FHA so với VA so với các khoản vay thế chấp thông thường - Chúng khác nhau như thế nào?

Cho dù bạn đang mua một ngôi nhà xây dựng mới hoặc một ngôi nhà sửa chữa cũ, rất có thể bạn không có đủ tiền để mua căn nhà của mình. Bạn sẽ cần phải tài trợ cho việc mua bằng một khoản vay thế chấp.

Tương tự như vậy, nếu bạn mua nhà khi lãi suất cao hơn, nhưng bạn không có đủ tiền mặt để trả hết khoản thế chấp của mình, bạn có thể sẵn sàng tái tài trợ khoản vay mua hàng của mình. Điều đó có nghĩa là rút một khoản vay mua nhà mới để trả hết khoản vay hiện tại của bạn và khóa lãi suất thấp hơn giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn - và có thể hàng chục hoặc thậm chí hàng trăm ngàn - trong phần còn lại của thời hạn vay của bạn.

Các loại cho vay mua nhà: Phù hợp và không phù hợp

Các khoản vay mua và tái cấp vốn có nhiều cấu hình khác nhau. Trước khi bạn đưa ra một đề nghị về một ngôi nhà hoặc cam kết tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại của bạn, bạn sẽ cần phải đánh giá các lựa chọn của mình và chọn một lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.

Cho vay mua nhà có thể được chia thành hai loại chính: thông thường và không thông thường. Đôi khi, bạn cũng có thể thấy tài liệu tham khảo về các khoản vay không tuân thủ quy định của Bỉ và cũng không phù hợp. Các thuật ngữ này không đồng nghĩa, nhưng đôi khi chúng được sử dụng thay thế cho nhau.

Cho vay thông thường và không thông thường: Sự khác biệt chính

Sự khác biệt quan trọng nhất giữa các khoản vay thông thường và không thông thường là các khoản vay thông thường không được phát hành hoặc hỗ trợ bởi một cơ quan chính phủ liên bang.

Ngược lại, các khoản vay không thông thường được phát hành hoặc hỗ trợ bởi các bộ phận của cơ quan hành pháp, bao gồm Bộ Cựu chiến binh (VA), Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA, một phần của Bộ Phát triển Nhà và Đô thị) và Bộ Nông nghiệp (USDA).

Phù hợp với yêu cầu cho vay

Hầu hết các khoản vay thông thường là phù hợp, điều đó có nghĩa là họ phải tuân thủ các giới hạn cho vay do Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (Fannie Mae) và Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Freddie Mac), hai doanh nghiệp bán chính phủ có ảnh hưởng rất lớn đến ngành cho vay mua nhà của Mỹ. Fannie Mae và Freddie Mac đảm bảo các khoản vay phù hợp với các giới hạn này, đảm bảo một thị trường thứ cấp thanh khoản cho nợ thế chấp nhà ở.

Giới hạn kích thước khoản vay

Để đủ điều kiện là một khoản vay phù hợp, tiền gốc của khoản vay không thể vượt quá mức tối đa cứng được điều chỉnh tăng lên mỗi năm để phản ánh các điều kiện thị trường. Trong năm 2017, giới hạn là khoảng 424.000 đô la cho nhà ở một gia đình ở lục địa Hoa Kỳ và khoảng 625.000 đô la ở các khu vực có chi phí cao (bao gồm Alaska, Hawaii và các thành phố ven biển đắt đỏ như Seattle và San Francisco).

Các khoản vay không được chính phủ hỗ trợ với số tiền gốc lớn hơn được gọi là các khoản vay khổng lồ. Các khoản vay khổng lồ không được đảm bảo bởi Fannie và Freddie, vì vậy thị trường thứ cấp cho chúng nhỏ hơn và rủi ro hơn.

Các loại tài sản đủ điều kiện

Các loại tài sản đủ điều kiện bao gồm nhà ở riêng lẻ từ một đến bốn gia đình, nhà chung cư, nhà xây dựng mới trong các dự án phát triển, nhà ở hợp tác và nhà sản xuất. Tuy nhiên, căn hộ, nhà hợp tác và nhà sản xuất phải chịu một số hạn chế bổ sung.

Yêu cầu về tín dụng và nợ

Trong hầu hết các trường hợp, các khoản vay phù hợp được dành riêng cho những người vay có tín dụng tốt đến xuất sắc. Rất hiếm khi những người vay có điểm FICO dưới 680 đủ điều kiện cho vay phù hợp, mặc dù người cho vay có một số quyết định để đưa ra ngoại lệ. Tỷ lệ chính được dành cho chủ nhà với tín dụng tuyệt vời.

Ngoài ra, hầu hết những người cho vay yêu cầu những người xin vay phù hợp phải có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) dưới 43%. Một số người cho vay chặt chẽ hơn, yêu cầu tỷ lệ dưới 36%. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, tỷ lệ DTI có thể tăng trên 50%, mặc dù lãi suất cho vay của DTI cao có khả năng cao hơn. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn được xác định bằng tỷ lệ (phần trăm) thu nhập hàng tháng của bạn dành cho dịch vụ nợ, bao gồm các sản phẩm tín dụng không có bảo đảm như thẻ tín dụng và các sản phẩm tín dụng được bảo đảm như ghi chú xe hơi.

