Tái cấp vốn hợp lý FHA là gì - Nguyên tắc, ưu và nhược điểm

Điều đó nói rằng, nếu bạn có một khoản vay FHA và có thể đủ điều kiện cho một khoản tái cấp vốn hợp lý FHA, nó có thể là một thỏa thuận tuyệt vời. Chỉ cần đảm bảo bạn so sánh các lựa chọn của mình cho các loại tái cấp vốn thế chấp khác.

Không giống như các lựa chọn tái cấp vốn thế chấp khác, chương trình tái cấp vốn hợp lý của FHA cung cấp cho người vay một khoản thế chấp FHA hiện tại một khoản vay mua nhà được bảo hiểm FHA mới mà không cần thẩm định hoặc bất kỳ tài liệu thu nhập hoặc tài sản nào. Hơn nữa, tùy thuộc vào thời điểm khoản vay hiện tại được rút ra, phí bảo hiểm thế chấp thấp hơn có thể có sẵn cho người vay.

Quy trình tái cấp vốn của FHA

Trước khi bạn thực hiện bất kỳ bước tái cấp vốn nào, hãy đảm bảo bạn đáp ứng một số nguyên tắc do FHA thiết lập:

Thế chấp hiện tại của bạn phải được bảo hiểm FHA.
Bạn phải thực hiện thanh toán thế chấp đúng hạn, đầy đủ trong 12 tháng qua.
Điểm tín dụng FICO của bạn phải đạt ít nhất 620 hoặc cao hơn. Một số người cho vay yêu cầu điểm tín dụng 640 hoặc 680 cho khoản vay FHA.
Bạn không thể tái cấp vốn trong vòng 210 ngày qua.

Nếu bạn đáp ứng các hướng dẫn này, bạn có thể liên hệ với người cho vay thế chấp hiện tại của bạn để hỏi về việc tái cấp vốn hợp lý. Bạn cũng có thể liên hệ với những người cho vay thế chấp khác để so sánh giá và phí. Những người cho vay khác nhau có những yêu cầu cho vay khác nhau, vì vậy ngay cả khi một người cho vay từ chối bạn, người khác có thể sẵn sàng làm việc với bạn.

Ngoài các yêu cầu cho vay thế chấp cá nhân khác nhau, bạn cần phải đáp ứng yêu cầu lợi ích hữu hình ròng của FHA, trong đó nói rằng tái cấp vốn sẽ giúp bạn tránh tăng lãi suất thế chấp trong tương lai (tái cấp vốn từ thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh cho thế chấp có lãi suất cố định này) hoặc sẽ giảm tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn - bao gồm bảo hiểm gốc, lãi và thế chấp - ít nhất 5%. Lãi suất không phải giảm 5% - chỉ cần thanh toán của bạn.

Đó có thể là một nhược điểm đối với nhiều chủ nhà, bởi vì mặc dù bạn đã trả phí bảo hiểm thế chấp bằng khoản vay FHA, bạn cần tiếp tục trả cho họ bằng một khoản tái cấp vốn. Tùy thuộc vào thời điểm bạn rút thế chấp hiện tại, các khoản bảo hiểm thế chấp đó có thể cao hơn đối với khoản vay mới của bạn và xóa mọi khoản giảm thanh toán đạt được với lãi suất thấp hơn.

Bảo hiểm thế chấp FHA

Bạn sẽ trả bao nhiêu trong bảo hiểm thế chấp tùy thuộc vào thời điểm bạn đóng khoản thế chấp hiện tại. Kể từ ngày 11 tháng 6 năm 2012, FHA cung cấp giảm phí bảo hiểm thế chấp trả trước cho những người vay đã thế chấp hiện tại trước ngày 1 tháng 6 năm 2009. Những người vay phải trả 0,01% số tiền vay.

Nếu bạn rút khoản vay hiện tại vào hoặc sau ngày 1 tháng 6 năm 2009, bạn sẽ trả phí bảo hiểm thế chấp trả trước cao hơn là 1,75%. Đó là một sự khác biệt lớn từ $ 10 đến $ 1,750 trên khoản thế chấp $ 100.000. Phí bảo hiểm thế chấp trả trước có thể được thêm vào số dư khoản vay của bạn.

Như bạn đã biết nếu bạn có khoản vay FHA, bạn phải trả cả phí bảo hiểm thế chấp trả trước và phí bảo hiểm thế chấp hàng năm. Tuy nhiên, phí bảo hiểm thế chấp hàng năm được loại bỏ nếu khoản vay theo giá trị (LTV) của bạn là 78% hoặc ít hơn.

