Cho vay tiền cứng để cải tạo bất động sản - Bạn có nên lấy một cái không?
Ai đúng?
Cho vay tiền cứng không phải là tốt hay xấu; họ chỉ là một công cụ tài chính giữa nhiều người trong bộ công cụ của nhà đầu tư bất động sản. Dưới đây là những gì các nhà đầu tư bất động sản cần biết về các khoản vay bằng tiền cứng, bao gồm ưu, nhược điểm, chi phí và thời điểm đúng và sai khi sử dụng chúng.
Khoản vay tiền cứng là gì?
Một khoản vay tiền cứng là một khoản vay định hướng tài sản thế chấp được bảo đảm bằng bất động sản. Người cho vay tiền cứng thường tập trung ít hơn vào người vay so với người cho vay thế chấp thông thường, và nhiều hơn vào tài sản và chất lượng của chính thỏa thuận. Thay vì cho vay 90% đến 95% giá trị tài sản như người cho vay thế chấp thông thường, người cho vay tiền cứng thường tuân theo tỷ lệ cho vay trên giá trị 60% đến 80% (LTV).
Mặc dù những người cho vay tiền cứng cũng đánh giá người vay, trọng tâm chính của họ là đảm bảo có đủ vốn trong tài sản để họ lấy lại tiền ngay cả khi người vay không trả được nợ. Họ xem xét kỹ thỏa thuận để đảm bảo người vay mua dưới giá trị thị trường và sẽ có thể tạo ra nhiều vốn hơn bằng cách cải tạo tài sản có lãi.
Người cho vay tiền cứng không phải là ngân hàng hay tập đoàn lớn. Thay vào đó, họ có xu hướng trở thành những công ty nhỏ, nhanh nhẹn hoạt động ở cấp địa phương, tiểu bang hoặc khu vực. Hiện tại có một số ít các công ty gần như toàn quốc cung cấp các khoản vay bằng tiền cứng, nhưng không có công ty nào hoạt động ở tất cả 50 tiểu bang. Không giống như các ngân hàng, những người cố gắng phục vụ một thị trường đại chúng, những người cho vay tiền cứng là những người cho vay thích hợp chuyên cho vay cải tạo nhanh cho các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm.
Các khoản vay bằng tiền cứng có xu hướng ngắn hạn (6 đến 24 tháng), chỉ tính lãi và chỉ dành cho các tài sản không thuộc sở hữu của người sở hữu. Ngược lại, một thế chấp có xu hướng định hướng người vay và dài hạn (15 đến 30 năm). Người cho vay thế chấp thông thường xem xét kỹ lưỡng trình độ của người vay, chẳng hạn như lịch sử tín dụng, thu nhập, nợ và tỷ lệ như tỷ lệ nợ trên thu nhập. Tài sản thế chấp - tài sản - chỉ cần thẩm định ít nhất là giá mua để đáp ứng cho vay thế chấp thông thường.
Ưu điểm của cho vay tiền cứng
Các khoản vay bằng tiền cứng đã xuất hiện từ lâu và chúng vẫn là lựa chọn tài trợ được lựa chọn cho nhiều nhà đầu tư bất động sản, mặc dù có sự xuất hiện gần đây của những kẻ gây rối trong lĩnh vực này như các trang web gây quỹ. Đây là lý do tại sao họ vẫn rất phổ biến trong các nhà đầu tư.
1. Tốc độ và tính linh hoạt
Cho vay tiền cứng rất nhanh và linh hoạt, hai phẩm chất được các nhà đầu tư bất động sản ấp ủ. Tôi đã thấy các khoản vay tiền cứng đóng trong ba ngày từ đầu đến cuối. Thông thường tốc độ đó là cần thiết cho các nhà đầu tư bất động sản để đảm bảo các giao dịch đặc biệt bằng cách cung cấp một giải quyết nhanh chóng và hầu như được đảm bảo cho một người bán lo lắng.
