

Bước đi cuối cùng của bạn là cơ hội cuối cùng của bạn để đảm bảo ngôi nhà vẫn trong tình trạng tốt - hoặc, nếu bạn mua một người sửa chữa trên, trong điều kiện bạn đã đồng ý mua nó. Trong hầu hết các giao dịch, bước đi cuối cùng có thể xảy ra tại bất kỳ thời điểm nào trong vòng 24 giờ kể từ thời gian đóng cửa theo lịch trình.

Trong lần đi bộ cuối cùng của bạn, hãy đảm bảo những điều sau:

Tất cả các sửa chữa được yêu cầu đã được thực hiện
Tất cả các thiết bị chiếu sáng và cửa hàng đang làm việc
Cơ khí gia đình (sưởi ấm, điều hòa không khí, máy nước nóng) đang làm việc
Vòi và ống nước là chức năng
Thiết bị nhà bếp và giặt là được nối và chức năng
Không có bất kỳ thiệt hại hoặc hao mòn mới (chẳng hạn như các lỗ trên tường, sàn nhà bị thiếu, ván lợp mái bị hư hỏng, vv) kể từ khi kiểm tra nhà của bạn
Nhà sạch sẽ và gọn gàng từ trong ra ngoài
Tài sản cá nhân của người bán đã biến mất hoặc đang trong quá trình chuyển đi

Nếu bạn gặp phải bất kỳ vấn đề bất ngờ nào trong quá trình đi bộ, sẽ không quá muộn để khiến mọi thứ trở nên đúng đắn. Liên hệ với đại lý bất động sản hoặc đại lý đóng cửa để thảo luận về các lựa chọn của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, người bán sẽ đồng ý trả tiền cho các công việc sửa chữa hoặc làm sạch cần thiết, ngay cả khi điều đó có nghĩa là trì hoãn việc đóng cửa vài ngày.

Tại Đóng - Ký Tài liệu Đóng Khóa

Tại thời điểm đóng cửa được chỉ định, bạn ngồi xuống và ký nhiều tài liệu với tiêu đề hoặc đại lý ký quỹ, đại lý bất động sản và có thể là luật sư. Người bán cũng mang theo các đối tác của họ, mặc dù người bán không có quá nhiều giấy tờ để ký và do đó thường không xuất hiện cho đến khi bạn cảm thấy thích thú với việc ký hợp đồng của mình.

Với mức độ nghiêm trọng của giao dịch và số tiền liên quan, hãy dành nhiều thời gian bạn cần để đọc và hiểu mọi thứ bạn đang ký. Một số tài liệu đóng được viết bằng luật pháp dày đặc, vì vậy hãy hỏi luật sư hoặc đại lý bất động sản của bạn nếu bạn không rõ ràng về bất cứ điều gì. Đừng để tiêu đề hoặc đại lý ký quỹ thúc giục bạn - họ đã thực hiện hàng trăm lần đóng cửa trước đây và có thể quan tâm nhiều hơn đến việc đặt cuộc hẹn tiếp theo hoặc rời khỏi văn phòng đúng giờ hơn là đảm bảo rằng bạn hoàn thành 100% lên và lên.

Những tài liệu quan trọng nhất cần đọc và ký trong khi đóng:

