7 mẹo để làm theo khi mua bất động sản đầu tư bất động sản đầu tiên của bạn
Là một nguồn thu nhập thụ động, nó không bao giờ cạn kiệt hoặc đáo hạn, mà thay vào đó cung cấp thu nhập liên tục mà không mất tài sản. Trong thực tế, tài sản cơ bản tăng giá theo thời gian, ngay cả khi bạn trả tiền thế chấp chống lại nó. Điều đó làm cho đầu tư bất động sản là một nguồn thu nhập hưu trí tuyệt vời. Nó đa dạng hóa phân bổ tài sản của bạn và bảo vệ chống lại rủi ro lợi nhuận vì bạn không cần bán bất kỳ tài sản nào để tạo thu nhập.
Sau đó, có những lợi ích về thuế. Các nhà đầu tư có thể khấu trừ cho mọi chi phí có thể tưởng tượng được, từ lãi thế chấp đến chi phí bảo trì đến phí quản lý tài sản. Họ thậm chí có thể khấu trừ một số chi phí giấy mà họ chưa bao giờ thực sự phát sinh, chẳng hạn như khấu hao.
Nhưng đối với tất cả những lợi thế đó, nó cũng đi kèm với những nhược điểm và rủi ro. Mỗi tài sản đòi hỏi một khoản đầu tư tiền mặt cao dưới hình thức thanh toán xuống và đóng chi phí. Bất động sản nổi tiếng là thanh khoản kém, làm cho nó đắt và chậm bán. Nó cũng đòi hỏi cả kỹ năng và công việc để đầu tư, không giống như cổ phiếu, bạn có thể mua ngay lập tức thông qua một quỹ chỉ số không có kiến thức chuyên môn.
Tuy nhiên, kiến thức và kỹ năng mà bạn cần để mua tài sản đầu tiên của bạn không phải là khoa học tên lửa. Bất cứ ai cũng có thể học cách đầu tư vào bất động sản. Dưới đây là bảy mẹo để làm theo khi mua bất động sản đầu tư đầu tiên của bạn để tránh những cạm bẫy và kiếm được lợi nhuận cao ngay từ đầu.
1. Lấy đúng số
Lỗi phổ biến nhất tôi thấy các nhà đầu tư bất động sản mới mắc phải là tính toán sai chi phí, giá trị và tiền thuê.
Nếu bạn không lấy gì khác từ bài viết này, hãy ghi nhớ bài học này: Tìm hiểu cách tính toán chính xác dòng tiền và lợi nhuận trong nhà vì nó không trực quan. Đó là cách các nhà đầu tư mất tiền.
Chi phí sửa chữa và vận chuyển
Khi bạn lật nhà hoặc mua bất động sản cho thuê để cải tạo, bạn cần biết chính xác chi phí sửa chữa là bao nhiêu. Nghe có vẻ dễ dàng trên bề mặt; sau khi tất cả, các nhà thầu cung cấp cho bạn một báo giá bằng văn bản, đúng?
Vấn đề là các nhà thầu nổi tiếng là khó làm việc và việc cải tạo hiếm khi diễn ra suôn sẻ như kế hoạch. Thông thường, các nhà thầu hứa hẹn quá mức và giao hàng dưới mức, cả về chi phí và thời gian.
Đối với tài sản đầu tư đầu tiên của bạn, gắn bó với sửa chữa mỹ phẩm tương đối nhỏ. Sau đó, ngân sách một dự trữ vượt chi phí khổng lồ để xử lý các trục trặc không thể tránh khỏi. Chỉ cần không nói với nhà thầu về nó, hoặc họ sẽ tìm một cái cớ để chi tiêu nó.
Nhận ít nhất ba báo giá từ các nhà thầu được cấp phép, và cực kỳ rõ ràng về các sửa chữa bạn muốn. Khi bạn rời khỏi phòng để giải thích, bạn rời khỏi phòng để các nhà thầu tính phí cho bạn sau.
