Làm thế nào để tái tài trợ thế chấp tại nhà của bạn

Trước khi đăng ký, hãy hiểu những gì người cho vay thế chấp sẽ yêu cầu bạn cung cấp, loại hình thế chấp mà bạn (và không) đang tìm kiếm, và liệu nó có ý nghĩa để tái tài trợ ngay bây giờ hay chờ đợi.

Nếu bạn đã sẵn sàng tái cấp vốn, hãy làm theo các bước sau để có được thỏa thuận tốt nhất có thể về khoản thế chấp mới của bạn.

5 bước để tái cấp vốn cho thế chấp của bạn

1. Chuẩn bị đánh giá tài chính của bạn

Người cho vay cần bức tranh tài chính hoàn chỉnh của bạn để xác định xem bạn có đủ khả năng thanh toán thế chấp mới hay không. Tuy nhiên, trước khi bạn cung cấp điều này, tốt nhất bạn nên tự kiểm tra tài chính của mình.

Đầu tiên, xem xét báo cáo tín dụng của bạn. Nếu bạn tìm thấy bất kỳ sự không chính xác, yêu cầu văn phòng tín dụng để sửa chúng. Bạn không muốn sự thiếu chính xác về tài liệu làm giảm điểm tín dụng của bạn hoặc tăng lãi suất bạn đưa ra.

Tiếp theo, lấy tài liệu của bạn với nhau. Bất kỳ ngân hàng hoặc nhà môi giới thế chấp nào bạn làm việc cùng sẽ yêu cầu một số mặt hàng nhất định. Trước tiên, tốt nhất là xem xét các mục này, vì vậy bạn không phải đối mặt với bất kỳ sự ngạc nhiên nào:

• Bằng chứng về thu nhập, bao gồm khai thuế, cuống phiếu lương hoặc báo cáo ngân hàng
• Một đánh giá gần đây về nhà của bạn (đặc biệt là nếu bạn không có nhiều vốn chủ sở hữu)
• Điểm tín dụng hiện tại và báo cáo tín dụng
• Hóa đơn thuế tài sản

2. Xác định thế chấp bạn muốn

Tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn mang lại cho bạn cơ hội cho một cuộc giao dịch trên mạng. Nếu bạn không có được thứ bạn muốn ngay lần đầu tiên, hãy tận dụng cơ hội để điều chỉnh thế chấp mới của bạn chặt chẽ hơn với nhu cầu của bạn.

Ngoài ra, điểm tín dụng của bạn có thể đã được cải thiện sau một vài năm thanh toán thế chấp kịp thời và bây giờ bạn có thể đủ điều kiện nhận được mức lãi suất tốt hơn so với trước đây. Nhưng trước khi bạn bắt đầu mua sắm xung quanh, hãy quyết định những gì bạn muốn từ khoản tái cấp vốn của bạn.

Thời hạn cho vay bạn muốn là bao lâu?
Bạn có thể muốn cấu trúc thế chấp tái cấp vốn của mình để được thanh toán theo cùng lịch với thế chấp ban đầu của bạn. Ví dụ: nếu ban đầu bạn có thế chấp 30 năm và được tái cấp vốn vào năm thứ sáu, thời hạn của khoản thế chấp mới của bạn sẽ là 24 năm.

Bạn cũng có thể có một thời hạn dài hơn hoặc ngắn hơn so với ban đầu. Nếu lãi suất và phí là như nhau, một kỳ hạn dài hơn sẽ giúp bạn thanh toán thấp hơn. Tuy nhiên, vì sẽ mất nhiều thời gian hơn để trả hết, cuối cùng bạn sẽ trả nhiều tiền lãi hơn. Nếu bạn muốn trả hết nhà nhanh hơn và trả lãi ít hơn, thời hạn cho vay ngắn hơn, chẳng hạn như 15 hoặc 20 năm, sẽ phù hợp hơn, miễn là bạn có thể trả các khoản thanh toán cao hơn.

Bạn có muốn thế chấp với lãi suất cố định vĩnh viễn?
Một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, hoặc ARM, thực tế chưa từng thấy trong mười lăm năm trước. Nhưng bây giờ chúng có sẵn rộng rãi và thường là một trong những lựa chọn đầu tiên mà một nhân viên cho vay trình bày.

Hầu hết các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh có lãi suất cố định trong khoảng từ vài tháng đến hơn năm năm. Sau thời điểm này, lãi suất sẽ điều chỉnh theo một chỉ số của lãi suất, chẳng hạn như LIBOR. Lợi thế của ARM là lãi suất trong vài năm đầu tiên rất thấp so với lãi suất cố định 30 năm. Ngoài ra, các khoản thế chấp này có xu hướng dễ dàng hơn để đủ điều kiện.