Đây là sự cố về phí bảo hiểm thế chấp hàng năm: Nếu bạn đang tái cấp vốn cho khoản vay được thực hiện trước ngày 1 tháng 6 năm 2009, phí bảo hiểm thế chấp hàng năm của bạn sẽ là 0,55%. Nếu bạn đang tái cấp vốn cho một khoản vay FHA được đưa ra gần đây, bạn sẽ cần phải trả 1,25% số tiền vay. Phí bảo hiểm thế chấp hàng năm cho khoản thế chấp 100.000 đô la sẽ là 550 đô la ở mức thấp hơn so với 1.250 đô la ở mức cao hơn. Các phí bảo hiểm này được trả theo từng tháng, vì vậy với khoản vay 100.000 đô la, bạn sẽ trả thêm 58 đô la mỗi tháng với mức bảo hiểm thế chấp cao hơn.

Ưu điểm và nhược điểm của việc tái cấp vốn

Rõ ràng, chủ nhà có khoản vay FHA được rút ra trước ngày 1 tháng 6 năm 2009 được hưởng lợi nhiều nhất từ chương trình tái cấp vốn hợp lý của FHA, nhưng ngay cả những người có khoản vay gần đây cũng nên so sánh các khoản thanh toán hàng tháng hiện tại của họ với khoản thanh toán theo khoản tái cấp vốn.

Ưu điểm

Dễ dàng đủ điều kiện. Tài chính FHA được thiết kế để giúp những người vay có tín dụng kém hoàn hảo. Nếu điểm tín dụng của bạn dưới 740 và trên 620 hoặc 640, hãy so sánh các tùy chọn của bạn cho tài chính thông thường và FHA. Nếu điểm tín dụng của bạn trên 740, tài chính thông thường có thể là thỏa thuận tốt hơn.
Không cần thẩm định. Ngay cả khi bạn nợ nhiều hơn khoản thế chấp của bạn so với giá trị căn nhà của bạn, thì tái cấp vốn hợp lý FHA là một lựa chọn miễn là bạn tìm được người cho vay không yêu cầu thẩm định. Tuy nhiên, đó có thể là một thách thức, mặc dù FHA nói rằng không cần đánh giá.

Nhược điểm

Bảo hiểm thế chấp. Khi bạn nhận được một khoản vay FHA mới, bạn phải trả bảo hiểm thế chấp trả trước một lần nữa. Và nếu khoản vay trên giá trị của bạn cao hơn 78%, bạn phải trả phí bảo hiểm thế chấp hàng năm. Bảo hiểm thế chấp làm tăng số dư cho vay và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Nếu bạn rút khoản vay sau ngày 1 tháng 6 năm 2009, phí bảo hiểm thế chấp của bạn sẽ cao hơn cho khoản vay mới của bạn.
Chi phí kết thúc. FHA nói rằng người vay không thể tài trợ chi phí đóng của họ vào số dư khoản vay của họ. Chi phí đóng khác nhau tùy theo địa điểm: Chi phí đóng trung bình xấp xỉ 3% số tiền cho vay, hoặc 3.000 đô la cho khoản vay 100.000 đô la. Hầu hết những người cho vay cho phép bạn bọc chi phí đóng vào số dư khoản vay của mình để được tái cấp vốn cho vay thông thường. Tuy nhiên, các lựa chọn của bạn về tái cấp vốn hợp lý FHA là trả chi phí đóng bằng tiền mặt hoặc tìm người cho vay, người sẽ thực hiện tái cấp vốn bằng 0 chi phí. Mặc dù chi phí không thấp, nhưng có vẻ như là một lựa chọn tuyệt vời, nhưng điều này thực sự có nghĩa là bạn phải trả lãi suất cao hơn một chút trong suốt thời gian vay để hoàn trả chi phí đóng của người cho vay.

Nếu bạn đang xem xét khoản tái cấp vốn FHA chi phí bằng 0, hãy chắc chắn so sánh các lựa chọn của bạn để tái cấp vốn cho khoản vay thông thường để xem sản phẩm thế chấp nào dẫn đến thanh toán hàng tháng thấp nhất và chi phí dài hạn thấp nhất.

Từ cuối cùng

Nếu bạn có một khoản thế chấp được bảo hiểm FHA được phê duyệt trước ngày 1 tháng 6 năm 2009, thì việc tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn với khoản tái cấp vốn hợp lý của FHA có thể sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền. Nhưng ngay cả khi khoản thế chấp của bạn được chấp thuận sau ngày đó, bạn vẫn nên nói chuyện với một vài người cho vay khác nhau để xem họ có thể làm gì. Mặc dù điều này tương đối dễ dàng để đủ điều kiện, bạn vẫn có thể cần mua sắm để được chấp thuận cho vay nếu vốn chủ sở hữu nhà của bạn thấp hoặc bạn có những thách thức về tín dụng. Dù bằng cách nào, nỗ lực này là xứng đáng và có thể dẫn đến hàng ngàn khoản tiết kiệm hàng năm.

Bạn đã tham gia chương trình tái cấp vốn hợp lý FHA chưa? Kinh nghiệm của bạn là gì?