Làm thế nào để chọn một khoản vay thế chấp nhà

MBA nói rằng 15% của tất cả các khoản thế chấp cho các chủ sở hữu tái cấp vốn là cho các điều khoản phi truyền thống vào tháng 6 năm 2012, trong khi chỉ có 2% các khoản thế chấp cho việc mua nhà là cho các điều khoản cho vay phi truyền thống. Trên thực tế, 85% khoản vay mua là khoản vay có lãi suất cố định 30 năm.

Nếu bạn đang xem xét tái cấp vốn, thời hạn thế chấp phi truyền thống là 20, 10 hoặc thậm chí là kỳ hạn 17 hoặc 23 năm có thể hấp dẫn bởi vì bạn có thể tính thời gian trả khoản vay của mình vào một ngày cụ thể, chẳng hạn như nghỉ hưu hoặc những gì sẽ đã là ngày hoàn trả của khoản vay 30 năm ban đầu của bạn.

Thời hạn cho vay

Các điều khoản cho vay tùy chỉnh đã có sẵn miễn là tồn tại các khoản vay thế chấp, đặc biệt là từ các ngân hàng cộng đồng nhỏ và các hiệp hội tín dụng. Những ngày này, một số người cho vay thế chấp lớn hơn đã nhảy vào cung cấp các khoản vay thế chấp cá nhân. Chẳng hạn, Quicken Loans quảng cáo rất nhiều chương trình của BẠN, cho phép người vay chọn thời hạn cho vay từ 8 đến 30 năm với một tỷ lệ cố định. Những khoản vay này có sẵn cho $ 25.000 đến $ 417.000. Nếu bạn là chủ nhà, bạn có thể tái cấp vốn tới 95% giá trị căn nhà của mình và nếu bạn là người mua, bạn có thể mua một ngôi nhà với khoản thanh toán xuống thấp tới 5%.

Trong khi các điều khoản tùy chỉnh, chẳng hạn, 7 hoặc 17 năm không phải lúc nào cũng có sẵn từ các tổ chức tài chính lớn hơn, một số người cho vay như Chase Mortthing cung cấp các khoản vay lãi suất cố định cho 10-, 15-, 20-, 25-, 30- và Nhiệm kỳ 40 năm.

Các điều khoản cho vay ngắn hơn và các điều khoản cho vay thay thế đã trở nên phổ biến hơn trong những năm gần đây vì hai lý do: Thứ nhất, lãi suất cực thấp làm cho các khoản thanh toán hàng tháng cho các khoản thế chấp ngắn dễ dàng hơn cho người vay. Thứ hai, suy thoái kinh tế và mức độ thất nghiệp đáng sợ đã khiến nhiều người tiêu dùng chấp nhận khái niệm xóa bỏ tất cả các khoản nợ, bao gồm cả các khoản thế chấp.

Tại sao chọn thời hạn cho vay thay thế?

Có một số lý do tại sao bạn có thể muốn chọn một thời hạn cho vay thay thế:

Ít quan tâm. Thời hạn cho vay ngắn hơn có xu hướng phổ biến hơn với các chủ nhà tái cấp vốn hơn là người mua. Điều này là do những chủ nhà này đã trả hết số dư cho vay trong vài năm và muốn theo dõi để trả hết nhà trong khung thời gian ban đầu của khoản vay đầu tiên - thường là 30 năm. Nếu bạn có khoản thế chấp 30 năm và đã thanh toán trong 11 năm, bạn có thể không muốn tái cấp vốn cho khoản vay 30 năm khác bởi vì điều này có nghĩa là bạn sẽ trả lãi và thanh toán thế chấp trong thời gian dài hơn nhiều. Bạn có thể tiết kiệm hàng ngàn đô la thanh toán lãi với thời hạn cho vay ngắn hơn và sử dụng số tiền đó cho các khoản đầu tư khác.
Ngày thanh toán thuận tiện. Ngoài việc muốn tuân thủ lịch trình thế chấp của bạn, bạn có thể muốn xem xét một thời hạn cho vay khác nhau để ngày thanh toán thế chấp của bạn trùng với ngày nghỉ hưu của bạn hoặc khi con bạn bắt đầu học đại học. Một số chủ nhà tái cấp vốn muốn khoản vay mới của họ kết thúc khi khoản vay ban đầu của họ kết thúc, và do đó chuyển sang thế chấp 20 năm nếu họ có khoản vay hiện tại trong 10 năm.
Hạn chế về ngân sách. Cả người mua và chủ nhà đều có thể muốn chọn thời hạn cho vay tùy chỉnh để tìm sự phù hợp nhất giữa ngân sách nhà ở và thời hạn thế chấp của họ. Ví dụ: nếu các khoản thanh toán quá cao cho khoản vay 15 năm, chúng có thể có giá cả phải chăng cho khoản vay 20 năm, ngay cả khi lãi suất cao hơn một chút.

Cách chọn thời hạn cho vay

Cho dù bạn là người mua hay chủ nhà tái cấp vốn, quyết định thời hạn cho vay của bạn nên được đưa ra trong bối cảnh của một kế hoạch tài chính. Quyết định số tiền bạn có thể đủ khả năng chi tiêu cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng trước khi bạn bắt đầu thảo luận về các lựa chọn cho vay với người cho vay. Ngay cả khi người cho vay nói rằng bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản thế chấp lớn hơn hoặc cho khoản vay ngắn hạn, bạn có thể có những cách khác bạn muốn tiêu tiền của mình.

