Tôi có nên tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống cho một ngôi nhà hoặc trả hết nợ?

Trên thực tế, số tiền bạn có cho một khoản thanh toán xuống là mấu chốt cho quyết định này cũng như là một đánh giá về khoản nợ hiện tại của bạn. Nhưng điều này tạo ra một câu hỏi hóc búa. Nếu bạn có cả một khoản thanh toán giảm mạnh và một khoản nợ khá lớn, bạn sẽ làm gì? Bạn có trả hết nợ và trả một khoản thanh toán nhỏ hơn không, hay bạn giữ nguyên cả nợ và thanh toán?

Câu trả lời cho câu hỏi đó không khó, nhưng yêu cầu kiểm tra chặt chẽ tình hình cá nhân của bạn, chẳng hạn như bạn có thể trả bao nhiêu tiền, bạn có bao nhiêu nợ, lãi suất bao nhiêu và thế chấp lớn như thế nào bạn muốn đủ điều kiện cho.

Quy trình nộp đơn

Khi bạn nộp đơn xin thế chấp, ngân hàng hoặc nhà môi giới sẽ xem xét thu nhập bạn nhận được một cách thường xuyên, cũng như các khoản thanh toán nợ bạn hiện có. Điều này sẽ cung cấp cho họ một bức tranh về số tiền bạn có thể dự phòng mỗi tháng để trả cho một khoản thanh toán thế chấp.

Dựa trên điều này, các tài sản khác của bạn, lịch sử tín dụng và khoản thanh toán của bạn, ngân hàng hoặc nhà môi giới sẽ xác định mức độ lớn của khoản thế chấp mà họ có thể cung cấp cho bạn và ở mức nào.

Nghiên cứu điển hình

Hãy xem xét Jim, người đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên của mình. Ông có tín dụng rất tốt và mang về nhà 36.000 đô la mỗi năm sau thuế. Jim cũng có khoản nợ thẻ tín dụng 10.000 đô la, có khoản thanh toán tối thiểu 250 đô la mỗi tháng, nhưng không có khoản nợ nào khác. Jim đã tiết kiệm được 20.000 đô la để trả cho khoản thanh toán của mình và đang tìm kiếm một khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm. Chúng tôi sẽ cho rằng bảo hiểm nhà có chi phí $ 800 mỗi năm và thuế bất động sản là $ 2.000.

Thay vào đó, nếu Jim sử dụng 10.000 đô la thanh toán xuống để trả nợ, anh ta sẽ đủ điều kiện nhận một khoản thế chấp khác so với việc anh ta không trả hết nợ và giảm toàn bộ 20.000 đô la. Giả sử Jim có thể đủ điều kiện hưởng lãi suất 6%, đây là cách các con số hoạt động. Ngoài ra, việc xem xét bảo hiểm thế chấp tư nhân, hoặc PMI, không ảnh hưởng đáng kể đến sự so sánh này và được loại trừ vì đơn giản.

Thanh toán xuống 20.000 đô la, nợ thẻ tín dụng 250 đô la mỗi tháng

• Thanh toán hàng tháng (bao gồm thế chấp, thuế và bảo hiểm): $ 830
• Tổng giá nhà: $ 119,519

Thanh toán xuống $ 10.000, không có nợ

• Thanh toán hàng tháng (bao gồm thế chấp, thuế và bảo hiểm): $ 1,073
• Tổng giá nhà: $ 150.105

Đó là một sự khác biệt khá lớn! Jim có thể đủ điều kiện cho một khoản thế chấp lớn hơn $ 30.000 nếu anh ta trả hết nợ, mặc dù khoản thanh toán xuống của anh ta chỉ bằng một nửa. Tại sao sự khác biệt quá lớn?

Số tiền cho vay được xác định như thế nào

Nó có liên quan đến cách ngân hàng tính toán những gì bạn có thể đủ khả năng chi trả. Thông thường, ngân hàng sẽ lấy một tỷ lệ phần trăm trong tổng thu nhập hàng tháng của bạn (36% là phổ biến) và cho rằng đó là số tiền bạn có thể trả cho tất cả các khoản nợ của mình, bao gồm cả thế chấp của bạn.

