Tái cấp vốn thế chấp của bạn gần đến lúc nghỉ hưu - Tùy chọn & chi phí
Mức độ nghỉ hưu của bạn gần như thế nào có ảnh hưởng lớn đến quyết định này: Nếu bạn có 10 đến 15 năm làm việc trước bạn, lý do để bạn tái tài trợ có thể khác rất nhiều so với người dự định nghỉ hưu trong vòng một hoặc hai năm. Nếu bạn có ít nhất một thập kỷ trở lên để chuẩn bị nghỉ hưu, mục tiêu của bạn có thể là rút ngắn thời hạn của bạn để trả hết khoản vay trước khi bạn ngừng làm việc. Và nếu bạn nghỉ hưu sớm hơn và biết rằng bạn không thể loại bỏ số dư thế chấp của mình trước ngày làm việc cuối cùng, mục tiêu của bạn có thể là giảm khoản thanh toán nhà ở hàng tháng của bạn.
Nếu bạn vẫn chưa nghỉ hưu, tốt hơn hết là bạn không nên tái cấp vốn. Chỉ vì bạn có thể trả lãi suất thấp hơn không có nghĩa là nó luôn có ý nghĩa đối với tái cấp vốn - kéo dài thời hạn cho vay của bạn nghĩa là bạn phải trả lãi trong một khoảng thời gian dài hơn nhiều. Trên thực tế, nếu bạn hiện còn 10 năm hoặc ít hơn trong khoản thế chấp của mình, cuối cùng bạn có thể trả lãi nhiều hơn trong suốt thời gian vay nếu bạn tái tài trợ cho khoản thế chấp 30 năm. Tồi tệ hơn, nếu bạn chọn thế chấp 15 năm với khoản thanh toán cao hơn, bạn có thể phá hoại khoản tiết kiệm hưu trí của mình để thực hiện các khoản thanh toán thế chấp đó.
Làm thế nào để quyết định có nên tái tài trợ
Để xác định cách cấu trúc tái cấp vốn của bạn hoặc liệu có nên tái cấp vốn hay không, trước tiên bạn cần phải tự hỏi mình một số câu hỏi:
- Bạn sẽ sống ở đâu? Đầu tiên, quyết định nơi bạn muốn sống khi bạn nghỉ hưu. Nếu bạn muốn ở trong nhà của bạn, tái cấp vốn để giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn hoặc nhanh chóng thanh toán đầy đủ hơn căn nhà của bạn có thể có ý nghĩa. Nhưng nếu bạn muốn chuyển đi, bạn cần phải quyết định xem bạn có muốn giữ ngôi nhà hiện tại của mình như một khoản đầu tư cho thu nhập cho thuê hoặc bán nó để bạn có thể thu hẹp quy mô. Điều này nên được xem xét cho bất kỳ khoản tái cấp vốn nào, bất kể bạn đứng ở đâu trên mốc thời gian nghỉ hưu.
- Bạn sẽ nghỉ hưu với nợ? Lý tưởng nhất là mọi người đều có thể nghỉ hưu với khoản nợ bằng 0 và rất nhiều tiền tiết kiệm. Thật không may, điều này không phải lúc nào cũng xảy ra. Nếu bạn đang tái cấp vốn vào thế chấp 30 năm và có ý định nghỉ hưu sau 15 năm, bạn cần có kế hoạch về cách bạn sẽ thực hiện thanh toán thế chấp khi nghỉ hưu hoặc trả hết khoản vay sớm. Nếu bạn có thể đủ thời gian vay ngắn hơn, bạn có thể trả hết khoản vay của mình nhanh hơn và trả lãi ít hơn.
- Khoản thanh toán khoản vay nào bạn có thể chi trả? Trong khi nhiều người phản đối tâm lý với việc nghỉ hưu với nợ thế chấp, những người khác thì không. Tái cấp vốn vào thế chấp 30 năm với khoản thanh toán hàng tháng thấp có thể có ý nghĩa nếu bạn có đủ tiền tiết kiệm hưu trí để thực hiện các khoản thanh toán. Hoặc, bạn có thể muốn giảm các khoản thanh toán thế chấp của mình ngay bây giờ để đầu tư nhiều hơn mỗi tháng vào quỹ hưu trí của mình. Bạn có thể tiếp tục thực hiện khấu trừ thuế lãi suất thế chấp, điều này sẽ làm giảm gánh nặng thuế của bạn sau khi nghỉ hưu.
