Cách mua nhà bị tịch thu hoặc tài sản từ ngân hàng - 5 câu hỏi cần hỏi
Trong bài viết này, tôi sẽ tóm tắt một số câu hỏi chính cần suy nghĩ trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán để bị tịch thu nhà. Tôi cũng sẽ thêm một số giai thoại cá nhân của riêng tôi và chia sẻ một phần kinh nghiệm của tôi. Nếu bạn quan tâm đến việc mua nhà bị tịch thu, những điểm này rất quan trọng để xem xét và có thể giúp bạn xây dựng một danh mục tài chính lành mạnh hơn.
1. Tài sản đã có mặt trên thị trường được bao lâu??
Không phải tất cả các tài sản bị tịch thu được tạo ra như nhau. Ví dụ, một bất động sản tốt trong một khu dân cư sắp tới sẽ được mua nhanh chóng - thường là bởi một nhà đầu tư bất động sản hoặc một người háo hức tìm kiếm một ngôi nhà mới. Đừng hy vọng những ngôi nhà này sẽ tồn tại trên thị trường trong hơn 30 ngày.
Tuy nhiên, nếu bạn đang mua một căn nhà trong tình trạng dưới mức hoặc trong một khu vực bị ảnh hưởng nặng nề bởi cuộc khủng hoảng thế chấp, thời gian thị trường dài hơn dự kiến. Là người mua, điều này có thể dẫn đến sự linh hoạt hơn về giá: các ngân hàng ghét có tài sản bị tịch thu trong tay hơn 90 ngày (một quý tài chính) và họ sẽ đàm phán với người mua tốt.
Tôi đã mua nhà ở Arizona sau khi nó đã có mặt trên thị trường gần ba tháng. Tôi thấy rằng giá của ngôi nhà đã giảm gần 7% mỗi tháng, và do đó không chờ đợi tháng sau để mua căn nhà. Thay vào đó, tôi mặc cả với ngân hàng để hạ giá thêm 12% so với giá gần đây nhất. Các ngân hàng phản đối được cung cấp với chiết khấu 9%. Khoản tiết kiệm cuối cùng của tôi đại diện cho khoản chiết khấu gần 23% so với giá niêm yết (nghĩa là 7% + 7% + 9%).
2. Bạn trả bao nhiêu cho mỗi mét vuông cư trú có thể sống?
Giá tính trên mỗi foot vuông là một cách tốt để xác định giá trị căn nhà của bạn. Kiểm tra giá trung bình trên mỗi mét vuông nhà được bán trong hai tháng trước trong cùng một mã zip. Nhân số đó với diện tích có thể sống của nhà bạn để xác định mức giá trung bình của nhà cái cho ngôi nhà của bạn.
Chẳng hạn, nếu một ngôi nhà trị giá 75 đô la một feet vuông và có 1.500 feet vuông, thì giá trị tổng thể của ngôi nhà là 112.500 đô la.
Tất nhiên, nếu bạn muốn trả giá trung bình, có một rủi ro là bạn sẽ trả quá cao. Trừ khi ngôi nhà của bạn ở trong tình trạng tuyệt vời và không có nhiều việc phải làm trên đó (trong trường hợp đó, trả tiền trung bình là tuyệt vời!), Hãy nhìn vào hai phần ba giá thấp nhất. Với ý nghĩ đó, hãy tính toán lại giá trị nhà và xem những gì chúng ta nhận được.
Vì chúng tôi giả định rằng ngôi nhà không đứng đầu thị trường về giá trị, chúng tôi sẽ cho rằng nó trị giá 65 đô la một foot vuông. Nhân với 1.500 feet vuông giống như trước đây, ngôi nhà hiện trị giá 97.500 đô la. Voila! You chỉ tiết kiệm được 15.000 đô la. Nghĩ rằng bạn có thể đặt nó để sử dụng tốt hơn? Chắc chắn.
Là một người mặc cả khó khăn, tôi đã quyết định trả một mức giá rất thấp cho mỗi mét vuông cho ngôi nhà của mình; Tôi biết rằng thị trường Arizona sẽ không tốt hơn nữa. Tôi thực sự đã trả mức giá thấp nhất trên mỗi feet vuông thứ hai trong mã zip của mình tại thời điểm mua trong thời gian 90 ngày.
