11 cách để giảm đáng kể thuế của bạn như một nhà đầu tư bất động sản

Ngoài tất cả các chi phí được khấu trừ, các nhà đầu tư bất động sản được hưởng nhiều lợi ích thuế hơn nhiều so với sự hối hả bên điển hình cho phép. Ở thành phố Baltimore của tôi, một người tự làm việc trong khung thuế cao nhất phải đối mặt với nghĩa vụ thuế thu nhập trên 60%, trong khi mức thuế thu nhập cao nhất đối với người sống ở San Francisco là 67% - hơn hai phần ba thu nhập của họ . Thật khó để tiến lên trong cuộc sống khi bạn mất 30% đến 60% thu nhập của mình cho thuế.

Nếu bạn đang tìm kiếm một bên hoàn hảo để kiếm tiền và giảm trách nhiệm thuế, thì đây là 11 ý tưởng để cắt giảm hóa đơn thuế của bạn thông qua đầu tư bất động sản.

Bạn có muốn trở thành một nhà đầu tư bất động sản nhưng chưa mua tài sản đầu tiên của bạn? Hãy xem xét mái nhà. Họ là một thị trường nhà cho các nhà đầu tư bất động sản. Họ đã hiệu đính các tài sản để đảm bảo rằng họ là cơ hội thu nhập tốt.

Chiến lược tiết kiệm thuế cho các nhà đầu tư bất động sản

1. Thuộc tính riêng trong IRA tự định hướng

Có lẽ bạn đã quen thuộc với IRAs và Roth IRAs như một cách hoãn thuế để đầu tư cho nghỉ hưu. Những gì bạn có thể không biết là bạn có thể thiết lập IRA tự định hướng của mình và sử dụng nó để đầu tư vào bất động sản miễn thuế.

Được cảnh báo: Điều này không đơn giản như mua cổ phiếu trong một IRA bình thường. Đầu tiên, bạn phải thuê một người giám sát hoặc công ty ủy thác để quản lý IRA tự định hướng cho bạn. Họ tạo ra IRA tự định hướng và bạn chuyển tiền vào đó. Sau đó, bạn có thể tạo một thực thể pháp lý, chẳng hạn như LLC, để mua và sở hữu tài sản đầu tư. IRA tự định hướng đầu tư tiền vào pháp nhân như khoản đầu tư bạn đã chọn.

Trường hợp trở nên phức tạp là nếu bạn muốn tài trợ cho tài sản đầu tư thay vì mua bằng tiền mặt. Tài chính được cho phép, nhưng nó đi kèm với một số cảnh báo quan trọng. Khoản vay phải là không truy đòi, nghĩa là người vay không thể chịu trách nhiệm cá nhân, điều mà nhiều người cho vay không cho phép. Ngoài ra, chỉ có phần không được tài trợ của giao dịch mua được IRA bảo vệ khỏi thuế. Và, tất nhiên, các quy tắc IRA thông thường được áp dụng: Bạn không thể rút tiền trước 59,5 tuổi và bạn phải bắt đầu rút tiền ở tuổi 70,5.

Nếu bạn quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản thông qua IRA tự định hướng, hãy bắt đầu bằng cách nghiên cứu người giám sát và nói chuyện với họ về quy trình và lệ phí của họ. Kiểm tra Rocket Dollar, nhưng hãy chắc chắn làm bài tập về nhà của bạn và hiểu quá trình đầy đủ trước khi cam kết với người giám sát.

2. Giữ tài sản trong hơn một năm

Khi bạn sở hữu một cái gì đó dưới một năm và bán nó để kiếm lợi nhuận, lợi nhuận đó được đánh thuế ở mức thuế thu nhập bình thường của bạn. Điều đó áp dụng cho việc lật đổ bất động sản, phục hồi và bán xe cổ, giao dịch trong ngày, lật cổ - bất cứ điều gì liên quan đến việc mua thấp và bán cao.

