Cách thực hiện một đề nghị về một ngôi nhà - Mẹo và chiến lược để giành chiến thắng

Nhưng giai đoạn mơ ước của tìm kiếm nhà mới của bạn cuối cùng phải kết thúc. Khi bạn tìm thấy một ngôi nhà phù hợp với nhu cầu của mình, đã đến lúc khóa lại và thực sự mua nó trước khi có người khác làm.

Bạn không thể mua một ngôi nhà mà không đưa ra lời đề nghị trước. Phiếu mua hàng, còn được gọi là thỏa thuận mua hoặc thư có ý định mua, là một tài liệu pháp lý nêu rõ giá bạn sẵn sàng trả cho căn nhà, cách bạn dự định trả cho nó và các điều khoản chính khác của giao dịch.

Mời mua thường trở thành ràng buộc pháp lý một khi người bán chấp nhận các điều khoản. Các luật điều chỉnh việc thi hành và vô hiệu hóa của họ khác nhau tùy theo từng tiểu bang, và việc sửa đổi chúng trước khi đóng hoặc thực hiện điều kiện của họ là có điều kiện đối với các kết quả thuận lợi nhất định, chẳng hạn như kiểm tra mối hoặc kiểm tra mối khác.

Nếu bạn đang làm việc với một đại lý bất động sản, anh ấy hoặc cô ấy có thể sẽ sửa đổi một mẫu được viết sẵn với các điều khoản cụ thể cho giao dịch của bạn. Ở một số bang, chẳng hạn như New York, một luật sư được cấp phép thực sự được yêu cầu soạn thảo hoặc ký tắt trên bất kỳ thỏa thuận mua bán chính thức nào, bất kể người mua có làm việc với một đại lý.

Tuy nhiên, với quy mô và ý nghĩa dài hạn của bất kỳ giao dịch bất động sản nhà ở nào, bạn nên hiểu đầy đủ những điều sau:

• Các thành phần của ưu đãi mua hàng của bạn
• Các tình huống phổ biến có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện
• Làm thế nào để tạo ra một đề nghị mạnh mẽ trong các hạn chế của thị trường bất động sản địa phương và tình hình cá nhân của bạn
• Làm thế nào để đáp ứng với bất kỳ phản ứng của người bán

Các thành phần chính của Ưu đãi mua hàng

Nhiều ưu đãi mua bất động sản nhà ở được soạn thảo bằng các mẫu cụ thể của nhà nước, do đó, từ ngữ và thứ tự của các điều khoản của một đề nghị nhất định có thể thay đổi theo vị trí. Nhưng phần lớn các ưu đãi mua hàng được thực hiện ở Hoa Kỳ có chứa các thành phần chính này:

