Làm thế nào để tìm một nhà thầu tốt để sửa chữa cải thiện nhà

Không ai muốn trải qua một thử thách như vậy. Tuy nhiên, nó xảy ra mọi lúc, đặc biệt là vào mùa hè khi nhiều chủ nhà bắt đầu các dự án cải tạo nhà.

Đại đa số các nhà thầu là trung thực và đáng tin cậy, nhưng sẽ luôn có những người sẵn sàng và sẵn sàng để lừa đảo và chạy trốn với tiền của bạn. Vì vậy, làm thế nào bạn có thể chắc chắn rằng bạn tìm thấy một nhà thầu đáng tin cậy và có uy tín, người giữ lời hứa của họ? Và làm thế nào để bạn chắc chắn rằng bạn đang tuyển dụng đúng chuyên gia cho công việc? Chúng ta hãy xem.

Bạn có cần một nhà thầu hoặc người siêng năng?

Hãy xem danh sách việc cần làm của dự án của bạn. Có lẽ bạn cần thay mái nhà, sửa rò rỉ dưới bồn rửa nhà bếp, lát lại sàn hành lang và lắp quạt trần trong phòng ngủ của con trai bạn. Bạn cũng muốn xây dựng một sàn nhỏ để nấu ăn mùa hè.

Một số dự án này tương đối dễ hoàn thành, trong khi những dự án khác phức tạp hơn nhiều. Vì vậy, câu hỏi trở thành: Bạn có cần phải thuê một nhà thầu, hoặc một người siêng năng sẽ đủ?

Một số dự án đòi hỏi kiến thức chuyên sâu và thậm chí các chứng chỉ địa phương hoặc tiểu bang; Đối với các dự án này, bạn sẽ cần một nhà thầu. Các dự án khác có thể được giải quyết bởi một người biết cách sử dụng cưa vòng hoặc người có thời gian để sửa đường ống bị rò rỉ; đối với các dự án này, bạn có thể gọi một người siêng năng, người thường sẽ tính phí ít hơn mỗi giờ hoặc dự án so với nhà thầu được cấp phép.

Dưới đây là cách tìm ra chuyên gia nào sẽ thuê cho dự án của bạn.

Người siêng năng

Một người siêng năng thường sẽ hoàn thành các dự án sửa chữa nhà thường xuyên và bảo trì thường xuyên, chẳng hạn như:

Thay thế một bồn rửa
Lắp đặt nhà vệ sinh mới
Bức vẽ
Làm sạch máng xối
Sửa chữa vách thạch cao
Lắp đặt hiên
Dự án bảo trì theo mùa
Sửa chữa nhỏ HVAC
Sửa chữa hoặc thay thế sàn
Làm vườn
Sửa chữa hàng rào
Loại bỏ nấm mốc ngoài trời

Những dự án này không phức tạp và không đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên môn.

Nhà thầu

Các nhà thầu phù hợp hơn cho các công việc lớn hơn đòi hỏi phải có giấy phép, kiến thức chuyên ngành hoặc cả hai. Các chuyên gia này rơi vào hai loại: nhà thầu chung và nhà thầu.

Chủ thầu

Một tổng thầu (GC) đóng vai trò là người quản lý cho các dự án lớn. Họ thuê các nhà thầu, được gọi là nhà thầu phụ, để thực hiện các nhiệm vụ chuyên ngành như lắp đặt hệ thống ống nước mới, lắp đặt mặt bàn mới hoặc xây lại nhà. Các nhà thầu chung đảm bảo rằng tất cả các giấy phép được nộp, tất cả các thời hạn đều được đáp ứng và chi phí nằm trong ngân sách.