Nói cách khác, các khoản thanh toán nợ hiện tại của bạn sẽ trực tiếp làm giảm số tiền mà ngân hàng nghĩ rằng bạn có thể trả cho khoản thanh toán thế chấp, bảo hiểm chủ nhà, thuế và PMI, nếu được yêu cầu. Khi họ đã xác định số tiền bạn có thể trả bao nhiêu, họ sẽ ngoại suy khoản thế chấp lớn mà bạn đủ điều kiện.

Do tính chất của các tính toán này, khoản thanh toán xuống chỉ làm tăng tổng kích thước của khoản thế chấp mà bạn đủ điều kiện nhận trên cơ sở đồng đô la. Đó là, nếu bạn đủ điều kiện cho khoản thế chấp 150.000 đô la và có thêm 10.000 đô la để đặt xuống, bạn có thể đủ điều kiện cho khoản thế chấp 160.000 đô la. Nhưng vì nợ hiện tại ảnh hưởng đến số tiền mà ngân hàng nghĩ rằng bạn có thể trả, nên nó cũng giới hạn quy mô của khoản thế chấp của bạn. Trên thực tế, trả hết nợ sẽ làm tăng số tiền thế chấp mà bạn đủ điều kiện nhận được gấp khoảng ba lần so với việc tiết kiệm tiền cho một khoản thanh toán xuống.

Do đó, nói chung, sẽ hợp lý nhất để trả hết nợ hiện tại nếu bạn muốn tối đa hóa số tiền vay của mình.

Xem xét bổ sung

Có một khía cạnh khác để xem xét là tốt. Lãi suất cho khoản nợ thẻ tín dụng thường cao hơn nhiều so với lãi suất cho khoản thế chấp, và nó chắc chắn đúng trong trường hợp của Jim. Hơn nữa, bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp vào thuế của mình, và do đó giảm hơn nữa tỷ lệ bạn trả một cách hiệu quả cho khoản vay mua nhà của bạn.

Vì hầu như luôn luôn tốt hơn để trao đổi nợ lãi suất cao cho nợ lãi suất thấp, quyết định của Jim từ quan điểm này là không có trí tuệ. Chưa kể rằng ngay cả khi anh ta đặt toàn bộ khoản thanh toán 20.000 đô la xuống nhà của mình, anh ta vẫn phải trả PMI, đây là một khoản chi phí hàng tháng được thêm vào nếu khoản thanh toán xuống dưới 20%.

Ngoại lệ

Nhưng có một vài tình huống trong đó đặt một phần khoản thanh toán của bạn xuống nợ không nhất thiết là bước đi thông minh nhất:

1. Nếu bạn có thể giảm yêu cầu thanh toán tối thiểu của mình
Vì ngân hàng sử dụng các khoản thanh toán yêu cầu tối thiểu của bạn để tính toán số tiền bạn có thể đủ khả năng chi trả, giảm các khoản thanh toán tối thiểu, thậm chí tạm thời, có thể tăng số tiền cho vay của bạn mà bạn không phải trả bất kỳ khoản nợ nào. Hơn nữa, điều này được thực hiện tốt nhất với các khoản vay bạn muốn giữ, như những khoản có lãi suất gần hoặc thậm chí dưới mức lãi suất thế chấp của bạn.

Ví dụ: nhiều khoản vay sinh viên thuộc danh mục này và có thể cho phép bạn thay đổi gói thanh toán của mình trong một hoặc hai năm, do đó giúp dễ dàng đủ điều kiện cho khoản vay lớn hơn mà không phải trả bất kỳ khoản nợ sinh viên lãi suất thấp nào.

hoặc nợ thẻ tín dụng, ngoài việc yêu cầu công ty của bạn giảm yêu cầu thanh toán tối thiểu, bạn có thể xem xét chuyển khoản số dư sang thẻ tín dụng với tỷ lệ APR thấp hơn hoặc thời gian khuyến mại không có lãi suất. Tuy nhiên, đừng mở thẻ mới quá gần với thời gian bạn đăng ký thế chấp, vì điều này có thể làm tổn thương điểm tín dụng của bạn trong ngắn hạn.

