4 lý do tốt và xấu để tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp nhà của bạn

Nó có thể hấp dẫn để tái tài trợ thế chấp nhà của bạn khi bạn có tiền để mua một món hàng lớn. Xe sang trọng, thuyền, RV, đồ nội thất mới, và du lịch đắt tiền hoặc kỳ nghỉ là những khoản mua lớn điển hình mà chủ nhà có thể sử dụng làm lý do để tăng thế chấp khi lãi suất thấp. Vấn đề với việc làm này là các giao dịch mua này nhanh chóng mất giá - giá trị của bạn tăng lên, nhưng tài sản của bạn thì không. Thay vì xây dựng sự giàu có, việc tái cấp vốn bằng tiền mặt lặp đi lặp lại khi lãi suất thế chấp thấp có tác động tiêu cực đến giá trị ròng cá nhân của bạn.

Nhưng ngay cả khi bạn không rút tiền mặt, điều đó không có nghĩa là bạn không thể sai khi tái cấp vốn. Các chủ sở hữu nhà tái cấp vốn cứ sau vài năm hiếm khi trả hết các khoản thế chấp của họ trong vòng 30 năm, làm tăng thời gian khấu hao và tự đặt ra để trả thêm hàng ngàn tiền lãi. Điều này đặt gia đình của họ vào một vị trí bấp bênh nên mất việc làm hoặc bệnh tật dẫn đến việc không thể thanh toán thế chấp.

Tái cấp vốn thực sự có thể là thận trọng - và thậm chí có lợi - cho tương lai tài chính của bạn. Thật không may, có một vài lần khi nó không.

Tái cấp vốn cho các lý do sai

1. Tái cấp vốn

Rút tiền từ ra ngoài có nghĩa là vay tiền so với vốn chủ sở hữu đã xây dựng trong nhà của bạn kể từ lần cuối bạn đàm phán thế chấp của bạn.

Tái cấp vốn cho các giao dịch mua mới
Hãy xem xét một cặp vợ chồng đã mua một ngôi nhà năm năm trước với giá 150.000 đô la với khoản thế chấp 30 năm trị giá 112.500 đô la ở mức 6%. Ngày nay, ngôi nhà của họ trị giá 160.000 đô la và họ nợ 104.686 đô la khi thế chấp. Cặp vợ chồng học được rằng họ có thể tái tài trợ với tỷ lệ 4%. Họ đủ điều kiện để thêm 15.314 đô la vào thế chấp của mình, tăng nó lên 120.000 đô la. Vì tỷ lệ rất thấp - và họ thực sự muốn có một số đồ nội thất mới và một chiếc tivi màn hình phẳng - họ quyết định đi trước và lấy lại khoản khấu hao của mình lên đến 30 năm để giữ cho khoản thanh toán của họ ở mức thấp.

Cặp vợ chồng này đang rút tiền mặt, hoặc vay so với vốn chủ sở hữu mà họ đã xây dựng trong nhà của họ. Bây giờ họ sẽ trả lãi cho khoản vay này trong 30 năm tới.

Tái cấp vốn nối tiếp với các quỹ bổ sung
Ba năm sau, cả hai vợ chồng đều nhận được khuyến mãi. Thông qua các khoản thanh toán thế chấp thường xuyên theo lịch trình của họ, số dư thế chấp đã giảm xuống còn 113.398,47 đô la. Ngôi nhà của họ hiện trị giá 165.000 đô la và thu nhập tăng thêm của họ hiện đủ điều kiện cho họ thế chấp 123.750 đô la.

Sau khi xem xét chuyển đến một ngôi nhà lớn hơn, họ chọn ở lại ngôi nhà hiện tại của họ, tin rằng họ đang có một lựa chọn thanh đạm. Sau đó, họ tự đi nghỉ ở châu Âu bằng cách thêm tiền vào thế chấp của mình và một lần nữa thực hiện khấu hao trong vòng 30 năm để tận dụng mức lãi suất thấp..

Vấn đề với kịch bản này là cặp vợ chồng này khó có thể trả hết thế chấp của họ. Tám năm sau khi mua căn nhà, họ vẫn còn 30 năm để thanh toán thế chấp, và thay vì sử dụng lãi suất thấp cho lợi thế của mình, họ chỉ đơn giản là chìm sâu vào nợ nần. Giá trị căn nhà của họ không được đánh giá cao nhanh như khoản nợ của họ, và mang thế chấp đòi hỏi cả thu nhập của họ. Nếu họ phải bán nhà nhanh chóng, họ có thể không kiếm đủ tiền để trả hết thế chấp. Nếu họ quyết định có một gia đình, họ có thể không đủ khả năng để có một phụ huynh ở nhà, và có thể đấu tranh để đáp ứng các khoản thanh toán ban ngày và thế chấp. Ngoài ra, bằng cách tăng và liên tục gia hạn khoản vay, mặc dù họ đang giảm lãi suất, cuối cùng họ sẽ trả nhiều tiền lãi hơn.

2. Tái tài trợ 30 năm

Không phải tất cả các chủ nhà muốn rút tiền khi họ tái tài trợ. Một số chủ nhà chỉ muốn vay tiền với lãi suất thấp hơn để giảm chi phí lãi vay thế chấp và thanh toán hàng tháng - nhưng bằng cách kéo dài sang một kỳ hạn 30 năm khác, họ có thể bỏ lỡ khoản tiết kiệm lãi đáng kể.