Trong các phần tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu sâu hơn về sự khác biệt giữa các khoản vay thế chấp thông thường, khoản vay thế chấp FHA và khoản vay thế chấp VA.

Cho vay thế chấp thông thường: Tỷ lệ, Điều khoản & Thông số

Các loại cho vay thông thường

Các khoản vay mua nhà thông thường có nhiều cấu hình khác nhau. Trừ khi có ghi chú khác, các loại cho vay này có thể được sử dụng để mua hoặc tái cấp vốn:

• Tỷ lệ cố định. Lãi suất cho vay có lãi suất cố định được cố định cho toàn bộ thời hạn cho vay. Thời hạn cho vay có lãi suất cố định trong khoảng từ 10 đến 40 năm, mặc dù thời hạn 15 và 30 năm là phổ biến hơn. Trong hầu hết các trường hợp, các khoản vay dài hạn có lãi suất cao hơn - ví dụ, vào đầu năm 2018, APR 30 năm cao hơn gần 1 điểm phần trăm so với APR 10 năm cho người vay có tín dụng xuất sắc. Mức giá tốt nhất được dành cho những người vay chính - những người có điểm FICO trên 740.
• Điều chỉnh tỷ lệ. Lãi suất cho vay có thể điều chỉnh (ARM) vẫn cố định trong một khoảng thời gian ban đầu xác định. Vào cuối giai đoạn này, họ điều chỉnh tăng lên, và sau đó thay đổi hàng năm hoặc hai lần mỗi năm với lãi suất hiện hành (với LIBOR hoặc một tiêu chuẩn khác được chấp nhận rộng rãi làm chuẩn). Hầu hết các ARM đều có giới hạn tăng lãi suất định kỳ và trọn đời - thường là 1 đến 2 điểm phần trăm mỗi năm và 5 đến 6 điểm phần trăm trong vòng đời của khoản vay, nghĩa là một ARM với tỷ lệ ban đầu là 4% chỉ có thể tăng lên 5% hoặc 6 % trong vòng một năm và 9% đến 10% trong toàn bộ nhiệm kỳ. Các điều khoản ban đầu có thể chỉ là 1 năm và dài nhất là 10 năm. Tất cả những thứ khác đều bằng nhau, các APR ARM ban đầu thấp hơn đáng kể so với các APR có tỷ lệ cố định, mặc dù chúng luôn tăng lên trên các APR có tỷ lệ cố định hiện hành. Một số ARM có thể chuyển đổi, có nghĩa là chúng có thể được chuyển đổi thành các khoản vay có lãi suất cố định trong một số trường hợp nhất định.
• ARM chỉ quan tâm. ARM chỉ có lãi được cấu trúc như ARM truyền thống, với một điểm khác biệt quan trọng: Trong thời gian ban đầu, người vay chỉ trả lãi cho số dư cho vay. Điều này làm giảm đáng kể các khoản thanh toán sớm, nhưng cản trở việc xây dựng vốn chủ sở hữu và không làm giảm nợ gốc của khoản vay. Sau thời gian ban đầu, khoản vay được khấu hao và người vay có trách nhiệm trả gốc và lãi. Việc chuyển đổi từ thanh toán chỉ lãi và lãi gốc có thể bị chói tai, vì vậy người vay phải xác nhận rằng họ có thể đủ khả năng thanh toán gốc và lãi trong tương lai trước khi đảm bảo các ARM chỉ có lãi. Các ARM chỉ có lãi thường thích hợp cho những người mua muốn bán nhà trong thời gian ngắn đến trung hạn, trước khi các khoản thanh toán gốc và lãi phát sinh và lãi suất điều chỉnh tăng. Tuy nhiên, một số ARM (chỉ bao gồm lãi suất) có các hình phạt trả trước áp dụng khi chúng được thanh toán đầy đủ trong một khung thời gian định trước.

Tiền đặt cọc

Việc thanh toán xuống là một cân nhắc quan trọng cho người mua tìm kiếm các khoản vay mua. Các khoản vay tái cấp vốn không yêu cầu thanh toán xuống, mặc dù chúng có chi phí đóng đáng kể.

Trong lịch sử, những người cho vay yêu cầu giảm ít nhất 20% cho các khoản vay thông thường, ví dụ: 40.000 đô la cho khoản vay 200.000 đô la. Trong những năm gần đây, người cho vay đã trở nên ít nghiêm ngặt hơn. Vào năm 2014, nhiều người đã bắt đầu chấp nhận thanh toán xuống thấp tới 3%, ví dụ: 6.000 đô la cho khoản vay 200.000 đô la.

Các khoản vay thông thường thanh toán thấp (thanh toán xuống dưới 10% giá mua) được gọi là 97 khoản vay thông thường. Lãi suất có thể cao hơn đối với các khoản vay như vậy, giống như chúng cao hơn đối với những người vay có tín dụng dưới gốc. Hãy nhớ rằng nhiều người cho vay tránh 97 khoản vay thông thường, vì vậy họ có thể khó tìm thấy hơn trong khu vực của bạn, đặc biệt nếu bạn có tín dụng dưới gốc.

Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI)

Những người đi vay đặt dưới 20% cho khoản vay thông thường phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân, hoặc PMI. Phí bảo hiểm PMI thường được trả hàng tháng. Tùy thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), thanh toán PMI hàng năm cho các khoản vay thông thường có thể tăng tới 1% tiền gốc cho vay, với tỷ lệ LTV cao hơn tạo ra thanh toán PMI cao hơn.

Chi phí kết thúc

Có rất nhiều phí thế chấp để tránh, nhưng hầu hết các khoản vay thông thường vẫn đi kèm với một loạt các chi phí đóng cửa. Một số mặt hàng phổ biến hơn bao gồm:

• Thuế tài sản trả trước. Người mua thường cần phải trả trước thuế bất động sản tích lũy giữa ngày kết thúc và ngày đáo hạn thuế bất động sản tiếp theo. Thuế suất khác nhau tùy theo thẩm quyền, nhưng người mua nên ngân sách ít nhất vài trăm đô la cho mặt hàng này.
• Bảo hiểm rủi ro trả trước. Người mua cũng phải trả trước phí bảo hiểm cho chủ nhà năm đầu tiên, có thể dao động từ dưới 0,25% đến hơn 1% giá trị định giá của căn nhà.
• Khảo sát và thẩm định tài sản. Tùy thuộc vào loại tài sản và vị trí của bạn, bạn có thể cần phải thực hiện một cuộc khảo sát. Trong hầu hết các trường hợp, một cuộc khảo sát thế chấp tương đối chiếu lệ đủ với chi phí dưới 500 đô la. Bạn cũng cần phải tài trợ cho việc thẩm định tài sản do người cho vay ủy quyền, điều này xác nhận rằng bạn không trả quá nhiều cho tài sản và do đó làm giảm sự tiếp xúc của người cho vay đối với tổn thất tài chính khi bị tịch thu. Thẩm định thường có giá dưới 500 đô la.
• Xác định lũ và đánh giá môi trường. Ngay cả khi tài sản dường như không dễ bị lũ lụt, cần phải xác định lũ để xác nhận điều này và xác minh rằng bảo hiểm lũ lụt là không cần thiết. Xác định lũ thường có giá từ $ 20 đến $ 50. Ở một số vùng, có thể cần phải đánh giá môi trường khác, như đánh giá nguy cơ hỏa hoạn.
• Kiểm tra nhà. Kiểm tra nhà là tùy chọn nhưng rất khuyến khích, vì nó có thể phát hiện ra các khiếm khuyết tiềm ẩn và các mối nguy hiểm an toàn trước khi giao dịch trở thành chính thức. Chi phí kiểm tra kỹ lưỡng tiếp cận $ 500.
• Tìm kiếm Tiêu đề và Bảo hiểm. Một tìm kiếm tiêu đề xác minh rằng người bán có quyền bán tài sản cho bạn - rằng không ai khác có yêu cầu hợp lệ đối với tiêu đề của nó. Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm chi phí sửa chữa bất kỳ vấn đề nào được phát hiện trong tìm kiếm, cũng như mọi vấn đề (bao gồm khiếu nại về tài sản) có thể phát sinh trong tương lai. Chi phí tìm kiếm tiêu đề thường bị ràng buộc trong chi phí bảo hiểm tiêu đề và toàn bộ gói thường vượt quá $ 1.000 (một lần, phải trả khi đóng cửa).
• Ghi và chuyển. Các khoản phí này bao gồm chi phí ghi lại việc bán hàng với các cơ quan chức năng (thường là bộ phận thành phố hoặc quận) và chính thức chuyển tiền với các công cụ được gọi là tem tem. Chi phí ghi và chuyển thường dao động từ $ 300 đến hơn $ 700.
• Phí khởi điểm. Đây là một mục hàng bắt tất cả kết hợp các chi phí đóng lại ít hơn với nhau. Các chi phí thường được bao gồm trong phí xuất xứ bao gồm phí chuyển phát nhanh, phí ký quỹ, phí tài liệu và phí luật sư. Các khoản phí này phải được quy định rõ ràng trong Ước tính đức tin tốt mà bạn nhận được trong quá trình kết thúc. Phí ban đầu có thể thay đổi đáng kể, nhưng 1% giá mua là phổ biến.
• Điểm giảm giá. Đây là một tùy chọn, mặc dù phổ biến, có nghĩa là cho người cho vay để tăng lợi tức cho vay trên mức lãi suất đã nêu. Điểm chiết khấu về cơ bản là trả trước lãi suất, với mỗi điểm tương ứng với 1% tổng số tiền cho vay và giảm lãi suất cho vay xuống 0,25%. Người mua có đủ tiền mặt khi đóng cửa có thể giảm các khoản thanh toán hàng tháng liên tục của họ (và cải thiện dòng tiền của gia đình họ) bằng cách trả điểm.