• Cửa sổ cân nhắc. Điều khoản này quy định thời hạn của điều khoản ưu đãi còn hiệu lực - nói cách khác, người bán phải xem xét điều đó trong bao lâu. Nếu người bán không trả lời vào cuối cửa sổ, người mua có thể đưa ra một đề nghị khác.
• Tiền gửi nghiêm túc. Các khoản tiền gửi nghiêm túc cho thấy rằng người mua nghiêm túc về việc mua nhà. Số tiền, thường là khoảng 1% trên tổng giá chào bán, được đánh vần trong phiếu mua hàng và trong séc cá nhân hoặc thủ quỹ kèm theo tài liệu. Nếu giao dịch đóng thành công, tiền kiếm được sẽ được ghi có khi đóng (giảm tổng chi phí đóng). Nếu giao dịch giảm, tiền kiếm được có thể hoặc không được hoàn trả, tùy thuộc vào luật tiểu bang và liệu ưu đãi có bao gồm ngôn ngữ cụ thể về thời điểm gửi tiền phải được hoàn trả không.
• Mô tả pháp lý của tài sản. Đây là mô tả pháp lý của tài sản vật chất như được viết trên tiêu đề ban đầu. Tùy thuộc vào tùy chỉnh cục bộ, nó bao gồm một số kết hợp của tên phân khu, số khối và số lô, số đo của tài sản và mô tả về ranh giới vật lý của nó. Đối với các tài sản mới được chia, người bán phải đảm bảo rằng tất cả các ranh giới là cuối cùng và có sự chấp thuận cần thiết của chính phủ.
• Mô tả về đồ đạc và thiết bị đi kèm. Phần này mô tả bất kỳ và tất cả đồ đạc, thiết bị, vật dụng cơ khí, tài sản cá nhân và các ứng dụng khác trên nền tảng khác được đưa vào bán trong tài sản mà không phải trả thêm phí. Ví dụ phổ biến bao gồm các thiết bị nhà bếp, thiết bị HVAC, nhà phụ, cây trong vườn, máy dò khói và giắc cắm cáp.
• Tổng giá mua và tài chính. Điều này phác thảo tổng giá mà người mua sẵn sàng trả cho tài sản, số tiền thanh toán xuống (tiền mặt khi đóng), số tiền được tài trợ và phương thức tài chính (như thế chấp thông thường hoặc FHA).
• Chứng thư. Điều này mô tả loại chứng thư, chẳng hạn như chứng thư bảo hành hoặc chứng thư ủy thác, liên quan đến giao dịch. Nó cũng mô tả những gì (nếu có) các hạn chế mà chứng thư phải tuân theo, chẳng hạn như bảo lưu quyền khoáng sản và các thay thế tiện ích.
• Thuế và tiện ích được chia theo tỷ lệ. Điều này nói lên trách nhiệm tương ứng của người mua và người bán đối với các khoản thanh toán thuế bất động sản và tiện ích trước và sau khi đóng cửa. Để đơn giản, người bán thường thanh toán các tiện ích (nước, cống rãnh, rác thải, điện, v.v.) cho đến hết thời hạn thanh toán bao gồm ngày kết thúc. Thuế bất động sản thường được trả trước các giai đoạn đánh giá 6 hoặc 12 tháng, do đó, theo thông lệ, người mua sẽ hoàn trả cho người bán các khoản thuế đã được trả trong khoảng thời gian giữa đóng và kết thúc giai đoạn đánh giá hiện tại.
• Đánh giá đặc biệt. Quy định này giao trách nhiệm thanh toán các đánh giá đặc biệt. Đánh giá đặc biệt là đánh giá thuế một lần được các đơn vị chính quyền địa phương áp dụng cho các dự án cơ sở hạ tầng công cộng, chẳng hạn như đường nước mới hoặc chiếu sáng đường phố. Chúng có nhiều khả năng xảy ra ở các phân khu mới được xây dựng và các đô thị bị thôn tính gần đây. Thông thường, người bán trả bất kỳ đánh giá đặc biệt nào được đánh thuế trước ngày kết thúc, trong khi người mua trả bất kỳ khoản nào sau khi đóng, bất kể khi nào dự án cơ sở hạ tầng thực sự hoàn thành.
• Ngày kết thúc và giao hàng. Phần này quy định ngày kết thúc hoặc ngày giao dịch được hoàn tất. Nó cũng quy định khi nào người bán sẽ giao nhà cho người mua - nói cách khác, khi người mua có thể chuyển đến. Thông thường, ngày đóng cửa và ngày giao hàng giống hệt nhau, nhưng người bán đôi khi cho phép người mua di chuyển sớm. Cả hai ngày có thể được đẩy lùi nếu phê duyệt cho vay, sửa đổi tài sản hoặc các thành phần giao dịch khác mất nhiều thời gian hơn dự kiến.
• Nước thải và nước. Phần này mô tả các dịch vụ nước và nước thải của khách sạn, đánh vần xem liệu nó có liên quan đến đường nước và nước thải đô thị, giếng nước uống được, hệ thống xử lý nước thải dưới đáy biển (như bể tự hoại) và các cải tiến khác có liên quan. Các tài sản có giếng và xử lý nước thải dưới bề mặt thường yêu cầu kiểm tra và xác minh bổ sung trước khi đóng.
• Đại diện cơ quan kép. Ở một số tiểu bang, việc đại diện cho người mua và người bán là hợp pháp để đại diện cho người mua và người bán, một điều kiện được gọi là đại lý kép của cơ quan, đại diện của cơ quan kép. Nếu giao dịch liên quan đến đại lý kép, phần này phác thảo các quyền tương ứng của người mua và người bán và cần có sự đồng ý xác nhận từ cả hai bên.

