5 cách để kéo vốn chủ sở hữu từ nhà của bạn HOC TRỢ, cho vay, tái cấp vốn và hơn thế nữa
Và hãy trung thực, đôi khi chủ nhà thấy mình thiếu tiền mặt nhưng giàu có.
Nếu bạn đang xem xét rút vốn từ nhà của bạn, đây là năm cách bạn có thể làm, cũng như lợi ích và bất lợi của mỗi cách. Chỉ cần cẩn thận để không quá mức cho bản thân về tài chính. Vốn chủ sở hữu không thể được thực hiện cho đến khi bạn bán; tất cả những gì bạn có thể làm trước đó là vay nợ chống lại nó.
Làm thế nào để kéo vốn chủ sở hữu từ nhà của bạn
Tất cả các khoản nợ nhà có một vài điểm chung. Đầu tiên, hầu hết các khoản nợ nhà báo cáo lịch sử thanh toán của bạn cho văn phòng tín dụng; ngoại lệ bao gồm các khoản thế chấp ngược và đôi khi cho vay bất động sản cho thuê chăn. Nếu bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán hoặc mặc định hoàn toàn, hãy hy vọng nó sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.
Tương tự, nếu bạn mặc định các khoản nợ được bảo đảm bằng nhà của bạn bằng một khoản thế chấp, người cho vay có thể tịch thu cho bạn. Mặc dù bạn có một vài lựa chọn theo ý của bạn để ngăn chặn việc tịch thu nhà, nhưng nguy cơ mất nhà là có thật.
Cuối cùng, bạn có thể khấu trừ chi phí lãi cho các khoản nợ được bảo đảm tại nhà, nhưng chỉ khi bạn thực hiện các khoản khấu trừ của mình. Nếu bạn không, nó không đặc biệt hữu ích. Trước khi đi sâu vào năm lựa chọn để lấy vốn từ nhà của bạn, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu những điểm tương đồng này.
1. Tái cấp vốn
Nếu bạn có một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la và bạn chỉ nợ 150.000 đô la, bạn có thể tái tài trợ thế chấp của mình và rút thêm tiền mặt. Tất nhiên, nó đi kèm với chi phí thanh toán nhà cao hơn và khởi động lại khấu hao khoản vay của bạn từ đầu (nhiều hơn về điều đó trong thời gian ngắn).
Ưu điểm của tái cấp vốn
Tái cấp vốn thế chấp của bạn đi kèm với một vài lợi thế. Đầu tiên, bạn có thể vay tiền với lãi suất cố định, có nghĩa là thanh toán thế chấp có thể dự đoán được. Các khoản thanh toán gốc và lãi của bạn không bao giờ tăng lên; chỉ có thuế tài sản hoặc phí bảo hiểm của chủ nhà mới có thể khiến khoản thanh toán hàng tháng của bạn tăng lên.
Một lợi thế khác là người cho vay thường tính lãi suất thấp hơn cho các khoản tái cấp vốn so với các loại cho vay khác trong danh sách này. Đó là bởi vì họ giữ vị trí thế chấp đầu tiên với một khoản tái cấp vốn, điều đó có nghĩa là khoản nợ của họ được ưu tiên hàng đầu trong trường hợp vỡ nợ và bị tịch thu.
Cuối cùng, tái cấp vốn cho phép bạn rút ra tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn so với các tùy chọn khác trong danh sách này vì lý do tương tự. Người cho vay ở vị trí thế chấp đầu tiên có thể cho vay phần trăm cao hơn giá trị của tài sản khi biết rằng họ được trả lại trước.
Mẹo chuyên nghiệp: Nếu bạn đang xem xét tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình, hãy xem xét LendingTree. Nó cung cấp báo giá từ nhiều người cho vay để bạn có thể chắc chắn rằng mình đang nhận được mức giá thấp nhất có thể.
Nhược điểm của tái cấp vốn
Tái cấp vốn thế chấp của bạn khởi động lại khấu hao của bạn từ đầu, mà người cho vay yêu thích. Điều đó sẽ gửi một lá cờ đỏ cho bạn là người đi vay.
Người cho vay sử dụng một phép tính được gọi là khấu hao lãi suất đơn giản, để xác định số tiền của mỗi khoản thanh toán hàng tháng sẽ được tính theo lãi suất và số tiền chi trả cho số dư gốc của bạn. Khi bắt đầu thời hạn cho vay của bạn, gần như tất cả các khoản thanh toán đều hướng tới tiền lãi, thay vì tiền gốc. Theo thời gian, tỷ lệ đó thay đổi, cho đến khi hết thời hạn cho vay, gần như tất cả các khoản thanh toán đều hướng tới việc thanh toán số dư gốc của bạn.