Cho vay thế chấp FHA: Lý tưởng cho người mua nhà lần đầu

Các khoản vay thế chấp FHA được phát hành bởi các nhà cho vay tư nhân và được đảm bảo bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang. Được thiết kế cho người mua nhà lần đầu với tài sản hạn chế và tín dụng không hoàn hảo, các khoản vay mua FHA trong lịch sử là một trợ giúp quan trọng cho người Mỹ có thu nhập thấp đang tìm kiếm lợi ích của việc sở hữu nhà. Với một ngoại lệ đáng chú ý, những ngôi nhà được mua hoặc tái cấp vốn bằng các khoản vay FHA phải là chủ sở hữu và được sử dụng làm nơi cư ngụ chính của người vay.

Các khoản vay mua FHA có thể là lãi suất cố định (khoản vay thế chấp 203b, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ từ một đến bốn gia đình, là phổ biến nhất) hoặc lãi suất có thể điều chỉnh (khoản vay Mục 251 áp dụng cho nhà ở một đến bốn gia đình ). Cả hai cấu hình cho phép nhiều điều khoản khác nhau, với các điều khoản 15 và 30 năm là các tùy chọn tỷ lệ cố định phổ biến nhất.

Các khoản cho vay tái cấp vốn của FHA, như sản phẩm tái cấp vốn hợp lý của FHA, cho phép các chủ sở hữu nhà tài trợ của FHA tái tài trợ với chi phí thấp hơn so với các khoản vay tái cấp vốn thông thường. Chúng cũng có sẵn trong các cấu hình tỷ lệ cố định và tỷ lệ điều chỉnh. Các khoản vay tái cấp vốn hợp lý của FHA không có yêu cầu bảo hiểm thế chấp (MIP) - một trợ giúp tài chính lớn cho chủ nhà với ngân sách eo hẹp.

Sự khác biệt giữa FHA và các khoản vay thông thường

Các khoản vay FHA và các khoản vay thông thường khác nhau theo một số cách quan trọng:

• Hạn mức cho vay tối đa. Ở hầu hết các thị trường, khoản vay mua FHA tối đa được phép là 115% giá bán trung bình tại địa phương (thường được tính ở cấp quận). Ở lục địa Hoa Kỳ, mức tối đa thấp nhất là $ 271,050 (ở thị trường giá rẻ) và mức tối đa cao nhất là $ 625,000 (ở thị trường chi phí cao). Ở Alaska, Hawaii và những người bảo hộ ở nước ngoài như đảo Guam, mức tối đa là $ 938,250. Những giới hạn này có thể thay đổi với giá nhà hiện hành. Đối với các khoản thế chấp ngược (hoặc HECM, một sản phẩm FHA phổ biến), giới hạn cho vay tối đa là $ 625.000 ở khắp mọi nơi ở lục địa Hoa Kỳ và $ 938.250 ở các khu vực không thuộc lục địa. Sử dụng máy tính cho vay thế chấp FHA của HUD để tìm giới hạn địa phương của bạn.
• Tỷ lệ DTI và nhà ở. Các khoản vay FHA cho phép tỷ lệ DTI cao hơn - đáng tin cậy lên tới 43%, và đôi khi cao hơn. Tỷ lệ nhà ở, hoặc tỷ lệ chi phí nhà ở với thu nhập của người vay, cũng có thể cao hơn tiêu chuẩn cho vay thông thường 28% - lên đến 31%, trong hầu hết các trường hợp.
• Tiền đặt cọc. Đối với những người vay có điểm FICO ở mức 580 trở lên, các khoản thanh toán cho vay mua FHA có thể thấp bằng 3,5% giá mua, ví dụ: 7.000 đô la trên căn nhà trị giá 200.000 đô la. Đó là ít hơn đáng kể so với yêu cầu thanh toán giảm 20% lịch sử đối với các khoản vay thông thường, ví dụ: 40.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la. Nó cũng thấp hơn mức cắt giảm thanh toán 10% giữa các khoản vay thông thường và 97 thông thường, ví dụ: 20.000 đô la trên căn nhà trị giá 200.000 đô la.
• Bảo hiểm thế chấp. Bảo hiểm thế chấp đắt hơn nhiều đối với các khoản vay mua FHA và hầu hết các khoản vay tái cấp vốn FHA (không bao gồm các khoản vay tái cấp vốn hợp lý). Theo quy định, người vay được tính một khoản phí cố định là 1,75% số tiền cho vay khi đóng, bất kể loại, thời hạn hoặc tỷ lệ cho vay. Phí này thường được gói vào khoản vay, tăng tiền gốc, mặc dù cũng có thể được trả hết tiền túi. Trong tương lai, những người vay bắt đầu từ 90% LTV trở lên (giảm 10% trở xuống) phải trả phí bảo hiểm thế chấp liên tục cho đến khi toàn bộ khoản vay được trả hết - cao tới 1,05% số tiền vay mỗi năm, tùy thuộc vào thời hạn cho vay và số tiền được tài trợ. Người vay bắt đầu ở mức dưới 90% LTV phải trả phí bảo hiểm liên tục trong ít nhất 11 năm. Ngược lại, những người vay tiền thông thường bắt đầu ở mức 80% LTV hoặc ít hơn không cần phải có bảo hiểm thế chấp. Cách duy nhất để hầu hết những người vay FHA hủy bảo hiểm thế chấp của họ là thông qua chương trình tái cấp vốn hợp lý của FHA.
• Lãi suất. Tất cả những thứ khác đều bằng nhau, các khoản vay mua và tái cấp vốn của FHA hầu như luôn có lãi suất thấp hơn so với các khoản vay thông thường tương đương. Tuy nhiên, tiết kiệm lãi suất có thể được bù đắp bằng phí bảo hiểm thế chấp cao hơn.
• Yêu cầu tín dụng. Các khoản vay FHA có yêu cầu bảo lãnh phát hành lỏng lẻo hơn các khoản vay thông thường. Bạn có thể nhận khoản vay mua FHA giảm 3,5% với số điểm FICO từ 580 trở lên và khoản vay FHA giảm 10% với số điểm FICO từ 500 trở lên.
• Chi phí kết thúc do người bán trả. Các khoản vay của FHA cho phép người bán trả tới 6% giá mua khi đóng cửa, ví dụ: 12.000 đô la trên căn nhà trị giá 200.000 đô la. Đó là một lợi ích rất lớn trong thị trường của người mua. Các khoản vay thông thường giới hạn chi phí đóng của người bán trả bằng 3% giá mua, ví dụ: 6.000 đô la trên căn nhà trị giá 200.000 đô la.
• Giả thiết. Các khoản vay FHA là giả định, có nghĩa là chúng có thể được chuyển từ người bán sang người mua với những thay đổi tối thiểu về tỷ lệ và điều khoản. Mặc dù các giả định phải tuân theo sự chấp thuận của FHA và bảo lãnh cho vay, cũng như khả năng của người mua để bù đắp chênh lệch (bằng tiền mặt hoặc thông qua thế chấp thứ hai) giữa số dư cho vay còn lại và giá được thẩm định của nhà, chúng rất lớn và căng thẳng -chuyển đổi cho người bán có động lực. Các khoản vay thông thường thường không thể giả định.