Phụ lục

Phiếu mua hàng thông thường chứa nhiều chương trình phụ trợ khác nhau tùy theo tình huống và địa điểm. Một số phụ lục đánh vần các khía cạnh chính của ưu đãi mua hàng, chẳng hạn như cách thức mua hàng được tài trợ và ai trả chi phí đóng. Những người khác là tiết lộ chi tiết theo yêu cầu của pháp luật. Mặc dù mỗi phụ lục được cấu trúc như một tài liệu riêng biệt với trang chữ ký riêng, nó được coi là một phần có thể thi hành của hợp đồng mua bán.

Phụ lục chung bao gồm:

• Chi phí kết thúc. Phụ lục này quy định ai chịu trách nhiệm đóng chi phí, và với số lượng bao nhiêu. Chẳng hạn, người mua có thể yêu cầu người bán trả 3.000 đô la để đóng chi phí, với người mua chịu trách nhiệm về số dư. Phụ lục chi phí đóng có thể không được yêu cầu nếu người mua đồng ý thanh toán toàn bộ chi phí đóng.
• Tài chính. Nếu người mua đang tài trợ một phần giá mua bằng khoản vay thế chấp, thì phụ lục này mô tả cấu trúc, thời hạn và tỷ lệ của khoản vay. Nó cũng cho biết liệu người cho vay có yêu cầu người bán thực hiện bất kỳ sửa chữa nào đối với tài sản trước khi phát hành thế chấp (và nếu vậy, bản chất của việc sửa chữa) và điều gì xảy ra với tiền kiếm được nếu tài chính rơi vào.
• Thỏa thuận trọng tài / Công bố. Bằng cách ký vào phụ lục tùy chọn này, người mua và người bán đồng ý giải quyết tất cả các tranh chấp thông qua trọng tài ràng buộc và từ bỏ quyền của họ để xét xử tại tòa án.
• Sơn dựa trên chì và các công bố nguy hiểm khác. Tùy thuộc vào quyền tài phán, một thỏa thuận mua hàng thường bao gồm nhiều tiết lộ nguy hiểm theo yêu cầu của luật pháp địa phương. Tiết lộ nguy hiểm phổ biến bao gồm radon, giếng và hệ thống xử lý nước thải dưới bề mặt và sơn có chứa chì (đối với các ngôi nhà được xây dựng trước cuối những năm 1970).
• Tiết lộ tài sản. Ưu đãi mua hàng thường bao gồm tiết lộ tài sản của người bán, trong đó người bán khẳng định rằng tài sản được thể hiện chính xác theo sự hiểu biết tốt nhất của người đó. Luật pháp địa phương đôi khi yêu cầu tiết lộ hoặc báo cáo của bên thứ ba, cụ thể, tình trạng của các thành phần của ngôi nhà.

Dự phòng và sửa đổi chung

Ở hầu hết các tiểu bang, một đề nghị mua hàng trở thành một hợp đồng ràng buộc một khi nó được người bán chấp nhận và được ký bởi cả hai bên. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng hầu như luôn phụ thuộc vào một số điều nhất định, được gọi chung là các tình huống giả định. Một số dự phòng được chèn bởi người mua hoặc đại lý của họ để bảo vệ người mua, trong khi một số khác được chèn bởi người bán hoặc đại lý của họ để bảo vệ người bán. Một số, chẳng hạn như kiểm tra và thẩm định nhà, là một phần của ngôn ngữ cung cấp mua hàng tiêu chuẩn ở nhiều tiểu bang.

