Khoản vay thế chấp nhà của USDA cho phát triển nông thôn - Yêu cầu đủ điều kiện

Tầm quan trọng của quá trình mua nhà không thể được phóng đại. Nói theo thống kê, ngôi nhà của bạn có khả năng là mua lớn nhất, tốn kém nhất bạn từng thực hiện. Đó là lợi ích tốt nhất của bạn để làm điều đó đúng cách.

Điều đó bắt đầu với khoản vay thế chấp đúng. Các lựa chọn nổi tiếng có rất nhiều, từ các khoản thế chấp thông thường mà theo truyền thống yêu cầu giảm 20%, cho đến các khoản vay thế chấp FHA yêu cầu giảm ít nhất 3,5%, cho các khoản vay mua nhà VA cho quân nhân và gia đình của họ. Hàng triệu người mua nhà đủ điều kiện cho một trong ba loại cho vay mua nhà rộng lớn này.

Còn những lựa chọn ít phổ biến hơn thì sao? Những cái đó tồn tại quá. Một trong những lựa chọn cho vay mua nhà thú vị và sinh lợi nhất là khoản vay USDA, một loại sản phẩm thế chấp dành riêng cho cư dân của các cộng đồng nông thôn. Các khoản vay USDA được thiết kế để mua hoặc tái cấp vốn của nhà ở đầy đủ, khiêm tốn, đàng hoàng, an toàn và vệ sinh là nơi cư ngụ chính của họ ở các vùng nông thôn đủ điều kiện.

Được quản lý bởi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ, chương trình cho vay USDA chính thức được gọi là chương trình Cho vay Nhà ở Đảm bảo Phát triển Nông thôn USDA. Các khoản vay mua USDA đôi khi được gọi là các khoản vay Mục 502. Các khoản vay và trợ cấp sửa chữa USDA đôi khi được gọi là khoản vay hoặc khoản trợ cấp Mục 504.

Nếu bạn đang cân nhắc các lựa chọn thế chấp của mình và tin rằng bạn có thể đủ điều kiện cho khoản vay USDA, hãy tiếp tục đọc. Trong các đoạn sau, chúng ta sẽ thảo luận về các loại cho vay và bảo lãnh USDA khác nhau, các thông số và yêu cầu đủ điều kiện cơ bản, chi phí đóng chung và sự khác biệt lớn giữa USDA và các khoản vay thông thường.

Khoản vay thế chấp USDA là gì?

Các khoản vay USDA được thiết kế cho người mua nhà và chủ nhà có thu nhập thấp và trung bình tại các khu vực đủ điều kiện, mà USDA định nghĩa là khu vực nông thôn của Hồi giáo với dân số dưới 35.000. Để xác định xem khu vực bạn muốn mua có đủ điều kiện hay không, hãy xem Bản đồ đủ điều kiện của Chương trình phát triển nông thôn USDA.

Giới hạn địa lý được ghi đè: Ngay cả khi bạn đáp ứng tất cả các tiêu chí đủ điều kiện khác, bạn không thể đủ điều kiện cho khoản vay USDA nếu bạn mua (hoặc sửa chữa) một ngôi nhà do chủ sở hữu bên ngoài lãnh thổ đủ điều kiện. Mặc dù phần lớn diện tích đất của Hoa Kỳ đủ điều kiện USDA, nhưng phần lớn diện tích đất đó là nơi sinh sống thưa thớt, vì vậy hầu hết người Mỹ không đủ điều kiện.

Các khoản vay USDA có thể được bắt nguồn từ các nhà cho vay tư nhân và được bảo đảm bởi USDA (các khoản vay được bảo đảm), hoặc có nguồn gốc từ chính USDA (các khoản vay trực tiếp). Các khoản tài trợ của USDA được giải ngân từ các quỹ của USDA.

Các khoản vay USDA có yêu cầu thanh toán cực kỳ lỏng lẻo. Trong hầu hết các trường hợp, không yêu cầu thanh toán xuống, mặc dù đặt tiền xuống tất nhiên có thể làm giảm chi phí dài hạn của khoản vay.