Bạn nên thuê một tổng thầu cho các dự án như:

Tu sửa nhà bếp hoặc phòng tắm
Xây dựng một bổ sung
Xây nhà mới

Nhà thầu

Nhà thầu là những người giao dịch lành nghề và được cấp phép làm việc độc lập với một số nhà thầu chung hoặc với một cơ quan lớn hơn. Bạn sẽ thuê một nhà thầu cho các dự án như:

Xây dựng một sàn
Thưởng nhà
Lắp đặt máy phát điện cho cả nhà
Thay thế hệ thống ống nước hoặc lắp đặt máy nước nóng
Lắp đặt cửa sổ hoặc cửa mới
Xây dựng lại lò sưởi hoặc lắp đặt bếp củi
Lắp đặt gạch hoặc nề
Lắp đặt thiết bị HVAC

Nếu bạn vẫn không chắc chắn nếu bạn cần một tổng thầu, nhà thầu thông thường hoặc người siêng năng, hãy làm theo các quy tắc sau từ HomeIDIA:

Nếu công việc sẽ mất hơn một tuần, hãy thuê một GC.
Nếu công việc đòi hỏi một số ưu điểm khác nhau để hoàn thành, hãy thuê một GC.
Nếu công việc đòi hỏi một vài giấy phép, hãy thuê một GC.
Nếu các quy tắc này không áp dụng cho dự án của bạn, bạn có thể ổn với một nhà thầu thông thường hoặc thậm chí là một người siêng năng.

Bạn sẽ tốn bao nhiêu tiền?

Bạn có thể tự hỏi nếu bạn nên tự làm (DIY) hoặc thuê một nhà thầu. Và nếu bạn thuê một ai đó, bạn sẽ phải trả bao nhiêu?

Báo giá của nhà thầu phụ thuộc vào một số yếu tố: loại dự án, mức độ đắt đỏ của vật liệu và nơi bạn sống. Không thể báo giá trung bình vì các dự án rất khác nhau.

Ví dụ: nếu bạn đang suy nghĩ về việc tu sửa nhà bếp của mình, bạn có thể sẽ phải thuê một tổng thầu, người cũng sẽ tranh thủ các nhà thầu phụ như thợ ống nước và thợ điện. Chi phí cho một dự án như thế này phụ thuộc vào phạm vi của dự án và mức giá trung bình hàng giờ cho mỗi nhà thầu phụ, có thể khác nhau tùy thuộc vào nơi bạn sống.

Theo HomeIDIA, mức giá trung bình cho các nhà thầu bao gồm:

Thợ điện: $ 50 đến $ 100 mỗi giờ
Thợ sửa ống nước: $ 45 đến $ 200 mỗi giờ
Thiết lập gạch hoặc thiết lập đá chuyên nghiệp: $ 863 đến $ 2,681 mỗi công việc
Thợ sửa mái nhà: 7.524 đô la cho mỗi công việc
HVAC: $ 284 (sửa chữa) hoặc $ 4,274 (cài đặt) cho mỗi công việc
Cài đặt cửa sổ: $ 5,274 mỗi công việc
Sơn nhà (Ngoại thất): $ 2,804 mỗi công việc

Ước tính những gì bạn sẽ trả cho một dự án nhỏ hơn đòi hỏi người siêng năng dễ dàng hơn một chút. Những chuyên gia này thường tính phí ít hơn một nhà thầu; Theo HomeIDIA, chi phí điển hình cho một dự án siêng năng, trên toàn quốc, là $ 178 đến $ 650.

Làm thế nào để tìm một nhà thầu lớn

Một tìm kiếm trực tuyến nhanh chóng là đủ để làm bạn sợ hãi từ bao giờ thuê một nhà thầu. Web chứa đầy những câu chuyện kinh dị từ các gia đình đã thuê một nhà thầu:

Chạy trốn với tiền của họ mà không bao giờ thực hiện công việc
Có phải công việc kém đến mức họ phải thuê người khác để sửa công việc với chi phí gấp đôi hoặc gấp ba
Mất vài tháng hoặc thậm chí nhiều năm để hoàn thành một dự án, với hàng chục ngàn hoặc thậm chí hàng trăm ngàn đô la so với ngân sách

Nếu khu vực của bạn gần đây đã trải qua một cơn bão lớn, chẳng hạn như bão, lốc xoáy, mưa đá hoặc lũ lụt, bạn cũng cần phải đề phòng những kẻ săn đuổi bão. Đây là những nhà thầu đổ ra từ ngoài thị trấn để sửa chữa những ngôi nhà bị hư hại do thảm họa thiên nhiên gần đây. Trong khi một số nhà thầu này là hợp pháp, nhiều người chỉ tìm cách kiếm tiền nhanh chóng và sau đó lên đường trước khi chủ nhà phát hiện ra công việc kém chất lượng của họ.

