Mẹo để được chấp thuận cho thế chấp và đủ điều kiện cho tỷ lệ thấp hơn

Mối quan tâm cấp bách nhất, theo người trả lời khảo sát, là chi phí sở hữu một ngôi nhà. Khoảng 54% trong số tất cả những người tham gia khảo sát cho biết nhà ở hiện tại quá đắt đỏ, trong khi 30% cảnh giác với các khoản nợ liên quan đến quyền sở hữu nhà.

Nhưng những mối quan tâm khác cũng nặng. Khoảng 43% số người tham gia khảo sát chỉ ra rằng họ đã bị từ chối cho vay mua nhà vào một thời điểm nào đó trong quá khứ, với hơn một nửa trích dẫn tín dụng kém hoặc không đủ là thủ phạm có khả năng. Hơn một nửa - 56% và 54%, tương ứng - cho biết họ đã tích cực làm việc để cải thiện tín dụng hoặc trì hoãn việc mua để giữ lãi suất tốt hơn.

Bạn cũng có thể thích: Bạn có phải là một phần của đoàn hệ ngàn năm không? Nếu bạn chưa nghĩ nghiêm túc về việc chuẩn bị cho nghỉ hưu, bây giờ là thời gian để làm điều đó. Kiểm tra bài viết chuyên sâu của chúng tôi về sáu nguyên tắc sẽ hướng dẫn các chiến lược đầu tư của millennials.

Tại sao vấn đề lãi suất thế chấp của bạn

Những người mua tiềm năng nắm giữ lãi suất tốt hơn là vào một cái gì đó. Ngay cả những thay đổi lãi suất nhỏ cũng có thể thay đổi đáng kể tính toán tài chính của chủ nhà.

Đừng tin tôi? Chơi xung quanh với máy tính tái cấp vốn thế chấp Bankrate này. Đây là một kịch bản đơn giản hóa uber:

Thanh toán hàng tháng hiện tại: $ 1.000
Số tiền còn lại trên thế chấp: 200.000 đô la
Thời gian còn lại trên thế chấp: 29 năm
Tỷ giá hiện tại: 4,5% APR
Tỷ lệ mới: 3,5% APR
Thanh toán hàng tháng mới: 915,66 đô la
Tiết kiệm hàng tháng: 84,34 đô la
Tổng số tiền lãi tiết kiệm: 29.349,59 đô la

Việc giảm lãi suất dường như rất nhỏ, từ 4,5% APR xuống 3,5% APR, đã đủ để giảm gánh nặng lãi suất thế chấp 200.000 đô la này gần 30.000 đô la và cắt giảm khoản thanh toán hàng tháng của người vay giả định khoảng 84 đô la.

Bây giờ, hãy tưởng tượng những gì bạn có thể tiết kiệm với mức giảm lãi suất tương đương với khoản vay lớn hơn hoặc giảm lãi suất lớn hơn cho khoản vay có quy mô tương đương. Đó là sức mạnh của điểm tín dụng chính - và một lý lẽ mạnh mẽ ủng hộ việc chờ đợi mua cho đến khi nhà tín dụng của bạn được xếp theo thứ tự.

Bạn cũng có thể thích: Bạn có biết những gì mong đợi từ quá trình mua nhà? Khi tôi là người mua nhà lần đầu, tôi chắc chắn là không. Để có cái nhìn sâu sắc về khoảng thời gian quan trọng đó giữa ngày bạn đưa ra lời đề nghị đầu tiên và ngày cuối cùng bạn chuyển đến ngôi nhà mới của mình, hãy xem bài đăng của chúng tôi về việc đóng cửa một ngôi nhà.

Mẹo để được chấp thuận cho thế chấp và đủ điều kiện cho tỷ lệ thấp hơn

Trong phần còn lại của bài đăng này, tôi phác thảo một số lời khuyên đơn giản cho người mua nhà tiềm năng muốn làm hai việc:

Được chấp thuận cho vay thế chấp
Giảm lãi suất hiệu quả hoặc tổng thanh toán trong suốt thời gian vay

Cả hai không loại trừ lẫn nhau. Một số lời khuyên tương tự mà bạn có thể sử dụng để phê duyệt đơn xin vay tiền của bạn có thể giúp giảm lãi suất của bạn. Tuy nhiên, nếu có một sự khác biệt cần được thực hiện, tôi sẽ nói rõ mức độ ưu tiên của từng mẹo được áp dụng.