Các khoản vay USDA cũng có các tiêu chuẩn lỏng lẻo đối với người mua có tín dụng không hoàn hảo: Điểm FICO dưới 580 không nhất thiết bị loại. Đối với người mua có lịch sử tín dụng hạn chế hoặc không tồn tại, phương thức bảo lãnh phát hành (không tín dụng) thay thế tồn tại, chẳng hạn như xác minh tiền thuê nhà hoặc thanh toán tiện ích kịp thời và nhất quán.

Những tính năng này làm cho các khoản vay USDA trở nên lý tưởng cho người mua và chủ sở hữu thu nhập thấp, người mua có tín dụng dưới mức hoàn hảo, người mua lần đầu và người mua và chủ sở hữu với khoản tiết kiệm cá nhân tối thiểu. Tuy nhiên, ngoài những hạn chế về địa lý, các khoản vay của USDA có một số nhược điểm chính. Đáng chú ý, họ yêu cầu người mua phải mang bảo hiểm thế chấp đắt tiền.

Các loại cho vay thế chấp USDA

Các khoản vay USDA có ba hương vị chính tùy thuộc vào thu nhập hộ gia đình, hoàn cảnh sống hiện tại và nhu cầu nhà ở của bạn.

Tất cả được thiết kế cho chủ sở hữu-người cư ngụ. Chúng không thể được sử dụng bởi chủ nhà hoặc chủ sở hữu ngôi nhà thứ hai. Tất cả đều có lãi suất cố định - không có thứ gọi là thế chấp USDA có thể điều chỉnh. Tỷ lệ thế chấp USDA có xu hướng thấp hơn (đôi khi bằng toàn bộ điểm phần trăm) so với tỷ lệ thế chấp thông thường tương đương. Chúng gần như phù hợp với lãi suất cho vay mua nhà VA và cho vay tái cấp vốn VA.

Nhà ở một gia đình được đảm bảo cho vay được phát hành bởi người cho vay tư nhân. Họ có thể giả định, có nghĩa là họ có thể được chuyển từ người bán sang người mua với sự điều chỉnh tối thiểu các điều khoản của họ.

Lên đến 90% tiền gốc được đảm bảo bởi USDA và có thể tài trợ lên tới 100% giá mua. Không có giới hạn cho vay nhanh và khó đối với các khoản vay được đảm bảo. Trong hầu hết các trường hợp, quy mô của khoản vay được gắn liền với các cân nhắc bảo lãnh phát hành như tỷ lệ nhà ở và tỷ lệ nợ trên thu nhập.

Các khoản vay được đảm bảo có thể được sử dụng cho:

Việc mua một ngôi nhà mới hoặc hiện có
Việc mua một trang web mà một ngôi nhà mới sẽ được xây dựng
Việc mua và cải tạo hoặc cải tạo tiếp theo của một ngôi nhà hiện có
Việc tái cấp vốn của thế chấp đủ điều kiện của một ngôi nhà hiện có
Một số công việc chuẩn bị trang web
Một số nâng cấp tài sản (bao gồm Internet băng thông rộng và nâng cấp hiệu quả năng lượng).

Để đủ điều kiện, bạn cần đến hoặc ở dưới ngưỡng thu nhập vừa phải của khu vực cho khu vực của bạn. Ở hầu hết các nơi, ngưỡng này được đặt trong khoảng từ 75.000 đến 80.000 đô la tổng thu nhập hộ gia đình nhưng có thể cao hơn đối với các hộ gia đình lớn hơn và ở các khu vực có chi phí cao hơn, chẳng hạn như Alaska và Hawaii. Kiểm tra biểu đồ giới hạn thu nhập nhà ở được đảm bảo phát triển nông thôn để biết thông tin về cổ rừng của bạn.

Cho vay mua nhà trực tiếp cho một gia đình được thiết kế cho các gia đình có thu nhập thấp và rất thấp, những người không thể nhận được khoản vay từ các nguồn lực khác theo các điều khoản và điều kiện mà [họ] có thể mong đợi một cách hợp lý để đáp ứng. Chúng được USDA trực tiếp sản xuất và có thể tài trợ tới 100% giá mua, cộng với chi phí đóng cửa đủ điều kiện nếu căn nhà thẩm định nhiều hơn giá bán.