Tuy nhiên, có rất nhiều nhà thầu trung thực và đáng tin cậy ngoài kia. Làm thế nào để bạn tìm thấy một? Mất nhiều thời gian, công sức và kiên nhẫn, nhưng những nỗ lực của bạn sẽ được đền đáp.

1. Làm bài tập về nhà của bạn

Các trang web như Danh sách của Angie và HomeIDIA giúp loại bỏ phỏng đoán về việc thuê người không nhìn thấy; đây là những nơi tuyệt vời để bắt đầu tìm kiếm của bạn Mỗi trang web có một cơ sở dữ liệu rộng lớn của các nhà thầu cải thiện nhà được xem xét bởi các thành viên được xác minh. Một lựa chọn khác là Handy.com. Họ sẽ giúp bạn tìm một người siêng năng cho một nhiệm vụ đơn giản như treo TV cho đến khi một nhà thầu sửa sang lại.

Hãy thử liên hệ với phòng thương mại hoặc hiệp hội thương mại địa phương của bạn và hỏi ý kiến của họ.

Bạn cũng có thể hỏi công ty bảo hiểm của mình, ngay cả khi họ không trả tiền cho công việc. Hầu hết các công ty bảo hiểm có thỏa thuận với các nhà thầu địa phương có uy tín. Bạn không chỉ có thể tận dụng quy trình xem xét mà công ty bảo hiểm của bạn đã thực hiện trên các công ty này, mà thậm chí bạn còn có thể được giảm giá dựa trên mối quan hệ giữa nhà thầu và công ty bảo hiểm của bạn.

Khi bạn đã nghiên cứu các tùy chọn của mình, hãy lập danh sách ít nhất ba nhà thầu được đánh giá cao mà bạn muốn nhận được giá thầu và liên hệ trực tiếp với họ.

2. Nhận số giấy phép nhà thầu

Sau khi bạn tạo một danh sách ngắn các nhà thầu, hãy thu hẹp danh sách của bạn bằng cách gọi và yêu cầu các nhà thầu cho số giấy phép và giấy chứng nhận bảo hiểm của họ. Tất cả các nhà thầu, bất kể tiểu bang mà họ hoạt động, đều phải có giấy phép kinh doanh và bảo hiểm.

Có số giấy phép kinh doanh sẽ cho phép bạn liên hệ với thành phố địa phương của bạn và xác định xem nhà thầu có hợp pháp trong kinh doanh hay không, trong khi giấy chứng nhận bảo hiểm sẽ đảm bảo rằng nhà thầu được bảo hiểm trong trường hợp xảy ra sự cố. Nhà thầu tốt nên mang theo cả công nhân comp và bảo hiểm trách nhiệm thông qua hoạt động kinh doanh của họ. Yêu cầu xem chính sách bảo hiểm của họ để bạn có thể xem lại bảo hiểm của họ.

Hãy nhớ rằng giấy phép kinh doanh không giống như giấy phép nhà thầu. Mỗi tiểu bang, thành phố và đô thị có các yêu cầu khác nhau để cấp phép cho nhà thầu. Truy cập trang cấp phép nhà nước của HomeIDIA để tìm kiếm các yêu cầu duy nhất của tiểu bang của bạn để bạn biết những giấy phép nào cần tìm kiếm từ một nhà thầu có uy tín.

3. Đặt câu hỏi

Khi đến lúc gặp từng nhà thầu, thật hữu ích khi có một danh sách các câu hỏi được viết ra để bạn không quên điều gì quan trọng. Cân nhắc hỏi họ một số hoặc tất cả các câu hỏi sau:

Hiệp hội thương mại địa phương nào bạn tin tưởng?

Sau cuộc phỏng vấn, hãy gọi cho các tổ chức này và kiểm tra xem nhà thầu này có thực sự là một thành viên có thiện chí hay không.

Bạn là việc này bao lâu rồi?

Yêu cầu bằng chứng cho nhiệm kỳ của họ, vì một số nhà thầu bay qua đêm sẽ yêu cầu kinh nghiệm 20 năm của CHUYÊN trong khu vực khi họ thực sự chỉ vào thị trấn vào tháng trước.

