9 loại đầu tư bất động sản được so sánh

Bất kỳ khoản đầu tư mới nào ban đầu đều đáng sợ khi bạn vẫn đang cố gắng học từ vựng, thách thức, rủi ro và phần thưởng. Nhưng bất động sản cung cấp một số lợi ích hấp dẫn cho các nhà đầu tư sẵn sàng tìm hiểu các sợi dây, từ đa dạng hóa tài sản đến thu nhập thụ động đến lợi ích thuế đầu tư bất động sản.

Và bạn có rất nhiều lựa chọn đầu tư bất động sản để lựa chọn. Từ khoản thanh toán một lần nhanh chóng đến thu nhập liên tục, công việc thực hành đến sự thụ động hoàn toàn, bạn có thể chọn tùy chọn đầu tư phù hợp dựa trên mục tiêu cá nhân của mình.

Dưới đây là chín tùy chọn phổ biến để giúp bạn bắt đầu xây dựng đế chế bất động sản của mình - hoặc ít nhất là thêm bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn.

1. Lật nhà

Các chương trình truyền hình thực tế như Ngôi nhà nổi tiếng Ngôi nhà nổi tiếng này đã quay trở lại vào giữa những năm 2000, và sự hấp dẫn của lật đổ được quản lý để sống sót qua cuộc khủng hoảng nhà ở và Cuộc suy thoái lớn.

Không khó để hiểu tại sao. Khi được thực hiện chính xác, các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận trong phạm vi vài trăm phần trăm chỉ trong vài tháng.

Tất nhiên, nhiều nhà đầu tư mới không làm đúng và cuối cùng mất tiền. Ngay cả những người kiếm được lợi nhuận cao cũng thường ngạc nhiên về số lượng công việc cần thiết để đạt được nó. Lật nhà liên quan đến đầu tư thời gian và lao động, không chỉ là tiền.

Nếu bạn không cảm thấy loay hoay với một khoản vay tiền cứng và vội vã cải tạo, một lựa chọn khác là thực hiện giao dịch trực tiếp. Bạn chuyển đến một ngôi nhà cần cập nhật, cải thiện nó trong vòng một hoặc hai năm, sau đó bán nó và chỉ trả thuế lãi vốn cho lợi nhuận. Hoặc bạn có thể tránh hoàn toàn tăng vốn nếu bạn đủ điều kiện loại trừ Mục 121.

Không có nhiều chiến lược đầu tư cho phép bạn bỏ đi hàng chục ngàn đô la chỉ sau vài tháng. Lật nhà là một trong số đó, nhưng nó đi kèm với rủi ro riêng của nó. Vì vậy, hãy chắc chắn rằng bạn có được các con số đúng, đặc biệt là chi phí sửa chữa, chi phí mang theo và giá trị sau khi sửa chữa. Ngoài ra, hãy chắc chắn rằng bạn cảm thấy thoải mái với việc quản lý và đàm phán với các nhà thầu trước khi thử thực hiện lần đầu tiên của bạn.

2. Thuộc tính cho thuê dài hạn

Không phải ai cũng bị loại ra để trở thành chủ nhà và đương đầu với mọi thử thách bất ngờ mà chủ nhà phải đối mặt. Tuy nhiên, tài sản cho thuê có thể cung cấp thu nhập thụ động liên tục và một loạt các lợi ích về thuế cho các nhà đầu tư dám nghĩ dám làm để chịu đau đầu.

Có ba con đường để mua bất động sản cho thuê đầu tiên của bạn.

Chiến lược BRRRR

Một lựa chọn là mua một tài sản cần cải tạo, nhưng thay vì bán nó khi hoàn thành, bạn giữ nó dưới dạng cho thuê. BRRRR là viết tắt của mua, cải tạo, thuê, tái cấp vốn, lặp lại và đó là một cách tuyệt vời để tài trợ 100% cho các giao dịch mua tài sản của bạn.

Nó hoạt động như thế này: Bạn giảm 20% hoặc hơn với khoản vay mua lại, thực hiện cải tạo để tạo vốn chủ sở hữu trong nhà, sau đó thuê nó. Với tất cả vốn chủ sở hữu đó, bạn có thể rút tiền mặt khi bạn tái tài trợ cho một khoản thế chấp dài hạn. Đủ tiền mặt để hoàn trả khoản thanh toán ban đầu của bạn nếu bạn tạo đủ vốn chủ sở hữu.