Tiếp theo, hãy suy nghĩ về thời gian bạn dự định ở trong nhà và nhu cầu chi tiêu trong tương lai của bạn sẽ dành cho trẻ em, đại học hoặc nghỉ hưu. Ngay cả khi bạn có kế hoạch bán nhà trong vòng năm đến bảy năm và muốn giữ khoản thanh toán hàng tháng của mình ở mức thấp, hãy nhớ rằng với khoản vay ngắn hạn, bạn sẽ xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn và do đó tạo ra lợi nhuận lớn hơn khi bạn bán.

So sánh các tính năng cho vay

Bạn nên so sánh các lựa chọn cho vay của mình theo nhiều cách:

Lãi suất và lệ phí. Một số người cho vay cung cấp các điều khoản cho vay thay thế với mức phí cao hơn các điều khoản cho vay tiêu chuẩn, vì vậy hãy chắc chắn bạn biết bạn phải trả bao nhiêu trước khi chọn một điều khoản cho vay chuyên biệt. Lãi suất thấp hơn đối với các khoản vay ngắn hạn, nhưng sự chênh lệch giữa chúng thay đổi thường xuyên khi lãi suất thế chấp thay đổi. Thông thường, sự khác biệt giữa khoản vay 30 năm và khoản vay 15 năm rộng hơn sự khác biệt giữa khoản vay 20 năm và khoản vay 15 năm. Người cho vay của bạn có thể tính lãi suất tương tự cho khoản vay 20 năm và khoản vay 23 năm, vì vậy hãy chắc chắn so sánh tất cả các điều khoản cho vay có thể trước khi quyết định xem khoản nào phù hợp với bạn.
Khấu hao. Người cho vay của bạn có thể chuẩn bị các bảng khấu hao cho nhiều điều khoản và tỷ lệ cho vay để cho bạn thấy tiền gốc và lãi ở nhiều điểm khác nhau trong khoản vay của bạn. Với thời hạn cho vay ngắn hơn, bạn bắt đầu trả tiền gốc nhanh hơn; tuy nhiên, trong vài năm đầu tiên của thế chấp có lãi suất cố định 30 năm, các khoản thanh toán của bạn gần như hoàn toàn là lãi suất. Một bảng khấu hao có thể cho bạn thấy bạn sẽ trả lãi ít hơn bao nhiêu nếu bạn chọn thời hạn cho vay ngắn hơn.
Thanh toán hàng tháng. Các khoản thanh toán hàng tháng của bạn rất khác nhau tùy theo thời hạn cho vay của bạn. Thông thường, tiền gốc và tiền lãi thế chấp của bạn cao hơn với khoản vay ngắn hạn, nhưng vì lãi suất thấp hơn cho các khoản thế chấp đó, nên khoản thanh toán có thể không cao như bạn nghĩ.

Xem xét khoản thế chấp 200.000 đô la bằng cách so sánh các điều khoản cho vay 30 năm và 10 năm. Với khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm ở mức 3,37%, tiền gốc và tiền lãi hàng tháng của bạn sẽ là 884 đô la, trong khi với khoản vay có lãi suất cố định 10 năm ở mức 2,75%, tiền gốc và lãi hàng tháng của bạn sẽ là 1,908 đô la.

Sau năm năm, số dư cho vay trong khoản vay 30 năm với lãi suất đó sẽ là 178.610 đô la, trái ngược với 105.193 đô la cho khoản vay 10 năm. Bạn sẽ tiết kiệm được 89.280 đô la thanh toán lãi bằng cách chọn thế chấp 10 năm do lãi suất thấp hơn trong thời hạn ngắn hơn của thế chấp.

Hãy nhớ rằng, trong khi trả lãi ít hơn là một điều tốt, và rút ngắn thời hạn cho vay của bạn cho phép bạn trả hết khoản thế chấp nhanh hơn, khoản khấu trừ thuế lãi suất thế chấp của bạn sẽ giảm và cuối cùng sẽ biến mất. Hãy chắc chắn rằng bạn có kế hoạch cho các loại thuế có khả năng cao hơn nếu bạn chọn thời hạn cho vay ngắn hơn.

Từ cuối cùng

Khi chọn thời hạn cho vay, đừng quên xem xét tầm quan trọng của các mục tiêu tài chính khác, chẳng hạn như trả hết thẻ tín dụng hoặc nợ vay sinh viên và tiết kiệm cho đại học hoặc nghỉ hưu. Ngoài ra, hãy nhớ rằng bạn cần thu nhập để đủ điều kiện thanh toán khoản vay cao hơn liên quan đến khoản vay ngắn hạn, do đó bạn có thể không được chấp thuận cho một khoản vay ngắn hạn nếu tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn không phù hợp với hướng dẫn của người cho vay. Bạn luôn có thể đạt được mục tiêu thanh toán thế chấp sớm hơn bằng cách tự nguyện trả thêm tiền gốc.

Thời hạn vay thế chấp của bạn là bao lâu? Bạn có muốn bạn chọn một thuật ngữ khác?