2. Nếu bạn không đủ khả năng thanh toán xuống
Trong khi các tùy chọn thế chấp thanh toán bằng không tồn tại, bạn có khả năng trả lãi suất cao hơn nhiều. Tiết kiệm tiền của bạn để bạn có thể cung cấp ngay cả một khoản thanh toán nhỏ, ví dụ 3,5%, có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền hơn về lâu dài hơn là trả hết nợ.

Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào việc bạn thậm chí có thể đủ điều kiện cho khoản vay thanh toán thấp hay không, mức lãi suất nào bạn sẽ được cung cấp và lãi suất hiện tại cho khoản nợ hiện tại của bạn.

3. Nếu bạn có thể tránh trả bảo hiểm thế chấp tư nhân
Nếu không trả hết bất kỳ khoản nợ hiện tại nào sẽ cho phép bạn cung cấp khoản thanh toán xuống bằng 20% ​​giá bán căn nhà của bạn, bạn có thể tránh phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm tiền theo thời gian miễn là lãi suất cho khoản nợ hiện tại của bạn không cao lắm.

4. Nếu bạn không cần tối đa số tiền vay của mình
Nếu bạn không cần phải đủ điều kiện cho một khoản vay lớn, thay vào đó hãy tiết kiệm tiền mặt của bạn để có trong tay và khi bạn chuyển đến nhà mới. Đây là khi các chi phí bất ngờ có khả năng tăng lên và bạn có thể tránh phải trả thêm nợ bằng cách trả cho họ các khoản xuất chi.

Từ cuối cùng

Nếu bạn đang ở trong thị trường để thế chấp, hãy thử chơi xung quanh với Máy tính Nhà mới của Bankrate, nơi tạo ra các số được sử dụng trong nghiên cứu trường hợp ở trên. Trước tiên, hãy tìm những ngôi nhà cụ thể mà bạn quan tâm. Sau đó, hãy nhập giá, thông tin thuế tài sản và ước tính chi phí bảo hiểm của chủ nhà vào máy tính. (Thử hỏi chủ nhà khác hoặc đại lý bảo hiểm địa phương để ước tính bảo hiểm.)

Xem số tiền bạn đủ điều kiện ban đầu và nếu trả hết nợ sẽ tăng số tiền. Đừng quên tính lãi suất cho khoản nợ hiện tại của bạn. Ví dụ, ngay cả khi bạn có thể giảm tỷ lệ thế chấp của mình một phần trăm đầy đủ bằng cách tăng khoản thanh toán của bạn xuống, thì khoản nợ nào bạn có thể phải trả? Hãy nhớ rằng, lãi suất thế chấp nhà được khấu trừ vào thuế của bạn.

Nếu bạn mới bắt đầu tìm nhà, hãy chơi xung quanh với máy tính ở trên và xem xét các cách khác nhau để chi trả khoản thanh toán của bạn. Đừng để nó hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng để quyết định những gì bạn có thể đủ khả năng. Nếu ngân hàng nghĩ rằng bạn có thể xử lý khoản thanh toán thế chấp 2.000 đô la mỗi tháng, nhưng bạn biết bạn không thể, đừng tham gia vào một lần chỉ vì ngân hàng nói như vậy. Tìm một ngôi nhà mà bạn có thể thoải mái chi trả, vì vậy bạn có thể tự tin thực hiện tất cả các khoản thanh toán hàng tháng của mình và tận hưởng ngôi nhà mới của bạn không căng thẳng.

Bạn đã bao giờ phải đối mặt với quyết định tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống nhà hoặc trả hết nợ chưa? Bạn đã đi với ai và tại sao?