Trong một số trường hợp, kết quả của một trường hợp dự phòng cụ thể dẫn đến việc sửa đổi đề nghị mua hàng. Ví dụ, giả sử kiểm tra nhà theo yêu cầu của người mua cho thấy một khiếm khuyết chưa biết trước đây mà người mua muốn sửa trước khi đóng cửa. Người mua hoặc đại lý của họ sau đó đưa ra một sửa đổi mô tả vấn đề và chỉ định thời điểm và cách khắc phục. Nếu người bán đồng ý, họ ký sửa đổi và có lẽ sẽ khắc phục vấn đề. Nếu người bán chùn bước, người mua có thể chọn bỏ đi khỏi thỏa thuận và yêu cầu trả lại tiền kiếm được của mình.

Dự phòng mua hàng phổ biến và sửa đổi liên quan bao gồm:

• Kiểm tra nhà. Không phải tất cả những người cho vay đều yêu cầu kiểm tra nhà do người mua ủy quyền trước khi quyết định có nên cho vay hay không, nhưng người mua được khuyến khích mạnh mẽ cho một người (chi phí thông thường là khoảng $ 300 đến $ 500, phải trả vào ngày kiểm tra và thường không được hoàn trả). Trong quá trình kiểm tra nhà, một thanh tra được cấp phép xem xét kỹ lưỡng căn nhà, chỉ ra những khiếm khuyết nhỏ và những vấn đề lớn không phải lúc nào cũng rõ ràng đối với người mua chưa được đào tạo. Nếu việc kiểm tra phát hiện ra một vấn đề lớn chưa được báo cáo trước đây, chẳng hạn như hư hỏng mái nhà hoặc nền móng, thì việc kiểm tra cho phép người mua yêu cầu khắc phục sự cố hoặc bỏ đi hoàn toàn.
• Kiểm tra mối nguy. Kiểm tra mối nguy tìm kiếm các vấn đề cụ thể hơn không được đề cập trong kiểm tra nhà điển hình, bao gồm radon, sâu bệnh và sơn chì. Mặc dù luôn luôn là tùy chọn, việc kiểm tra mối nguy được khuyến nghị khi nguy cơ của một mối nguy cụ thể cao - ví dụ, ở những khu vực có mối mọt hoặc nhiễm radon là phổ biến. Chi phí thay đổi dựa trên loại kiểm tra, nhưng thường rơi vào phạm vi ba con số thấp.
• Kiểm tra cống và giếng. Hệ thống thoát nước và kiểm tra tốt đánh giá tình trạng, chức năng và sự an toàn của hệ thống nước và vệ sinh của khách sạn. Chi phí là một chức năng của tính toàn diện và vị trí của thanh tra - một khoản thanh toán trả trước, không hoàn lại, từ 200 đến 500 đô la là điển hình. Cũng như kiểm tra nhà và nguy hiểm, người mua có thể yêu cầu khắc phục các vấn đề lớn (như giếng bị nhiễm bẩn hoặc cống bị hư hại do rễ cây) hoặc hủy bỏ thỏa thuận.
• Thẩm định. Không có người cho vay muốn phê duyệt một khoản vay thế chấp có giá trị hơn tài sản cơ bản. Vì lý do này, người cho vay hầu như luôn yêu cầu thẩm định (thường là $ 300 đến $ 500, trả trước và không hoàn trả) trước khi phê duyệt đơn xin vay của người mua. Nếu giá trị thẩm định của một ngôi nhà thấp hơn giá mua, người cho vay sẽ chỉ đồng ý tài trợ một số tiền bằng với giá trị thẩm định.
• Phê duyệt khoản vay. Nếu người cho vay cuối cùng từ chối đơn xin vay của họ vì bất kỳ lý do gì, người bán không bắt buộc phải hoàn thành giao dịch. Dự phòng này chỉ định liệu tiền được trả lại hay bị tịch thu cho người bán nếu giao dịch rơi vào.
• Tài sản hiện có của người mua và các ưu đãi mua hàng khác. Nếu người mua đang cố gắng bán căn nhà hiện tại của mình và dựa vào số tiền thu được từ việc bán đó để tài trợ cho việc mua nhà mới, thì có khả năng họ sẽ thực hiện đóng cửa dự phòng bán thành công. Nếu căn nhà không được bán bằng cách đóng cửa, ưu đãi mua hàng chỉ định liệu việc mua nhà mới sẽ bị hủy bỏ hay ngày kết thúc được gia hạn. Tương tự như vậy, nếu người bán đang xem xét các đề nghị mua hàng khác tại nhà, thì ưu đãi mua hiện tại thường được thực hiện tùy thuộc vào việc hủy bỏ của họ trước một ngày cụ thể.
• Chiếm sớm. Nếu người mua không mong muốn có một ngôi nhà vĩnh viễn trước khi đóng cửa (ví dụ, việc bán nhà trước đó của họ đóng cửa trước khi bán hiện tại), người bán có thể đồng ý cho phép chuyển đến trước ngày kết thúc và sửa đổi giao dịch mua thỏa thuận phù hợp.
• Đi bộ qua. Theo truyền thống, người mua được phép đi bộ qua nhà ngay trước khi đóng cửa (thường là trong cùng một ngày) để đảm bảo rằng tất cả các sửa chữa và cập nhật được yêu cầu đã được hoàn thành và tình trạng của ngôi nhà đã không thay đổi về mặt vật chất kể từ khi kiểm tra nhà. Một vấn đề lớn, chẳng hạn như thiệt hại do nước hoặc lửa mới, có thể trì hoãn việc đóng hoặc phá vỡ hoàn toàn giao dịch.