Điều đầu tiên trước tiên: đưa chân tốt nhất của bạn về phía trước.

Đánh bóng hồ sơ tài chính của bạn

Nhân viên cho vay là một nhóm đủ tốt, nhưng họ không phải là bạn của bạn. Họ không thực sự biết bạn. Lợi ích của họ thuộc về chủ nhân - người cho vay - và chỉ gián tiếp trùng với gia đình bạn.

Để đủ điều kiện thế chấp, nó thực sự giúp có một công việc W-2. Không thể đủ điều kiện để thế chấp như một người làm việc tự do hoặc chủ sở hữu duy nhất, nhưng bạn sẽ phải vượt qua nhiều vòng. Nếu bạn là một người làm việc tự do, rất có thể người cho vay của bạn sẽ muốn xem thu nhập hai năm qua của bạn để tính thu nhập hàng tháng của bạn.

Thu nhập không ổn định có thể làm phức tạp bức tranh tài chính của bạn, khiến bạn trông rủi ro hơn trên giấy tờ so với thực tế. Các cặp vợ chồng đã hợp nhất tài chính của họ và có ít nhất một nhân viên W-2 toàn thời gian có vị trí tốt hơn so với những người làm việc tự do không có nguồn thu nhập bổ sung thường xuyên. Lịch sử việc làm của bạn càng ổn định, càng tốt.

Trong cả hai trường hợp, bạn sẽ cần thu thập tài liệu tài chính dồi dào cho thấy tất cả các nguồn thu nhập đáng kể, đi xa hơn theo yêu cầu của người cho vay của bạn: trả nợ, 1099, báo cáo tài khoản ngân hàng và môi giới, hỗ trợ công cộng và hồ sơ về bất kỳ thu nhập nào khác bạn sẽ báo cáo với IRS.

Theo nguyên tắc chung, bạn sẽ muốn sai về khía cạnh toàn diện. Bao gồm ít nhất một tháng cuống phiếu lương, hai năm hồ sơ xác minh tiền lương (bao gồm tiền thưởng và hoa hồng thu nhập), hai tờ khai thuế trước đây, báo cáo lãi / lỗ (nếu bạn sở hữu một doanh nghiệp), hai tháng sao kê tài khoản ngân hàng và môi giới, và hai tháng sao kê tài khoản hưu trí (nếu có).

Nhận ấm cúng với tín dụng của bạn

Có được ít nhất một báo cáo tín dụng trước khi bắt đầu quá trình nộp đơn. Bạn được hưởng một báo cáo tín dụng miễn phí mỗi năm từ ba trong số ba văn phòng báo cáo tín dụng tiêu dùng chính: Experian, Equreb và TransUnion. Kiểm tra trang web của FTC hoặc truy cập trang web thường niên để biết thêm chi tiết.

Một khi bạn có báo cáo tín dụng của bạn, nghiên cứu nó chặt chẽ. Tìm kiếm những sai lầm và thiếu sót có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tín dụng của bạn, chẳng hạn như các khoản vay mà bạn không áp dụng (một dấu hiệu tiềm ẩn của hành vi trộm cắp danh tính) hoặc các khoản nợ được báo cáo là có lỗi. Làm quen với các tiêu cực của bạn quá: phán xét, thế chấp, phá sản trong quá khứ, báo cáo phạm pháp, và như vậy. Rất có thể bạn sẽ nhận thức được hầu hết, nhưng luôn có cơ hội bạn sẽ tìm thấy một dấu đen hợp pháp đã vượt qua màn hình radar của bạn.

Trước và trong quá trình nộp đơn và bảo lãnh phát hành, tránh thực hiện bất kỳ động thái tài chính nào có thể làm tăng tín dụng của bạn. Những việc này bao gồm đăng ký các khoản vay hoặc hạn mức tín dụng mới (bao gồm thẻ tín dụng) hoặc mua các khoản tín dụng lớn, điều này có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn (nhiều hơn ở bên dưới).