3. Bạn đang trả tiền mặt hay thế chấp?
Nếu bạn đang trả tiền mặt, phiếu mua hàng của bạn sẽ đi thẳng vào phía trước hàng loạt ưu đãi của ngân hàng. Giả sử bạn đang cung cấp 85.000 đô la tiền mặt cho một ngôi nhà được liệt kê ở mức 100.000 đô la. Bạn có thể có cơ hội nhận được nó tốt hơn so với người cung cấp 95.000 đô la. Tiền mặt có nghĩa là bạn là người mua đáng tin cậy và ngân hàng không phải đợi hai tuần để séc của bạn đến. Hãy sử dụng điều này để lợi thế của bạn.
Nếu bạn đang mua nhà bằng một khoản vay thế chấp, bạn sẽ linh hoạt hơn về giá, vì khoản thanh toán ban đầu sẽ là khoảng 20% căn nhà. Nếu bạn thực sự yêu thích ngôi nhà, đừng lo lắng về việc trả thêm một chút để có được nó.
Là một người mua tiền mặt, tôi biết rằng tôi đã có đòn bẩy trên nhiều mặt. Đại lý bất động sản của tôi, người thực hiện hoa hồng dựa trên giao dịch mua hàng của tôi, muốn tôi đưa ra một số tiền rất gần với giá yêu cầu để anh ta có một giao dịch bán nhất định. Tất nhiên, anh ta không phải là người trả tiền, nên ý kiến của anh ta bị giữ lại.
4. Có nhiều nhà bị tịch thu trong cùng một khu vực không?
Nếu có rất nhiều ngôi nhà bị tịch thu gần nhà bạn đang mua, việc giảm giá trị có thể sẽ đến. Kịch bản này gửi nhiều thông điệp tiêu cực đến những người mua tiềm năng về khu phố, thành phố và thị trường. Trong nền kinh tế hiện tại của chúng tôi, đây là một cảnh phổ biến, nhưng đừng để điều đó làm bạn mất trật tự khi đưa ra quyết định sáng suốt. Cho đến khi tất cả các ngôi nhà trên khối được bán, sẽ có một ngôi nhà bị tịch thu làm giảm giá trị tài sản của bạn. Chạy quét mã zip nhanh trên một trang web đáng tin cậy như Redfin hoặc Zvel để xem khu vực này đang hoạt động như thế nào.
Vì ngôi nhà tôi mua sẽ ở cùng tôi trong ít nhất nửa thập kỷ, tôi không quá lo lắng khi thấy thêm bốn ngôi nhà trên khối bị tịch thu. Tôi tin rằng năm năm là thời gian đủ để giá giảm và quay trở lại, đảm bảo rằng khoản đầu tư của tôi an toàn.
5. Bạn sẽ có bao nhiêu tiền sau khi mua hàng?
Hãy sẵn sàng chi rất nhiều tiền sau khi mua ban đầu để sửa nhà để đáp ứng tiêu chuẩn của bạn. Có ít nhất 20% giá trị căn nhà khác được giấu trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả sau khi kiểm tra nhà, bạn sẽ tìm thấy những điều làm phiền bạn và cần phải thay đổi. Đừng quên các thiết bị, đồ nội thất, cảnh quan và thuế tài sản. Nếu có thể, hãy yêu cầu ngân hàng trang trải phí ký quỹ (hoặc bất kỳ khoản phí bất động sản hoặc phí thế chấp nào khác) để bạn có thêm tiền mặt trong tay. Ngay cả 1.000 đô la họ phải trả cũng nhiều hơn 1.000 đô la trong túi của bạn, đủ cho một màn hình LCD hoặc TV plasma màn hình lớn!
Cá nhân, tôi đã dành hàng ngàn cho các cải tiến nhà khác nhau. Tôi thực sự khá ngạc nhiên khi các chi phí này tăng lên nhanh chóng. Các giao dịch mua nhỏ như tiền đặt cọc cho tài khoản điện và cửa mới cho ngôi nhà là những điều mà trước đây tôi không nghĩ tới.
Có nhiều câu hỏi khác cần tính đến trước khi quyết định giải quyết, đặc biệt là khi mua một tài sản bị tịch thu. Bạn có bất kỳ kinh nghiệm với nhà bị tịch thu? Trải nghiệm của bạn như thế nào và bạn thường tìm kiếm điều gì?