Nhưng đây là điều: Sự thay đổi trong tỷ lệ đó tuân theo một đường cong theo cấp số nhân và nó chủ yếu xảy ra vào cuối khoản vay của bạn. Trong thế chấp 30 năm, phần lớn số dư của bạn chỉ có thể được thanh toán trong vài năm qua. Vì vậy, những người cho vay thích tái cấp vốn cho các khoản vay cũ vì họ có thể khởi động lại đồng hồ về khấu hao và thu lãi cao từ mỗi khoản thanh toán hàng tháng.
Tái cấp vốn cũng khởi động lại đếm ngược về thời hạn cho vay của bạn. Nếu bạn có 20 năm trong thế chấp 30 năm và bạn tái tài trợ cho một khoản thế chấp 30 năm khác, bạn sẽ đi từ khoản vay còn lại 10 năm cho đến khi có thêm 30 năm nữa..
Đó là lãi suất cố định và thanh toán cũng đi kèm với một nhược điểm: thế chấp là không linh hoạt. Bạn vay một khoản cố định với thời gian trả nợ cố định, kết thúc cuộc thảo luận.
Nếu bạn đang nghĩ về việc tái cấp vốn để củng cố nợ thẻ tín dụng, hãy suy nghĩ kỹ. Mặc định trên thẻ tín dụng của bạn có nghĩa là một bản án; vỡ nợ trong thế chấp của bạn có nghĩa là bị tịch thu.
Cuối cùng, tái cấp vốn đi kèm với một loạt các chi phí đóng cửa mới. Giữa phí cho vay, phí tiêu đề, phí thẩm định, v.v., chuẩn bị chi hàng ngàn đô la phí.
Điểm mấu chốt
Tái cấp vốn thế chấp của bạn để rút tiền mặt đôi khi có thể có ý nghĩa - ví dụ: nếu bạn có thế chấp FHA và muốn tái cấp vốn cho một thế chấp thông thường để loại bỏ phí bảo hiểm thế chấp.
Trước khi tái cấp vốn, hãy đọc câu trả lời chi tiết hơn này cho câu hỏi về Tôi có nên tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình không?
2. Thế chấp thứ hai / Cho vay vốn chủ sở hữu
Nếu bạn đã có một khoản thế chấp và muốn vay thêm tiền đối với nhà của bạn, không ai nói bạn phải trả hết khoản thế chấp hiện tại của bạn. Một lựa chọn là đưa ra một thế chấp thứ hai, còn được gọi là một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà. Tương tự như tái cấp vốn thế chấp ban đầu của bạn, bạn có thể sử dụng LendingTree để có được mức lãi suất tốt nhất cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà.
Về mặt kỹ thuật, hai thuật ngữ không có nghĩa chính xác là cùng một điều. Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà là bất kỳ khoản vay thế chấp mới nào mà bạn nhận được với tư cách là chủ sở hữu nhà hiện có. Nếu bạn sở hữu nhà của bạn miễn phí và rõ ràng, bạn có thể vay một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, có vị trí thế chấp đầu tiên thay vì thế chấp thứ hai. Nhưng trong thảo luận chung, các thuật ngữ thường được sử dụng thay thế cho nhau.
Ưu điểm của cho vay vốn chủ sở hữu nhà
Một lợi thế khác biệt của khoản thế chấp thứ hai là bạn không phải bắt đầu lại lịch khấu hao từ đầu trong khoản thế chấp đầu tiên. Trong ví dụ trên, người vay chỉ còn 10 năm cho khoản thế chấp của họ, vì vậy việc khởi động lại toàn bộ khoản vay sẽ đi kèm với một nhược điểm rất lớn. Nhưng với khoản thế chấp thứ hai, họ có thể lấy ra những gì họ cần như một khoản vay bổ sung mới.
Phí cho vay có thể cuối cùng thấp hơn cho khoản thế chấp thứ hai so với tái cấp vốn. Người cho vay thường tính phí trả trước được gọi là điểm Điểm, số điểm với 1 điểm bằng 1% số tiền cho vay. Với khoản thế chấp thứ hai 30.000 đô la, 1 điểm chỉ là 300 đô la, trong khi 1 điểm trên khoản tái cấp vốn 300.000 đô la là 3.000 đô la.