Làm thế nào để tạo ra một đề nghị mạnh mẽ

Khi bạn đang biên soạn đề nghị mua hàng của mình, hãy ghi nhớ những lời khuyên này. Chỉ cần đừng suy nghĩ quá lâu, hoặc một người mua nhanh chân hơn có thể đánh bại bạn.

1. Đặt một phân tích thị trường so sánh

Trước khi đặt giá yêu cầu ban đầu, hầu hết người bán đặt hàng phân tích thị trường so sánh (CMA). CMA ước tính giá trị thị trường hiện tại của căn nhà bằng cách đánh giá ít nhất ba lần bán gần đây của các bất động sản tương tự trong khu vực lân cận.

Trước khi đưa ra lời đề nghị, hãy yêu cầu đại lý bất động sản của bạn thực hiện CMA thay mặt bạn. Điều này cung cấp cho bạn một bức tranh cập nhật về thị trường địa phương của bạn, điều này đặc biệt quan trọng nếu nhà đã có mặt trên thị trường trong một vài tháng. Nó cũng phát hiện ra một ngôi nhà rõ ràng là quá đắt - nếu CMA gợi ý giá trị thị trường trong phạm vi từ 250.000 đến 270.000 đô la và ngôi nhà có giá 300.000 đô la, bạn sẽ có chỗ để thương lượng. Nhưng ngay cả khi căn nhà có giá khá cao ở mức cao của phạm vi, CMA của bạn cung cấp cho bạn một điểm khởi đầu hợp lý cho một đề nghị đầu tiên.

2. Xem xét thời gian trên thị trường và các chỉ số thị trường khác

Ngoài kết quả của CMA, lượng thời gian mà một ngôi nhà đã dành cho thị trường là một chỉ số tốt về sự quan tâm của người mua. Dữ liệu này được cung cấp công khai trên MLS và các trang web tìm nhà như Trulia.

