REIT thế chấp (mREIT) là gì - Định nghĩa, rủi ro và sự phù hợp

Gần đây, đã có sự quan tâm ngày càng tăng đối với một loại REIT được gọi là mREIT, vốn cũng trả cổ tức cao nhưng gây ra một loạt rủi ro hơi khác.

Một mREIT là gì?

The m m m là viết tắt của thế chấp trên thế giới, vì mREIT là một nhóm REIT đặc biệt dựa trên các khoản đầu tư bất động sản của họ vào thị trường thế chấp. Đối với hầu hết các phần, điều này có nghĩa là các mREIT mua các khoản thế chấp trên thị trường thế chấp thứ cấp - nói cách khác, họ mua các khoản nợ thế chấp.

Sau khi ngân hàng cho ai đó mua tiền, ngân hàng bán khoản thế chấp đó cho người mua thế chấp (chẳng hạn như MREIT), và vì lãi suất thế chấp được gắn với thị trường trái phiếu chính phủ, mREIT cũng gắn chặt với thị trường đó.

Các loại mREIT

Khi một mREIT được thành lập, nó thường chuyên về một loại nợ thế chấp. Một số công ty chỉ mua các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi một cơ quan liên bang như Fannie Mae, Freddie Mac hoặc Ginnie Mae. Họ chọn các khoản thế chấp này bởi vì chúng được hỗ trợ bởi một bảo lãnh liên bang và do đó có rủi ro vỡ nợ thấp hơn, điều đó có nghĩa là họ cũng có ít lợi nhuận hơn.

Các mREIT khác, đôi khi được gọi là mREIT không phải của cơ quan, chuyên về các khoản thế chấp không được đảm bảo bởi một cơ quan liên bang. Những người này có xu hướng trả cổ tức cao hơn, phần lớn là do có nguy cơ thế chấp cao hơn được mặc định.

Sở hữu cổ phần

Các nhà đầu tư có thể mua vào các mREIT này bằng cách mua cổ phiếu trong các công ty, được giao dịch công khai trên một sàn giao dịch chứng khoán. Là chủ sở hữu một phần trong công ty, các cổ đông nhận được cổ tức từ các mREIT - và đó là nơi mang lại lợi nhuận cao hấp dẫn.

Giống như các công ty đại chúng khác, một mREIT tăng và giảm giá trị khi thị trường đánh giá lại giá trị của công ty. Nếu các nhà đầu tư tin rằng một mREIT sẽ trở nên ít lợi nhuận hơn vì họ sẽ tốn nhiều tiền hơn để kiếm tiền hoặc vì các khoản thế chấp sẽ hoạt động kém, giá cổ phiếu sẽ đi xuống. Vì nhiều nhà đầu tư xem mREIT như một nguồn thu nhập thụ động nhờ vào cổ tức cao đó, cổ phiếu mREIT cũng sẽ mất giá nếu nhà đầu tư nghĩ rằng cổ tức sẽ giảm.

Thuế

Mặc dù tỷ suất cổ tức cao có thể hấp dẫn, cổ tức mREIT không nên được thực hiện theo mệnh giá. Điều này là do các công ty mREIT phải trả ít nhất 90% thu nhập của họ cho các cổ đông theo luật, điều này có nghĩa là thu nhập không bị đánh thuế vào REIT, mà thay vào đó, họ bị đánh thuế như thu nhập thông thường cho cổ đông. Vì vậy, cổ tức của mREIT không được coi là cổ tức đủ điều kiện được hưởng ưu đãi thuế, nhưng được coi là cổ tức thông thường và được đánh thuế theo thuế suất biên của cổ đông. Do đó, thuế suất của bạn càng cao, bạn càng ít có lợi nhuận.

Bởi vì REITs bị đánh thuế ở mức thu nhập thông thường chứ không phải ở mức cổ tức thấp hơn, chúng có thể là một cách rất không hiệu quả để kiếm thu nhập thụ động từ góc độ thuế. Đối với một số người, điều này là không liên quan, nhưng nếu thu nhập từ đầu tư REIT chuyển nhà đầu tư vào khung thuế thu nhập cao hơn hoặc họ đã ở trong một, có lẽ sẽ khôn ngoan hơn khi nhà đầu tư chọn mức lãi suất thấp hơn của cổ phiếu có cổ tức được đánh thuế ở mức cổ tức thấp hơn.

