8 điều cần xem xét trước khi đầu tư vào tài sản bất động sản chìa khóa trao tay
Chắc chắn, một số nhà đầu tư bất động sản tạo ra vốn chủ sở hữu bằng cách cải tạo tài sản. Nhưng việc thuê, quản lý và đàm phán với các nhà thầu đi kèm với những vấn đề đau đầu. Và một số nhà đầu tư không muốn làm phiền với giấy phép, lịch trình rút tiền của người cho vay và chi phí sửa chữa bất ngờ.
May mắn thay, các nhà đầu tư đang tìm cách đa dạng hóa tài sản của họ và mua tài sản cho thuê có thể bỏ qua việc cải tạo hoàn toàn với một tài sản chìa khóa trao tay thông qua một trang web như Mái nhà. Bất động sản chìa khóa trao tay chính xác là như thế này: một tài sản đang trong tình trạng sẵn sàng cho thuê hoặc đã được thuê cho một người thuê trả tiền.
Nghe có vẻ như một giấc mơ trở thành sự thật cho một nhà đầu tư bất động sản mới? Mặc dù có thể là một cách ít tham gia để bắt đầu đầu tư cho thuê, nhưng nó không giống như nhấp vào nút để mua cổ phiếu hoặc ủy thác đầu tư bất động sản. Từ chi phí đầu tư ban đầu cao đến thanh khoản thấp, bất động sản - ngay cả dưới dạng tài sản chìa khóa trao tay - đi kèm với những thách thức và thách thức đối với các nhà đầu tư.
Cân nhắc hàng đầu cho các thuộc tính chìa khóa trao tay
Trước khi bạn đi mua chìa khóa trao tay, bạn cần phải biết mình đang làm gì. Với mỗi tài sản trị giá hàng chục ngàn đô la trong việc đóng chi phí và thanh toán một mình, bạn không thể mắc nhiều sai lầm.
Dưới đây là tám điều cần xem xét khi bạn bắt đầu đánh giá các thuộc tính chìa khóa trao tay tiềm năng như các khoản đầu tư.
1. Tỷ lệ giới hạn
Hạn chế lớn nhất với các thuộc tính chìa khóa trao tay là khó tìm được giao dịch tốt.
Hãy suy nghĩ về nó. Một số người khác đã hoàn thành tất cả công việc cho bạn trong việc cập nhật tài sản và đưa nó vào tình trạng hoàn hảo, sẵn sàng cho thuê. Họ đang bán cho bạn một sản phẩm hoàn chỉnh, sẵn sàng bắt đầu thu nhập thụ động.
Điều đó để lại ít thịt trên xương cho người mua chìa khóa trao tay dưới dạng giá trị đồng tiền. Người bán, thường là một người giao hàng, đã buộc phải có vốn bằng cách cập nhật tài sản và thậm chí có thể đặt một người thuê trong đó. Họ đang kiếm tiền từ vốn chủ sở hữu đó khi họ bán cho bạn.
Vì vậy, bạn đang mua tại hoặc gần toàn bộ giá trị thị trường của tài sản.
Là một nhà đầu tư thu nhập, trọng tâm của bạn nằm nhiều hơn với tiềm năng kiếm tiền liên tục của tài sản so với giá trị thị trường hiện tại của nó. Các nhà đầu tư thu nhập thường đo lường rằng thu nhập tiềm năng thông qua tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ vốn hóa.
Tỷ lệ giới hạn là một trong những thước đo lợi tức đầu tư của tài sản. Công thức trông như thế này:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) Giá mua
Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập hàng năm mà tài sản có thể tạo ra trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, chẳng hạn như sửa chữa, bảo trì, phí quản lý tài sản, tỷ lệ trống, thuế bất động sản và bảo hiểm.
Hãy tưởng tượng bạn đang xem xét hai thuộc tính giống hệt nhau trên đường phố với nhau. Cả hai tài sản mang lại thu nhập hoạt động ròng hàng năm là 20.000 đô la. Nhưng một người bán đang yêu cầu $ 275,000 trong khi người kia yêu cầu $ 250,000, với tỷ lệ giới hạn tương ứng là 7,3% so với 8%.