Bạn có thể cho tôi ít nhất 3 tài liệu tham khảo gần đây?

Từ khóa ở đây là gần đây. Các nhà thầu tốt nên sẵn sàng và sẵn sàng chia sẻ thông tin liên lạc của ít nhất ba chủ nhà mà họ đã làm việc trong năm qua. Nếu tất cả những gì họ có là tài liệu tham khảo cũ, đó có thể là dấu hiệu cho thấy chất lượng công việc của họ đã giảm.

Khi bạn nói chuyện với những chủ nhà này, hãy hỏi họ:

Làm thế nào nhanh chóng nhà thầu này trả lại các cuộc gọi điện thoại của bạn?
Dự án đã hoàn thành về ngân sách? Nếu không, chuyện gì đã xảy ra?
Nhà thầu có giữ lời hứa với bạn không?
Nhà thầu có phản ứng với những thay đổi với dự án không? Nếu có bất kỳ sự bất đồng nào, chuyện gì đã xảy ra?
Bạn có muốn giới thiệu nhà thầu này cho một người nào đó trong gia đình bạn?

Dòng thời gian nào bạn có cho dự án này? Bạn có tham gia bất kỳ dự án nào khác có thể ảnh hưởng đến dòng thời gian này không?

Đồng thời hỏi họ về bất kỳ giá thầu nào gần đây họ đã thực hiện với các chủ nhà khác. Họ có thể không có bất kỳ dự án nào xếp hàng ngay bây giờ, nhưng điều gì xảy ra nếu hai chủ nhà khác thuê họ vào cuối tuần?

Lịch trình thanh toán nào bạn yêu cầu?

Hãy nhớ rằng, một nhà thầu trung thực sẽ không bao giờ yêu cầu toàn bộ số tiền dự án, nhưng hầu hết sẽ yêu cầu đặt cọc và thanh toán thường xuyên trong suốt dự án. Đảm bảo bạn biết khi nào đến hạn thanh toán và chúng sẽ là bao nhiêu.

Những người như vậy sẽ làm việc trong dự án này mỗi ngày?

Nếu bạn đang phỏng vấn một tổng thầu, hãy hỏi họ những người sẽ xuất hiện tại nhà bạn mỗi ngày. Những loại quy trình kiểm tra nào họ sử dụng khi thuê các nhà thầu phụ? Nó sẽ là cùng một nhóm các nhà thầu phụ mỗi ngày, hoặc các đội khác nhau sẽ xuất hiện vào những ngày khác nhau? Tìm hiểu chi tiết để bạn biết những gì mong đợi.

Tôi nên làm gì để sẵn sàng cho ngôi nhà hoặc không gian làm việc?

Bạn có cần di chuyển đồ đạc? Chụp ảnh ra khỏi tường trong phòng liền kề? Cuộn lên thảm?

Đây cũng là một cơ hội để hỏi nếu có bất cứ điều gì bạn có thể làm để chuẩn bị khu vực có thể làm giảm chi phí của dự án.

Dự án sẽ như thế nào, thực sự?

Với câu hỏi này, bạn đang hỏi dự án sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn và gia đình bạn như thế nào. Các câu hỏi tiếp theo có thể bao gồm:

Công việc sẽ ồn ào như thế nào?
Bao nhiêu bụi sẽ bị thổi bay?
Bao nhiêu rác sẽ được tạo ra, và tất cả sẽ được dọn sạch mỗi ngày?
Ai trong chúng ta sẽ phải ở nhà trong khi công việc đang hoàn thành?
Bạn sẽ sử dụng bất kỳ tấm bạt nào để bảo vệ đồ nội thất và các đồ vật khác?
Nhà thầu của bạn sẽ mang giày bảo vệ khi họ đến từ bên ngoài?
Bạn sẽ cần lưu trữ các công cụ và vật liệu ở đâu trong dự án?

Nếu đó là một dự án lớn, hãy hỏi xem nhà thầu có mang theo một cái bô hay không nếu các nhà thầu phụ sẽ sử dụng một trong những phòng vệ sinh của bạn suốt cả ngày.