Các loại cho vay FHA

Ngoài các khoản vay 203b và Mục 251 cho nhà ở riêng lẻ từ một đến bốn gia đình, các khoản vay của FHA còn có một số hình thức khác:

• Cho vay chung cư. Được biết đến như các khoản vay Mục 234c, các khoản vay chung cư được bảo hiểm FHA chia sẻ nhiều điểm chung với các khoản vay được bảo hiểm FHA có lãi suất cố định 30 năm cho các căn nhà biệt lập. Tuy nhiên, cố định 30 năm là lựa chọn tài chính duy nhất được FHA hỗ trợ cho việc mua nhà chung cư. Để đủ điều kiện, khoản vay Mục 234c phải được áp dụng cho việc mua một căn hộ chung cư riêng lẻ trong phạm vi phát triển với ít nhất năm căn. Các yêu cầu về chủ sở hữu là lỏng lẻo hơn đối với các khoản vay Mục 234c, nhưng chương trình yêu cầu ít nhất 80% các khoản vay được bảo hiểm FHA trong bất kỳ sự phát triển nhất định nào được thực hiện cho người chủ sở hữu.
• Khoản vay tái cấp vốn an toàn. Các khoản vay tái cấp vốn an toàn của FHA chuyển đổi các khoản vay thế chấp thông thường, bao gồm các khoản vay đã rơi vào tình trạng nợ nần do điều chỉnh lãi suất tăng đối với các ARM thông thường, thành các khoản vay có lãi suất cố định do FHA hỗ trợ. Nếu bạn đang chọn tái cấp vốn bằng tiền mặt, giới hạn vay cao hơn là 85% LTV. Đối với các khoản tái cấp vốn không dùng tiền mặt, giới hạn trên là 97,75% LTV.
• Tái cấp vốn FHA. Các khoản vay tái cấp vốn hợp lý của FHA được thiết kế để tái cấp vốn cho các khoản vay FHA hiện tại không có thẩm định nhà và chi phí đóng cửa tương đối thấp (thường dưới 4% tiền gốc). Các yêu cầu của chương trình khá nhẹ nhàng trên giấy tờ - ví dụ, bạn có thể tái tài trợ kỹ thuật cho một ngôi nhà dưới nước sâu và không có ngưỡng thu nhập hoặc việc làm chính thức. Tuy nhiên, hầu hết những người cho vay yêu cầu tín dụng tốt (FICO ở mức 620 trở lên) và xác minh việc làm. Các khoản vay cũng không thể phạm pháp nghiêm trọng. Để đủ điều kiện, khoản vay mới của bạn phải giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn ít nhất 5% (ví dụ: từ $ 1.000 đến $ 950). Một số người cho vay cung cấp tùy chọn bọc chi phí đóng vào khoản vay gốc, dẫn đến khoản vay không có chi phí không giới hạn, mặc dù điều này dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng cao hơn trong suốt thời gian vay.
• Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu tại nhà (HECM hoặc thế chấp ngược). Còn được gọi là thế chấp ngược, các khoản vay HECM giúp người cao niên chủ sở hữu (những người từ 62 tuổi trở lên) khai thác vốn chủ sở hữu nhà mà không bán nhà và chuyển đi. Bất thường đối với một sản phẩm thế chấp, HECM không yêu cầu thanh toán hàng tháng. Thay vào đó, chúng là nguồn tiền mặt miễn thuế lý tưởng cho người vay có thu nhập cố định và tài sản hạn chế. Tuy nhiên, do hậu quả pháp lý và tài chính quan trọng của họ, tốt nhất không nên rút HECM trước khi hỏi ý kiến ​​luật sư hoặc cố vấn tài chính.
• Khoản vay thanh toán tốt nghiệp. Khoản vay thanh toán tốt nghiệp, hoặc khoản vay Mục 245, ban đầu có khoản thanh toán hàng tháng rất thấp. Trong vòng 5 đến 10 năm đầu tiên của thời hạn cho vay, các khoản thanh toán này tăng dần với tỷ lệ từ 2% đến 7,5% hàng năm. Vào cuối giai đoạn tăng cường, họ cao nguyên và không đổi trong phần còn lại của nhiệm kỳ. Khoản vay thanh toán tốt nghiệp là lý tưởng cho những người vay mong muốn thu nhập của họ tăng đáng kể theo thời gian.
• Cho vay vốn cổ phần. Được biết đến như các khoản vay Mục 245a, các khoản vay vốn chủ sở hữu ngày càng tăng về cơ bản là các phiên bản linh hoạt hơn và tha thứ về tài chính cho các khoản vay thanh toán tốt nghiệp. Chúng có giá trị đối với hầu hết các loại nhà ở, bao gồm các đơn vị hợp tác và nhà hiện tại dự kiến ​​cải tạo hoặc cải tạo. Mức tăng thanh toán hàng năm cao hơn so với tùy chọn thanh toán tốt nghiệp - mức tăng hàng năm được giới hạn ở mức 5%. Các điều khoản cũng ngắn hơn - 22 năm là tối đa.