Lưu ý rằng mặc dù lãi suất trần cung cấp một cách để so sánh các thuộc tính một cách khách quan, nhưng chúng không tính đến lợi tức đầu tư của bạn. Đối với điều đó, bạn cần tính toán lợi nhuận bằng tiền mặt.
2. Hoàn trả tiền mặt
Khi bạn tài trợ cho một tài sản chìa khóa trao tay, bạn chỉ kiếm được một khoản tiền mặt nhất định từ tiền túi của mình. Cụ thể, bạn đưa ra tiền để thanh toán xuống và đóng chi phí.
Bạn đang đầu tư ít tiền mặt hơn, nhưng bạn cũng sẽ thấy thu nhập ròng ít hơn mỗi năm vì bạn sẽ có khoản thanh toán thế chấp. Tiền lãi bằng tiền mặt đo lường lợi tức của bạn đối với số tiền bạn phải đặt.
Giả sử bạn mua bất động sản trong ví dụ trên với giá 250.000 đô la. Bạn đặt xuống 20%, hoặc 50.000 đô la, cộng với 10.000 đô la chi phí đóng cho tổng số tiền chi ra là 60.000 đô la. Nhưng điều đó khiến bạn phải trả khoản thế chấp 200.000 đô la, điều mà chúng tôi sẽ nói rằng bạn phải trả khoảng 1.200 đô la mỗi tháng cho khoản vay 30 năm với lãi suất 6%. Khoản thanh toán thế chấp giảm thu nhập ròng hàng năm của bạn từ 20.000 đô la xuống còn 5.600 đô la.
Tiền lãi bằng tiền mặt của bạn cho tài sản hiện tại trông như thế này: 5.600 đô la thu nhập hàng năm chia cho khoản đầu tư 60.000 đô la của bạn, cho lợi tức hàng năm là 9,3%. Điều đó cho bạn thấy sức mạnh của đòn bẩy trong việc không chỉ làm giảm đầu tư tiền mặt của bạn mà còn đẩy nhanh lợi nhuận tiền mặt của bạn.
3. Tài chính
Như đã chứng minh, tài chính thay đổi tính toán của bạn - đôi khi tốt hơn, nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Bạn cần biết loại điều khoản tài chính nào được mong đợi cho bất kỳ tài sản cụ thể nào trước khi đưa ra đề nghị.
Ví dụ: giả sử bạn có một người cho vay địa phương ở thành phố của bạn sẵn sàng cho bạn vay 80% giá mua bất động sản ở mức 6%. Nhưng họ không cho vay ngoài tiểu bang. Vì vậy, khi bạn nhìn vào các thuộc tính chìa khóa trao tay xa hơn, bạn sẽ cần tìm một người cho vay khác, có thể có các điều khoản cho vay khác nhau.
Thiết lập mối quan hệ với một số người cho vay ở mỗi thị trường nơi bạn dự định đầu tư trong trường hợp người cho vay lựa chọn đầu tiên của bạn không cho phép một tài sản nhất định vì bất kỳ lý do gì. Mỗi người cho vay có hướng dẫn bảo lãnh phát hành của riêng họ và ngay cả những người không luôn luôn chứng minh được dự đoán. Đôi khi, một người cho vay chỉ không thích vẻ ngoài của một tài sản và từ chối cho vay.
Ngoài ra, hãy nhớ rằng đối với tài sản chìa khóa trao tay, bạn cần tài trợ dài hạn thay vì vay tiền cứng ngắn hạn. Tìm kiếm người cho vay danh mục đầu tư và ngân hàng cộng đồng địa phương, đặc biệt là những ngân hàng không báo cáo về tín dụng của bạn cho các khoản vay bất động sản đầu tư.
4. Quản lý tài sản
Trước khi mua bất động sản cho thuê, bạn nên có kế hoạch cho người sẽ quản lý nó.
Đó có thể là bạn, tất nhiên. Quản lý tài sản cho thuê của riêng bạn, đặc biệt khi bạn mới bắt đầu đầu tư, là một cách tuyệt vời để học ngành này nhanh hơn. Nó làm cho bạn trở thành một nhà đầu tư tốt hơn với sự hiểu biết sâu sắc hơn về cách chi phí và lao động quản lý khác nhau giữa các loại tài sản, khu phố và người thuê nhà khác nhau.