Thế chấp thứ hai, được bảo đảm đối với nhà của bạn, thường cung cấp lãi suất thấp hơn so với các khoản vay cá nhân không có bảo đảm. Tất nhiên, mức lãi suất thấp hơn đó có thể bị vô hiệu hóa bởi chi phí cao hơn khi chạy công việc quyền sở hữu, ghi lại các tài liệu thế chấp và các yêu cầu khác của việc đóng thế chấp nhà.
Nhược điểm cho vay vốn chủ sở hữu
Thế chấp thứ hai gần như luôn luôn có lãi suất cao hơn các khoản tái cấp vốn vì người cho vay phải có vị trí thế chấp thứ hai sau người cho vay thế chấp thứ nhất.
Cho vay vốn chủ sở hữu nhà, giống như các loại thế chấp khác, cũng không linh hoạt. Điều đó làm cho chúng chỉ hữu ích khi truyền tiền mặt một lần - và một lần đắt tiền ở đó.
Và như đã đề cập ở trên, chi phí đóng cửa rất tốn kém. Cho dù số tiền cho vay của bạn nhỏ như thế nào, bạn vẫn cần phải trả cho công việc tiêu đề, phí ghi âm, thẩm định và phí cố định trên mạng xã hội..
Điểm mấu chốt
Nếu bạn có nhu cầu tiền mặt một lần, chẳng hạn như trả tiền cho việc cải tạo nhà, thế chấp thứ hai có thể có ý nghĩa. Đặc biệt, chủ nhà có thể sử dụng chúng như một lựa chọn khi họ có khoản thế chấp đầu tiên có lợi thế, chi phí thấp mà họ không muốn mất.
Nhưng hãy cẩn thận với chi phí đóng cao, và xem xét tổng chi phí của khoản vay, bao gồm tất cả các chi phí đóng và lãi suất cho vay so với số tiền bạn muốn vay. Không ai muốn trả 60.000 đô la tiền lãi và phí để vay 25.000 đô la.
3. Dòng tín dụng vốn chủ sở hữu (HELOC)
Một dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng (HELOC) thông qua một công ty như Hình.com là một lựa chọn linh hoạt hơn nhiều để khai thác vốn chủ sở hữu nhà mà không cần vay thế chấp một lần.
Như tên cho thấy, một HOC TRỢ là một dòng tín dụng quay vòng giống như một thẻ tín dụng được bảo đảm. Nhưng thay vì được bảo đảm bằng một khoản tiền mặt, nó được bảo đảm đối với nhà của bạn. LTV kết hợp tối đa cho các HOC TRỢ thường rơi vào khoảng 75% đến 85%. Ví dụ: đối với một ngôi nhà có khoản thế chấp 150.000 đô la trị giá 300.000 đô la, thay vì tái cấp vốn hoặc thế chấp lần thứ hai, bạn có thể rút ra một HOC TRỢ với hạn mức tín dụng là 100.000 đô la.
Trong thời gian rút tiền ban đầu từ năm đến 10 năm, bạn có thể rút tiền so với hạn mức tín dụng và thanh toán số dư của mình theo ý muốn. Các khoản thanh toán duy nhất bạn thực hiện mỗi tháng chỉ có lãi suất.
Sau thời gian rút tiền là thời gian trả nợ, khi hạn mức tín dụng đóng lại và bạn phải thực hiện thanh toán hàng tháng để thanh toán số dư của mình. Thời gian hoàn trả thường kéo dài từ 10 đến 20 năm.
Ưu điểm của HOC TRỢ
Vẻ đẹp của HelOCs là sự linh hoạt của họ. Bạn có thể không bao giờ cần sử dụng chúng, hoặc đôi khi bạn chỉ có thể sử dụng chúng để trả tiền cho việc cải thiện nhà trước khi nhanh chóng trả lại số dư. Bạn cũng có thể tối đa chúng ra để trang trải một chi phí quan trọng.
Ngoài ra, lãi suất của HelOC thường thấp hơn thẻ tín dụng 'vì chúng được bảo đảm bởi nhà của bạn. Nói chung, tỷ lệ rơi vào một phạm vi tương tự như thế chấp thứ hai '.
Nhược điểm của HOC TRỢ
Linh hoạt đi kèm với chi phí; HOC TRỢ là các khoản vay lãi suất có thể điều chỉnh. Lãi suất khi bạn vay có thể thấp, nhưng nếu chúng tăng gấp ba trong 10 năm tới, bạn có thể thấy mình phải trả lãi 16% cho khoản nợ của mình.