2. Lý tưởng cho việc cải tạo tài chính
Nơi cho vay tiền cứng tỏa sáng là tài chính đổi mới. Hầu hết những người cho vay tiền cứng đều chi trả 100% chi phí cải tạo và giải phóng tiền theo một loạt các lần rút tiền, dựa trên lịch rút thăm được thỏa thuận chung (nhiều hơn về điều này sau).
3. Tín dụng xấu không phải là một công cụ giảm giá
Bởi vì những người cho vay tiền cứng tập trung nhiều vào tài sản thế chấp hơn là người đi vay, họ không né tránh những người vay có tín dụng xấu; họ chỉ tính lãi suất và phí cao hơn, và cho vay ở mức LTV thấp hơn, cho những người vay có rủi ro cao hơn.
4. Linh hoạt về thanh toán xuống
Một lợi ích nữa của các khoản vay tiền cứng là người cho vay thường không quan tâm đến việc khoản thanh toán của bạn đến từ đâu. Bạn có thể mượn nó từ Great Dì Sue của bạn, rút tiền mặt từ thẻ tín dụng hoặc bán thận của bạn trên eBay hoặc Amazon; hầu hết những người cho vay tiền cứng không quan tâm vì trọng tâm của họ nằm ở tài sản thế chấp. Người cho vay thông thường thường không cho phép bất kỳ phần nào của khoản thanh toán xuống được vay, ngay cả từ các thành viên gia đình.
5. Loại tài sản không có vấn đề
Người cho vay tiền cứng cũng sẵn sàng xem xét các tài sản độc đáo làm cho người cho vay thông thường lúng túng. Tôi đã từng biết một người phụ nữ điều hành một nhà trọ hỗn hợp và tính tiền người nhập cư không có giấy tờ cho các phòng trong tuần, không có câu hỏi nào. Không có người cho vay thông thường nào chạm vào cô, nhưng người cho vay tiền cứng mà cô tìm thấy đã không chớp mắt một khi anh thấy giá trị và vốn chủ sở hữu cao trong tài sản.
6. Không có PMI
Lưu ý cuối cùng, những người cho vay tiền cứng không tính phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), điều này khiến cho chi phí cao của họ bị giảm.
Nhược điểm của cho vay tiền cứng
Những khoản vay này đi kèm với một số rủi ro đáng kể mà người vay tiềm năng nên hiểu.
1. Chi phí vay cao
Tốc độ và tính linh hoạt không hề rẻ. Nhược điểm lớn nhất của các khoản vay tiền cứng, cho đến nay, là chi phí cao hơn.
Người vay có thể mong đợi trả từ 8% đến 18% lãi suất và từ 2 đến 6 điểm. (Một điểm, một điểm cho vay, là một khoản phí được tính trước khi giải quyết, bằng 1% số tiền cho vay.) Các mức giá và lệ phí này không chỉ khác nhau bởi người cho vay, mà còn dựa trên điểm tín dụng, thu nhập của người vay, và kinh nghiệm. Nếu bạn đang tìm kiếm một lý do để cải thiện tín dụng của mình, điểm tín dụng tốt hơn thường làm giảm chi phí cho khoản vay bằng tiền cứng của bạn.
Giống như những người cho vay thế chấp truyền thống hơn, những người cho vay tiền cứng tăng lãi suất của họ cùng với lãi suất tăng. Rốt cuộc, họ tự vay tiền để quay lại và cho bạn vay, và họ chuyển mọi chi phí lãi suất cao hơn cho người vay của họ.
Ngoài lãi suất và điểm cao, những người cho vay tiền cứng cũng tính phí rác linh tinh, giống như hầu hết những người cho vay thế chấp: phí xử lý, phí hành chính, phí thẩm định và bất cứ điều gì khác mà họ có thể phát minh ra để tách người vay khỏi nhiều tiền hơn. Và nói về thẩm định, hầu hết những người cho vay tiền cứng sẽ yêu cầu bạn sử dụng thẩm định viên được phê duyệt của họ, người có thể tính mức giá cao hơn mức trung bình. Điều đó nói rằng, đây là điển hình của hầu hết những người cho vay thế chấp, không chỉ những người cho vay tiền cứng.