Nhưng nó không phải lúc nào cũng thực tế để quản lý tài sản cho thuê của riêng bạn. Nếu bạn sống ở một tiểu bang khác, sinh ba, nhận một công việc mới đòi hỏi hoặc tích lũy hàng tá tài sản, bạn phải chuẩn bị cho một ngày khi bạn không thể tự quản lý chúng. Đối với vấn đề đó, nhiều chủ nhà phát hiện ra việc quản lý cho thuê đi kèm với quá nhiều vấn đề và họ chỉ đơn giản ghét làm việc đó. Vì vậy, ngay cả khi bạn có ý định tự quản lý tài sản, hãy có kế hoạch dự phòng cho việc quản lý tài sản.
Và đảm bảo ngân sách của bạn để quản lý tài sản, ngay cả khi bạn không có kế hoạch sử dụng nó lúc đầu. Quản lý tài sản là một chi phí lao động, cho dù bạn đang thực hiện lao động đó hay người khác. Tài sản cho thuê không phải là một nguồn thu nhập hoàn toàn thụ động.
Nếu bạn chọn thuê người quản lý tài sản, hãy đảm bảo bạn nghiên cứu và phỏng vấn các công ty trên thị trường trước khi mua một tài sản ở đó. Là một điểm khởi đầu trong tìm kiếm người quản lý tài sản của bạn, hãy xem Roofstock, nơi duy trì một danh sách các nhà quản lý tài sản được chứng nhận trên toàn quốc.
5. Khách thuê hiện tại
Có tài sản đã có người thuê được đặt? Nếu vậy, họ đã ở đó bao lâu? Tín dụng của họ thế nào? Thu nhập của họ? Họ đã bao giờ bị đuổi? Lịch sử thanh toán của họ là gì?
Thật thuận tiện để mua một bất động sản với một người thuê dài hạn sạch sẽ, đáng tin cậy. Nhưng thật dễ dàng, bạn có thể thừa hưởng một người thuê nhà ác mộng, người sẽ vỡ nợ trong tháng đầu tiên sở hữu của bạn.
Nếu bất động sản có người thuê tại chỗ, hãy sàng lọc chúng giống như cách bạn sẽ là người nộp đơn mới. Xem lại lịch sử thanh toán của họ, tất cả các kiểm tra lý lịch, đơn xin thuê và thu nhập của họ.
Hãy nhớ rằng, chất lượng của người thuê nhà quyết định chất lượng lợi nhuận của bạn.
6. Tuổi của hệ thống cơ khí
Bạn đã tìm thấy một tài sản trong điều kiện có thể sống được, sẵn sàng để quảng cáo cho người thuê mới hoặc với người thuê hiện tại. Nhưng điều đó không có nghĩa là lò sẽ không chết với bạn vào tháng tới hoặc hệ thống dây điện không phải là một địa ngục đang chờ xảy ra.
Đây không phải là đồng nghĩa với những gì mới, hiện đại, cải tiến, hiện đại. Ngay cả khi người bán tiếp thị tài sản như đã cập nhật, cải tiến, hoặc cải tiến, thì điều đó không có nghĩa là họ đã thay thế mọi thành phần trên tài sản.
Nhìn vào mọi hệ thống cơ khí và thành phần cấu trúc của tài sản để đánh giá tuổi và tuổi thọ còn lại của nó. Hỏi ý kiến của đại lý bất động sản của bạn và chứng thực những ý kiến này với một thanh tra nhà.
Chỉ vì một hoặc nhiều hệ thống bị lão hóa không có nghĩa là bạn không muốn tiến lên với tài sản. Nhưng bạn cần phải biết những gì bạn đang nhận được vào bản thân và ngân sách phù hợp.
7. Chất lượng cải tạo
Tương tự, chỉ vì một tài sản được cải tạo gần đây không có nghĩa là nó đã được cải tạo tốt.
Chân chèo không cần phải sống trong tài sản hoặc duy trì lâu dài; ưu tiên của họ là lợi nhuận. Họ đặt mục tiêu chi tiêu số tiền ít nhất để tạo ra một sản phẩm hoàn chỉnh. Điều đó đôi khi có nghĩa là chi tiêu ít hơn cho các nhà thầu hoặc vật liệu hạng hai.