Điều này hoạt động vì số tiền cho vay tái cấp vốn dựa trên giá trị sau khi sửa chữa của tài sản, thay vì giá mua ban đầu và chi phí sửa chữa của bạn.

Điều đó giải phóng bạn để lặp lại quá trình vô thời hạn bằng cách sử dụng cùng một khoản tiền mặt. Và với mỗi tài sản, bạn thêm thu nhập thụ động mà không cần rút tiền.

Giống như lật nhà, các nhà đầu tư mới thường gặp rắc rối bằng cách đánh giá thấp chi phí, đặc biệt là cải tạo và mang chi phí. Phần lớn thành công của họ đến từ khả năng tìm được nhà thầu tốt, những người sẽ không tăng chi phí cho họ khi cải tạo giữa chừng. Home GNU là một nơi tuyệt vời để tìm các nhà thầu có uy tín trong khu vực của bạn. Họ đặt tất cả các nhà thầu trên nền tảng của họ thông qua quy trình sàng lọc để đảm bảo bạn sẽ thuê công ty tốt nhất cho nhu cầu của bạn.

Thuộc tính cho thuê chìa khóa trao tay

Không quá phấn khích với ý tưởng thuê nhà thầu và giám sát các dự án cải tạo?

Một tài sản cho thuê chìa khóa trao tay là một tài sản đã được cho thuê hoặc đang trong tình trạng sẵn sàng cho thuê. Tất nhiên, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn vì bạn không mua một người siêng năng đặc biệt. Điều đó nói rằng, bạn cũng tránh những đau đầu liên quan đến việc cải tạo một tài sản.

Trong vài năm qua, việc mua bất động sản cho thuê chìa khóa trao tay ở mọi nơi trên đất nước trở nên dễ dàng hơn nhiều. Không chỉ có công nghệ du lịch ảo trở nên tốt hơn, mà các nền tảng bán hàng ngang hàng như Mái nhà đã xuất hiện để thêm tính minh bạch cho quy trình.

Roofstock bao gồm rất nhiều dữ liệu, cả về tài sản và khu phố. Chúng bao gồm các báo cáo kiểm tra nhà, báo cáo lịch sử tiêu đề, tỷ lệ giới hạn và phân tích hoàn trả tiền mặt, lịch sử đánh giá cao cấp khu phố và tài sản, dữ liệu trường học địa phương, v.v. Ấn tượng nhất, họ cung cấp hai bảo lãnh người mua, bao gồm bảo đảm hoàn lại tiền trong 30 ngày và bảo đảm cho thuê 45 ngày đối với tài sản bỏ trống.

Hacking nhà

Mặc dù có nhiều cách để hack nhà, chiến lược cổ điển liên quan đến việc mua một tài sản đa gia đình nhỏ, chuyển vào một đơn vị và thuê các đơn vị hoặc đơn vị khác. Ý tưởng rất đơn giản: Hàng xóm của bạn trả tiền thế chấp cho bạn.

Đó là một cách tuyệt vời để dễ dàng đầu tư vào cho thuê, không chỉ bởi vì bạn có thể nhận được một khoản thế chấp lãi suất thấp với một khoản thanh toán nhỏ. Các tài sản có hai, ba hoặc bốn đơn vị vẫn được phân loại là khu dân cư theo ngành thế chấp, vì vậy bạn có thể đưa ra một thế chấp tiêu chuẩn của người mua nhà. Điều đó có thể có nghĩa là khoản thanh toán xuống thấp tới 3,5% cho khoản vay FHA, 3% cho khoản vay Fannie Mae HomeReady hoặc 0% cho khoản vay VA.

Trái ngược với mức 20% cho khoản vay bất động sản đầu tư, cộng với lãi suất cao hơn để khởi động, và bạn có thể thấy lý do tại sao việc hack nhà lại chứng tỏ sự hấp dẫn - không nói gì về toàn bộ hàng xóm của tôi trả tiền thế chấp của tôi..