Mặc định trên thẻ tín dụng của bạn không nhất thiết có nghĩa là vô gia cư, nhưng mặc định trên HOC TRỢ của bạn có thể vì hạn mức tín dụng được bảo đảm đối với nhà của bạn.
Cũng như các khoản thế chấp thứ hai, chủ nhà có thể phải chịu chi phí đóng cửa cao để mở một dòng tín dụng. Quá trình đóng là tương tự, đòi hỏi công việc tiêu đề và tất cả các chi phí liên quan.
Người vay cũng phải đối mặt với một rủi ro duy nhất với các HOC TRỢ: tín dụng bị đóng băng do mất vốn chủ sở hữu. Nếu nhà của bạn giảm giá trị, người cho vay của bạn có thể đóng băng hạn mức tín dụng của bạn, bất kể bạn có thực hiện mọi khoản thanh toán lãi đúng hạn hay không.
Cuối cùng, một số HOC TRỢ bao gồm một điều khoản chiếm dụng vĩnh viễn. Không giống như các khoản thế chấp, thường cho phép người vay chuyển đi sau một năm và giữ tài sản dưới dạng cho thuê, một số HOC TRỢ tự động đóng nếu người vay chuyển đi, với toàn bộ số dư chưa thanh toán ngay lập tức. Hãy chắc chắn kiểm tra bản in đẹp.
Điểm mấu chốt
Dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng có thể làm cho các nguồn tài trợ linh hoạt. Từ việc trả tiền cho việc cải thiện nhà ở cho đến học phí đại học của con bạn cho đến việc trả tiền cho một bất động sản cho thuê hoặc nhà nghỉ, HELOCs có nhiều cách sử dụng. Chúng thậm chí có thể được sử dụng như một sự bổ sung hoặc thay thế cho quỹ khẩn cấp nếu bạn có khả năng chịu rủi ro cao và thà đầu tư tiền mặt của bạn hơn là để nó bị mất trong tài khoản tiết kiệm.
Nhưng như với các khoản thế chấp thứ hai, hãy cẩn thận để phân tích xem các chi phí dài hạn có đáng để linh hoạt không.
4. Thế chấp ngược
Nhiều người lớn tuổi thấy mình ở vị trí độc nhất là có nhiều vốn chủ sở hữu nhưng thu nhập hạn chế. Một lựa chọn theo ý của họ là thế chấp ngược thông qua LendingTree.
Trong một thế chấp ngược lại, người cho vay trả tiền cho người vay chứ không phải ngược lại, không có nghĩa vụ cho chủ nhà để thanh toán trong khi họ sống. Sau khi họ chết, ngôi nhà đi đến người cho vay trừ khi người vay hoặc tài sản của họ trả hết số dư.
Mặc dù các khoản thế chấp ngược có nhiều hình dạng và kích cỡ, phổ biến nhất là người cho vay thực hiện thanh toán hàng tháng cho người vay và số dư cho vay tăng theo thời gian. Ngoài ra, người đi vay có thể thanh toán một lần, như thế chấp thứ hai hoặc kết hợp một khoản thanh toán một lần và thanh toán hàng tháng.
Ưu điểm của thế chấp ngược
Không giống như các lựa chọn khác trong danh sách này, người cho vay thế chấp ngược không thể tiết lộ. Tùy thuộc vào các điều khoản của khoản vay, họ có thể ngừng thanh toán sau một số nhất định, nhưng họ không thể buộc chủ nhà rời đi. Và bởi vì người vay không thực hiện thanh toán, điểm tín dụng xấu không thành vấn đề.
Như đã nêu ở trên, các khoản thế chấp ngược bao gồm một số linh hoạt cho người vay để chọn cách họ muốn nhận thanh toán. Dù bằng cách nào, các khoản thanh toán cho vay không ảnh hưởng đến tính đủ điều kiện nhận trợ cấp An sinh xã hội hoặc Medicare của người vay.
Nhược điểm của thế chấp ngược
Đầu tiên, chỉ những người lớn tuổi - thường là những người trên 62 tuổi - có thể đưa ra các khoản thế chấp ngược. Mặc dù đây không phải là con lừa, nhưng nó là một hạn chế.
Một hạn chế khác là chỉ có một nơi cư trú chính có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp cho một thế chấp ngược. Đừng tin vào việc lấy một tài sản cho thuê, bất kể bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu trong đó.