Chọn bất động sản với một chiếc lược có răng và yêu cầu thanh tra nhà của bạn làm điều tương tự. Hỏi thanh tra và đại lý bất động sản ý kiến của họ về chất lượng của việc cải tạo.
Nếu ba bạn không thích những gì bạn thấy, hãy bỏ qua tài sản và chuyển sang cái tiếp theo. Bằng chứng rõ ràng về công việc kém chất lượng chỉ là bề mặt của vấn đề - đó là những gì bạn không thể thấy điều đó thực sự làm bạn sợ.
8. Sức khỏe kinh tế lâu dài của thị trường địa phương
Mua bất động sản cho thuê, không giống như nhà lật, liên quan đến một khoản đầu tư dài hạn. Bạn muốn đầu tư vào một thành phố và khu phố với dân số, việc làm và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng. Bạn cũng muốn một thành phố với tỷ lệ tội phạm giảm, vị trí tuyển dụng và các vấn đề xã hội.
Tôi không còn đầu tư vào thành phố nơi tôi lớn lên vì tôi không tin vào sức khỏe chính trị và kinh tế lâu dài của nó. Tôi đã học được một cách khó khăn là các khu dân cư cấp thấp thường có vẻ tốt trên giấy với tỷ lệ giới hạn cao, nhưng các tỷ lệ giới hạn đó che khuất ít chi phí có thể nhìn thấy như doanh thu, tội phạm và luật bảo vệ.
Có một thị trường ngách của các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận tốt ở các thành phố và khu vực lân cận. Nhưng đó chính xác là: một ngách với động lực độc đáo. Chống lại sự cám dỗ của giá mua thấp và lợi nhuận trên giấy cao. Cần có chuyên môn chuyên môn để kiếm tiền ở đó.
Nếu bạn không tự tin 100% một thành phố và khu phố đang đi đúng hướng, đừng đầu tư vào đó.
Mua tài sản chìa khóa trao tay ở đâu
Sẵn sàng đa dạng hóa thành tài sản cho thuê chìa khóa trao tay nhưng không chắc chắn tìm thấy chúng ở đâu? Đa dạng hóa mà không phải đau đầu bằng cách sử dụng các tùy chọn không đòi hỏi nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản.
Mái nhà
Trong vài năm qua, Mái nhà đã nổi lên như là nền tảng hàng đầu trên toàn quốc cho các tài sản cho thuê chìa khóa trao tay. Nó rẻ hơn cho người bán hơn là thuê một đại lý bất động sản và nó cung cấp cho người mua một lượng lớn dữ liệu.
Dữ liệu đó bao gồm các chi tiết khu phố, chẳng hạn như chất lượng của các trường học địa phương, giá trị nhà trung bình và lịch sử đánh giá cao. Đối với bản thân tài sản, nền tảng bao gồm các máy tính có thể điều chỉnh và dữ liệu về tỷ lệ giới hạn, tỷ lệ hoàn vốn nội bộ và đánh giá cao dự kiến.
Mái nhà cũng bao gồm hai đảm bảo. Đầu tiên là bảo đảm hoàn lại tiền. Người mua có thể bán lại tài sản để bán nếu họ không hài lòng với nó trong vòng 30 ngày kể từ ngày mua và Roofstock đảm bảo họ sẽ phục hồi giá mua. Thứ hai là một đảm bảo vị trí người thuê nhà. Nếu bạn mua một tài sản bỏ trống và không đặt được người thuê mới trong đó trong vòng 45 ngày, Roofstock trả 90% tiền thuê thị trường cho đến khi bạn làm.
Giữ lại một đại lý bất động sản
Bạn luôn có thể đi học cũ và thuê một đại lý bất động sản. Rốt cuộc, hầu hết các ngôi nhà ở Hoa Kỳ vẫn bán trên MLS. Ngoài ra, người bán trả hầu hết - nếu không phải tất cả - phí của đại lý. Bạn phải trả rất ít khi mua một đại lý bất động sản.
Chỉ cần đảm bảo rằng bạn thuê một đại lý bất động sản xuất sắc có kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư - và tốt nhất là một người tự mình là nhà đầu tư.