Nếu bạn lật nhiều hơn một hoặc hai tài sản trong một năm, bạn sẽ gặp rủi ro IRS phân loại bạn là một đại lý kinh doanh tự làm chủ và chịu thu nhập của bạn để tăng gấp đôi thuế FICA (sớm hơn về điều này).

Một lựa chọn để tránh điều này là sở hữu tài sản lâu hơn một năm trước khi bán. Điều này phủ nhận rủi ro của việc được phân loại là đại lý và chuyển lợi nhuận của bạn khỏi bị đánh thuế như thu nhập bình thường sang bị đánh thuế như lãi vốn. Đối với hầu hết người Mỹ, lãi vốn bị đánh thuế ở mức 15% - thấp hơn đáng kể so với hầu hết mức thuế thu nhập bình thường của người Mỹ.

Nếu bạn lật nhà, hãy xem xét việc thuê chúng với thời hạn thuê một năm trước khi bán chúng. Bạn giảm thuế suất, kiếm được một số dòng tiền và thậm chí có thể được hưởng lợi từ sự đánh giá cao và giá bán cao hơn.

Dưới đây là một số mẹo khác để giảm tỷ lệ tăng vốn của bạn đối với các khoản đầu tư bất động sản, cùng với các chi tiết bổ sung về người đủ điều kiện làm đại lý.

3. Tránh nộp thuế gấp đôi FICA

Như đã đề cập ở trên, nếu IRS phân loại bạn là đại lý chứ không phải nhà đầu tư, bạn được coi là tự làm chủ và nợ thuế gấp đôi FICA.

Thuế FICA là thuế việc làm được thiết kế để tài trợ cho An sinh xã hội và Medicare. Họ được phân chia giữa chủ lao động và nhân viên, với mỗi bên trả 7,65%. Nếu bạn tự làm chủ, bạn nợ cả hai, tổng cộng 15,3% ngoài thuế thu nhập liên bang, tiểu bang và địa phương.

Bất cứ ai lật nhà nên lập một chiến lược để tránh phân loại đại lý theo IRS và do đó tránh được khoản thuế 15,3% này. Một cách để tránh tình trạng đại lý là thể hiện ý định đầu tư của VÒNG cho lợi nhuận của mỗi lần bán. Nói cách khác, xây dựng một trường hợp bạn không bán tài sản như một phần của hoạt động kinh doanh thông thường, nhưng để tạo vốn cho các dự án đầu tư khác. Các dự án đầu tư khác này có thể bao gồm thanh toán để cải thiện một tài sản khác hoặc thanh toán xuống cho một bất động sản đầu tư cho thuê dài hạn.

Một chiến lược khác là tránh kinh doanh thông qua một thành viên LLC, thường không được chú ý vì mục đích thuế. Thay vào đó, bạn có thể tạo một thực thể pháp lý như đối tác LLC hoặc S-corp thay đổi cách các nhà đầu tư bị đánh thuế.

Nói chuyện với một kế toán có nhiều kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư bất động sản nếu bạn có kế hoạch lật nhiều hơn một vài tài sản mỗi năm. Giống như nhiều yếu tố khác của mã số thuế, mã này có một số vùng màu xám, vì vậy bạn cần có thể đưa ra một trường hợp thuyết phục cho tình trạng không phải là đại lý nếu IRS thách thức bạn.

4. Sống trong tài sản trong hai năm

Bạn đã bao giờ nghĩ đến việc thực hiện một cú lật trực tiếp chưa? Bạn di chuyển và theo thời gian, thực hiện các cải tiến và nâng cấp. Nếu bạn sống trong bất động sản ít nhất hai năm, khoản lãi vốn 250.000 đô la đầu tiên được miễn thuế cho người độc thân. Đối với các cặp vợ chồng, giới hạn là 500.000 đô la.