Một số trong những câu hỏi này có vẻ hơi khó chịu, nhưng đừng đánh giá thấp nó có thể gây khó chịu cho bạn như thế nào khi một nhà thầu theo dõi bùn trên thảm của bạn vì họ không cởi giày ra. Tìm hiểu công cụ này trước khi dự án bắt đầu để bạn có thể truyền đạt những mong đợi của mình và tự cứu mình khỏi những cơn đau đầu.

4. Nhận giá thầu được chia thành từng khoản

Mỗi nhà thầu bạn phỏng vấn nên cung cấp cho bạn một giá thầu được ghi thành từng khoản. Đây là giá thầu liệt kê, từng mặt hàng, mọi thứ bạn sẽ trả tiền. Nó nên bao gồm:

Tất cả chi phí lao động (bao gồm cả chi phí thầu phụ ước tính, nếu dự án của bạn gọi cho họ)
Tất cả các vật liệu (bao gồm các chi tiết cụ thể như sơn, vách thạch cao và đèn chiếu sáng)
Tất cả phí giấy phép
Bất kỳ chi phí nào khác, chẳng hạn như phí đi lại mà nhà thầu dự kiến sẽ lập hóa đơn cho

Một hóa đơn được ghi thành từng mục cung cấp cho bạn thông tin rõ ràng và trả trước về dự án sẽ có giá bao nhiêu. Nó cũng cung cấp cho bạn sức mạnh để ở trên ngân sách. Nếu giá thầu ban đầu của nhà thầu nhiều hơn mức bạn có thể chi trả, bạn có thể dễ dàng thay đổi phạm vi của dự án để phù hợp hơn với ngân sách của bạn. Ví dụ: bạn có thể quyết định đi với gạch ít tốn kém hơn hoặc tự mình làm tất cả các bức tranh.

Nếu thay đổi đối với báo giá ban đầu của bạn là cần thiết, hãy ghi lại chúng vào báo giá ban đầu của bạn và đảm bảo rằng cả bạn và nhà thầu đều ký tên. Báo giá của bạn cũng nên chứa thông tin áp dụng liên quan đến bảo hành hoặc đảm bảo về công việc được thực hiện và các tài liệu được sử dụng.

Giữ thỏa thuận này ở nơi an toàn cho đến khi hết hạn bảo hành trong trường hợp bạn phải theo đuổi hành động pháp lý chống lại nhà thầu.

Bạn cũng cần làm rõ liệu giá thầu của nhà thầu là giá ước tính hay giá cố định. Ước tính có thể khiến bạn tốn nhiều tiền hơn, vì vậy hãy tìm hiểu những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá cuối cùng.

Nếu nhà thầu của bạn không muốn cung cấp cho bạn một giá thầu được ghi thành từng khoản, đừng thuê họ.

Cờ đỏ để đề phòng

Một nhà thầu không thể tranh chấp có thể xuất hiện bất cứ lúc nào, bất cứ nơi nào. Nhưng họ thường trưng bày một số lá cờ đỏ mà bạn có thể để mắt tới.

1. Họ cố gắng đến cửa

Các nhà thầu giỏi thường có nhiều công việc hơn họ có thể xử lý và không cần phải gõ cửa hoặc đặt tờ rơi vào hộp thư để tìm việc.

Một số nhà thầu không thể tranh cãi sử dụng những lời gạ gẫm từ cửa đến cửa để lừa đảo khách hàng của họ hoàn toàn. Ví dụ, tại một trong những khu phố cũ của tôi, một nhà thầu phục hồi nhựa đường sẽ định kỳ lăn xuống đường, đưa dịch vụ của họ cho bất kỳ ai tình cờ ở bên ngoài. Một người hàng xóm đã thuê anh ta một cách không chính đáng, và họ đã đồng ý về giá cả và bắt tay với nó. Không có hợp đồng liên quan.

Nhà thầu đã hoàn thành công việc chiều hôm đó và yêu cầu gấp đôi giá ban đầu anh ta đã trích dẫn. Bởi vì không có hợp đồng nào được ký kết, đó là một trường hợp của anh ấy nói, cô ấy nói. Hàng xóm của tôi đã phải đưa nhà thầu đến tòa án yêu cầu nhỏ để giải quyết vấn đề; ông đã thắng vụ kiện của mình, nhưng không phải không có một khoảng thời gian và căng thẳng đáng kể.