Ưu điểm của khoản vay FHA so với khoản vay thông thường

Dưới đây là tóm tắt về những lợi thế chính của các khoản vay FHA so với các khoản vay thông thường:

• Yêu cầu bảo lãnh phát hành (điểm tín dụng)
• Giảm yêu cầu thanh toán xuống (thấp nhất là 3,5% đối với những người vay có FICO ở mức 580 trở lên)
• Khả năng giả định (có thể được chuyển từ người bán sang người mua với ma sát tối thiểu)
• Phụ cấp chi phí đóng cao hơn do người bán trả
• Lãi suất thấp hơn
• DTIer DTI và yêu cầu tỷ lệ nhà ở

Nhược điểm của khoản vay FHA so với khoản vay thông thường

Và những nhược điểm quan trọng của khoản vay FHA so với khoản vay thông thường:

• Thanh toán bảo hiểm thế chấp trả trước theo quy định đối với các khoản vay mua và các khoản vay tái cấp vốn không hợp lý (1,75% quy mô khoản vay)
• Phí bảo hiểm thế chấp liên tục cao hơn (lên tới 1,05% quy mô khoản vay hàng năm)
• Không thể hủy bảo hiểm thế chấp ngoại trừ thông qua tái cấp vốn hợp lý
• Giới hạn cho vay được đảm bảo thấp hơn trong thị trường chi phí thấp (bất lợi cho người mua cao cấp ở những khu vực đó)
• Nhà phải là chủ sở hữu, nhà ở chính

Vay thế chấp VA: Tuyệt vời cho các gia đình quân nhân

Được ủy quyền bởi Đạo luật Điều chỉnh Người giúp việc năm 1944 (SRA), chương trình cho vay mua nhà VA giúp người giúp việc hiện tại và cựu nhân viên hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà. Giống như các khoản vay của FHA, hầu hết các khoản vay VA được thực hiện bởi các nhà cho vay tư nhân và được hỗ trợ bởi Bộ Cựu chiến binh - chúng không phải là các khoản vay trực tiếp có nguồn gốc bởi VA. Giống như các khoản vay FHA, các khoản vay VA chỉ có thể được sử dụng cho các ngôi nhà do chủ sở hữu đủ điều kiện là nơi cư trú chính của người vay.

Các khoản vay VA có thể tài trợ cho các nỗ lực mua và tái cấp vốn. Giống như FHA và các khoản vay thông thường, chúng có sẵn trong nhiều cấu hình khác nhau, bao gồm lãi suất cố định 15 và 30 năm và các điều khoản lãi suất có thể điều chỉnh khác nhau. Lãi suất thường tương đương với các khoản vay thông thường và cao hơn các khoản vay FHA.

Yêu cầu đủ điều kiện

Yêu cầu đủ điều kiện vay VA thay đổi phần nào theo chi nhánh, ngày và thời gian phục vụ.