Giống như các khoản vay được đảm bảo, chúng là giả định. Không giống như các khoản vay được bảo đảm, các khoản vay trực tiếp không thể được sử dụng để tái cấp vốn cho các khoản vay hiện có. Mặt khác, việc sử dụng đủ điều kiện tương tự như các khoản vay được bảo đảm bằng USDA.

Các khoản vay trực tiếp cũng phải chịu giới hạn cho vay khó và nhanh. Các giới hạn này từ quận này sang quận khác, tùy thuộc vào giá nhà đất địa phương và có thể thay đổi từ năm này sang năm khác. Ở khu vực nông thôn chi phí thấp, giới hạn có thể thấp đến $ 115.000 đến $ 120.000. Ở những nơi có chi phí cao hơn ở các bang đắt đỏ như California, Alaska và Hawaii, giới hạn có thể vượt quá 500.000 USD. Để biết thông tin cụ thể về quận của bạn, hãy xem Bản đồ giới hạn cho vay của Khu vực phát triển nông thôn.

Các ngôi nhà được tài trợ bằng các khoản vay trực tiếp của USDA phải đáp ứng một số tiêu chí nhất định của khiêm tốn, bao gồm:

Diện tích có thể ở là 2.000 feet vuông hoặc ít hơn (với một số ngoại lệ)
Giá trị thị trường dưới giới hạn cho vay khu vực áp dụng
Không có bể bơi dưới đất
Không được thiết kế hoặc trang bị cho các hoạt động tạo thu nhập (như xưởng hoặc trang trại sở thích)

Ngoài các cấu hình không mất tiền và chi phí đóng tài chính, các khoản vay trực tiếp của USDA thường đi kèm với các khoản trợ cấp thanh toán giúp người vay có thu nhập rất thấp đủ khả năng thanh toán hàng tháng. Đối với những người vay cần thiết nhất, những khoản trợ cấp này có thể làm giảm đáng kể lãi suất - thấp tới 1%, trong một số trường hợp. Tuy nhiên, những khoản trợ cấp này không được tha thứ - chúng cần được hoàn trả dần dần, trong suốt thời gian vay.

Hạnh phúc, các khoản vay trực tiếp của USDA có cửa sổ trả nợ dài. Các khoản vay được cấp cho những người vay cần thiết nhất có thể trôi nổi trong vòng 38 năm.

Cho vay và tài trợ sửa chữa nhà ở một gia đình, được ban hành theo Chương trình Sửa chữa Nhà 504, được chia thành hai loại: Cho vay đối với các chủ nhà có thu nhập rất thấp để sửa chữa, cải thiện hoặc hiện đại hóa nhà của họ, các khoản trợ cấp dành cho người già có thu nhập rất thấp để loại bỏ các nguy cơ về sức khỏe và an toàn .

Lãi suất cho vay sửa chữa được cố định ở mức 1% trong thời hạn 20 năm, với số tiền gốc tối đa 20.000 USD. Các khoản tài trợ được giới hạn ở mức 7.500 đô la mỗi lần. Họ không cần phải trả tiền trừ khi người được cấp bán nhà trong vòng ba năm. Cả hai khoản vay và trợ cấp đều được dành cho chủ nhà có thu nhập dưới 50% trung bình địa phương. Tài trợ được giới hạn cho chủ nhà trên 62 tuổi.

Yêu cầu đủ điều kiện chung

Ngoài các yêu cầu cụ thể về sản phẩm được nêu ở trên, có một vài yếu tố khác ảnh hưởng đến tính đủ điều kiện:

Vị trí: Để đủ điều kiện vay USDA, người mua hoặc chủ nhà phải tìm mua (hoặc đã sống) ở khu vực đủ điều kiện USDA - điển hình là các cộng đồng nông thôn và các khu vực ngoại ô xa xôi ở rìa các thành phố lớn. Nếu bạn sống trong khoảng cách dễ dàng đi lại của các thành phố trung tâm lớn như San Francisco, Chicago hoặc Boston, bạn có thể không đủ điều kiện.
Quốc tịch hoặc tình trạng cư trú: Chủ nhà và người vay đủ điều kiện USDA phải là công dân hoặc thường trú nhân Hoa Kỳ hoặc có thị thực dài hạn nhất định.
Điều kiện tham gia chương trình liên bang: Khoản vay và trợ cấp của USDA không thể bị đình chỉ hoặc bị tước quyền tham gia vào các chương trình liên bang, do bị kết án hình sự hoặc hoạt động lừa đảo trong quá khứ.
Rủi ro tín dụng: Người vay USDA lý tưởng có điểm FICO trên 640. Người vay có điểm thấp hơn có thể cần cung cấp thêm thông tin trước khi đủ điều kiện và có khả năng phải đối mặt với lãi suất cao hơn. Khả năng trình độ giảm đáng kể khi rủi ro tín dụng tăng. Các khoản nợ gần đây (12 tháng trở xuống) có thể gây nguy hiểm nghiêm trọng cho các ứng dụng của người vay. Tuy nhiên, tùy thuộc vào chính sách của người cho vay, người vay có tín dụng kém hoặc hạn chế đôi khi có thể đủ điều kiện bằng cách thể hiện các hình thức thanh toán kịp thời cho các nghĩa vụ như tiền thuê nhà và các tiện ích.
Thu nhập ổn định: Người vay lý tưởng có thể chứng minh thu nhập ổn định trong thời gian dài - hai năm hoặc lâu hơn. Tuy nhiên, trường hợp ngoại lệ có thể được thực hiện cho những người vay liên quan đến các hoạt động không thể đoán trước hoặc bùng nổ, chẳng hạn như nông nghiệp.
Tỷ lệ nhà ở: Nếu bạn có tín dụng tốt, bạn thường cần giữ tỷ lệ nhà ở dưới 29%. Điều đó có nghĩa là tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn (gốc, lãi, bảo hiểm rủi ro nhà, bảo hiểm thanh toán thế chấp, thuế) không thể vượt quá 29% thu nhập của bạn. Nếu bạn có tín dụng xuất sắc, hầu hết những người cho vay sẽ từ bỏ quy tắc 29%, miễn là họ coi tỷ lệ nhà ở của bạn là hợp lý.
Tỷ lệ nợ: Tỷ lệ nợ hộ gia đình của bạn - tổng số phần nghĩa vụ nợ của bạn theo phần trăm thu nhập của bạn - thường không thể vượt quá 41%. Một lần nữa, ngoại lệ có thể được thực hiện cho người vay với tín dụng tuyệt vời.

Những gì bạn cần để đủ điều kiện

Trong quá trình đăng ký khoản vay USDA, bạn sẽ cần cung cấp:

Bằng lái xe, hộ chiếu, ID quân đội hoặc ID do chính phủ cấp khác
Cuống phiếu lương (hoặc bản sao) trong ít nhất hai tháng trước
Báo cáo thu nhập, bao gồm các mẫu W-2 và 1099, sẽ quay trở lại ba năm thuế
Bằng chứng về thu nhập đầu tư và ngân hàng (báo cáo) sẽ quay trở lại ít nhất hai tháng
Bằng chứng về ít nhất hai năm làm việc ổn định (các hình thức thuế nên đủ)
Nếu bạn tự làm chủ, báo cáo lãi lỗ cho năm tính thuế hiện tại (đến nay)

Tùy thuộc vào hoàn cảnh cá nhân, lịch sử tín dụng, khoản vay mà bạn đang áp dụng và các yếu tố khác, tài liệu bổ sung có thể cần thiết.

Chi phí kết thúc

Giống như hầu hết các khoản vay thế chấp, các khoản vay USDA mang theo hàng loạt chi phí đóng cửa. Các viên đạn dưới đây chỉ nhằm mục đích hướng dẫn chung. Chi phí có thể thay đổi lớn theo địa điểm, điều kiện thị trường, giảm quy mô thanh toán (nếu có) và chính sách cho vay. Tuy nhiên, bạn nên chuẩn bị thanh toán một số hoặc tất cả các chi phí đóng sau đây cho khoản vay USDA của mình:

Bảo hiểm thế chấp: Các khoản vay USDA yêu cầu phí bảo hiểm trả trước bằng 1,00% số tiền được tài trợ - ví dụ: 2.000 đô la cho khoản vay 200.000 đô la. Phí bảo hiểm thế chấp hàng năm đang thực hiện bằng 0,35% số tiền được tài trợ sau đó được yêu cầu cho vòng đời của khoản vay. Phí bảo hiểm trả trước có thể được đưa vào khoản vay khi đóng.
Thuế tài sản trả trước: Bạn thường được yêu cầu trả trước thuế bất động sản được thiết lập để tích lũy giữa ngày kết thúc của bạn và ngày đáo hạn thuế bất động sản sau đây. Tùy thuộc vào thời điểm đóng cửa, giá trị của căn nhà và thuế suất địa phương, điều này có thể thêm tới hàng trăm hoặc thậm chí hàng ngàn đô la.
Bảo hiểm rủi ro trả trước: Bạn thường được yêu cầu trả trước phí bảo hiểm cho chủ nhà năm đầu tiên. Tùy thuộc vào giá trị và vị trí của nhà bạn, số tiền này có thể dao động từ vài trăm đến vài nghìn đô la. Đó là thông lệ để trả mặt hàng này bên ngoài đóng cửa, trước ngày kết thúc.
Khảo sát tài sản: Bạn có thể được yêu cầu ủy thác một cuộc khảo sát tài sản. Trong hầu hết các trường hợp, cuộc khảo sát sẽ là những gì được gọi là khảo sát thế chấp, đây là một bài tập tương đối chiếu lệ trong lịch sử mô tả tài sản để tìm bằng chứng về sự không chính xác và yêu cầu bất lợi. Trong một số trường hợp, một cuộc khảo sát vị trí được yêu cầu. Đây là một cuộc khảo sát tại chỗ, xác định vị trí chính xác của bất kỳ tòa nhà, công trình, di tích khảo sát và các tính năng quan trọng khác. Khi giao dịch liên quan đến một ngôi nhà xây dựng mới hoặc phân khu gần đây, một cuộc khảo sát ranh giới toàn diện hơn được yêu cầu. Các khảo sát biên là các kiểm tra tại chỗ, ánh xạ chính xác các đường viền và thông số của tài sản trong khi xác định các dấu hiệu tiềm năng của việc sử dụng hoặc lấn chiếm. Khảo sát thế chấp thường có giá dưới 500 đô la. Các khảo sát biên giới có thể tốn vài nghìn đô la - nhưng, một lần nữa, chúng thường không cần thiết.
Thẩm định tài sản: Trước khi đồng ý tạo ra một khoản vay, người cho vay yêu cầu thẩm định tài sản để xác minh rằng ngôi nhà đó có giá trị yêu cầu của người bán và để giảm rủi ro mất mát trong trường hợp bị tịch thu. Đối với các khoản vay trực tiếp của USDA, USDA ủy thác việc thẩm định trên tài khoản của chính họ. Thẩm định thường có giá dưới 500 đô la.
Kiểm tra nhà: Mặc dù về mặt kỹ thuật là tùy chọn, việc kiểm tra nhà được khuyến khích mạnh mẽ, đặc biệt đối với người mua nhà cũ. Thanh tra kiểm tra kỹ lưỡng bất kỳ cấu trúc có thể ở được trên tài sản, bao gồm nhà chính và nhà phụ, để xác định các mối nguy hiểm an toàn tiềm ẩn và các hạng mục cần sửa chữa ngay lập tức. Kiểm tra thường có giá dưới 500 đô la, mặc dù chúng có thể đắt hơn đối với các ngôi nhà và tài sản lớn hơn với nhiều nhà phụ.
Tìm kiếm tiêu đề: Một tìm kiếm tiêu đề kiểm tra chuỗi tiêu đề (quyền sở hữu) của tài sản từ lúc sắp xếp hoặc phân chia ban đầu cho đến hiện tại. Điều này đảm bảo rằng người bán có quyền liệt kê tài sản để bán và giảm rủi ro khiếu nại đối với tài sản trong tương lai. Tìm kiếm tiêu đề thường có giá dưới 400 đô la.
Bảo hiểm tiêu đề: Bảo hiểm quyền sở hữu, có thể chi trả cho chi phí tìm kiếm tiêu đề, cung cấp sự bảo vệ tài chính chống lại các vấn đề được phát hiện bởi tìm kiếm tiêu đề, chẳng hạn như các tài sản thế chấp cũ và các giao ước bị lãng quên. Nó cũng cung cấp bảo vệ liên tục chống lại khiếu nại về tài sản. Chi phí bảo hiểm quyền sở hữu có thể thay đổi đáng kể, nhưng thông minh với ngân sách ít nhất là 1.000 đô la (một lần, thanh toán khi đóng cửa) cho chi phí.
Ghi và chuyển: Việc bán không chính thức cho đến khi được ghi lại với các cơ quan thích hợp - thường là bộ phận nhà ở thành phố hoặc quận. Điều này thường bao gồm hai loại phí riêng biệt: phí ghi âm và tem chuyển nhượng. Cùng với nhau, các mặt hàng này thường có giá vài trăm đô la, mặc dù số tiền chính xác có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào vị trí và giá trị tài sản.
Xác định lũ và đánh giá môi trường: Ngay cả khi bạn không sống ở khu vực có nguy cơ lũ lụt rõ ràng, chẳng hạn như bờ sông, bạn sẽ cần đưa ra quyết định lũ lụt với chi phí thấp để tìm nhà của mình trên bản đồ vùng lũ hiện tại và xác định xem có bảo hiểm lũ lụt không là cần thiết. Điều này thường có giá dưới 100 đô la, nhưng việc theo dõi lũ liên tục (và, nếu cần thiết, bảo hiểm lũ lụt) có thể thêm vào chi phí dài hạn. Các loại đánh giá môi trường khác được yêu cầu ở một số khu vực nhất định - ví dụ, đánh giá nguy cơ hỏa hoạn ở các vùng phía tây Hoa Kỳ.
Phí khởi điểm: Một số người cho vay tính phí nguồn gốc để đơn giản hóa hàng loạt các khoản phí và chi phí nhỏ thường đi kèm với việc đóng cửa: phí luật sư, phí tài liệu, phí chuyển phát nhanh, phí ký quỹ, và nhiều hơn nữa. Phí ban đầu đôi khi vượt quá 1% giá mua, nhưng có giới hạn pháp lý và thông lệ về kích thước và thành phần của chúng. Khi nghi ngờ, hãy yêu cầu người cho vay của bạn giải thích chi tiết những gì được bao gồm trong khoản phí ban đầu của bạn. Đừng ngại gọi chúng ra trên các chi tiết đơn hàng đáng ngờ.