Hầu hết những người cho vay tiền cứng cũng tính phí kiểm tra cho mỗi lần rút. Họ gửi một thanh tra đến khách sạn ở mỗi giai đoạn cải tạo để xác minh rằng công việc được chỉ định đã hoàn thành trước khi phát hành bản vẽ.
2. Điều khoản thường ngắn
Đầu tiên, những người cho vay tiền cứng hầu như luôn cho vay trong các khoản vay ngắn hạn, thường kéo dài 6 đến 24 tháng. Và họ không có khiếu hài hước về điều đó nếu bạn không trả nợ cho họ trong khoảng thời gian đó. Mong đợi một vòng điểm và lệ phí khác nếu họ phải cấp cho bạn một khoản vay khác.
Điều đó nói rằng, vì các khoản vay là ngắn hạn, chúng thường chỉ có lãi. Bạn không trả lại bất kỳ khoản gốc nào, chỉ là tiền lãi, giữ cho các khoản thanh toán hàng tháng trong phạm vi có thể chịu được mặc dù lãi suất cao.
3. Thanh toán chậm có hình phạt khắc nghiệt
Những người cho vay tiền cứng cũng không có khiếu hài hước về các khoản thanh toán trễ. Nếu bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán, đừng mong đợi một cuộc gọi điện thoại thân thiện từ một số đại diện vui tính trong trung tâm cuộc gọi để giúp bạn thực hiện kế hoạch thanh toán. Thay vào đó, mong đợi là một thông báo tịch thu ngay lập tức.
Xét cho cùng, toàn bộ mô hình kinh doanh của người cho vay tiền cứng đều dựa trên tài sản thế chấp; sự bảo vệ của họ chống lại tổn thất không dựa trên mô hình thống kê về khả năng bạn bị vỡ nợ, nhưng dựa trên tính toán đơn giản hơn của chúng tôi, chúng tôi có thể thu hồi khoản vay của mình nếu chúng tôi tuyên bố không?
4. Tiềm năng vượt quá ngân sách
Một rủi ro cuối cùng, vốn có trong bất kỳ dự án cải tạo nào, sẽ vượt quá ngân sách. Đừng hy vọng người cho vay tiền cứng của bạn sẽ thông cảm nếu nhà thầu của bạn đánh bạn thêm 5.000 đô la chi phí; bạn sẽ phải ho ra bất kỳ khoản dư thừa nào trong túi của mình. Hãy chắc chắn rằng bạn đã kiểm tra nhà trước khi mua để giảm thiểu rủi ro bất ngờ.
Tất cả những rủi ro này có thể được tóm tắt trong một câu duy nhất: Tuân thủ các điều khoản của khoản vay hoặc đối mặt với việc bị tịch thu nhanh chóng. Người cho vay tiền cứng rất linh hoạt trước khi bạn vay trong khi họ đang cấu trúc khoản vay. Khi mực đã ở trên giấy, mong đợi độ linh hoạt bằng không.
Khi nhận được một khoản vay tiền cứng
Cho vay tiền cứng cực kỳ hiệu quả đối với một loại giao dịch bất động sản rất cụ thể: thỏa thuận mua lại.
Nói cách khác, chúng hoàn hảo cho các nhà đầu tư bất động sản tìm thấy những ngôi nhà đau khổ hoặc đổ nát, mua chúng với giá chiết khấu, cải tạo chúng, sau đó bán chúng hoặc tái cấp vốn để giữ tài sản cho thuê dài hạn. Cho vay tiền cứng là tuyệt vời để lật nhà hoặc cải tạo cho thuê. Tuy nhiên, do thời hạn cho vay ngắn, các nhà đầu tư phải bán hoặc tái cấp vốn nhanh chóng sau khi việc cải tạo hoàn tất.