Có một cách để tránh bị phạt thuế đối với cổ tức REIT: Giữ khoản giữ REIT trong tài khoản hưu trí hoãn thuế để tránh việc chia cổ tức REIT vào thu nhập chịu thuế của bạn hoàn toàn trong khi bạn vẫn làm việc.

mREIT và trái phiếu

Một yếu tố chính ảnh hưởng đến lợi nhuận và tỷ suất cổ tức của mREIT là sự thay đổi trong thị trường trái phiếu. MREIT không chỉ mua các khoản thế chấp với lợi nhuận tái đầu tư từ các hoạt động của công ty. Trên thực tế, do rất nhiều lợi nhuận của công ty dành cho các nhà đầu tư, công ty cần phải vay tiền để mua các khoản thế chấp.

Đây là nơi thị trường trái phiếu trở nên quan trọng đối với hoạt động của mREIT. Nói một cách đơn giản, các mREIT vay tiền với lãi suất trái phiếu ngắn hạn và cho vay với lãi suất gần với lãi suất trái phiếu dài hạn cao hơn - khi họ mua thế chấp, về cơ bản họ cho vay tiền với lãi suất thế chấp hiện tại. Vì lãi suất thế chấp được gắn với lãi suất trái phiếu dài hạn cao hơn, nên lợi nhuận của MREIT tỷ lệ thuận với khoảng cách (hoặc chênh lệch giá) giữa lãi suất trái phiếu ngắn hạn và dài hạn.

Vì lãi suất thế chấp được gắn với lãi suất trái phiếu, một nhà đầu tư vào mREIT cần nhìn vào thị trường trái phiếu cũng như thị trường bất động sản và thế chấp để hiểu tiềm năng lợi nhuận đó. Khoảng cách càng lớn, giữa lãi suất trái phiếu ngắn hạn và dài hạn, doanh nghiệp mREIT càng có lợi nhuận cao. Nếu Cục Dự trữ Liên bang giữ lời hứa giữ lãi suất ở mức thấp, chênh lệch trái phiếu sẽ vẫn lớn và cổ tức của MREIT sẽ vẫn ở mức cao.

Mối đe dọa lớn nhất đối với mREIT là sự gia tăng lợi tức Kho bạc ngắn hạn. Đây là một phần lý do tại sao mREITs trở nên phổ biến trong suốt năm 2012. Vào tháng 1, Chủ tịch Ben Bernanke tuyên bố ý định của Fed sẽ giữ lãi suất thấp cho đến cuối năm 2014, về cơ bản đảm bảo tỷ suất lợi nhuận của mREIT trong ba năm. Lời hứa sẽ tiếp tục bơm tiền mặt như một phần của QE3 vào tháng 9 cũng khiến giá cổ phiếu mREIT tăng vọt, cũng như tuyên bố của Bernanke rằng Cục Dự trữ Liên bang có kế hoạch giữ lãi suất thấp cho đến năm 2015.

Rủi ro & cạm bẫy cho các nhà đầu tư của MREIT

Trước khi bạn chạy ra ngoài và điền vào danh mục đầu tư của bạn với một loạt các MREIT, có nhiều điểm cần xem xét. Mặc dù tiềm năng lợi nhuận có thể cao, các nhà đầu tư của MREIT có nguy cơ mất tiền trong giá cổ phiếu cơ bản và cũng thông qua cổ tức giảm.

1. Cắt cổ tức
Một số mREIT đã cắt giảm chi trả cổ tức của họ trong những năm gần đây. Có nhiều lý do có thể cho việc này: các khoản nợ không hoạt động, quản lý tồi và cơ hội thu hẹp trong thị trường thế chấp thứ cấp. Và vì cổ tức của mREIT rất nhạy cảm với sự biến động của lãi suất trái phiếu và lượng tiền mặt trong nền kinh tế, nếu Cục Dự trữ Liên bang quyết định tăng lãi suất, mREIT sẽ là người đầu tiên mất giá trị.