3. Cho thuê nhà nghỉ ngắn hạn

Không ai nói rằng bạn phải cho thuê tài sản cho thuê của mình cho người thuê dài hạn. Các trang web như Airbnb và Đường về nhà cho phép bạn thuê chúng ngắn hạn cho khách du lịch hoặc thậm chí giữa kỳ cho khách của công ty.

Cho thuê kỳ nghỉ đi kèm với sự đánh đổi của chính họ, tất nhiên. Có, bạn có thể tính phí nhiều hơn trên cơ sở một đêm, nhưng tỷ lệ lấp đầy của bạn thấp hơn. Và mặc dù bạn sẽ không phải đau đầu với những người thuê nhà và trả tiền không trả tiền, bạn sẽ có những vấn đề đau đầu khác, như dọn dẹp giữa các khách, trang bị cho đơn vị và trả tiền cho các tiện ích.

Trước khi đầu tư vào một bất động sản cho thuê kỳ nghỉ hoặc quyết định sử dụng một khoản cho thuê hiện có để lưu trữ khách du lịch, hãy đảm bảo bạn thu thập số chính xác cho các chi phí như tỷ lệ trống, phí quản lý, chi phí vệ sinh và giá thuê theo mùa và tỷ lệ lấp đầy. Bao gồm chi phí tiện ích và thận trọng trong tất cả các ước tính.

Nó có thể là một mô hình kinh doanh hiệu quả nếu bạn tiếp cận nó như một doanh nghiệp và không phải là một khoản đầu tư thụ động.

4. Bán buôn

Thông thường, các nhà đầu tư bất động sản tham vọng bắt đầu bằng cách bán buôn tài sản hơn là tự mua tài sản. Để bán buôn, bạn tìm thấy một thỏa thuận tuyệt vời về một tài sản và đặt nó theo hợp đồng, giả sử, $ 100.000. Tài sản trị giá 120.000 đô la trong điều kiện hiện tại, nhưng thay vì mua nó, bạn bán hợp đồng cho một nhà đầu tư khác với giá 110.000 đô la.

Bạn kiếm được lợi nhuận mà không bao giờ phải nhận quyền sở hữu đối với tài sản và người mua có được tài sản để được giảm giá dưới giá trị thị trường của nó. Đó là một kết quả đôi bên cùng có lợi và tốt cho tất cả.

Nếu nó có vẻ như dễ kiếm tiền thì không. Tìm kiếm các giao dịch nổi bật về bất động sản tốn rất nhiều công sức và cũng cần nhiều công sức để xây dựng một mạng lưới các nhà đầu tư-người mua. Các nhà bán buôn cũng phải chấp nhận một mức độ rủi ro rằng họ sẽ không tìm được người mua, khiến họ bị mắc kẹt với một hợp đồng mà họ không bao giờ có ý định đóng.

Nhưng đối với tất cả điều đó, đó là một cách tuyệt vời để tìm hiểu cách tìm các giao dịch và kiếm tiền trước khi bạn sẵn sàng tài chính để mua tài sản cho mình.

5. Ủy thác đầu tư bất động sản công

Tín thác đầu tư bất động sản, hay REIT, là một loại bảo đảm được giao dịch trên thị trường chứng khoán công cộng. Quỹ REIT sử dụng vốn của mình để đầu tư vào bất động sản, trực tiếp bằng cách mua tài sản hoặc gián tiếp bằng cách cho vay thế chấp đối với bất động sản - chúng được gọi là REITs thế chấp hoặc mREIT.

Một lợi thế chung cho REITs so với các quỹ chứng khoán truyền thống là tỷ suất cổ tức cao. Theo luật, REIT phải giải ngân ít nhất 90% lợi nhuận của họ cho các cổ đông dưới dạng cổ tức, tạo ra các khoản đầu tư lợi nhuận cao.

Nhược điểm của tỷ suất cổ tức cao đó là REITs thường gặp khó khăn trong việc tập hợp vốn để phát triển danh mục đầu tư của họ vì họ phải trả ngay lập tức rất nhiều lợi nhuận cho các cổ đông. Nhưng nếu bạn đang tìm kiếm một cách hoàn toàn thụ động để đa dạng hóa danh mục đầu tư chứng khoán của mình để bao gồm bất động sản, không có lựa chọn nào dễ dàng hơn việc mua REIT trong tài khoản môi giới của bạn, IRA hoặc 401 (k).