- Loại cho vay nào tạo cảm giác? Cho vay lãi suất cố định cho đến nay là phổ biến nhất vì lập kế hoạch cho tương lai dễ dàng hơn khi bạn biết rằng các khoản thanh toán gốc và lãi của bạn sẽ giữ nguyên cho toàn bộ khoản vay của bạn. Nếu bạn có kế hoạch di chuyển trong một vài năm, bạn có thể bị cám dỗ bởi một thế chấp có lãi suất điều chỉnh siêu thấp (ARM). Tuy nhiên, trước khi bạn chọn ARM, hãy đảm bảo bạn biết mức lãi suất và thanh toán tiềm năng tối đa. Ngay cả khi bạn nghĩ rằng bạn sẽ bán nhà trước khi lãi suất thế chấp của bạn điều chỉnh, hoàn cảnh có thể thay đổi. Bạn có thể muốn giữ nhà và cho thuê, điều này có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn nếu bạn có thế chấp lãi suất cố định lãi suất thấp. Đừng cho rằng bạn có thể tái tài trợ trong tương lai, bởi vì không ai có thể dự đoán chính xác lãi suất thế chấp hoặc giá trị nhà.
Tùy chọn cho vay thế chấp
Người cho vay ngày nay cung cấp một loạt các điều khoản cho vay, bao gồm các khoản vay mua nhà lãi suất cố định 30 và 15 năm phổ biến nhất, cho vay lãi suất cố định 20 năm và thậm chí một số khoản vay với các điều khoản cụ thể phù hợp với nhu cầu cá nhân của bạn, chẳng hạn như Thế chấp 11 năm được thiết kế trùng với ngày nghỉ hưu của bạn. Xu hướng của bạn có thể là tái cấp vốn cho khoản vay ngắn hạn để bạn thanh toán nếu tắt nhanh hơn, nhưng thanh toán cao hơn đối với khoản vay ngắn hạn ngay cả khi nó có lãi suất thấp hơn khoản vay hiện tại của bạn. So sánh lãi suất và thanh toán hàng tháng cho một số điều khoản cho vay và cân bằng khoản thanh toán cao hơn so với tiết kiệm lãi suất chung cho các khoản vay ngắn hạn để tìm ra kết quả phù hợp với bạn.
Hãy nhớ rằng, ngay cả khi bạn chọn khoản vay 30 năm, bạn luôn có thể trả hết khoản thế chấp của mình nhanh hơn bằng cách thanh toán thế chấp hai tuần một lần, trả thêm một khoản thanh toán thế chấp mỗi năm hoặc chỉ cần áp dụng nhiều hơn vào tiền gốc mỗi tháng. Bằng cách này, nếu hoàn cảnh của bạn thay đổi và bạn thiếu tiền mặt, bạn luôn có thể hoàn trả khoản thanh toán tối thiểu cho khoản thế chấp của mình. Chỉ cần đảm bảo rằng bạn không tái tài trợ khoản vay với hình phạt trả trước.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh
Một số người nghỉ hưu trước hiểu biết có thể muốn xem xét lãi suất thấp đối với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), chẳng hạn như ARM ARM 5/1. Với khoản thế chấp này, lãi suất của bạn giữ nguyên trong năm năm đầu tiên và sau đó có thể tăng hoặc giảm theo các giới hạn mà khoản vay đặt ra.
Nếu bạn biết bạn có thể trả hết nhà trong vòng năm năm hoặc tích cực, bạn sẽ bán nó trước khi hết thời hạn lãi suất cố định, thì đây có thể là một cách tuyệt vời để tiết kiệm cho các khoản thanh toán lãi của bạn. Điều đó nói rằng, bạn phải luôn chắc chắn rằng mình có thể chi trả cho tình huống xấu nhất với ARM - khoản thanh toán cao nhất có thể trong giới hạn được đặt bởi khoản vay - chỉ trong trường hợp kế hoạch của bạn thay đổi.