Theo nguyên tắc chung, những người phục vụ đang hoạt động có đủ điều kiện sau khi phục vụ sau 180 ngày làm nhiệm vụ liên tiếp và đôi khi chỉ là 90 ngày làm nhiệm vụ liên tiếp. Các cựu chiến binh, bao gồm cả người đưa đón và các thành viên Vệ binh Quốc gia, đủ điều kiện sau 90 đến 180 ngày làm nhiệm vụ liên tiếp tại bất kỳ thời điểm nào trong sự nghiệp của họ. Nhân viên bảo vệ và nhân viên Vệ binh Quốc gia không thấy nhiệm vụ tích cực sẽ đủ điều kiện sau sáu năm liên tiếp phục vụ. Xả thải không trung thực là không đủ tiêu chuẩn.

Kiểm tra bảng đủ điều kiện của VA để biết thêm thông tin về trình độ và chi tiết về việc xin Giấy chứng nhận đủ điều kiện (CoE).

Sự khác biệt giữa VA và cho vay thông thường

Ngoài các yêu cầu đủ điều kiện dịch vụ, các khoản vay VA và các khoản vay thông thường khác nhau theo một số cách cơ bản:

• Phí tài trợ. Sự khác biệt lớn nhất và tốn kém nhất giữa các khoản vay VA và các khoản vay thông thường là phí tài trợ VA. Phí tài trợ VA là một khoản phí duy nhất không áp dụng cho các khoản vay thông thường hoặc FHA. Nó thay đổi đáng kể theo chi nhánh dịch vụ, loại cho vay và quy mô thanh toán giảm, nhưng thường ưu tiên người mua nhà lần đầu hoặc người tái cấu trúc có kinh nghiệm hoạt động trước đây và tỷ lệ LTV dưới 90%. Đối với các khoản vay tái cấp vốn mua và rút tiền, phí tài trợ thường dao động từ 1,25% đến 3,3% tiền gốc, ví dụ: $ 2,500 đến $ 6,600 cho khoản vay $ 200.000. Đối với các khoản vay tái cấp vốn không dùng tiền mặt, chúng có thể thấp tới 0,5% tiền gốc của khoản vay.
• Mức cho vay tối đa. Các khoản vay VA được đảm bảo lên tới 424.100 đô la ở hầu hết các thị trường, mặc dù mức trần đó có thể thay đổi theo điều kiện thị trường. Nếu người cho vay của bạn chấp thuận cho bạn một khoản vay lớn hơn, bạn có thể tự do nhận nó, nhưng VA sẽ không chịu trách nhiệm vượt quá. Ở những thị trường có chi phí cao hơn, VA có thể đảm bảo các khoản vay lớn hơn.
• Tiền đặt cọc. Một trong những lợi ích lớn nhất của khoản vay VA là thiếu yêu cầu thanh toán xuống đối với các khoản vay nhỏ hơn. Nếu bạn đủ điều kiện cho khoản vay VA, bạn có khả năng tài trợ cho toàn bộ giá mua căn nhà của bạn. Tuy nhiên, lợi ích không thanh toán có một hạn chế thực tế quan trọng: nó thường được giới hạn ở mức bốn lần mức quyền VA tiêu chuẩn là 36.000 đô la cho mỗi người mua, hoặc 144.000 đô la. Các khoản vay lớn hơn yêu cầu thanh toán xuống, mặc dù không nhất thiết là các khoản thanh toán giảm 10% thường được yêu cầu bởi những người cho vay thông thường.
• Bảo hiểm thế chấp. Các khoản vay VA không yêu cầu bảo hiểm thế chấp, ngay cả khi LTV lớn hơn 80%.
• Yêu cầu tín dụng. Các tiêu chuẩn bảo lãnh của chương trình cho vay VA không hoàn toàn lỏng lẻo như chương trình FHA. Hầu hết những người cho vay yêu cầu điểm FICO tối thiểu là 620 để đủ điều kiện, mặc dù trường hợp ngoại lệ có thể được thực hiện trên cơ sở từng trường hợp cụ thể (ví dụ: người vay có thu nhập cao).
• Chi phí kết thúc. Theo luật, người cho vay không được phép đánh giá một số loại chi phí đóng đối với khoản vay VA. Chúng bao gồm phí luật sư, phí ký quỹ, phí bảo lãnh phát hành và phí xử lý tài liệu. Thay cho các khoản phí được chia thành từng khoản này, người cho vay có thể đánh giá các khoản phí ban đầu lên tới 1% số tiền cho vay.
• Giả thiết. Giống như các khoản vay FHA, các khoản vay VA có thể được chấp nhận với sự chấp thuận của VA và trình độ của người mua.