Lá phiếu. Điều này thể hiện cam kết ràng buộc của bạn để trả nợ khoản vay thế chấp của bạn. Nó bao gồm tổng số tiền bạn nợ trong khoản vay, lãi suất cho vay, ngày thanh toán hàng tháng, thời hạn (thời hạn) của khoản vay và phương thức thanh toán được chấp nhận (có địa chỉ thực để gửi séc cá nhân). Nếu bạn có một khoản thế chấp ARM hoặc lãi suất thay đổi, giấy nợ của bạn cũng sẽ có một lời giải thích chi tiết về cách thức, thời gian và mức độ thanh toán và thanh toán của bạn có thể thay đổi.
Thế chấp / Chứng thư ủy thác. Còn được gọi là công cụ bảo mật, thế chấp (hoặc chứng thư ủy thác) là một hợp đồng cung cấp cho người cho vay của bạn quyền thu giữ tài sản của bạn thông qua việc tịch thu nếu bạn không trả tiền thế chấp theo thỏa thuận. Thế chấp nhắc lại thông tin trong giấy ghi nợ, nhưng cũng đi sâu hơn về quyền và trách nhiệm của bạn với tư cách là chủ nhà và người vay - ví dụ, mô tả cách bạn chiếm giữ tài sản (như một nơi cư trú chính, tài sản cho thuê, và như vậy ra) và phác thảo cách thức và thời điểm người cho vay của bạn có thể tuyên bố bạn theo mặc định.
Tiết lộ ký quỹ ban đầu. Điều này mô tả cách người cho vay của bạn có kế hoạch phân phối tiền trong tài khoản ký quỹ của bạn. Nó bao gồm một khoản đột phá của các khoản thanh toán gốc và lãi và tiền ký quỹ của bạn, cộng với 12 tháng số dư ký quỹ hàng tháng dự kiến. Việc tiết lộ ký quỹ cũng cho thấy khi nào và bao nhiêu mỗi khoản ký quỹ (thuế tài sản, bảo hiểm, và có thể các khoản phí PMI và HOA) sẽ được thanh toán.

Tài liệu kết thúc bổ sung để đọc và ký

Quá trình kết thúc bao gồm đọc và ký một loạt các tài liệu bổ sung. Một lần nữa, hãy dành nhiều thời gian bạn cần đọc qua và hiểu từng mục, đặt câu hỏi nếu cần thiết. Rốt cuộc, một điều mà quá trình đóng không bao gồm là cơ hội để làm lại.

Các tài liệu này là phổ biến khi đóng cửa, nhưng giao dịch của bạn có thể bao gồm một sự pha trộn hơi khác nhau dựa trên các quy tắc trong khu vực của bạn và loại nhà bạn đang mua.