Tránh chi phí đóng túi
Nhiều người vay USDA có thể giảm hoặc loại bỏ hoàn toàn chi phí đóng túi. Một số phương pháp giảm chi phí hoặc tổng hợp là duy nhất cho chương trình cho vay USDA, trong khi các phương pháp khác có sẵn cho các nhóm người mua nhà rộng hơn:

Đưa họ vào khoản vay: Nếu căn nhà của bạn thẩm định nhiều hơn giá bán của nó, chương trình cho vay USDA cho phép bạn tài trợ cho chi phí đóng của mình - nói cách khác, để chuyển chúng vào tiền gốc của khoản vay. Bạn chỉ có thể tài trợ cho sự khác biệt giữa giá bán nhà của bạn và giá trị thẩm định của nó. Chẳng hạn, nếu bạn đưa ra lời đề nghị 150.000 đô la và thẩm định nhà với giá 155.000 đô la, bạn có thể tài trợ cho chi phí đóng cửa lên tới 5.000 đô la. Bất kỳ khoản dư thừa nào vẫn cần được thanh toán.
Nhận người bán trả tiền: Người bán được phép trả tới 6% giá bán căn nhà đối với chi phí đóng cửa - ví dụ lên tới 12.000 đô la cho căn nhà trị giá 200.000 đô la. Điều đó thường là quá đủ để trang trải chi phí đóng cửa. Chiến thuật này đặc biệt phổ biến trong thị trường của người mua, nơi những người bán tuyệt vọng sẵn sàng chia tay hàng ngàn đô la để đảm bảo việc bán hàng được thực hiện. Ở những thị trường nóng hơn, người bán thường ít sẵn sàng chơi cùng.
Nhận một món quà từ bạn bè hoặc gia đình: Bạn không được phép vay tiền để trang trải chi phí kết thúc. Tuy nhiên, bạn có thể chấp nhận một món quà không cần phải trả. Những món quà như vậy thường đến từ bạn bè hoặc thành viên gia đình và không thể tích lũy tiền lãi.
Nhận tín dụng cho vay: Người cho vay đôi khi ghi có một phần giá mua lại cho người mua thông qua các điểm chiết khấu, đó là những lát nhỏ của khoản vay gốc (thường là 1%, mặc dù điểm chiết khấu có thể được chia thành một nửa và một phần tư điểm). Tùy thuộc vào cách sử dụng, điểm chiết khấu có thể bù một phần hoặc toàn bộ chi phí đóng của khoản vay. Tuy nhiên, có một sự đánh đổi: Mỗi điểm chiết khấu làm tăng lãi suất của khoản vay thêm 0,25%, tạo ra các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn và tăng chi phí dài hạn của khoản vay. Đây là một lựa chọn tốt nếu bạn đang thiếu tiền mặt tại thời điểm này, nhưng hy vọng thu nhập của bạn sẽ tăng theo thời gian hoặc tái cấp vốn cho khoản vay của bạn tương đối nhanh chóng.