Vấn đề với các ngôi nhà được liệt kê công khai trên MLS là, theo định nghĩa, chúng đang được bán với giá thị trường. Nếu có một thỏa thuận được tìm thấy, đó là thông qua đàm phán mũi cứng hoặc may mắn. Bạn sẽ không đạt được thỏa thuận mà không ai biết về những ngôi nhà được niêm yết công khai để bán.
Người bán / chìa khóa trao tay tư nhân
Nhiều nhà đầu tư bất động sản kiếm sống bằng cách lật nhà cho các nhà đầu tư dài hạn. Họ tìm thấy một thỏa thuận tốt về một ngôi nhà đổ nát, cải tạo nó và bán nó như một tài sản chìa khóa trao tay. Một số người thuê trong đó để trang trải chi phí vận chuyển trong khi họ tiếp thị nó.
Trong khi một số người bán này liệt kê các tài sản của họ trên MLS hoặc Roofstock, những người khác hoạt động thông qua danh sách liên hệ riêng tư. Bạn có thể tìm thấy chúng với tìm kiếm Google cho người bán chìa khóa trao tay trong thị trường bạn chọn hoặc trong các nhóm hoặc diễn đàn đầu tư vào bất động sản.
Đôi khi, những người bán này cho phép một số phòng ngọ nguậy để đàm phán mà không phải trả thêm chi phí của đại lý bất động sản hoặc phí mái nhà. Nhưng như mọi khi, hãy ghi nhớ những điều cần lưu ý ở trên trước khi mua chìa khóa trao tay từ một chiếc dép.
Tiếp cận chủ nhà hiện tại
Mọi người thích ghét chủ nhà. Nhưng thực tế là việc trở thành chủ nhà đi kèm với hàng loạt cơn đau đầu, từ 3 giờ sáng gọi điện thoại từ những người thuê nhà la hét đến tiền thuê nhà không trả tiền cho đến những khiếu nại và yêu cầu liên tục.
Nhiều chủ nhà rất khốn khổ, họ sẽ dỡ tài sản của mình cho người đầu tiên bày tỏ sự quan tâm. Họ không nhất thiết phải có kế hoạch bán ngay bây giờ, nhưng họ không hài lòng, họ nhượng bộ trước sự cám dỗ khi một lời đề nghị xuất hiện.
Thư trực tiếp, nhắn tin truyền thông xã hội, thậm chí các cuộc gọi điện thoại đều có thể hoạt động như chiến thuật tiếp cận với chủ nhà hiện tại. Thông thường, các đặc tính có tính năng trả tiền cho người thuê nhà, khiến họ không chỉ chìa khóa trao tay mà còn được thuê.
Nhưng điều đó không có nghĩa là họ là người thuê nhà tốt, tất nhiên. Tập hợp một kế hoạch để quản lý các tài sản này tốt hơn so với người tiền nhiệm của bạn và nắm chắc trong việc thu tiền thuê, kiểm tra đơn vị và thực thi hợp đồng cho thuê của bạn.
Từ cuối cùng
Nếu bạn đang tìm cách đa dạng hóa vào bất động sản và không muốn đau đầu về quyền sở hữu trực tiếp, bạn có rất nhiều lựa chọn để đầu tư vào bất động sản một cách gián tiếp.
Nhưng đối với những người sẵn sàng trở thành chủ nhà, bất động sản chìa khóa trao tay tạo ra một cách tương đối nhanh chóng và dễ dàng để đa dạng hóa các tài sản cho thuê - không cần búa và đinh.
Ngoài những lợi thế khác, có rất nhiều lợi ích về thuế của tài sản đầu tư. Và nếu bạn bán một tài sản và không muốn trả thuế lãi vốn cho số tiền thu được, bạn luôn có thể thực hiện trao đổi 1031 bằng cách mua một tài sản chìa khóa trao tay với họ.
Chỉ cần đảm bảo bạn chạy các số và kiểm tra kỹ tài sản và người thuê trước khi đầu tư hàng chục ngàn đô la kiếm được của bạn.
Bạn đang suy nghĩ về việc mua một tài sản chìa khóa trao tay? Điều gì cản trở bạn đầu tư?