Chi phí tái cấp vốn
Mặc dù bạn có thể tập trung vào việc giảm lãi suất, rút ngắn thời hạn cho vay hoặc giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn, đừng quên rằng tái cấp vốn không miễn phí. Nếu người cho vay hiện tại của bạn cung cấp cho bạn một khoản tái cấp vốn chi phí thấp, đó có thể là một lựa chọn tuyệt vời, nhưng bạn vẫn sẽ phải trả chi phí đóng.
Chi phí đóng khác nhau tùy theo tiểu bang và trung bình khoảng 3% (hoặc $ 3.000 cho khoản vay $ 100.000). Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu nhà, bạn thường có thể gói các chi phí đó vào số dư khoản vay mới của mình, nhưng điều này có nghĩa là bạn đang trả 3.000 đô la đó trong 30 năm (hoặc 15) và trả lãi cho nó. Bạn cũng có thể trả tiền mặt cho các chi phí này hoặc chọn tham gia một khoản tái cấp vốn không có chi phí, điều này thực sự có nghĩa là trong khi bạn không trả hết tiền cho khoản tái cấp vốn, bạn đang trả lãi suất cao hơn một chút để trang trải các chi phí đó cho cuộc sống của khoản vay của bạn.
Một tính toán nhanh có thể cho bạn biết sẽ mất bao lâu để bù lại chi phí tái cấp vốn của bạn. Ví dụ: nếu bạn đã trả 3.000 đô la để tái cấp vốn và đang tiết kiệm 200 đô la mỗi tháng, bạn sẽ mất 15 tháng trước khi bạn lấy lại phí tái cấp vốn của mình.
Khi so sánh các lựa chọn tái cấp vốn thế chấp, hãy chắc chắn so sánh các khoản phí và lãi suất liên quan và xem xét tác động của các chi phí đó đối với kế hoạch nghỉ hưu của bạn.
Sự phù hợp
Mọi quyết định tái cấp vốn cho vay nên được đưa ra trong bối cảnh tài chính cá nhân của bạn. Ví dụ, một cặp vợ chồng có nhiều tiền tiết kiệm hưu trí và dự định nghỉ hưu trong vòng sáu năm có thể chọn khoản vay 10 năm với lãi suất thấp và thanh toán thêm để loại bỏ thế chấp trước khi ngừng làm việc.
Một khoản tiền hưu trí khác với kế hoạch nghỉ hưu trong sáu năm có thể gây ra một sai lầm lớn khi tái cấp vốn cho khoản vay 10 năm vì cô ấy cần phải đưa mỗi đô la có sẵn vào quỹ hưu trí của mình. Cô ấy sẽ tốt hơn nếu giữ khoản vay hiện tại của mình và có thể thực hiện các khoản thanh toán gốc bằng khoản thanh toán thế chấp hai tuần một lần, thay vì thu nhập nhiều hơn vào khoản thế chấp của mình.
Từ cuối cùng
Tái cấp vốn để giảm các khoản thanh toán của bạn hoặc rút ngắn thời hạn cho vay có thể là một lợi ích cho kế hoạch nghỉ hưu của bạn miễn là bạn đảm bảo rằng bạn đang cân bằng mong muốn trả hết khoản thế chấp của mình với nhu cầu tiết kiệm. So sánh không chỉ lãi suất của bạn, mà còn cả các khoản thanh toán hàng tháng của bạn và lãi suất chung bạn sẽ trả cho các điều khoản cho vay khác nhau để xác định khoản nào phù hợp với nhu cầu của bạn nhất. Đối với nhiều chủ nhà, chi phí tái cấp vốn sẽ không biện minh cho một thế chấp mới nào cả.
Bạn đã bao giờ tái cấp vốn thế chấp của bạn? Nếu vậy, bạn đã thấy nó có ích?