Nói rộng hơn, thời gian trung bình của nhà trên thị trường trong khu vực của bạn (mã ZIP, thành phố hoặc quận) cung cấp cái nhìn sâu sắc về tình trạng chung của thị trường nhà ở trong khu vực - cho dù đó là thị trường của người mua, thị trường của người bán hay không. Nhà ở trên thị trường lâu hơn trong thị trường của người mua và bán nhanh hơn trong thị trường của người bán.

Ưu đãi của bạn cần phản ánh nhu cầu địa phương hiện tại và phải phù hợp với các ưu đãi khác mà người bán có thể sẽ nhận được. Chẳng hạn, một người bán có nhà trên thị trường trong một thời gian dài và đấu tranh để thu hút giá thầu có nhiều khả năng chấp nhận lời đề nghị thấp hơn so với người bán vừa niêm yết tài sản. Ở những thị trường nóng hơn, các ngôi nhà thường ở lại thị trường chỉ trong vài ngày (hoặc thậm chí vài giờ) và thu hút giá thầu bằng hoặc cao hơn giá niêm yết.

Sau đó, một lần nữa, mọi tình huống là khác nhau. Ví dụ, ngay cả trong các thị trường bán chạy nhất, cực kỳ quá đắt so với những ngôi nhà mới hơn và những ngôi nhà cũ hơn với những khiếm khuyết nghiêm trọng đấu tranh để thu hút những lời đề nghị đáng kể. Khi nghi ngờ, hãy hỏi đại lý bất động sản của bạn (hoặc, nếu bạn tự đại diện, một người quen quen với thị trường địa phương) để được hướng dẫn.

3. Xác nhận động lực của người bán

Động lực cá nhân của người bán cũng quan trọng như nhiệt độ chung của thị trường. Một số người bán cần dỡ hàng càng nhanh càng tốt, có thể do di dời khẩn cấp hoặc nhu cầu cấp bách để tăng vốn để mua một tài sản khác. Những người bán như vậy được biết đến như những người bán có động lực trên mạng và thường sẵn sàng chấp nhận ít hơn giá yêu cầu của họ, đặc biệt là trong các thị trường của người mua.

Những người bán khác, chẳng hạn như những người thu hẹp từ một gia đình lâu đời thành một ngôi nhà cho thuê ngắn hạn, không vội vàng và có thể đủ khả năng để chờ đợi lời đề nghị phù hợp. Tìm kiếm manh mối, chẳng hạn như nhà có thuộc sở hữu của chủ sở hữu và tuyên bố riêng của người bán hay không, về loại mà người bán của bạn phù hợp với.

4. Tìm hiểu về các ưu đãi khác trên tài sản

Trong nhiều khu vực pháp lý, người bán không cần tiết lộ đơn đặt hàng đang xem xét. Chỉ sau khi người bán chấp nhận đề nghị thì nó mới trở thành vấn đề của hồ sơ công khai.

Tuy nhiên, các đại lý bất động sản dày dạn có thể đánh hơi được các đề nghị cạnh tranh. Trước khi gửi đề nghị của bạn, hãy yêu cầu đại lý của bạn hỏi đại lý của người bán về hoạt động hiển thị gần đây. Đại lý của người bán có thể sẽ không tiết lộ liệu người bán có sở hữu một ưu đãi khác hay không, nhưng anh ta hoặc cô ta có thể thừa nhận rằng không có nhiều sự quan tâm nghiêm trọng đối với tài sản hoặc ngược lại, có rất nhiều sự quan tâm gần đây. Nếu bạn không có đại lý, bạn cần tự mình làm điều này.

Nếu bạn nghi ngờ rằng người bán có nhiều ưu đãi trong tay, hãy nhanh chóng gửi đề nghị của bạn và làm cho nó trở nên thân thiện hơn với người bán (giá ưu đãi cao hơn, chi phí trả cho người bán ít hơn) so với những gì bạn đã làm. Nếu có vẻ như không có nhiều ưu đãi trong nhà, hãy làm cho ưu đãi của bạn thân thiện hơn với người mua, vì rất có thể bạn sẽ có cơ hội đàm phán.