Tất nhiên, bạn có thể không muốn sống trong một khu vực làm việc liên tục hoặc di chuyển hai năm một lần, nhưng nếu bạn thích cải thiện nhà và mày mò quanh nhà, đó có thể là một cách thú vị để kiếm tiền miễn thuế.

5. Trì hoãn thuế với tỷ giá 1031

Một loại trao đổi tương tự, một loại khác, theo Mục 1031 của mã số thuế, cho phép chủ sở hữu tài sản trì hoãn nộp thuế vô thời hạn bằng cách mua một tài sản tương tự với số tiền thu được của họ.

Nó hoạt động như thế này: Giả sử bạn mua một tài sản với giá 100.000 đô la, chi thêm 20.000 đô la cho các cải tiến và bán nó với giá 150.000 đô la để kiếm được 30.000 đô la. Bạn có thể bỏ túi 30.000 đô la đó và thổi nó vào các bữa ăn hoặc mua một chiếc xe mới để thể hiện mức độ thành công của bạn. Sau đó, bạn sẽ phải trả thuế thu nhập cho nó, để lại cho bạn số tiền kiếm được 15.000 đô la hoặc 20.000 đô la để thể hiện cho những nỗ lực của bạn thay vì 30.000 đô la.

Hoặc, bạn có thể đầu tư vào một tài sản khác và không phải trả thuế cho nó - ít nhất là bây giờ.

Giả sử bạn lấy 30.000 đô la đó và sử dụng nó như một khoản thanh toán xuống trên một tài sản 200.000 đô la thay vì một tài sản 100.000 đô la. Trong thỏa thuận tiếp theo này, bạn đầu tư 50.000 đô la vào cải tiến và bán tài sản để kiếm lợi nhuận 60.000 đô la. Bây giờ bạn có 60.000 đô la lợi nhuận. Một lần nữa, bạn có thể chi tiêu số tiền này hoặc bạn có thể tái đầu tư bằng cách sử dụng một trao đổi 1031 khác. Có lẽ lần tới khi bạn mua một tài sản trị giá 400.000 đô la với nó, một tài sản cho thuê bốn đơn vị giúp bạn kiếm được 1.200 đô la một tháng trong dòng tiền.

Nếu bạn bán tài sản đó, một lần nữa bạn sẽ phải lựa chọn giữa việc trả thuế cho lợi nhuận hoặc thực hiện trao đổi 1031 khác. Không ai nói bạn phải bán; bạn có thể giữ nó mãi mãi và tận hưởng thu nhập cho thuê thêm.

6. Bán hàng trả góp

Giả sử bạn bán một tài sản với lợi nhuận 50.000 đô la. Vì bất kỳ lý do gì, bạn không muốn thực hiện trao đổi 1031 để mua một tài sản mới ngay lập tức. Nếu bạn khai thuế với thêm 50.000 đô la thu nhập chịu thuế trong một năm, bạn có thể phải trả một số thuế khổng lồ cho nó, điều này có thể đẩy bạn vào một khung thuế cao hơn.

Ngoài ra, bạn có thể phân chia lợi nhuận trong nhiều năm bằng cách cung cấp tài chính cho người bán. Trong năm bạn bán bất động sản, bạn chỉ phải trả thuế thu nhập cho bất kỳ khoản thanh toán nào và tiền gốc mà người mua trả cho bạn. Theo thời gian, họ dần dần trả hết số dư mà họ nợ bạn, từng tháng và từng năm. Để làm cho vấn đề thậm chí tốt hơn, bạn có thể tính lãi người mua.

Rủi ro, tất nhiên, là họ mặc định và bạn phải tịch thu tài sản. Đừng tham gia bán hàng trả góp một cách nhẹ nhàng và đảm bảo bạn hoàn toàn đủ điều kiện mua hàng. Một lựa chọn là bắt đầu với một hợp đồng thuê mua, trong đó người mua bắt đầu với tư cách là người thuê nhà với một phần tiền thuê của họ sẽ được trả dần mỗi tháng. Tại một số dư thanh toán nhất định, sau đó bạn có thể chuyển tài sản cho người mua và ký một giấy tờ thế chấp và thế chấp.