Làm việc để giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn

Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn là một thành phần chính trong điểm tín dụng của bạn - và là yếu tố chính quyết định trình độ và tỷ lệ cho vay thế chấp của bạn.

Tất nhiên, việc giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn không phải là quá trình một ngày. Hãy khởi động càng sớm càng tốt, ngay cả trước khi bạn sẵn sàng bắt đầu tích cực tìm kiếm ngôi nhà tiếp theo của mình. Theo thời gian, điều này có thể làm tăng điểm tín dụng của bạn, khiến bạn hấp dẫn hơn đối với những người cho vay tiềm năng.

Người cho vay cũng có tỷ lệ nợ trên thu nhập trực tiếp. Những người cho vay nhỏ hơn thường cắt giảm những người vay tiềm năng với mức nợ 43% cho thu nhập, bao gồm cả Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng. Những người cho vay lớn hơn có thể chấp nhận tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn - với chi phí lãi suất cao hơn. Để kiểm soát các khoản nợ của bạn, trước tiên hãy tập trung thanh toán các khoản nợ lớn nhất của bạn, sau đó quay lại các công cụ nhỏ hơn.

Bạn cũng có thể thích: Không chắc chắn về cách hiệu quả nhất để trả nợ? Kiểm tra so sánh của chúng tôi về ba phương thức thanh toán nợ phổ biến: trượt tuyết nợ, tuyết lở và ném tuyết.

Tham gia khóa học của người mua nhà

Không hoàn toàn tự tin vào khả năng của bạn để điều hướng các vùng nước nguy hiểm của thị trường nhà ở? Hãy thử một khóa học của người mua nhà.

Nhiều chính quyền thành phố, hội đồng khu phố và các tổ chức phi lợi nhuận cung cấp các khóa học cho người mua nhà lần đầu và trả lại. Nếu bạn không thể tìm thấy bất kỳ điều gì phù hợp với lịch trình của bạn hoặc diễn ra đủ gần để tham dự trực tiếp, hãy tìm các khóa học trực tuyến hoặc giống lai. Khóa học do thành phố tài trợ mà tôi tham dự ở Minneapolis về cơ bản là một tổng quan về một bộ sưu tập lớn hơn các tài nguyên giáo dục có sẵn trực tuyến. Tất cả đã nói, mất khoảng ba giờ thời gian của tôi: 90 phút một buổi tối và 90 phút nữa ở nhà.

Các khóa học của người mua nhà không được đảm bảo để giảm chi phí sở hữu nhà của bạn, cảnh báo Ross, nhưng họ chắc chắn có thể tăng sự tự tin của bạn trong quá trình mua và giúp giảm bớt gánh nặng tài chính. Và hầu hết các khóa học toàn diện bao gồm các mẹo để giảm lãi suất và thanh toán hàng tháng. Chú ý có thể trả hết.

Nguồn nhiều trích dẫn

Trước khi bạn đi sâu vào quy trình mua nhà, hãy sử dụng ít nhất một công cụ tổng hợp trực tuyến để lấy báo giá cho vay thế chấp từ nhiều người cho vay.

Google trực tiếp nhận được một báo giá thế chấp và bạn sẽ thấy có bao nhiêu người tổng hợp - không đề cập đến người cho vay - ở ngoài đó. Cá nhân tôi là một fan hâm mộ của Realtor.com, nhưng bạn không sử dụng cái nào. Hãy nhớ rằng, bạn không có nghĩa vụ phải thực hiện bất kỳ hành động nào đối với trích dẫn của bạn. Bước này chỉ dành cho mục đích thông tin và bản thân các trích dẫn không ràng buộc. Chỉ sau khi bạn quyết định tiến lên và bắt đầu quá trình bảo lãnh phát hành với một người cho vay cụ thể, bạn mới nhận được đề xuất chính thức.