Mẹo chuyên nghiệp: Nếu bạn không có tài khoản môi giới hoặc IRA được thiết lập, bạn có thể mở tài khoản với You Invest của J.P. Morgan. Họ đang cung cấp tới $ 625 khi bạn mở và nạp tiền vào tài khoản mới của bạn.

6. Quỹ chứng khoán liên quan đến bất động sản

Một số ngành công nghiệp bao gồm tiếp xúc nhiều với bất động sản, chẳng hạn như các công ty xây dựng thương mại, nhà ở, nhà bán lẻ cải tiến nhà, và thậm chí ngành công nghiệp khách sạn. Điều đó có nghĩa là bạn có thể gián tiếp đầu tư vào bất động sản bằng cách mua cổ phần của các công ty kiếm sống từ lĩnh vực bất động sản.

Bạn có thể đầu tư bằng cách chọn các cổ phiếu riêng lẻ hoặc bằng cách mua các quỹ tương hỗ cụ thể trong ngành hoặc các quỹ giao dịch trao đổi. Chỉ cần lưu ý rằng cổ phiếu của các công ty này không bị chi phối bởi thị trường bất động sản và có thể tăng hoặc giảm dựa trên những lý do khác nhau như quản lý kém, chi phí vật liệu xây dựng cao hoặc thậm chí là một vụ bê bối tình dục của CEO.

Mặc dù đó là cách trực tiếp nhất để đa dạng hóa vào đầu tư bất động sản, nhưng nó hoàn toàn thụ động và bạn có thể làm điều đó chỉ bằng một nút bấm.

7. Trang web gây quỹ cộng đồng & REITs tư nhân

Không phải tất cả các trang web gây quỹ bất động sản đều hoạt động trên cùng một mô hình.

Trong một mô hình, trang web gây quỹ cộng đồng cung cấp tài chính cho các khoản vay mua lại phục hồi ngắn hạn - loại cho vay mà các nhà đầu tư BRRRR sử dụng. Để kiếm tiền để tài trợ cho các khoản vay đó, trang web gây quỹ cộng đồng lấy tiền từ công chúng. Là nhà đầu tư vốn, bạn có thể xem qua các khoản vay hiện đang được tài trợ, đánh giá tài sản và người vay và đầu tư tiền vào khoản vay. Một ví dụ về mô hình này là GroundFloor, cho phép sự tham gia của các nhà đầu tư không có giấy phép.

Mô hình phổ biến khác cho các trang web gây quỹ cộng đồng hoạt động như REIT, nhưng một mô hình không được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán. Trong những trường hợp này, trang web gây quỹ cộng đồng tư nhân mua và quản lý các tài sản tạo thu nhập bằng cách sử dụng tiền huy động từ các nhà đầu tư cá nhân như bạn. Một ví dụ điển hình bao gồm DiversyFund, có lợi nhuận trung bình hàng năm là 17,6% kể từ khi thành lập. Trang web gây quỹ cộng đồng này chấp nhận tiền từ các nhà đầu tư không có chứng chỉ và đầu tư thấp tới $ 500.

Lưu ý rằng nhiều trang web gây quỹ cộng đồng chỉ chấp nhận tiền từ các nhà đầu tư được công nhận, đặt số tiền đầu tư tối thiểu cao hoặc cả hai.

8. Quỹ đầu tư và quỹ cơ hội tư nhân

Các nhà đầu tư được công nhận có nhiều tiền để đầu tư có nhiều lựa chọn hơn so với phần còn lại của chúng tôi. Trong số các lựa chọn đó là quỹ đầu tư tư nhân.

Các quỹ này cho phép các nhà đầu tư giàu có tập hợp tiền của họ cho các khoản đầu tư quy mô lớn hơn như các tòa nhà thương mại. Một nhà quản lý quỹ giám sát các hoạt động hàng ngày - tất nhiên với một khoản phí khổng lồ - khiến các nhà đầu tư của quỹ phải ngồi lại, thư giãn và tận hưởng lợi nhuận.