7. Tối đa hóa các khoản khấu trừ của bạn

Một trong những lợi thế của đầu tư bất động sản là mọi chi phí thực tế và một số chi phí giấy tờ đều được khấu trừ thuế.

Bạn có thể khấu trừ:

• Lãi suất thế chấp
• Bảo hiểm
• Thuế tài sản
• Chi phí bảo trì
• Phí quản lý tài sản
• Chi phí quảng cáo
• Phần mềm, công cụ hoặc chi phí hỗ trợ bất động sản khác
• Phí hợp pháp
• Đóng chi phí như công ty quyền sở hữu và phí cho vay
• Chi phí văn phòng tại nhà
• Chi phí đi lại và số dặm
• Khấu trừ thông qua (nhiều hơn về điều đó trong thời gian ngắn)
• Khấu hao (nhiều hơn về điều đó trong thời gian ngắn)

Phần tốt nhất? Bạn vẫn có thể lấy các khoản khấu trừ tiêu chuẩn. Hầu hết trong số này không yêu cầu bạn ghi rõ các khoản khấu trừ của bạn; họ chỉ đơn giản là giảm số tiền tổng thu nhập chịu thuế trong Biểu E hoặc Biểu C của bạn.

Làm bài tập về nhà của bạn về chính xác những khoản khấu trừ bạn có thể yêu cầu để giảm thiểu hóa đơn thuế và như mọi khi, nói chuyện với một kế toán để thảo luận về bất kỳ khu vực màu xám nào.

8. Tận dụng khoản khấu trừ 20%

Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 bao gồm một khoản thuế hấp dẫn cho các chủ doanh nghiệp nhỏ, bao gồm các nhà đầu tư bất động sản.

Ở cấp độ đơn giản nhất, nó cho phép các chủ doanh nghiệp nhỏ khấu trừ thêm 20% thu nhập kinh doanh ròng của họ. Tất nhiên, không có gì là đơn giản với IRS. Khấu trừ được phép là ít hơn của:

1. Thu nhập của bạn kết hợp thu nhập kinh doanh đủ điều kiện
2. 20% phần vượt quá thu nhập chịu thuế so với tổng số tiền lãi ròng

Chính xác thì kết hợp thu nhập kinh doanh đủ điều kiện là gì? Đối với một số loại hình doanh nghiệp, có những hạn chế về thu nhập: 315.000 đô la cho các cặp vợ chồng và 157.500 đô la cho những người quay phim đơn lẻ. Bạn có thể đọc định nghĩa IRS đầy đủ về thu nhập kinh doanh đủ điều kiện của Cameron hoặc tự cứu mình chứng đau nửa đầu và nói chuyện với kế toán của bạn về nó.

Mặc dù vẫn chưa được kiểm chứng và không hoàn toàn rõ ràng từ IRS, nhưng với một kế toán viên sắc sảo, bạn sẽ có thể khấu trừ thêm 20% thu nhập kinh doanh đầu tư bất động sản từ thu nhập chịu thuế của bạn.

9. Khấu hao tài sản của bạn

Một chi phí giấy khác mà các nhà đầu tư bất động sản có thể tận dụng là khấu hao. IRS đặt tuổi thọ của một tòa nhà dân cư là 27,5 năm, vì vậy chủ sở hữu tài sản có thể khấu trừ 1 / 27,5 giá trị tòa nhà của họ mỗi năm trong 27,5 năm đầu tiên họ sở hữu tài sản.