Nhận được một trích dẫn sơ bộ là khá đơn giản. Bạn sẽ cần trả lời các câu hỏi cơ bản về:

Vị trí của bạn
Mục đích sử dụng của ngôi nhà bạn đang mua (nơi cư trú chính, ngôi nhà thứ hai, v.v.)
Loại nhà (nhà ở một gia đình, song lập, chung cư)
Thu nhập của bạn (và khả năng cung cấp bằng chứng thu nhập)
Kinh nghiệm mua nhà trước đây của bạn
Cơ cấu cho vay mong muốn của bạn (tỷ lệ cố định hoặc có thể điều chỉnh)
Thời hạn cho vay mong muốn của bạn (phổ biến nhất là 15 hoặc 30 năm)
Phạm vi giá của bạn
Hồ sơ tín dụng của bạn

Trong một số trường hợp, bạn sẽ nhận được báo giá sơ bộ gần như ngay lập tức. Ở những nơi khác, bạn sẽ cần cung cấp thông tin liên lạc của mình và chờ người cho vay theo dõi. Lặp lại khi cần và bạn sẽ sớm có cảm giác khá tốt về phạm vi tỷ lệ mà bạn sẽ rơi vào. Đó là điều đơn giản từ đó: Chọn trong số các khoản vay có lãi suất thấp nhất - hoặc, nếu dòng tiền là một vấn đề, cấu trúc có lợi nhất cho việc thanh toán hàng tháng thấp hơn.

Sử dụng nhiều môi giới

Tìm nguồn cung cấp nhiều báo giá sơ bộ là dễ dàng. Bắt đầu với cỏ dại với nhiều môi giới phức tạp hơn và tốn thời gian hơn. Do đó, không có gì ngạc nhiên khi nhiều người mua nhà không làm điều đó. Nhưng đó là một chiến lược tuyệt vời - và có khả năng thanh toán về mặt tài chính, bởi vì về cơ bản, bạn đang chơi hai (hoặc nhiều hơn) các nhà môi giới đói hoa hồng với nhau.

Tự do đàm phán giá của bạn

Bạn không cần một nhà môi giới để thương lượng thay mặt bạn, đặc biệt là ở phần dưới của thị trường nhà đất.

Nếu bạn sẵn sàng tự mình làm việc đó, hãy tiếp cận những người cho vay đưa ra mức giá và điều khoản tốt nhất (có nguồn gốc từ Realtor.com hoặc một công cụ tổng hợp khác) và xem liệu họ sẵn sàng nhúc nhích. Hãy minh bạch về các đề nghị của đối thủ cạnh tranh của họ. Nếu họ thực sự muốn doanh nghiệp của bạn, họ sẽ đàm phán - đặc biệt là ở các thị trường chậm hơn, khi họ thực sự có thể sử dụng doanh nghiệp.

Xem xét thời hạn cho vay ngắn hơn

Thời hạn cho vay ngắn hơn có thể làm giảm đáng kể chi phí sở hữu nhà dài hạn của bạn. Nhược điểm: Các khoản vay ngắn hạn luôn đòi hỏi thanh toán hàng tháng cao hơn. Chuyển từ thế chấp 30 năm sang thế chấp 15 năm có thể giảm khoảng 0,5% lãi suất tiêu đề của bạn, tiết kiệm hàng ngàn trong suốt thời gian vay..

Không cần phải nói, đó là tin tức tuyệt vời cho sức khỏe tài chính dài hạn của bạn. Mỗi đô la bạn không trả lãi là một đô la bạn có thể tiết kiệm để nghỉ hưu hoặc quay trở lại nhà của bạn thông qua các dự án cải thiện nhà ở tăng cường vốn chủ sở hữu.

Mẹo chuyên nghiệp: Không phải tất cả các dự án cải thiện nhà đều tăng vốn chủ sở hữu. Một số đang tích cực gây bất lợi. Bài đăng của chúng tôi về các dự án cải thiện nhà làm giảm giá trị bán lại làm nổi bật một số cải tiến tốn kém về cải lương mà không có khả năng tự chi trả.