Một lừa đảo phổ biến khác liên quan đến cảnh quan. Một chiếc xe tải chở đầy cây, bụi rậm và hoa sẽ lái xe quanh các khu phố, hỏi chủ nhà xem họ có muốn mua những cây thặng dư siêu rẻ này hay không và có cảnh quan chuyên nghiệp trồng chúng trong sân của họ. Thông thường, những cây này ở trên cửa tử thần và chủ nhà chỉ trả tiền tốt để phải đào chúng một hoặc hai tuần sau.

Hãy cảnh giác với bất cứ ai đi cửa đến tìm kiếm kinh doanh. Thường xuyên hơn không, đây là dấu hiệu của một người tuyệt vọng với công việc.

2. Họ yêu cầu bạn xin giấy phép

Các nhà thầu có uy tín chịu trách nhiệm nhận tất cả các giấy phép cần thiết cho một dự án bởi vì họ là những người sẽ nói chuyện với thanh tra tòa nhà khi họ đến để kiểm tra công việc. Họ nộp giấy phép theo số giấy phép nhà thầu của họ.

Kẻ lừa đảo sẽ yêu cầu bạn lấy giấy phép xây dựng của riêng bạn, điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải nói dối về việc ai thực sự làm việc. Là chủ nhà, bạn có thể có giấy phép của riêng mình cho các dự án DIY, nhưng nếu có ai đó đang làm việc, họ phải xin giấy phép - và, do đó, họ là những người chịu trách nhiệm trước thanh tra. Tất cả quá thường xuyên, các nhà thầu yêu cầu chủ nhà có giấy phép của họ là không có giấy phép hoặc có tiếng xấu với thanh tra địa phương. Dù bằng cách nào, hãy chạy.

3. Họ muốn tất cả tiền lên phía trước

Việc các nhà thầu yêu cầu trả trước một số tiền là bình thường, thường là một khoản tiền gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của những gì họ đã trích dẫn trong giá thầu của họ - thông thường, không quá 10%. Nếu một nhà thầu muốn có tất cả tiền trước, hãy cho họ xem cửa.

4. Giá thầu của họ quá thấp

Bạn nên nhận được ít nhất ba giá thầu trước khi thuê bất kỳ ai và các giá thầu này tương đối giống nhau về giá.

Hãy cảnh giác với bất kỳ nhà thầu nào nộp hồ sơ dự thầu cực kỳ thấp. Có một cơ hội tốt họ đang trả giá thấp để đặt chân vào cửa để sau này, họ có thể đánh bạn với những khoản phí bất ngờ cho vật liệu hoặc lao động.

Một trò lừa đảo phổ biến khác với giá thầu thấp liên quan đến một nhà thầu nói rằng anh ta muốn sử dụng dự án của bạn cho mục đích quảng cáo trên mạng, hay như một phần giới thiệu cho danh mục đầu tư của mình. Chỉ cần nói không và bỏ đi. Giá thầu cực thấp là dấu hiệu của sự thiếu kinh nghiệm, cắt góc hoặc tệ hơn.

Nhận một ý tưởng chung về những gì dự án của bạn nên chi phí trước khi bạn bắt đầu xem xét hồ sơ dự thầu. Kiểm tra Báo cáo chi phí so với giá trị của Remodeling, trong đó liệt kê chi phí điển hình của 30 dự án cải tạo nhà chung theo khu vực.

Từ cuối cùng

Nó đủ đáng sợ để bỏ ra hàng ngàn đô la trở lên cho một dự án cải tạo nhà và thậm chí còn đáng sợ hơn khi bạn không hoàn toàn tin tưởng vào người chịu trách nhiệm hoàn thành công việc.

Tìm một nhà thầu lớn cần có thời gian và nghiên cứu, nhưng nó cũng đáng nỗ lực. Đối phó với một người chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và đáng tin cậy sẽ giảm bớt rất nhiều căng thẳng trong một tình huống căng thẳng và đảm bảo rằng bạn nhận được những gì bạn đang trả tiền.

Kinh nghiệm của bạn với các nhà thầu là như thế nào? Bạn có bất cứ lời khuyên để tìm một nhà thầu tuyệt vời (hoặc bất kỳ câu chuyện kinh dị nào để chia sẻ)?