5. Hãy nhớ rằng một số chi phí trước khi kết thúc là không hoàn lại

Hãy nhớ rằng một số chi phí trước khi đóng phải được trả trước và không được hoàn trả. Tối thiểu, bạn có khả năng trả tiền cho việc kiểm tra và thẩm định nhà - có thể chạy $ 1.000 kết hợp. Bạn cũng có thể trả tiền cho dịch hại, radon, cống rãnh, sơn chì và các kiểm tra nguy hiểm khác, thêm $ 1.000 trở lên vào chi phí trả trước của bạn. Và nếu số tiền kiếm được của bạn không được hoàn trả, bạn có thể kiếm thêm hàng trăm hoặc hàng nghìn.

Thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào trong số các tài sản không đóng nó có thể ảnh hưởng đến ngân sách cũng như tinh thần của bạn. Trước khi bạn gửi một đề nghị mua hàng, ngay cả một đề nghị bóng thấp mà bạn chắc chắn sẽ không được chấp nhận như hiện tại, hãy kiểm tra xem bạn có nghiêm túc về việc mua bất động sản cụ thể đó không.

6. Nhận Thư chấp thuận trước cho các giao dịch được tài trợ

Trước khi đưa ra bất kỳ lời đề nghị nào, hãy hỏi người cho vay của bạn một lá thư chấp thuận trước, trong đó nêu rõ rằng bạn được chấp thuận tạm thời cho khoản vay thế chấp lên đến một số tiền nhất định. Để nhận được thư chấp thuận trước, bạn có thể cần gặp nhân viên cho vay, đồng ý kiểm tra tín dụng và cung cấp xác minh thu nhập và tài sản (thường là trả nợ hoặc sao kê ngân hàng).

Mặc dù nó không giống như phê duyệt khoản vay cuối cùng, nhưng sự chấp thuận trước làm tăng khả năng đơn xin vay của bạn cuối cùng sẽ được chấp thuận. Do khả năng phê duyệt cuối cùng thấp hơn, nhiều người bán không nghiêm túc xem xét các đề nghị được tài trợ mà không có tài liệu phê duyệt trước kèm theo. Chấp thuận trước không cần thiết cho tất cả các giao dịch tiền mặt, vì không liên quan đến tài chính.

7. Kéo dài khoản thanh toán của bạn xuống

Thành phần tiền mặt trong ưu đãi của bạn càng lớn, nó càng hấp dẫn người bán. Đó là bởi vì các đề nghị yêu cầu các khoản vay nhỏ hơn ít có khả năng rơi vào do vấn đề tài chính.

Tất cả những thứ khác đều bằng nhau, một người bán được cung cấp với ưu đãi 200.000 đô la với khoản thanh toán giảm 3,5% và ưu đãi 200.000 đô la với khoản thanh toán giảm 20% có thể sẽ chọn ưu đãi sau. Ưu đãi toàn bộ tiền mặt thậm chí còn tốt hơn, mặc dù chúng không thể đáp ứng cho hầu hết người mua nhà lần đầu.

8. Có luật sư xem xét lời đề nghị

Ưu đãi mua bất động sản là một trong những tài liệu pháp lý quan trọng hơn mà bạn có khả năng đăng nhập trong đời. Ngay cả khi luật pháp của tiểu bang của bạn không yêu cầu luật sư được cấp phép để đưa ra các đề nghị mua hàng, hầu như luôn luôn đáng để luật sư xem xét đề nghị của bạn và đảm bảo rằng không có gì không chính thống hoặc có thể gây hại cho bạn trong đó.