Và đừng quên rằng chi phí cải tạo chỉ là khởi đầu. Nó cũng tốn tiền để sở hữu tài sản trong khi nó đang bỏ trống đang tiến hành sửa chữa. Những chi phí mang theo này, hoặc chi phí mềm, trên mạng, bao gồm thế chấp, tiện ích, thuế, bảo hiểm và giấy phép.
Đối với giao dịch đầu tiên của bạn, hãy dự trù thêm 50% dự phòng cho chi phí cải tạo, cộng với 50% đệm cho chi phí vận chuyển ước tính của bạn. Bằng cách quản lý nhà thầu của bạn một cách chăm chú, bạn có thể tránh chi tiêu bất kỳ khoản nào, nhưng là một nhà đầu tư mới, bạn nên lập ngân sách cho những sai lầm khi làm việc với các nhà thầu.
Mẹo chuyên nghiệp: Trước khi bạn bắt đầu quá trình tìm nhà thầu, hãy kiểm tra Home GNU. Họ đã chạy kiểm tra lý lịch và tìm thấy các nhà thầu tốt nhất trong khu vực của bạn để bạn lựa chọn. Chọn một vài từ danh sách của họ và mỗi người đưa cho bạn một trích dẫn cho công việc cần hoàn thành.
Giá trị sau sửa chữa (ARV)
Giống như các nhà đầu tư mới thường đánh giá thấp chi phí, họ cũng thường đánh giá quá cao giá trị sau khi sửa chữa (ARV) của tài sản của họ.
Thực hiện nghiên cứu của riêng bạn về Trulia hoặc Zvel để có được cảm giác về các giá trị bất động sản được cải tạo tương đương. Sau đó, ghé thăm một vài ngôi nhà tương đương hiện đang được rao bán. Đi qua chúng và hiểu được mức độ quan trọng của các tài sản đã hoàn thành trong khu phố.
Là một nhà đầu tư mới làm quen, một mình ý kiến của bạn sẽ không cắt giảm, do đó, cũng có được ba ý kiến chuyên gia về phạm vi ARV cho một tài sản nhất định trước khi mua nó. Trước tiên, hãy hỏi ý kiến của đại lý bất động sản của bạn và yêu cầu họ thận trọng trong phạm vi giá trị của họ. Sau đó, tìm một nhà đầu tư có kinh nghiệm hoạt động trong thị trường của bạn và hỏi ý kiến của họ. Cuối cùng, xem xét thẩm định của người cho vay cho ý kiến của họ.
Khi bạn có ba ý kiến về phạm vi ARV đó, hãy lấy mức thấp của phạm vi làm ARV hoạt động của bạn. Đây không phải là thời gian hay địa điểm cho sự lạc quan; bạn cần biết lợi nhuận tối thiểu của mình từ việc lật tài sản và đảm bảo rằng nó không âm.
Thuê sau sửa chữa
Nếu bạn đang giữ tài sản dưới dạng cho thuê, bạn cần ước tính chính xác về tiền thuê sau khi sửa chữa. Trải qua quá trình tương tự như ước tính ARV, nhưng lần này là cho thuê.
Nếu bạn là người địa phương, đừng bỏ qua việc đi bộ qua các khu nhà hiện đang được liệt kê để cho thuê. Không có gì thay thế để xem các comps địa phương nhìn bằng mắt của bạn như thế nào. Bạn muốn phát triển ý thức cho thị trường cho thuê địa phương, cũng như mức độ hoàn thiện và người thuê tiện nghi mong đợi.
Chi phí thuê liên tục
Lặp lại sau tôi: Dòng tiền của bạn không phải là tiền thuê trừ đi khoản thế chấp.