Nếu bạn tự tin rằng bạn sẽ không ở trong nhà lâu hơn thời gian cố định ban đầu, ARM có thể là một lựa chọn tốt. Nhưng nếu bạn giữ thế chấp quá thời điểm này, lãi suất của bạn có thể sẽ tăng và thậm chí có thể khiến các khoản thanh toán của bạn không được chấp nhận.

Hơn nữa, bạn có nguy cơ tỷ lệ tăng hơn nữa. Trên thực tế, nhiều người tái cấp vốn hiện đang thoát khỏi ARM và rơi vào thế chấp với tỷ lệ cố định vĩnh viễn. Thật không may, điều này một phần vì các nhân viên cho vay đã trình bày sai về các khoản vay này trong quá khứ.

Ví dụ: nếu nhân viên cho vay của bạn nói với bạn rằng lãi suất đã được ấn định, hãy hỏi anh ta thời gian cố định trong bao lâu. Vì nhiều người yêu cầu thế chấp lãi suất cố định 30 năm của một người dùng, một số người cho vay vô đạo đức sẽ đưa ra khoản vay 30 năm với lãi suất cố định, nhưng không đề cập đến việc lãi suất chỉ cố định trong hai năm. Đây là một lý do tại sao việc kiểm tra kỹ tất cả các tài liệu cho vay trước khi bạn ký.

Ngôi nhà của bạn đáng giá bao nhiêu?
Vì giá nhà tăng và giảm, bạn có thể không biết mình có bao nhiêu vốn chủ sở hữu trong nhà. Số tiền vốn chủ sở hữu chỉ đơn giản là số tiền căn nhà của bạn đáng giá trừ đi số tiền bạn nợ trong khoản thế chấp của bạn và bất kỳ dòng vốn tín dụng, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, hoặc thế chấp thứ hai và thứ ba.

Điều này rất quan trọng vì bạn thường cần một số lượng vốn chủ sở hữu để đủ điều kiện tái cấp vốn. Điều đó nói rằng, ngay cả khi bạn có ít vốn chủ sở hữu hoặc bị đảo lộn trong thế chấp của bạn, bạn vẫn có thể đủ điều kiện để tái tài trợ thông qua chương trình Làm nhà giá rẻ được chính phủ hỗ trợ. Thông qua các phương tiện truyền thống, việc thế chấp nhà ở có vốn chủ sở hữu dưới 10% có thể khó khăn hoặc không thể, hoặc bạn có thể không đủ điều kiện cho một tỷ lệ đủ thấp để làm cho chi phí tái cấp vốn đáng giá.

Bạn đang chuyển khoản nợ khác vào thế chấp của bạn?
Trong một số trường hợp, có thể là thông minh khi kết hợp một dòng vốn chủ sở hữu của khoản tín dụng, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc khoản thế chấp thứ hai với khoản thế chấp chính của bạn trong một khoản tái cấp vốn. Điều này cho phép bạn có được một tỷ lệ tốt hơn về khoản nợ và có thể trả nó nhanh hơn.

Tuy nhiên, nếu bạn đang nghĩ đến việc chuyển nợ thẻ tín dụng lãi suất cao sang thế chấp mới, hãy xem xét cẩn thận những hậu quả tiềm ẩn trước tiên. Ví dụ, những gì đã từng là khoản nợ thẻ tín dụng không có bảo đảm và đủ điều kiện để được giải phóng trong một vụ phá sản sẽ được đảm bảo bởi nhà của bạn. Nói cách khác, bạn đặt nhà vào rủi ro nếu bạn không thể trả hết số tiền bạn đã chuyển vào thế chấp của bạn.

Ngoài ra, nếu bạn đang sử dụng vốn chủ sở hữu nhà hiện có để thanh toán bất kỳ khoản nợ nào, bạn nhất thiết sẽ giảm số lượng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn và có thể phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân, hoặc PMI. Vì PMI, đôi khi có thể chi phí ít hơn để tách riêng khoản nợ thẻ tín dụng hoặc thẻ tín dụng của bạn, ngay cả khi chúng ở mức cao hơn. PMI thường được yêu cầu khi bạn có ít hơn 20% vốn trong nhà và chi phí thay đổi một chút theo người cho vay.

Tín dụng của bạn tốt như thế nào?
Một nhà môi giới thế chấp tốt có thể cung cấp cho bạn một con số trên sân bóng mà tỷ lệ bạn sẽ đủ điều kiện dựa trên điểm tín dụng của bạn. Nếu bạn không thể đủ điều kiện cho một tỷ lệ thấp hơn, một refinane ít có khả năng mang lại lợi ích cho bạn. Hãy chắc chắn rằng bạn biết mức lãi suất bạn cần có trong thời hạn cho vay mà bạn muốn để tái cấp vốn xứng đáng với chi phí.