Các loại cho vay VA

Các khoản vay VA có nhiều hình thức khác nhau:

• Cho vay mua hàng. Các khoản vay mua VA không yêu cầu giảm tiền - nói cách khác, LTV cho phép nằm trong khoảng 100%. Với một số hạn chế, chúng có thể được sử dụng cho các ngôi nhà biệt lập hiện có, nhà xây sẵn (xây dựng mới), đơn vị nhà chung cư, nhà và lô sản xuất, và các dự án mua và cải tạo (tương tự như khoản vay cải tạo FHA 203k).
• Khoản vay tái cấp vốn. Giống như các khoản vay tái cấp vốn thông thường và FHA, các khoản vay tái cấp vốn VA thay thế khoản vay ban đầu và cung cấp cho người vay một khoản tiền mà họ có thể sử dụng khi họ thấy phù hợp. Tổng số tiền này có thể lớn bằng 100% vốn chủ sở hữu của người vay trong nhà - ví dụ, nếu người vay nợ 100.000 đô la trên một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la, họ có thể mất tới 100.000 đô la tiền mặt. Các khoản vay tái cấp vốn thường có lãi suất thấp hơn các khoản vay mà họ thay thế. Khoản vay ban đầu (tái cấp vốn) không nhất thiết phải là khoản vay VA.
• Khoản vay tái cấp vốn lãi suất (IRRRL). Còn được gọi là Khoản vay tái cấp vốn VA (hay đơn giản là tái cấp vốn hợp lý), IRRRL được thiết kế đặc biệt để tái cấp vốn cho các khoản vay mua VA hiện tại mà không cần đơn xin vay VA thứ hai. Không có tùy chọn rút tiền, hãy tiết kiệm $ 6.000 cho các dự án cải thiện nhà tiết kiệm năng lượng.
• Chương trình cho vay trực tiếp của người Mỹ bản địa (NADL). Được thiết kế dành riêng cho các thành viên dịch vụ và cựu chiến binh có nguồn gốc người Mỹ bản địa, các khoản vay NADL được VA trực tiếp thực hiện. Chúng luôn được định cấu hình là các khoản vay 30 năm có lãi suất cố định. Theo VA, chỉ có thể sử dụng NADL để tài trợ cho việc mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà trên Đất ủy thác liên bang (đất dự trữ) hoặc tái cấp vốn cho NADL trước đó để giảm lãi suất.

VA cũng thực hiện hai loại Trợ cấp Nhà ở Thích ứng khác nhau, đó là các khoản thanh toán không cho vay đối với các cựu chiến binh bị khuyết tật nghiêm trọng, liên quan đến dịch vụ vĩnh viễn. Các khoản tài trợ này được thiết kế để tài trợ cho việc xây dựng, mua hoặc trang bị thêm nhà ở phù hợp với người khuyết tật cho các cựu chiến binh khuyết tật và gia đình họ. Họ không cần phải trả tiền.

Ưu điểm của khoản vay VA so với khoản vay thông thường

Dưới đây là tóm tắt nhanh về những lợi thế chính của khoản vay VA so với các khoản thế chấp thông thường:

• Không yêu cầu thanh toán xuống đối với các khoản vay cụ thể
• Không cần bảo hiểm thế chấp
• Đảm bảo
• Giới hạn cho vay tái cấp tiền mặt cao (rút tiền tới 100% vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà)
• Chi phí thấp cho các khoản vay tái cấp vốn hợp lý
• Hạn chế về việc đóng các loại và giá trị chi phí

Nhược điểm của khoản vay VA so với khoản vay thông thường

Và nhược điểm chính của họ:

• Phí tài trợ VA yêu cầu trả trước
• Hạn chế đối với những người phục vụ đang hoạt động, cựu chiến binh và gia đình của họ
• Giới hạn quy mô cho vay có thể gây bất lợi cho người mua trong thị trường chi phí cao
• Nhà phải là chủ sở hữu, nhà ở chính

Từ cuối cùng

Nếu bạn sống ở khu vực đô thị do Điều tra dân số xác định, tỷ lệ cược là bạn sẽ đủ điều kiện cho khoản vay thông thường, VA hoặc FHA. Tuy nhiên, nếu bạn là một phần của không gian rộng mở, tùy chọn cho vay mua nhà tốt nhất của bạn có thể là một trong những điều chúng tôi chỉ đề cập ở đây: khoản vay USDA.

Được hỗ trợ bởi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ, các khoản vay USDA được thiết kế dành riêng cho những người mua lần đầu muốn định cư bên ngoài các khu vực đô thị do dân số xác định, nơi đại đa số người Mỹ sinh sống. Đối với những người đủ điều kiện, chương trình cho vay USDA rất hào phóng - nó cung cấp tài chính 100% (không mất tiền), lãi suất cực thấp và PMI chiết khấu. Trước khi bạn đăng ký một khoản vay thông thường hoặc một trong những lựa chọn thay thế không thông thường phổ biến hơn, hãy tự mình (và ví của bạn) và xem xét sản phẩm tài chính bất động sản có khả năng sinh lợi cao này.

Nếu bạn muốn cải thiện cơ hội được chấp thuận cho thế chấp, hãy xem bài viết này: 6 Mẹo để được chấp thuận cho vay thế chấp tại nhà.

Những khoản vay thế chấp nào khác nhau - FHA, VA hoặc thông thường - phù hợp với bạn?