Nhìn vào khoản vay FHA

Nếu bạn có khoản tiết kiệm hạn chế và thu nhập khiêm tốn, bạn có thể mất nhiều năm để tiết kiệm cho khoản thanh toán của mình. Người mua giày của bạn thường chọn các khoản vay FHA, cho phép thanh toán xuống nhỏ hơn - thấp tới 3,5%. Các khoản vay FHA cũng có các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành lỏng lẻo hơn các khoản vay thông thường. Đó là tin tốt nếu tín dụng của bạn không ở nơi bạn muốn, nhưng bạn không muốn chờ đợi hàng tháng hoặc hàng năm để đạt được trạng thái người vay chính.

Quan trọng nhất là các khoản vay của FHA có thể có lãi suất thấp hơn các khoản vay thông thường, mặc dù lãi suất của bạn sẽ phụ thuộc vào điểm tín dụng của bạn và các yếu tố khác cụ thể cho tình huống của bạn.

Mặt khác, các khoản vay của FHA chỉ huy phí bảo hiểm thế chấp khổng lồ theo hai giai đoạn: trả trước và liên tục cho cuộc sống của khoản vay. Ngược lại, phí bảo hiểm thế chấp của khoản vay thông thường tự động chấm dứt ở mức 78% LTV. Tất cả những thứ khác đều bằng nhau, gánh nặng liên tục này có thể tăng các khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay FHA của bạn lên trên các khoản thanh toán hàng tháng dự kiến cho một khoản vay thông thường tương ứng, làm hỏng lý do của khoản vay FHA. Trước khi bạn giải quyết khoản vay FHA, hãy rút số - hoặc hỏi người cho vay của bạn để được hướng dẫn.

Tăng khoản thanh toán xuống của bạn

Khi nói đến thanh toán xuống, lớn hơn thường tốt hơn - ít nhất, đối với người mua tập trung vào việc ghi lãi suất thấp nhất có thể.

Điều đó không chỉ vì bạn nhất thiết phải vay thêm để bù cho khoản thanh toán nhỏ hơn của mình. Đối với người cho vay, quy mô thanh toán xuống có tương quan nghịch với rủi ro mặc định: thanh toán xuống lớn hơn có nghĩa là rủi ro thấp hơn. Người cho vay bù đắp rủi ro này với lãi suất cao hơn (và bảo hiểm thế chấp). Tăng khoản thanh toán xuống của bạn từ 10% đến 20% có thể giảm tỷ lệ của bạn từ 1% xuống 2%, có khả năng tiết kiệm hàng chục ngàn tiền lãi trong suốt thời gian vay của bạn.

Khi tiền bị thắt chặt, việc tăng thanh toán xuống của bạn nói dễ hơn làm. Các chương trình hỗ trợ thanh toán của chính phủ và phi lợi nhuận có thể giúp đỡ - nếu bạn đủ điều kiện. Gần như chắc chắn có một chương trình hoạt động trong khu vực của bạn. Tìm kiếm nhanh trên Google có thể xác nhận.

Nhiều chương trình hỗ trợ thanh toán xuống cung cấp các khoản trợ cấp không cần phải hoàn trả. Nói cách khác, họ sẽ không tăng lãi suất hoặc tổng chi phí sở hữu nhà của bạn. Những người khác cung cấp các khoản vay không lãi suất, làm tăng chi phí sở hữu nhà nhưng không phải gánh nặng lãi suất của bạn. Kiểm tra với chính quyền nhà ở tiểu bang và thành phố của bạn trước, sau đó tìm đến các tổ chức phi lợi nhuận nhà ở địa phương.

Hầu hết các chương trình hỗ trợ thanh toán đều được thử nghiệm, nghĩa là bạn sẽ không đủ điều kiện nếu thu nhập của bạn quá cao. Những người khác bị giới hạn trong các nhóm người mua cụ thể, chẳng hạn như cựu chiến binh và người mua nhà lần đầu.

Ngay cả khi về mặt kỹ thuật bạn có thể chi trả một khoản thanh toán cao hơn, bạn vẫn sẽ làm tốt để xem xét các chương trình này. Đơn giản là không khôn ngoan khi bỏ qua mọi xu chất lỏng cuối cùng khi đóng cửa. Bạn cần một số tiền còn lại cho quỹ khẩn cấp và tiết kiệm cá nhân ngắn hạn.