Khi bạn đã trả lời những câu hỏi này, hãy cắm thông tin vào máy tính thế chấp để ước tính các khoản thanh toán để bạn có thể so sánh tốt hơn các đề nghị của người cho vay và xác định những câu hỏi nào thực sự là quá tốt là đúng.

Bạn sẽ phải chịu một hình phạt trả trước?
Vì người cho vay lãi từ tiền lãi bạn phải trả, lợi nhuận của họ sẽ giảm nếu bạn trả hết khoản nợ thế chấp sớm hơn dự kiến ​​bằng cách tái cấp vốn hoặc bán nhà. Do đó, họ đã đưa một chút bảo mật (cho chính họ) vào phương trình thông qua hình phạt trả trước thế chấp.

Một khoản thế chấp với hình phạt trả trước về cơ bản sẽ tính thêm cho bạn nếu bạn tái tài trợ hoặc bán nhà trong vài năm đầu tiên nhận thế chấp. Thời hạn phạt này thường từ ba đến năm năm, mặc dù có thể lên tới mười năm hoặc lâu hơn. Ngoài ra, hình phạt được tính thường rất cao, chẳng hạn như lãi suất sáu tháng, nếu bạn trả hết khoản vay sớm.

Vậy tại sao bạn muốn có một hình phạt trả trước cho khoản vay mới của bạn? Vâng, nhiều người không. Nhưng mặt trái là nó có thể giúp bạn có tỷ lệ thấp hơn. Nhận một hình phạt trả trước là rủi ro bởi vì bạn không bao giờ biết cuộc sống sẽ ném vào bạn và khi nào bạn có thể cần phải di chuyển. Điều đó nói rằng, nếu bạn tự tin bạn sẽ ở cùng một năm kể từ bây giờ, hãy điều tra lợi ích của việc thêm hình phạt trả trước cho khoản vay của bạn và tìm kiếm một hình phạt chỉ phạt bạn nếu bạn tái tài trợ chứ không phải nếu bạn bán.

3. Xác định thời gian tốt nhất để tái cấp vốn

Nếu bạn muốn tái cấp vốn cho ARM, bạn có thể bỏ lỡ khoản tiết kiệm tiềm năng nếu bạn làm như vậy trước khi hết mức giá thấp ban đầu. Tuy nhiên, có những yếu tố khác để xem xét là tốt, chẳng hạn như lãi suất và thị trường nhà ở đang đứng đầu.

Ví dụ: nếu bạn còn hai năm trước khi tỷ lệ ARM của bạn điều chỉnh, nhưng vốn chủ sở hữu nhà của bạn đang dao động khoảng 20%, bạn có thể chọn tái cấp vốn ngay bây giờ để bạn sẽ không phải trả PMI nếu giá trị nhà của bạn giảm. Tìm hiểu từ người phục vụ thế chấp của bạn khi giá của bạn sẽ bắt đầu thay đổi và so sánh các rủi ro và phần thưởng tiềm năng khi ở lại ARM của bạn lâu hơn một chút so với tái cấp vốn ngay bây giờ.

Mặt khác, bạn có thể muốn tính thời gian tái cấp vốn theo các sự kiện khác, chẳng hạn như chờ đợi cho đến khi bạn có hai năm làm việc hiện tại, trả nợ hoặc tiết kiệm tiền cho chi phí tái cấp vốn. Mỗi yếu tố này có thể làm cho quá trình xác nhận khoản vay dễ dàng hơn hoặc giảm khoản thanh toán của bạn. Bởi vì đăng ký tái cấp vốn sẽ làm tổn thương điểm tín dụng của bạn, tốt nhất là đợi cho đến khi bạn cam kết trước khi nộp đơn. Mặt khác, có thể khó đủ điều kiện hơn nếu bạn dừng quá trình và khởi động lại nó, giả sử, sáu tháng sau.

Một cân nhắc khác là bạn dự định ở trong nhà bao lâu. Vì tái cấp vốn thường có giá từ 2.000 đến 4.000 đô la tùy thuộc vào quy mô của khoản thế chấp của bạn và nơi bạn sống, hãy đảm bảo bạn sẽ thu lại chi phí trước khi bạn chuyển đi. Nguyên tắc chung là nếu bạn không có kế hoạch sống trong nhà của mình ít nhất hai năm nữa, thì việc tái cấp vốn sẽ khiến bạn mất nhiều tiền hơn là tiết kiệm.

4. Yêu cầu tư vấn cho vay

Tái cấp vốn một khoản thế chấp thường dễ dàng và nhanh chóng hơn so với nhận thế chấp ban đầu của bạn, vì vậy không thiếu các ngân hàng và nhà môi giới mong muốn giúp đỡ bạn.