Một bộ số khác mà các nhà đầu tư mới nhận sai là chi phí cho thuê liên tục. Theo nguyên tắc chung, hãy kỳ vọng chi phí không thế chấp của bạn sẽ trung bình khoảng 50% tiền thuê nhà. Ví dụ: theo Quy tắc 50%, nếu tiền thuê là 1.200 đô la, chi phí không thế chấp liên tục của bạn sẽ trung bình là 600 đô la. Nếu khoản thế chấp của bạn là 500 đô la, điều đó khiến bạn có dòng tiền trung bình hàng tháng là 100 đô la - khác xa với 700 đô la mà nhiều nhà đầu tư mới làm quen mong đợi.
Chi phí không thế chấp bao gồm:
- Thuế tài sản
- Bảo hiểm tài sản
- Tỉ lệ trống
- Sửa chữa lớn và chi tiêu vốn (CapEx)
- Bảo trì
- Chi phí quản lý tài sản
- Kế toán, kế toán, và chi phí pháp lý
Không loại trừ chi phí quản lý tài sản vì bạn có kế hoạch tự quản lý tài sản. Không phải ai cũng có thời gian hay khí chất cần thiết để quản lý tốt việc cho thuê. Ngay cả khi bạn có nó ngày hôm nay, điều đó không có nghĩa là bạn sẽ có nó vào năm tới. Bên cạnh đó, quản lý cho thuê là một chi phí lao động, cho dù bạn đang làm lao động hay người khác. Hãy chuẩn bị tài chính để thuê một người quản lý tài sản bằng cách đưa các chi phí này vào tính toán dòng tiền của bạn ngay bây giờ.
Tuy nhiên, đừng phụ thuộc hoàn toàn vào Quy tắc 50% cho tính toán thực tế của bạn. Đó là một quy tắc chung và bạn cần tính toán từng chi phí cho bất kỳ tài sản nào trước khi mua.
2. Xem xét một tài sản chìa khóa trao tay
Không phải ai cũng muốn làm phiền với các nhà thầu, giấy phép và tái cấp vốn cho một thế chấp dài hạn. Không có gì sai với điều đó.
Nếu ý tưởng giám sát một cuộc cải tạo khiến bạn căng thẳng, hãy mua một tài sản chìa khóa trao tay. Bạn có thể mua bất động sản đã được thuê cho người thuê ổn định, đáng tin cậy hoặc mua bất động sản trong điều kiện sẵn sàng thuê.
Trong thế giới ngày càng kết nối ngày nay, bạn thậm chí có thể mua tài sản chìa khóa trao tay ở bất cứ đâu trên đất nước bằng cách sử dụng các nền tảng như Mái nhà. Hãy tưởng tượng một phiên bản truy cập công khai trên toàn quốc của MLS chỉ dành cho các tài sản cho thuê chìa khóa trao tay và bạn có cảm giác tốt về sức mạnh và sự tiện lợi của nền tảng này.
Roofstock cũng bao gồm rất nhiều dữ liệu cho từng tài sản được liệt kê, từ dữ liệu thị trường địa phương đến xu hướng giá trị nhà được dự báo và lịch sử đến chi tiết về tình trạng của tài sản. Trên hết, chúng bao gồm hai bảo đảm: một cho phép bạn hoàn trả lại tài sản mà không mất phí trong vòng 30 ngày và một bảo đảm khác bạn sẽ thuê tài sản cho người thuê trong vòng 45 ngày kể từ ngày mua. Xem đánh giá đầy đủ của chúng tôi để biết thêm chi tiết.
3. Ở riêng biệt và kiên nhẫn
Như đã đề cập ở trên, mua bất động sản mất công. Công việc đó nhân lên gấp 10 lần nếu bạn muốn tìm một thỏa thuận tốt - mà bạn tốt hơn với tư cách là một nhà đầu tư, hoặc nếu không thì đó là điểm chính?
Nhiều nhà đầu tư mới làm quen với cảm xúc gắn liền với tài sản đầu tiên thu hút sự quan tâm của họ. Họ thích vị trí này và nghĩ rằng, tôi rất thích nghỉ hưu ở đây, hoặc họ yêu nhà bếp hoặc gạch khảm trong phòng tắm trên lầu hai.