Điều đó có nghĩa là bạn cần một chiến lược thoát ra trước khi vay một khoản tiền cứng. Trên thực tế, một trong những câu hỏi đầu tiên mà những người cho vay tiền cứng hỏi khi bạn đăng ký vay là liệu bạn có chiến lược như vậy không. Người cho vay tiền cứng không suy đoán về các khu dân cư sắp tới hoặc có thể tăng giá trong tương lai hoặc tăng tiền thuê. Họ cho vay dựa trên giá trị tương đương và giá trị sau sửa chữa (ARV) trong thị trường ngày nay.
Theo một nghĩa nào đó, có sự thoải mái khi có một đôi mắt dày dạn, khách quan xem xét các con số và thỏa thuận của bạn. Nếu người cho vay tìm thấy bất kỳ nguyên nhân nào gây lo ngại, họ sẽ nhanh chóng chỉ ra cho bạn và buộc bạn phải biện minh cho logic đằng sau thỏa thuận của bạn.
Cuối cùng, điều đáng nói là hầu hết những người cho vay tiền cứng không còn cho chủ nhà vay để ở. Các khoản vay bằng tiền cứng không được thiết kế cho người tiêu dùng và không đi kèm với các biện pháp bảo vệ thông thường mà người tiêu dùng mong đợi. Chúng được thiết kế cho các nhà đầu tư bất động sản muốn di chuyển nhanh chóng và kiếm được lợi nhuận.
Vẽ lịch trình và tài trợ đổi mới trong một khoản vay bằng tiền cứng
Khi một người cho vay tiền cứng xem xét thỏa thuận của bạn và phê duyệt nó, cả hai bạn ngồi xuống để vạch ra một lịch trình rút thăm đổi mới dựa trên các sửa chữa cần thiết.
Một bản vẽ rút gọn là một khoản bồi hoàn cho một bộ sửa chữa hoặc cải tạo cụ thể. Ví dụ, lần rút đầu tiên có thể bao gồm việc thay thế một số đường ống và hệ thống dây điện. Khi công việc này hoàn thành, người cho vay gửi một thanh tra đến khách sạn để xác nhận rằng công việc đã được hoàn thành với chất lượng chấp nhận được và sau đó phát hành bản vẽ để hoàn trả cho bạn cho công việc.
Điểm cuối cùng đó đáng để nhắc lại: Bạn trả tiền cho bất kỳ lao động và vật liệu nào trước, và người cho vay sau đó hoàn trả cho bạn cho nó.
Khi một bản vẽ được phát hành, bạn chuyển sang công việc của bản vẽ tiếp theo. Để tiếp tục ví dụ từ phía trên, lần rút thứ hai có thể bao gồm việc thay thế ống dẫn và lò đốt và bộ điều hòa không khí và kết nối chúng. Sau đó, chu trình lặp lại: Bạn gọi cho người cho vay để thông báo cho họ lần rút thứ hai hoàn tất, họ gửi một thanh tra để xác nhận, họ giải phóng bản vẽ cho bạn, và cứ thế cho đến khi việc cải tạo hoàn tất.
Nếu bạn thuận tiện và muốn tự mình thực hiện một số công việc cải thiện nhà, bạn có thể không gặp may. Hầu hết những người cho vay tiền cứng sẽ chỉ tài trợ cho việc sửa chữa được thực hiện bởi các nhà thầu được cấp phép - trừ khi bạn có hồ sơ theo dõi đã được chứng minh với họ về công việc đúng giờ, chất lượng cao.
Các lựa chọn khác cho tài chính cải tạo
Người cho vay tiền cứng không phải là trò chơi duy nhất trong thị trấn, tất nhiên. Dưới đây là một số tùy chọn khác bạn có thể xem xét để tài trợ cho giao dịch bất động sản tiếp theo của bạn.
1. Trang web gây quỹ
Có một ranh giới mờ nhạt giữa các trang web gây quỹ cộng đồng và người cho vay tiền cứng, vì nhiều trang web gây quỹ cộng đồng tự nhận mình là người cho vay tiền cứng.