Sự khác biệt chính giữa USDA và các khoản vay thế chấp thông thường

1. Yêu cầu tín dụng tương đối lỏng lẻo

Các khoản vay USDA có yêu cầu bảo lãnh phát hành lỏng lẻo hơn các khoản thế chấp thông thường. Trong khi những người vay có tín dụng xuất sắc (điểm FICO ở phía bắc khoảng 720) chắc chắn nhận được mức lãi suất và điều khoản tốt nhất cho các khoản vay này, thì những người nộp đơn có điểm FICO thấp đến mức 580 có cơ hội được chấp thuận. Và tín dụng không phải là một công cụ loại bỏ tự động, vì người nộp đơn có thể chuyển sang các phương thức xác minh phi tín dụng như tiền thuê nhà và lịch sử thanh toán tiện ích. Đó là loại truy đòi thường không có sẵn cho người xin vay thông thường.

2. Chỉ có sẵn ở khu vực nông thôn và bán nông thôn

Các khoản vay USDA dành cho cư dân ở khu vực nông thôn và bán nông thôn, xa các trung tâm thành phố lớn. Nói cách khác, trong khi phần lớn diện tích đất liền của Hoa Kỳ được bảo hiểm bởi chương trình cho vay USDA, chỉ một phần nhỏ cư dân của đất nước là đủ điều kiện. Các khoản vay thông thường không bị hạn chế bởi địa lý.

3. Yêu cầu thanh toán thấp hoặc không xuống

Hầu hết những người vay đủ điều kiện USDA có thể thoát khỏi mà không cần bỏ tiền ra - nói cách khác, với việc tài trợ 100% giá mua. Những người vay có tài sản cao hơn có thể được yêu cầu đặt một số tiền xuống, nhưng không nơi nào gần mức chuẩn 20% lịch sử cho các khoản thế chấp thông thường. Không cần phải nói, đây là một thỏa thuận lớn cho những người vay tài sản thấp, những người đơn giản không đủ khả năng thanh toán các khoản vay thông thường.

4. Bảo hiểm thế chấp có giá cao

Các khoản vay mua và tái cấp vốn USDA yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Bất kể thanh toán xuống hoặc giá trị nhà, phí bảo hiểm trả trước (có thể được đưa vào khoản vay) được đặt ở mức 1% giá bán hoặc giá trị nhà. Phí bảo hiểm hàng năm liên tục được đặt ở mức 0,35% của tiền gốc còn lại. Thế chấp thông thường không yêu cầu bảo hiểm thế chấp trừ khi người mua giảm dưới 20%.

5. Lãi suất thường thấp hơn

Lãi suất cho vay của USDA hầu như luôn thấp hơn các khoản vay thông thường '. Tùy thuộc vào tín dụng của người vay và các yếu tố khác, sự khác biệt đó có thể lớn bằng một điểm phần trăm và đôi khi còn hơn thế nữa.