Cảm xúc không có chỗ trong đầu tư dưới bất kỳ hình thức nào. Điều này dẫn đến những quyết định được đưa ra vì những lý do sai lầm và đầu tư trực quan vào trực tuyến, như cố gắng canh thời gian trên thị trường.
Không bao giờ, đừng bao giờ để bản thân hình thành một cảm xúc gắn bó với một tài sản đầu tư tiềm năng. Trong tất cả khả năng, bạn sẽ cần xem xét hàng chục - có thể hàng trăm - tài sản trước khi bạn tìm được thỏa thuận phù hợp. Nếu bạn đưa ra đề nghị cho 15 bất động sản, rất có thể năm người bán sẽ thương lượng với bạn và trong số đó, ba người sẽ đi đến thỏa thuận với bạn. Trong ba người đó, hai người sẽ vượt qua trước khi giải quyết, để lại cho bạn một thỏa thuận khép kín cho tất cả những nỗ lực của bạn.
Rất ít người có đủ kiên nhẫn và khả năng duy trì tách rời khỏi mỗi giao dịch đó. Đầu tư bất động sản trực tiếp là một trò chơi số theo hai nghĩa: Tất cả là về con số lợi nhuận và chi phí, và chỉ một tỷ lệ nhỏ trong các giao dịch tiềm năng của bạn thực sự đóng. Nắm bắt những thực tế đó ngay bây giờ trước khi lãng phí một lượng lớn thời gian và tiền bạc trong một nỗ lực đầu tư thất bại.
4. Đàm phán (và đừng sợ bỏ đi)
Người bán mong bạn thương lượng. Nếu bạn không, họ bắt đầu đoán giá thứ hai và tự hỏi liệu họ có nên hỏi thêm không.
Đàm phán bất động sản bắt đầu với nghiên cứu người bán. Tìm hiểu mọi thứ bạn có thể về người bán, chẳng hạn như họ muốn bán gấp như thế nào, tại sao họ bán và khi họ di chuyển nếu tài sản là của chủ sở hữu. Nếu bạn đang sử dụng một đại lý bất động sản, hãy để họ cảm thấy đại lý niêm yết. Bạn sẽ ngạc nhiên khi các đại lý niêm yết thường xuyên nói chuyện.
Hãy đến với lời đề nghị thấp nhất mà bạn nghĩ rằng người bán sẽ đủ nghiêm túc để phản đối. Người bán càng muốn đóng cửa, con số đó càng thấp.
Để giảm tiền mặt của bạn khi giải quyết, đừng ngần ngại xây dựng một nhượng bộ người bán vào cuộc đàm phán.
Quan trọng nhất, đặt giá trần trước khi bạn thậm chí thực hiện ưu đãi mở của bạn. Cam kết với nó bằng văn bản, và nói với ai đó nó là gì để khóa nó tại chỗ. Nếu, sau khi đàm phán qua lại, người bán sẽ không chấp nhận một số dưới mức trần đó, bỏ đi. Một số lượng đáng ngạc nhiên những người bán hàng gọi lại cho bạn sau vài ngày để nói, thì Vâng, có lẽ tôi có thể làm cho những con số đó hoạt động được. Người bán hàng lúng túng và tư thế, nhưng khi bạn vô cảm, bạn có thể tránh xa những giao dịch không quá xuất sắc, vị trí mà bạn không mua gì ngoài những giao dịch tốt.
Thực hiện theo các chiến thuật đàm phán này để giữ vững các cuộc đàm phán và luôn sẵn sàng đi bộ.