2. Mặc định thế chấp và tái cấp vốn
Chi phí vay cao hơn sẽ ảnh hưởng đến tất cả các MREIT, nhưng các MREIT cá nhân cũng có thể bị tổn thương do các khoản vay hoạt động kém. Nếu các khoản thế chấp được giữ bởi một mREIT được mặc định, mREIT sẽ mất tiền. Mặc dù mREIT thường rất đa dạng giữa các khoản thế chấp khác nhau, nhưng chúng vẫn bị giới hạn trong một thị trường và do đó thiếu tính đa dạng để chống lại sự sụp đổ trong thị trường thế chấp.

Nếu một thiên tai khác như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới vốn khiến các chủ sở hữu thế chấp vỡ nợ trong các khoản thế chấp của họ, thì nó có thể tàn phá thị trường mREIT. Tuy nhiên, có một cách để giảm thiểu rủi ro này: Một số mREIT chỉ đầu tư vào các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi các cơ quan, như các khoản vay của Fannie Mae và Freddie Mac. Vì các khoản vay của cơ quan này có bảo lãnh của chính phủ Hoa Kỳ, nên chúng có rủi ro thấp hơn so với các khoản vay không phải của đại lý và thường mang lại tỷ lệ cổ tức thấp hơn do đó.

Tuy nhiên, một điều cực đoan khác cũng tệ như vậy: Nếu thế chấp được trả sớm, mREIT cũng mất tiền vì nó sẽ không còn được trả lãi từ khoản nợ đó, và sẽ phải mua nợ mới. Tỷ lệ tái cấp vốn thế chấp cao trong năm 2012 đã làm tổn thương một số MREIT và mặc dù họ vẫn có thể vay tiền với lãi suất thấp và mua thế chấp, những khoản thế chấp này có thể có tỷ lệ thấp hơn.

3. Tổn thất hoạt động
Thứ ba và đáng lo ngại nhất, nhiều mREIT lớn nhất hoạt động với một khoản lãi hoặc lỗ nhỏ. Nếu một mREIT tiếp tục hoạt động với mức lợi nhuận nhỏ hơn số tiền phải chia cho cổ tức, thì cổ tức đó sẽ phải giảm. Khi những khoản giảm cổ tức này được công bố, giá cổ phiếu của mREIT cũng thường giảm theo. Tất nhiên, nếu công ty hoạt động thua lỗ đủ lâu, nó sẽ bị phá sản và cổ phiếu sẽ vô giá trị.

Trong quý II năm 2012, một số MREIT lớn nhất theo vốn hóa thị trường đã báo cáo các khoản lỗ hàng triệu đô la và tỷ suất lợi nhuận hoạt động từ -30% đến -60%. Điều này là do lãi suất trái phiếu dài hạn giảm, thu hẹp sự chênh lệch giữa lãi suất trái phiếu ngắn hạn và dài hạn khi các nhà đầu tư tìm kiếm một thị trường trái phiếu an toàn.

Vì không có công ty nào có thể hoạt động mãi mãi khi thua lỗ, những khoản lãi đáng thất vọng này đặt ra những câu hỏi khó chịu về tính bền vững của sự đánh giá cao của MREIT nếu chênh lệch trái phiếu tiếp tục thu hẹp. Nó cũng đưa ra câu hỏi về mức độ đầu cơ và rủi ro trong thị trường mREIT, vì những tổn thất này đã tấn công các công ty ngay khi giá cổ phiếu của họ tăng vọt.

4. QE3 và rủi ro trả trước
Quyết định gần đây của Cục Dự trữ Liên bang để bắt đầu một đợt nới lỏng định lượng thứ ba (QE3) là một mối quan tâm khác đối với các MREIT. QE3, không giống như những người tiền nhiệm của nó, đang được nhắm mục tiêu vào các chứng khoán được thế chấp - Fed đang lên kế hoạch mua một lượng không giới hạn các chứng khoán này hàng tháng cho đến khi nền kinh tế có vẻ tốt hơn.