Một loại quỹ đầu tư tư nhân cụ thể có liên quan đặc biệt đến bất động sản là quỹ khu vực cơ hội. Các quỹ này mua và cải thiện bất động sản trong các khu vực cơ hội đủ điều kiện được chỉ định bởi nhà nước và được chứng nhận bởi Bộ Tài chính.

Các khu vực cơ hội đủ điều kiện thường là các khu vực thu nhập thấp, nơi nhà nước đặt mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đầu tư. Cà rốt cho các nhà đầu tư: hoãn lại và giảm thuế trên lợi nhuận. Xem tóm tắt IRS này để biết chi tiết.

Những lợi ích về thuế này tạo ra một lời đề nghị hấp dẫn cho các nhà đầu tư được công nhận giàu có đang tìm kiếm những cách sáng tạo để cắt giảm hóa đơn thuế của họ. Nhưng hãy chuẩn bị cho rủi ro cao hơn khi đầu tư vào các khu phố đau khổ.

9. Ghi chú riêng

Một cách để đầu tư vào bất động sản một cách gián tiếp và thụ động là cho vay tiền trực tiếp cho các nhà đầu tư bất động sản để mua bất động sản.

Thông thường, điều đó có nghĩa là cho bạn bè, thành viên gia đình và những người khác mà bạn biết và tin tưởng vào tiền của bạn. Sự tin tưởng đó là chìa khóa bởi vì nếu họ mặc định với bạn, bạn sẽ không đòi hỏi gì ngoài việc kiện họ. Hầu hết những người cho vay lưu ý cá nhân không nhận được quyền cầm giữ đối với tài sản và ngay cả khi họ làm vậy, việc tịch thu tài sản không phải là chuyện nhỏ.

Nhưng thông thường, các nhà đầu tư lưu ý tư nhân tính lãi suất cao. Và khi cá nhân họ biết nhà đầu tư bất động sản và hồ sơ theo dõi (hy vọng xuất sắc) của họ, điều đó thường dẫn đến rủi ro thấp, lợi nhuận cao. Chỉ cần cẩn thận khi trộn cuộc sống cá nhân và đầu tư tài chính của bạn. Bạn đang mạo hiểm các mối quan hệ cá nhân của bạn, không chỉ tiền của bạn.

Từ cuối cùng

Bạn không thiếu các lựa chọn khi bạn sẵn sàng thêm bất động sản vào danh mục đầu tư của mình.

Trước khi quyết định nên thực hiện chiến lược đầu tư bất động sản nào, hãy làm rõ các mục tiêu cá nhân của bạn. Flipping là tuyệt vời để tạo ra tiền mặt với sự quay vòng nhanh chóng, nhưng đó là một khoản thanh toán một lần được đánh thuế như thu nhập thường xuyên, và nó không bị động. Ngược lại, cho vay tiền dưới hình thức ghi chú riêng cho bạn bè nhà đầu tư bất động sản của bạn là hoàn toàn thụ động nhưng khiến bạn không có quyền kiểm soát hoặc đảm bảo nào khác ngoài niềm tin cá nhân của bạn đối với người vay.

Bất động sản là một khoản đầu tư khét tiếng, vì vậy hãy chắc chắn rằng bạn hiểu cam kết về thời gian cho các khoản tiền của mình trước khi đầu tư. Lập kế hoạch chiến lược thoát hiểm lý tưởng của bạn, sau đó tạo kế hoạch dự phòng trong trường hợp bạn cần chuyển sang Kế hoạch B.

Là một nguồn lợi nhuận cao, thu nhập liên tục và lợi ích về thuế, bất động sản là một trường hợp chiến thắng để đưa vào danh mục đầu tư của bạn. Nhưng như với bất kỳ khoản đầu tư nào, hãy làm bài tập về nhà của bạn và hiểu rủi ro trước khi loại bỏ tiền mặt kiếm được của bạn.

Làm thế nào bạn đã đầu tư vào bất động sản trong quá khứ? Mối quan tâm và thách thức của bạn đang tiến về phía trước là gì?