5. Sắp xếp tài chính trước khi đưa ra đề nghị
Khi bạn thực hiện một đề nghị, người bán mong đợi bạn cung cấp chi tiết về cách bạn dự định thực sự trả tiền cho tài sản của họ. Điều đó có nghĩa là bạn cần xếp hàng tài chính trước khi bạn bắt đầu đưa ra các đề nghị. Các lựa chọn của bạn khác nhau dựa trên việc bạn đang tìm kiếm khoản vay mua lại ngắn hạn hoặc thế chấp bất động sản cho thuê dài hạn.
Đối với các khoản vay mua lại phục hồi ngắn hạn, hãy đi với một người cho vay tiền cứng. Chúng nhanh và linh hoạt, nếu đắt tiền. Ngoài ra, bạn có thể tìm thấy may mắn với một ngân hàng cộng đồng địa phương, nhưng các ngân hàng này hoạt động riêng lẻ và mỗi ngân hàng có một chính sách cho vay khác nhau.
Đối với các khoản thế chấp cho thuê dài hạn, bạn có thể thử cho vay thế chấp thông thường khi bạn mới bắt đầu đầu tư. Nhưng các ngân hàng và người cho vay tuân thủ không thể mở rộng ra ngoài cặp tài sản đầu tiên của bạn vì chúng đặt giới hạn về số lượng khoản thế chấp bạn có thể báo cáo về tín dụng của mình.
Hãy xem xét các nhà cho vay danh mục đầu tư như là cấp tài chính của cấp độ tiếp theo. Những người cho vay này không bán khoản vay của bạn cho một người cho vay lớn, của công ty, mà là giữ nó trong nhà. Các ngân hàng cộng đồng địa phương đôi khi cung cấp các khoản vay này, cũng như một số người cho vay trực tuyến.
Cuối cùng, khi bạn đã chứng minh được thành tích thành công, bạn có thể vay tiền riêng từ bạn bè và gia đình để tài trợ cho các giao dịch của mình. Nhưng điều đó đến nhiều năm sau thỏa thuận đầu tiên của bạn.
Mẹo chuyên nghiệp: Khi tìm kiếm một người cho vay thế chấp để tài trợ cho tài sản đầu tiên của bạn, hãy bắt đầu với LendingTree. Trong vòng vài phút, bạn có thể có nhiều báo giá cho vay mà bạn có thể so sánh cạnh nhau.
6. Đừng đánh giá cao ngân hàng
Bất động sản không phải lúc nào cũng tăng giá trị. Các ngôi nhà thường tăng giá trị, nhưng nếu bạn thường tính vào, thì bạn đang đầu cơ, không đầu tư.
Nếu bạn là một người gửi hàng, hãy lật dựa trên giá hôm nay. Nếu bạn là nhà đầu tư cho thuê dài hạn, hãy mua dựa trên dòng tiền ngày nay. Trong khi giá trị nhà có thể sụp đổ, giá thuê vẫn có khả năng phục hồi đáng ngạc nhiên. Ngay cả trong cuộc Đại suy thoái, khi giá trị nhà giảm 27,42%, giá thuê vẫn tiếp tục tăng, theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ.
Đó là vẻ đẹp của đầu tư cho thuê. Khi bạn tìm hiểu cách dự báo dòng tiền, bạn có thể tính toán lợi nhuận của bất kỳ tài sản đầu tư nào một cách chính xác và bạn có thể chọn chỉ đầu tư vào các tài sản có năng suất cao. Và khi bạn đầu tư vào tài sản cho thuê dựa trên dòng tiền hiện tại, thì bất kỳ sự đánh giá cao nào cũng là hấp dẫn.
7. Chuẩn bị sẵn sàng để thi hành và trục xuất
Cũng như không phải ai cũng có khí chất để trở thành một nhà đầu tư bất động sản, điều tương tự cũng là một chủ nhà hiệu quả. Nó đòi hỏi sự chú ý đến chi tiết, kỷ luật tự giác và sẵn sàng thực thi các quy tắc trong hợp đồng cho thuê của bạn.