• Lending trích dẫn hợp nhất. Một nơi tốt để bắt đầu là với một trang web như Lending Tree, cho phép bạn nhận được báo giá từ một số người cho vay khác nhau. Bạn chỉ cần điền vào một biểu mẫu và họ cung cấp thông tin của bạn cho nhiều người cho vay, những người sẽ cạnh tranh để cung cấp cho bạn mức giá thấp. Hãy nhớ rằng mặc dù tỷ lệ thấp nhất và chi phí đóng thấp thường không đi đôi với nhau.
• Môi giới thế chấp hoặc Nhân viên cho vay. Bạn cũng có thể liên hệ với các nhà môi giới thế chấp hoặc nhân viên cho vay đã giúp bạn thế chấp ban đầu nếu bạn có kinh nghiệm tốt với họ. Họ cũng có thể cung cấp thông tin về loại giá bạn có thể đủ điều kiện và thị trường trông như thế nào trước khi bạn áp dụng.
• Liên minh tín dụng hoặc ngân hàng. Công đoàn tín dụng không phải lúc nào cũng đưa ra mức lãi suất cạnh tranh nhất, đặc biệt là các khoản vay lớn hơn như thế chấp. Nhưng nếu bạn có mối quan hệ lâu dài với công đoàn tín dụng hoặc ngân hàng của mình, bạn có thể có được một thỏa thuận tốt.

Bất kể bạn quyết định làm việc với một ngân hàng địa phương hoặc hiệp hội tín dụng, một ngân hàng lớn hoặc một nhà môi giới, lòng trung thành của bạn nên dành cho ví của bạn. Xem xét các đề nghị từ mọi phía một cách cẩn thận để xác định tốt nhất cái nào phù hợp với bạn. Nhìn vào tổng chi phí tái cấp vốn (bao gồm các điểm xuất phát, điểm chiết khấu, bảo hiểm quyền sở hữu và các loại phí khác) và không chỉ tập trung vào chi phí tự trả hoặc thanh toán của bạn. Những người cho vay đã rất sáng tạo trong việc thực hiện các khoản vay thực sự là những người có chi phí cao, có vẻ như là một chi phí thấp.

Hãy chắc chắn rằng bạn đang so sánh táo với táo khi bạn xem xét các trích dẫn khác nhau. Nói cách khác, xác nhận rằng mỗi báo giá bạn nhận được là cho cùng một loại khoản vay - khoản bạn đã yêu cầu. Thật không may, một số người cho vay vô đạo đức sẽ cho bạn thấy những giao dịch tuyệt vời của Google, để quay lại với bạn. Tuy nhiên, sau đó, bạn phát hiện ra rằng thỏa thuận này dành cho một loại cho vay hoàn toàn khác như ARM 6 tháng. Trên thực tế, nếu bạn yêu cầu khoản vay có lãi suất cố định 30 năm và nhân viên cho vay cho bạn thấy khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh trong 30 năm với thời gian cố định 6 tháng, hãy đứng dậy và rời đi!

5. Chi phí bỏ túi

Bạn cần xem xét liệu có nên trả chi phí để tái cấp vốn ngoài túi hay gói nó trong khoản vay. Mặc dù người cho vay sẽ cung cấp các khoản tái cấp vốn thấp hoặc miễn phí, nhận ra rằng nhiều người trong số họ chỉ đơn giản là bọc các chi phí trong khoản vay để được thanh toán sau.

Xem xét các báo giá bạn nhận được để xác định chi phí đóng sẽ được thanh toán như thế nào và các điều khoản của khoản vay sẽ bị ảnh hưởng như thế nào bằng cách kết hợp các chi phí đó với việc trả cho chúng hết tiền. Hãy nhớ rằng nếu bạn tài trợ cho chi phí đóng cửa của mình, bạn sẽ mất nhiều thời gian hơn để bù lại chúng. Tuy nhiên, gói chi phí đóng trong khoản vay có thể cho phép bạn tái cấp vốn ngay cả khi bạn không có đủ tiền mặt để trang trải chi phí.

Từ cuối cùng

Điều quan trọng nhất khi mua sắm tái cấp vốn là đến bàn được chuẩn bị và kiểm tra kỹ mọi thứ bạn đã nói hoặc được bảo đảm. Lãnh thổ này vẫn còn cảnh giác người mua. Đừng có ý định tham gia một cách dễ dàng và hãy tin tưởng vào bất cứ ai.

Ví dụ, bạn có thể thấy rằng thỏa thuận mà bạn nghĩ là quá tốt là sự thật thực sự đi kèm với một hình phạt trả trước khiến bạn không bán được nhà. Làm cho mình một ưu tiên và làm bài tập về nhà của bạn. Ngoài ra, hãy nhớ rằng thế chấp là thế chấp cho dù bạn có nhận được nó ở đâu, và hầu hết sẽ được bán ngay cho một người phục vụ khác sau khi bạn ký.