Như đã đề cập ở trên, những người cho vay tiền cứng vay tiền của người khác và sau đó quay lại và cho vay đối với các nhà đầu tư bất động sản. Trong trường hợp các trang web gây quỹ cộng đồng, họ vay tiền từ công chúng. Họ có xu hướng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư tài chính vì họ thực hiện các khoản vay có rủi ro cao hơn, chi phí cao hơn. Nhưng hầu hết các trang web gây quỹ cộng đồng chỉ chấp nhận tiền từ các nhà đầu tư được công nhận và yêu cầu đầu tư tối thiểu cao.
Cho dù bạn phân loại các trang web gây quỹ cộng đồng là những người cho vay tiền cứng hay đối thủ cạnh tranh với họ, chúng đều có thể so sánh được từ góc độ của người vay.
2. Ngân hàng cộng đồng
Các ngân hàng cộng đồng địa phương đóng vai trò là những người thay thế và đối thủ thực sự cho những người cho vay tiền cứng. Nhưng vì chúng nhỏ, các ngân hàng địa phương, nên thường cần nhiều lao động để xác định chúng và các điều khoản cho vay của chúng. Trong quá khứ khi tôi đã muốn mượn từ một ngân hàng cộng đồng địa phương, tôi đã phải chạy một tìm kiếm, lập danh sách của tất cả các ngân hàng cộng đồng trong vòng 50 dặm, và sau đó gọi mỗi người trong số họ từng để hỏi về giá cả và các điều khoản của họ cho vay cải tạo.
Nếu điều đó khiến bạn băn khoăn tại sao bạn gặp rắc rối, hãy xem xét rằng giá của các ngân hàng này đôi khi rẻ hơn so với những người cho vay tiền cứng '. Thậm chí tốt hơn cho các nhà đầu tư cho thuê, một số ngân hàng nhỏ vẫn cung cấp các khoản vay đổi mới, liên quan đến giai đoạn cải tạo ban đầu chuyển sang thế chấp dài hạn vĩnh viễn sau khi hoàn thành - không cần tái cấp vốn tốn kém, tốn thời gian.
Nếu chiến lược rút lui của bạn là tái cấp vốn cho một khoản thế chấp dài hạn và giữ tài sản dưới dạng cho thuê, thì đáng để thực hiện hàng chục cuộc gọi điện thoại để cố gắng tìm một người cho vay danh mục đầu tư cung cấp chương trình cho vay khó nắm bắt này.
3. Người cho vay tiền tư nhân
Các nhà đầu tư bất động sản mới thường nhầm lẫn giữa tiền riêng tư của Pháp với tiền cứng. Một khoản vay tiền tư nhân là từ một cá nhân, chẳng hạn như một người bạn, thành viên gia đình, người quen hoặc bất kỳ ai khác không kinh doanh cho vay tiền.
Thỉnh thoảng tôi đầu tư tiền với các nhà đầu tư bất động sản mà tôi biết cá nhân dưới hình thức cho họ vay tiền riêng. Nhưng tôi không kinh doanh trong việc cho vay tiền; Đôi khi tôi phục vụ như một người cho vay tiền tư nhân, nhưng tôi không phải là người cho vay tiền cứng.
Như đã nêu ở trên, những người cho vay tiền cứng là các công ty - ngay cả khi họ là một cá nhân cho vay từ một chủ sở hữu LLC - hoạt động trong việc cho vay tiền đối với các nhà đầu tư bất động sản.
4. HOC TRỢ hoặc Cho vay Vốn chủ sở hữu
Nếu bạn có một ngôi nhà có nhiều vốn chủ sở hữu, bạn có thể vay với nơi cư trú chính của mình để tài trợ cho thỏa thuận đầu tư bất động sản của bạn thay vì vay mượn đối với tài sản mới.