Các chứng khoán này là cùng loại mà mREITs đầu tư vào, vì vậy thông báo này ảnh hưởng trực tiếp đến chúng. Với Cục Dự trữ Liên bang, một người chơi tích cực hơn trên thị trường, có thể có nhiều cơ hội hơn cho các chủ sở hữu thế chấp để tái tài trợ. Điều này không tốt cho mREIT, bởi vì một khoản tái cấp vốn có nghĩa là khoản thế chấp mà họ nắm giữ được trả hết sớm - và thu nhập họ kiếm được từ các khoản thanh toán lãi dừng lại.

Mặt khác, QE3 có thể có tác động tích cực hơn đến thị trường thế chấp thứ cấp. Bằng cách khuyến khích nhiều khoản tái cấp vốn, nó tạo ra hoạt động thế chấp lớn hơn và do đó có nhiều cơ hội kinh doanh hơn cho các MREIT. Vì nó cũng giữ lãi suất trái phiếu ngắn hạn ở mức thấp, nên vẫn có sự chênh lệch lớn giữa lãi suất trái phiếu ngắn hạn và dài hạn, cho phép các MREIT có cơ hội vay tiền với lãi suất thấp hơn nhiều so với những gì họ cho vay.

5. Vốn hạn chế
Vì các công ty này cần phải trả lại 90% thu nhập của họ cho các cổ đông, họ bị hạn chế nghiêm trọng về cách họ có thể quản lý và tái đầu tư lợi nhuận của họ, điều này khiến cho việc tăng trưởng trong thời điểm tốt và khó khăn trong thời gian xấu. Điều này làm cho cấu trúc REIT trở thành một công việc rủi ro vốn có. Sự đánh đổi cho rủi ro này là tỷ suất cổ tức ngắn hạn cao hơn nhiều, nhưng sự đánh đổi đó không phải lúc nào cũng bền vững.

Sự phù hợp

Vì mREIT rất dễ bay hơi và dễ bị tác động bởi thị trường thế chấp, thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu chính phủ liên bang, nên chúng là một sự đánh cược rủi ro. Tuy nhiên, lợi suất cao và thanh toán lợi nhuận trực tiếp cho các nhà đầu tư khiến họ trở thành một nguồn tiền mặt lớn trong ngắn hạn.

Hơn nữa, họ cung cấp một hình thức đầu tư bất động sản lỏng và tiếp cận với quản lý chuyên nghiệp. Bằng cách mua cổ phiếu trong một mREIT, các nhà đầu tư cá nhân có thể gián tiếp cho người dân vay tiền trên thị trường thế chấp. Nếu bạn nghĩ rằng sẽ có sự phục hồi trong thị trường bất động sản và thế chấp, thì MREIT là một cách để đặt cược.

Các nhà đầu tư trẻ hơn, năng nổ hơn, những người không sở hữu bất kỳ bất động sản nào, nhưng những người đang tăng giá bất động sản có thể muốn xem xét các mREIT. Tuy nhiên, mREIT cũng có thể có một vị trí trong danh mục đầu tư trưởng thành hơn miễn là tỷ lệ phần trăm họ tạo ra không nhiều hơn nhà đầu tư có thể đủ khả năng để thua lỗ.

Từ cuối cùng

Những cạm bẫy trong mREIT không có nghĩa là chúng phải luôn luôn nên tránh. Bằng cách tận dụng các chênh lệch trái phiếu khá dễ đoán và mang lại tính thanh khoản cho thị trường bất động sản, mREITS cung cấp một dịch vụ có giá trị và cơ hội cho các nhà đầu tư giao tiền cho các chuyên gia có thể chơi cả thị trường trái phiếu và bất động sản để kiếm lợi nhuận.

Tuy nhiên, trước khi đầu tư, hãy nhìn xa hơn những tỷ suất cổ tức hai chữ số đó, bất kể chúng xuất hiện lần đầu tiên như thế nào. Bằng cách xem bảng cân đối kế toán của MREIT, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và hiệu suất trong quá khứ, các nhà đầu tư có thể hiểu rõ liệu công ty có đáng để đầu tư hay không và liệu họ có thể chịu rủi ro.

Suy nghĩ của bạn về đầu tư vào MREITS là gì?