6. Chi phí kết thúc có thể được đưa vào khoản vay

Người vay đủ điều kiện USDA có thể cuộn chi phí đóng của họ vào khoản vay của họ, giảm đáng kể hoặc loại bỏ hoàn toàn chi phí bỏ túi. Giống như tính năng không thanh toán, đây là một thỏa thuận lớn đối với những người vay có tài sản thấp, những người không đủ khả năng chi trả cho hàng ngàn người khi đóng cửa. Có thể cuộn chi phí đóng vào một khoản vay thông thường bằng cách lấy điểm chiết khấu. Tuy nhiên, điều đó làm tăng lãi suất của khoản vay và làm tăng chi phí dài hạn của nó.

7. Các khoản cho vay có thể được giả định bởi những người mua đủ tiêu chuẩn

Các khoản vay trực tiếp và được đảm bảo của USDA là có thể giả định. Khi một ngôi nhà được tài trợ bằng USDA được bán, khoản vay có thể được chuyển từ người bán sang người mua với những thay đổi tối thiểu đối với tỷ lệ và điều khoản của nó. Tất nhiên, người mua cần phải trải qua kiểm tra tín dụng và thu nhập và văn phòng Phát triển Nông thôn của USDA phải phê duyệt từng giả định. Người mua có thể cần phải tìm kiếm thêm tài chính là tốt. Tuy nhiên, khả năng giả định đơn thuần là một lợi thế lớn so với các khoản vay thông thường, thường không thể giả định được.

8. Không cho phép tái cấp vốn rút tiền

Các chương trình cho vay trực tiếp và được bảo đảm của USDA không cho phép tái cấp vốn bằng tiền mặt. Nếu bạn muốn vay so với giá trị của căn nhà được USDA hỗ trợ, bạn cần đợi cho đến khi bạn xây dựng đủ vốn chủ sở hữu và rút ra một dòng tín dụng vốn chủ sở hữu. Ngược lại, các khoản vay tái cấp vốn thông thường cho phép bạn vay (trích tiền mặt) so với giá trị căn nhà của bạn bằng khoản vay tái cấp vốn, với điều kiện khoản vay không vượt quá giới hạn cho vay hoặc giá trị của chính phủ (thường từ 80% đến 100% giá trị hiện tại của căn nhà hoặc giá mua ban đầu, tùy thuộc vào chương trình cho vay và cho vay).

9. Gia đình độc thân, chỉ có chủ sở hữu nhà ở

Chương trình cho vay USDA được thiết kế cho chủ sở hữu nhà ở của một gia đình. Trong khi nhà ở nhiều gia đình hiếm hơn ở khu vực nông thôn so với trung tâm đô thị, đây vẫn là một nhược điểm tiềm năng cho những người tìm mua song công hoặc căn hộ tại các thị trấn nhỏ. Các khoản vay thế chấp thông thường có thể được sử dụng để mua nhiều loại nhà ở khác nhau và có nhiều hạn chế chiếm dụng hơn.

Từ cuối cùng

Khoản vay thế chấp USDA là một sản phẩm thích hợp. Hầu hết các gia đình không đủ điều kiện. Tin vui cho người dân thành phố và ngoại ô: Có rất nhiều lựa chọn khác cho người mua nhà nhẹ về tài nguyên, những người không đủ khả năng để giảm 20%. Chọn tùy chọn phù hợp nhất với nhu cầu của bạn có thể không thú vị như chọn ngôi nhà mơ ước của bạn, nhưng nó có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn (hoặc hàng chục ngàn) trong thời gian dài.

nếu bạn làm đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp USDA, đếm phước lành của bạn. Việc bạn tham gia vào một trong những nhóm người mua nhà may mắn nhất của Mỹ hoàn toàn là do nơi bạn đã chọn để tạo dựng cuộc sống của mình, chứ không phải là những hiểm họa mà bạn phải đối mặt trong quân đội hoặc sự hy sinh cá nhân mà bạn đã làm trong quân đoàn người đưa ra của đất nước. Một số người lười biếng trong thành phố không nghi ngờ gì khi tin rằng sống ở đất nước này là một sự hy sinh, nhưng nếu tình yêu của bạn dành cho không gian rộng mở và nụ cười thân thiện vượt xa sự thôi thúc của bạn, bạn sẽ quan tâm đến những gì họ nghĩ?

Bạn có đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp USDA?