Một tỷ lệ thế chấp tốt hơn có thể không phải là giao dịch tốt nhất
Nếu một cặp vợ chồng tái cấp vốn số dư chưa thanh toán là $ 104,686 cho thời hạn 30 năm ở mức 4% năm năm trong thời hạn thế chấp của họ, tổng số tiền lãi phải trả là $ 74,888. Tuy nhiên, nếu họ tái tài trợ trong 25 năm thực sự còn lại trên thế chấp ban đầu, tổng tiền lãi của họ chỉ là 60.736,83 đô la. Họ tiết kiệm 14.124 đô la tiền lãi bổ sung bằng cách tái cấp vốn vào thời hạn 25 năm trong thời hạn 30 năm và vẫn giảm thanh toán hàng tháng của họ.

Tái cấp vốn cho những lý do đúng đắn

Tái cấp vốn ở mức thấp hơn có ý nghĩa tài chính tốt, nhưng đôi khi nhận được tỷ lệ thế chấp tốt nhất khiến mọi người vay thêm tiền cho những thứ họ không cần. Thật quá dễ dàng để rơi vào cái bẫy tái cấp vốn lặp lại, dẫn đến một khoản thế chấp lớn hơn, trả lãi nhiều hơn và đẩy ngày không thế chấp của bạn đi xa trong tương lai.

Trước khi bạn ký tên trên đường chấm chấm để tăng hoặc kéo dài khoản thế chấp của bạn, hãy xem xét những điều sau:

Tại sao bạn tái cấp vốn?
Nếu thêm tiền vào thế chấp, tiền sẽ được sử dụng để làm gì? Nó có ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến giá trị ròng của bạn?
Điều này sẽ làm gì cho các mục tiêu tài chính dài hạn của bạn?
Bao nhiêu năm điều này thêm vào thế chấp?
Bạn có thế chấp với một hình phạt trước thanh toán? Nếu vậy, hình phạt tái cấp vốn là bao nhiêu?
Các chi phí đóng để tái cấp vốn là gì, bao gồm tất cả các ứng dụng và thiết lập phí, thẩm định và phí pháp lý?
Sẽ mất bao lâu để bù lại chi phí tái cấp vốn thế chấp của bạn? Bạn sẽ ở trong nhà ít nhất?
Chạy một lịch khấu hao cho khoản thế chấp hiện tại của bạn và một cho khoản thế chấp tái cấp vốn. Thêm chi phí tái cấp vốn thế chấp vào tổng tiền lãi sau này và so sánh với số tiền bạn đặt để trả tổng số tiền lãi cho khoản vay hiện tại của bạn. Cái nào đắt hơn?

Biết khi nào, tại sao và làm thế nào để tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn là chìa khóa để đưa ra quyết định tốt để cải thiện tình hình tài chính của bạn.

1. Những lý do tốt để tái cấp vốn

Một số tình huống làm bảo đảm tái cấp vốn bằng các khoản tiền bổ sung, đặc biệt nếu bạn giảm tổng chi phí vay và không kéo dài thời gian khấu hao của bạn trở lại thời hạn 15 hoặc 30 năm ban đầu. Một số chủ nhà sử dụng tiền để cải tạo và tăng giá trị tài sản, hoặc để cải thiện giáo dục của họ, có được một công việc tốt hơn và tăng thu nhập của họ. Những người khác sử dụng tái cấp vốn để cuối cùng tăng giá trị ròng của họ và giảm suy nhược thanh toán thẻ tín dụng bằng cách hợp nhất nợ lãi suất cao thành thế chấp lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, chiến thuật này có thể nguy hiểm vì nó làm cho khoản nợ không có bảo đảm được đảm bảo bằng tài sản của bạn, điều đó có nghĩa là không có khả năng thanh toán có thể dẫn đến mất nhà của bạn.

2. Tái cấp vốn và Thời hạn thế chấp

Có được một tỷ lệ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn trong khi đủ thấp để bù đắp chi phí tái cấp vốn là một lý do phổ biến để tái cấp vốn. Cho dù khoản tái cấp vốn của bạn có bao gồm tiền mặt hay không, điều quan trọng là phải giữ thời hạn thế chấp ở bất kỳ thời hạn nào còn lại của thời hạn ban đầu và tránh tăng nó lên đến 30 năm. Thời gian khấu hao hoặc thời gian trả nợ càng dài, bạn sẽ trả lãi càng nhiều và các khoản thanh toán lãi thêm có thể xóa sạch và thậm chí vượt quá số tiền tiết kiệm được bằng cách tái cấp vốn ở mức thấp hơn.

Từ cuối cùng

Khi được thực hiện một cách chính xác, một khoản tái cấp vốn có thể giúp gia đình tiết kiệm tiền lãi dài hạn, nhưng tái cấp vốn thường xuyên mà không xem xét các chi phí dài hạn là một sai lầm đắt giá. Rút tiền tái cấp vốn cho mua hàng của người tiêu dùng, liên tục quay trở lại khấu hao 30 năm và trả tiền phạt thế chấp khổng lồ để trả tiền tái cấp vốn là những thói quen nguy hiểm tiềm tàng cho chủ nhà. Thay vì gây nguy hiểm cho tương lai tài chính của bạn bằng cách tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn để trả tiền cho những món đồ chơi đắt tiền, hãy tiết kiệm cho những lần mua đó bằng cách tạo ra các mục tiêu tài chính ngắn hạn giúp bạn có được số tiền bạn cần mà không cần vay tiền.

Nếu bạn nghi ngờ rằng bạn có thể cần tái cấp vốn trong tương lai, hãy tránh các khoản thế chấp bằng các hình phạt trả trước làm tăng thêm hàng ngàn chi phí cho một khoản tái cấp vốn tiềm năng. Và nếu bạn không thể xác định ít nhất một cách mà việc tái cấp vốn sẽ giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính của mình, thì đừng làm điều đó.

Việc tái cấp vốn đã giúp hoặc cản trở kế hoạch tài chính của bạn như thế nào?