Con người đẩy lùi ranh giới của họ. Là chủ nhà, điều đó có nghĩa là một số người thuê nhà của bạn sẽ cố gắng đẩy ranh giới của bạn. Đó là công việc của bạn để bảo vệ những ranh giới đó. Không phải ai cũng có kỷ luật để thực thi các quy tắc cho thuê của họ khi đối mặt với người thuê thổn thức. Nhưng thực thi các quy tắc là một trong những thách thức của việc trở thành chủ nhà mà bạn phải thoải mái nếu muốn thành công.
Người cho vay thế chấp của bạn sẽ không bị ảnh hưởng nếu bạn gọi họ khóc nức nở và yêu cầu họ không tính phí trễ hoặc bắt đầu quá trình tịch thu nhà. Nếu tiền thuê không hết vào cuối thời gian ân hạn, hãy gửi thông báo cảnh báo trục xuất, cho người thuê nhà một thời gian ân hạn thứ hai trước khi bạn nộp đơn xin trục xuất. Nếu họ không trả tiền vào cuối thời gian ân hạn thứ hai, hãy nộp cho tòa án địa phương. Điều đó sẽ bắt đầu một quá trình dài khác với ngày điều trần và ngày khóa cuối cùng, tất cả phải mất vài tháng.
Tất nhiên, nó hiếm khi đến đó. Khi bạn gửi thông báo cảnh báo trục xuất và nộp ngay tại tòa, người thuê nhà thường bắt đầu ưu tiên tiền thuê của họ hơn hóa đơn thẻ tín dụng, chi tiêu tùy ý và các chi phí khác.
Nếu bạn không thích âm thanh của bất kỳ thứ gì trong số đó, bạn không đơn độc. Nhưng điều đó có nghĩa là bạn không phù hợp về mặt địa lý. Bạn nên thuê ngoài cho người quản lý tài sản hoặc tìm cách khác để đầu tư vào bất động sản.
Từ cuối cùng
Đầu tư bất động sản trực tiếp không phù hợp với nhiều người, hoặc thậm chí là hầu hết mọi người. Họ không có sự kiên nhẫn và kỷ luật.
May mắn thay, bạn không phải đầu tư trực tiếp để có được sự tiếp xúc với bất động sản trong danh mục đầu tư của mình. Các cách gián tiếp để đầu tư vào bất động sản bao gồm REIT, bạn có thể mua ngay lập tức thông qua tài khoản môi giới hoặc IRA. Bạn cũng có thể đầu tư vào các trang web gây quỹ bất động sản. Trong khi những điều này một lần chỉ cho phép các nhà đầu tư được công nhận tham gia, một số ít, chẳng hạn như Tài trợ, bây giờ cho phép bất cứ ai đầu tư.
Nếu bạn có sự quan tâm, kiên nhẫn và tính khí để đầu tư trực tiếp vào bất động sản, kỷ luật của bạn sẽ được đền đáp bằng lợi nhuận dự đoán, lợi ích thuế mạnh mẽ và thu nhập thụ động năng suất cao. Một cách dễ dàng để mua bất động sản đầu tư đầu tiên của bạn là sống trong đó bằng cách hack nhà. Trái với suy nghĩ của nhiều người, bạn không cần phải mua một tài sản đa gia đình để hack nhà. Bạn có thể hack với bạn cùng phòng, với một đơn vị ở phụ kiện, bằng cách thuê phòng trên Airbnb, hoặc thậm chí bằng cách đưa một sinh viên ngoại hối.
Bạn có nhiều lựa chọn cho đầu tư bất động sản, cho dù bạn chọn quyền sở hữu trực tiếp hay cách tiếp cận thực tế hơn. Dù bằng cách nào, hãy đảm bảo bạn làm bài tập về nhà và kiểm tra từng khoản đầu tư một cách cẩn thận, đặc biệt chú ý đến các con số.
Bạn đang xem xét mua một tài sản đầu tư? Kế hoạch dài hạn của bạn là gì?