Lợi thế cho bạn với tư cách là người vay là các khoản vay được bảo đảm bằng nơi cư trú chính của bạn gần như luôn rẻ hơn so với các khoản vay được bảo đảm bằng tài sản đầu tư. Đó là bởi vì các nhà đầu tư sẽ luôn mặc định cho các khoản vay bất động sản đầu tư của họ trước khi họ mặc định cho khoản vay mua nhà của họ, khiến cho các khoản vay của chủ nhà có rủi ro thấp hơn cho người cho vay.
Một lựa chọn là dòng tín dụng vốn chủ sở hữu (HELOC) từ Lending Tree. Đây là các dòng tín dụng luân chuyển mà bạn có thể rút ra khi cần thiết, sau đó trả lại khi rảnh rỗi - ít nhất là trong thời gian rút tiền ban đầu, thường là 10 đến 15 năm. Sau đó, các HOC TRỢ thường chuyển sang thời gian trả nợ, trong đó bạn phải thanh toán số dư gốc trong vòng 10 đến 20 năm.
Nhiều nhà đầu tư sử dụng một HOC TRỢ để tài trợ cho việc mua và cải tạo tài sản ban đầu của họ, sau đó bán hoặc tái cấp vốn cho tài sản sau khi hoàn thành, trả hết số dư của HelOC. Rửa sạch và lặp lại quảng cáo vô hạn - nếu bạn có đủ vốn trong nhà để trang trải những chi phí khổng lồ này.
Một lựa chọn khác là một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, hoặc thế chấp thứ hai. Thay vì một dòng tín dụng luân phiên, đây là một thế chấp khác đối với nhà của bạn. Những khoản vay này kém linh hoạt hơn, và do đó ít hữu ích hơn cho các nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm nguồn tài chính tạm thời.
5. Cho vay FHA 203K
Những khoản vay này chỉ áp dụng cho các chủ nhà muốn tài trợ sửa chữa cho nơi cư trú chính của họ.
Nếu bạn là chủ nhà, hãy quên hoàn toàn những người cho vay tiền cứng và nói chuyện với một nhân viên cho vay tại ngân hàng địa phương của bạn về khoản vay FHA 203K. Đây là rẻ hơn đáng kể so với các khoản vay tiền cứng và cho phép cả mua và tái cấp vốn. Tuy nhiên, những gì họ không cho phép là những nâng cấp nhà sang trọng, vì vậy nếu bạn đặt trái tim của mình lên một hồ bơi với một thanh bơi, hãy bắt đầu tiết kiệm xu của bạn.
6. Tiền mặt
Được rồi, vì vậy đây không phải là một hình thức tài chính. Nhưng nếu bạn có thể tập hợp đủ tiền mặt để mua và cải tạo một tài sản đầu tư, nó có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền lớn về lãi suất và phí.
Nếu bạn có đủ tiền mặt, đây là một số mẹo giúp bạn quyết định xem bạn nên đầu tư tiền của mình vào một dự án bất động sản hay liệu nó sẽ được sử dụng tốt hơn ở nơi khác.
Từ cuối cùng
Cho vay tiền cứng là một cách nhanh chóng, linh hoạt và thuận tiện để tài trợ cho các tài sản đầu tư cần đổi mới.
Chúng cũng đắt đỏ và những người cho vay không ngần ngại tuyên bố nếu bạn không sống hết mình với món hời. Trong mọi trường hợp, bạn không nên sử dụng một khoản vay tiền cứng để tài trợ cho một nơi cư trú chính, nếu bạn thậm chí có thể tìm thấy một người cho vay tiền cứng vẫn còn cho chủ nhà vay; Tôi không biết ai làm. Ngay cả các nhà đầu tư bất động sản cũng nên xem xét tất cả các lựa chọn của họ thay vì chỉ mặc định là người cho vay tiền cứng.
Điểm mấu chốt: Biết các tùy chọn của bạn để tài trợ cho các giao dịch bất động sản từ lâu trước khi bạn đưa ra đề nghị đầu tiên của mình.
Kinh nghiệm của bạn là gì trong việc tài trợ cho bất động sản đầu tư bất động sản? Bạn đã bao giờ sử dụng một khoản vay tiền cứng?