Nhiều luật sư bất động sản làm công việc này với một mức phí cố định hợp lý, có thể chạy trong khoảng từ 150 đến 300 đô la, hoặc nhiều hơn tùy thuộc vào vị trí. Đó là một món hời so với chi phí tiềm năng của một đề nghị được đánh giá thấp hoặc bất cẩn - ví dụ, nếu bạn ký đề nghị của bạn giả sử rằng khoản tiền gửi kiếm được 2.000 đô la của bạn được hoàn lại và sau đó phát hiện ra rằng đó không phải là tiền.

Phản hồi & phản biện của người bán

Khi bạn gửi đề nghị mua hàng của mình, người bán sẽ cho đến khi kết thúc cửa sổ xem xét để phản hồi. Nếu người bán có nhiều ưu đãi trong nhà và bạn không phải là người hấp dẫn nhất, người đó có thể bỏ qua ưu đãi đó.

Thông thường hơn, người bán phản hồi lời đề nghị mua hàng bằng cách:

• Chấp nhận các điều khoản. Khi lời đề nghị tốt như người bán có thể hy vọng trong các trường hợp, anh ta hoặc cô ta chấp nhận nó bằng văn bản và ký tên, tạo ra một thỏa thuận mua bán ràng buộc. Vẫn có thể sửa đổi (chẳng hạn như yêu cầu khắc phục các sự cố chưa được kiểm tra tại nhà) cho đến ngày kết thúc, miễn là cả hai bên đồng ý và ký.
• Từ chối các điều khoản. Khi giá ưu đãi quá thấp hoặc các điều khoản của ưu đãi không thuận lợi cho người bán, người bán sẽ từ chối lời đề nghị hoàn toàn. Trong khi một sự từ chối luôn luôn châm ngòi, lớp lót bạc là người bán ít nhất sẵn sàng tham gia với bạn. Bạn có thể theo dõi một đề nghị bị từ chối với một ưu đãi mới, thân thiện với người bán hơn.
• Làm một bộ đếm. Khi lời đề nghị hấp dẫn nhưng không hoàn toàn thỏa đáng, người bán sẽ sửa đổi nó bằng cách sửa đổi các điều khoản chính (như giá mua và chi phí do người bán trả), ký tên và gửi lại. Điều này được biết đến như là một đối tác. Bạn có thể chọn chấp nhận bộ đếm như văn bản hoặc sửa đổi thêm, ký tên và gửi lại cho người bán để xem xét. Quá trình này có thể diễn ra miễn là cần thiết cho đến khi người bán chấp nhận đề nghị hoặc một trong hai bên ngừng đàm phán.

Trong một số tình huống, người bán nhận được nhiều ưu đãi cùng một lúc sẽ thương lượng với từng người mua tiềm năng trong nỗ lực để có được thỏa thuận tốt nhất có thể. Nếu người bán muốn đạt được thỏa thuận ràng buộc nhanh hơn, họ có thể chỉ cần yêu cầu mỗi người mua quan tâm cung cấp tốt nhất có thể, sau đó chọn một thỏa thuận thuận lợi nhất.

Từ cuối cùng

Biên soạn và thực hiện một đề nghị mua hàng không hoàn toàn hấp dẫn như đến thăm những ngôi nhà mở hoặc đi bộ qua nhà để bán, nhưng quá trình này có sức hấp dẫn của nó. Mặc dù vợ tôi và tôi đã có một đại lý bất động sản, người đã đưa ra các đề nghị mua và đối tác mà chúng tôi đã thực hiện trên căn nhà mới mua, chúng tôi đã học được rất nhiều trong quá trình này. Thêm vào đó, quá trình đàm phán - mặc dù rất căng thẳng - thực sự rất thú vị và thật vô cùng thỏa mãn khi biết rằng người bán đã chấp nhận một đề nghị đáng kể dưới mức chúng tôi sẵn sàng trả. Tôi không muốn thực hiện lại quy trình bất cứ lúc nào sớm, nhưng tôi chắc chắn tự tin hơn vào khả năng điều hướng của mình khi thời gian cuối cùng cũng đến.

Bạn đã thực hiện một đề nghị mua hàng trên một ngôi nhà?