Ví dụ: giả sử bạn mua một tài sản với giá 150.000 đô la, với mảnh đất trị giá 50.000 đô la và tòa nhà trị giá 100.000 đô la. Mỗi năm trong 27,5 năm tiếp theo, bạn có thể khấu trừ $ 3,636 cho khấu hao: $ 100.000 27,5 = $ 3,636.

Bạn cũng có thể khấu hao cải thiện vốn cho tài sản. Ví dụ: nếu bạn cài đặt một mái nhà mới với giá 8.000 đô la, thì 8.000 đô la đó cũng có thể được khấu hao trong 27,5 năm.

Đó là tin tốt. Tin xấu là khi bạn bán bất động sản, bạn sẽ nợ thuế cho việc khấu hao lại của hồi phục trên tất cả các khoản lợi nhuận mà trước đây bạn đã tránh phải trả thuế thông qua khấu hao. Tất nhiên, nếu bạn không bao giờ bán, bạn sẽ không bao giờ nợ những khoản thuế đó.

10. Nhận ra sự đánh giá cao bằng cách vay, không bán

Tài sản bạn đã mua ở trên với giá 150.000 đô la đánh giá cao theo thời gian và sau một vài năm, bạn sẽ xây dựng một số vốn chủ sở hữu trong đó.

Bạn có thể bán nó và trả thuế lãi vốn trên vốn chủ sở hữu đó, hoặc bạn có thể vay đối với tài sản và không phải trả bất kỳ khoản thuế nào trên tiền mặt của bạn trong tay. Trên thực tế, bạn sẽ được khấu trừ chi phí đi vay, cả chi phí đóng và lãi thế chấp.

Theo thời gian, người thuê nhà của bạn trả tiền cho bạn vay. Bạn có thể giữ tài sản, hy vọng sẽ tiếp tục đánh giá cao cho bạn và tiền thuê tăng theo thời gian, ngay cả khi khoản thanh toán thế chấp của bạn vẫn cố định.

Và khi khoản vay được trả hết, hãy đoán xem? Bạn có thể quay lại và vay thêm tiền mặt so với tài sản của bạn!

11. Chết sở hữu tài sản của bạn

Nếu bạn chết vì sở hữu bất động sản, cơ sở ban đầu (chi phí mua lại) sẽ biến mất và những người thừa kế của bạn không phải trả lãi.

Để tiếp tục ví dụ trên, cơ sở ban đầu của bạn cho tài sản là 150.000 đô la. Hãy nói rằng hơn 30 năm, nó tăng giá tới 900.000 đô la. Nếu bạn bán tài sản, bạn có thể nợ thuế trên số tiền kiếm được là $ 750.000.

Hoặc, bạn có thể tiếp tục bỏ túi tiền thuê nhà từ tài sản mỗi tháng và không bao giờ bán nó. Nếu bạn muốn rút tiền mặt, bạn có thể vay với số tiền đó như đã nêu ở trên hoặc bạn có thể để nó không bị cản trở và kiếm được nhiều tiền hơn từ nó.

Khi bạn chết, tài sản chuyển cho người thừa kế như một phần tài sản của bạn. Họ có thể nợ thuế bất động sản trên đó, nhưng chỉ khi bạn chết giàu có; 11,18 triệu đô la đầu tiên của bất động sản của bạn là miễn thuế. Mặt khác, họ được bán tài sản và giữ tiền thu được, miễn thuế.

Từ cuối cùng

Nếu bạn muốn giành chiến thắng trong trò chơi của sự giàu có, bạn cần phải biết các quy tắc. Và không nơi nào rõ ràng hơn việc học cách cắt giảm thuế thu nhập của bạn.

Tìm hiểu làm thế nào để tận dụng lợi thế thuế được cấp cho chủ sở hữu bất động sản. Trong suốt cuộc đời của bạn, họ có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm ngàn đô la trở lên và giúp bạn bỏ nhiều tiền hơn để xây dựng sự giàu có.

Chiến thuật yêu thích của bạn để cắt giảm thuế của bạn là gì?