Bạn cũng có thể thích: Bạn có phải là thành viên hoạt động tích cực hoặc xuất ngũ trong Lực lượng Vũ trang không? Bạn có thể đủ điều kiện cho khoản vay VA, một loại thế chấp đặc biệt dành riêng cho người giúp việc và gia đình trực tiếp của họ. Bài đăng của chúng tôi về khoản vay mua nhà VA có thông tin chi tiết.

Thanh toán cho các điểm chiết khấu

Trả tiền cho các điểm chiết khấu thế chấp được gọi là mua giảm giá. Đó là một chiến lược tuyệt vời cho người mua với đệm tiền mặt dồi dào.

Điểm giảm giá là phí do người cho vay của bạn đóng cửa. Chúng được gọi là điểm Điểm vì mỗi điểm tương ứng với 1% - một điểm phần trăm - trong tổng giá trị khoản vay. Với khoản thế chấp 200.000 đô la, một điểm giảm giá có giá 2.000 đô la.

Thay vì đóng góp tiền mặt này vào khoản thanh toán của bạn, bạn có thể sử dụng nó để giảm lãi suất. Tùy thuộc vào tỷ lệ, thời hạn và quy mô khoản vay của bạn, thanh toán cho các điểm có thể giảm chi phí dài hạn hơn nhiều so với mức tăng tương ứng trong khoản thanh toán xuống của bạn.

Nói chung, mỗi điểm làm giảm 0,25% lãi suất của khoản vay, nhưng số tiền này có thể thay đổi tùy theo người cho vay. Thông thường có thể trả cho một nửa và một phần tư điểm, làm giảm tỷ lệ của bạn tương ứng 0,125% và 0,0625%.

Trả tiền cho điểm chỉ có ý nghĩa đối với người mua dự định ở lại nhà của họ trong vài năm. Trước khi chọn thanh toán điểm, bạn sẽ cần tính điểm hòa vốn của mình bằng cách chia tổng chi phí điểm cho khoản tiết kiệm thanh toán hàng tháng dự kiến của bạn. Chỉ số tính toán đó biểu thị số tháng bạn sẽ cần ở trong nhà để thu lại chi phí điểm của mình thông qua lãi suất đã lưu. Dự kiến thời gian hòa vốn sẽ có ít nhất năm năm trong tương lai.

Từ cuối cùng

Như chúng ta đã thấy, ngay cả một thay đổi tiêu cực nhỏ đối với lãi suất cho vay thế chấp của bạn cũng có thể cải thiện đáng kể bức tranh tài chính của bạn tốt hơn. Rất đáng để bạn làm theo những lời khuyên được nêu ở đây và theo đuổi tỷ lệ thấp hơn, miễn là bạn không phải thực hiện các thỏa hiệp khác có thể làm tăng chi phí sở hữu nhà dài hạn của bạn.

Nhưng điều quan trọng là không xem quy trình đăng ký vay thế chấp trong chân không. Mua nhà là một cuộc đua marathon, không phải là chạy nước rút. Bạn sẽ cần phải lo lắng nhiều hơn là tỷ lệ thế chấp hàng đầu của bạn: yêu cầu kiểm tra nhà kỹ lưỡng, đảm bảo bảo hiểm quyền sở hữu, tính toán chi phí đóng cửa của bạn và hơn thế nữa.

Khi người mua nhà không hạch toán đầy đủ tất cả các chi phí trả trước và liên tục này, họ sẽ dễ gặp rắc rối hơn, vì vậy hãy đảm bảo rằng sự thèm ăn mua nhà của bạn không lớn hơn ví của bạn. Nếu và khi tài nguyên và khả năng vay của bạn cho phép, bạn luôn có thể tăng kích thước.

Bạn đang xin thế chấp? Bạn đang làm gì để đảm bảo ứng dụng của bạn đi qua và bạn nhận được tỷ lệ thấp nhất có thể?