Chữ ký / Tên bản khai. Về cơ bản, đây là bằng chứng chữ ký mà người cho vay, người cho vay, các tổ chức chính phủ và bất kỳ bên liên quan nào khác sử dụng để xác định tính hợp pháp của chữ ký của bạn trên tất cả các tài liệu đóng khác. Nó đặc biệt hữu ích trong quá trình điều tra gian lận thế chấp.
Giấy chứng nhận cư trú / tuyên bố chiếm dụng. Nếu bạn đang mua một ngôi nhà xây dựng mới, bạn cần phải ký giấy chứng nhận cư trú cho biết rằng ngôi nhà đã sẵn sàng và an toàn cho người cư ngụ. Về mặt kỹ thuật, một giấy chứng nhận chiếm dụng có thể trì hoãn quá trình đóng cửa. Nếu bạn đang mua một ngôi nhà hiện tại, bạn cần phải ký một tuyên bố về việc chiếm dụng mục đích của ngôi nhà, thời gian bạn cần phải chuyển đến và điều gì có thể xảy ra nếu bạn sử dụng nhà theo cách không phù hợp với mục đích đã nêu (cho ví dụ, tịch thu nhà).
Thông báo thanh toán đầu tiên. Điều này khôi phục lại số tiền (với một khoản ký quỹ, tiền gốc và tiền lãi) và ngày thanh toán thế chấp đầu tiên của bạn. Nó cũng bao gồm thông tin về cách thực hiện thanh toán của bạn, bao gồm địa chỉ web và vật lý của người phục vụ.
Người bán / Người cho vay nhượng bộ. Tài liệu này nêu rõ chi phí đóng nào, nếu có, người bán và người cho vay phải trả.
Tiết lộ dịch vụ. Điều này xác định người phục vụ khoản vay của bạn - người cho vay gốc hoặc công ty sau đó mua thế chấp - và xác nhận sự hiểu biết của bạn rằng khoản vay có thể được chuyển trong tương lai.
Tiết lộ bảo hiểm thế chấp cá nhân. Nếu tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bạn lớn hơn 80%, người cho vay của bạn có thể yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Tiết lộ này xác định PMI và mô tả các quyền và trách nhiệm liên quan của bạn, cách thức và thời điểm thanh toán (thường là hàng tháng, ký quỹ) và khi nào bạn có thể yêu cầu bỏ nó (thường là sau khi vượt qua ngưỡng 80% LTV).
Tuyên bố về nguy cơ lũ lụt. Điều này xác nhận rằng nhà của bạn đang hoặc không nằm trong vùng nguy hiểm lũ lụt đặc biệt. Nếu nhà của bạn ở trong vùng lũ lụt, nó có thể yêu cầu bảo hiểm lũ lụt.
Công nhận thẩm định. Điều này xác nhận rằng bạn có quyền nhận bản sao thẩm định nhà của bạn. Nó cũng thường được bao gồm trong đơn xin thế chấp.
Tiết lộ Đạo luật về Cơ hội Tín dụng Bình đẳng. Biểu mẫu được ủy quyền liên kết này nhắc lại rằng khoản vay của bạn không thể bị từ chối dựa trên bất kỳ trạng thái được bảo vệ nào, chẳng hạn như chủng tộc hoặc tín ngưỡng. Nó thường được bao gồm trong đơn xin thế chấp.
Tiết lộ sự thật cho vay. Đây là một tài liệu được ủy quyền khác liên quan đến các đặc điểm của khoản vay thế chấp, khoản thanh toán hàng tháng của bạn và tổng số tiền (bao gồm cả gốc và lãi) mà bạn có thể mong đợi để trả trong suốt thời gian vay..
Tuyên bố gian lận thế chấp. Tài liệu này xác định các hình thức gian lận thế chấp khác nhau, liệt kê các hình phạt tiềm năng đối với những người bị kết tội gian lận thế chấp và phác thảo các bước được thực hiện bởi chính phủ Hoa Kỳ để điều tra và truy tố những người nghi ngờ gian lận.
Hiệp định và thỏa thuận hiệp hội chủ nhà. Hợp đồng áp dụng cho tư cách thành viên của bạn trong một hiệp hội chủ nhà đôi khi xuất hiện lúc đóng cửa, mặc dù chúng cũng thường được xử lý trước ngày kết thúc.
Tiết lộ nguy hiểm. Mặc dù thỏa thuận mua hàng thường bao gồm tất cả các tiết lộ nguy hiểm cần thiết cho nhà của bạn, nhưng đừng ngạc nhiên khi thấy những điều tương tự hoặc bổ sung trong gói đóng của bạn. Tiết lộ phổ biến bao gồm sơn chì (đối với các ngôi nhà được xây dựng trước năm 1978), radon và giếng ngầm.

Từ cuối cùng

Vợ tôi và tôi đã đóng cửa trên ngôi nhà đầu tiên của chúng tôi vào mùa hè năm 2015. Ngày kết thúc của chúng tôi là một cơn lốc: một cuộc đi bộ cuối cùng bận rộn; một ổ đĩa tắc nghẽn giao thông đến trụ sở xa của công ty tiêu đề; một đám rước vô tận của các hình thức và tiết lộ sẽ được ký và ký tắt; mớ lộn xộn của chìa khóa, ghi chú giải thích viết tay và lời khuyên vào phút cuối từ người bán - rất nhiều việc phải xử lý.

Tuy nhiên, ngày kết thúc chỉ là khởi đầu của một giai đoạn di chuyển và định cư kéo dài. Tất cả những gì chúng ta có thể hy vọng là chúng ta hướng đến sự siêng năng, tổ chức và năng lượng thô đã đưa chúng ta vượt qua ngày đóng cửa vào công việc vất vả, tẻ nhạt cần có để biến một ngôi nhà bình thường thành một ngôi nhà phi thường. Nếu bạn đang trong quá trình mua nhà, hãy nhớ rằng việc ăn mừng vào ngày bế mạc là hoàn toàn tốt - miễn là bạn trở lại làm việc ngay sau đó.

Bạn có lời khuyên nào về quy trình đóng cửa không??