Bây giờ, cho một con lừa nghiêm trọng: bảo hiểm thế chấp. Đối với các chương trình thế chấp ngược FHA, người vay phải trả một khoản phí trả trước 0,5% tại bàn nếu số dư khoản vay dưới 60% LTV và 2,5% xấu xí cho số dư cho vay trên 60% LTV. Và đó chỉ là phí trả trước. Người vay cũng phải trả phí hàng tháng bằng 1,5% số tiền vay mỗi năm - một số tiền thường tăng theo thời gian.
Điểm mấu chốt
Đối với người lớn tuổi có vốn chủ sở hữu đáng kể trong nhà của họ, những người không bao giờ có kế hoạch chuyển đi, các khoản thế chấp ngược cung cấp một nguồn doanh thu bổ sung khả thi. Họ là nợ nhưng không có những hóa đơn hàng tháng phiền phức.
Nhưng nếu bạn muốn để lại một cái gì đó cho con cái của bạn, hãy cẩn thận về việc thế chấp ngược sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch bất động sản của bạn như thế nào.
5. Mua một tài sản cho thuê với một khoản vay chăn
Sẵn sàng để sáng tạo hơn trong việc truy cập vốn chủ sở hữu của nhà bạn?
Giả sử bạn muốn mua một tài sản cho thuê. Bạn tìm thấy một người cho vay hào phóng cung cấp tài chính 80% LTV - hay nói cách khác, yêu cầu bạn phải trả 20% cho bạn. Bạn có thể ho ra tiền, hoặc bạn có thể đề nghị thế chấp chéo nhà của bạn.
Nó hoạt động như thế này: Thay vì chỉ bảo đảm quyền cầm giữ đối với tài sản cho thuê, người cho vay đặt thế chấp vào căn nhà hiện tại của bạn bên cạnh việc cho thuê. Họ nhận được hai tài sản làm tài sản thế chấp, cung cấp cho họ sự bảo mật cao hơn. Do có thêm tài sản thế chấp, họ không còn yêu cầu thanh toán xuống nữa.
Ưu điểm của một khoản vay chăn
Bạn không cần phải đưa ra bất kỳ khoản tiền mặt nào cho khoản vay chăn. Bạn có khả năng tài chính ngay cả chi phí đóng cửa của tài sản mới. Nhưng bạn có được một tài sản tạo thu nhập mới.
Chiến thuật này cũng không yêu cầu giải quyết riêng; bạn chỉ đóng trên tài sản bạn mua bằng tài chính. Công ty quyền sở hữu phải rút hai bộ công việc tiêu đề, nhưng mọi chi phí bổ sung đều nhạt so với chi phí đóng của một thỏa thuận riêng.
Nhược điểm của một khoản vay chăn
Để bắt đầu, bạn đang đặt nhà của bạn trên đường để mua một tài sản đầu tư, có nguy cơ bị tịch thu nhà và vô gia cư, như đã nêu ở trên.
Một rủi ro khác của việc tài trợ 100% cho thuê mua là dòng tiền âm. Các khoản thanh toán thế chấp cao như vậy có thể có nghĩa là chi phí trung bình cao hơn thu nhập cho thuê, điều này sẽ đánh bại toàn bộ mục đích mua cho thuê. Dòng tiền âm là rủi ro khi mua bất động sản cho thuê khi bạn mua ở mức 70% đến 80% LTV. Rủi ro thậm chí còn lớn hơn khi bạn tài trợ cho toàn bộ giá mua.
Tương tự, nếu tài sản giảm thậm chí một chút về giá trị, nó sẽ khiến bạn đảo lộn thế chấp.
Mua một tài sản cho thuê với một khoản vay chăn có thể tương tự như vẽ trên một HOC TRỢ. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư mà tôi biết chỉ sử dụng chiến thuật này như một nguồn tiền tạm thời để họ có thể mua với tốc độ cực nhanh. Họ nhanh chóng hoàn trả H HEL TRỢ của mình sau khi bất kỳ sửa chữa nào hoàn tất, thường là bằng cách thế chấp dài hạn đối với tài sản cho thuê. Nói cách khác, họ không sử dụng nhà của mình để tận dụng quá mức cho thuê. Thay vào đó, họ sử dụng nó cho tiền tạm thời, nhanh chóng, linh hoạt, họ hoàn trả đầy đủ bằng một khoản thế chấp chỉ cho thuê riêng.
Điểm mấu chốt
Tài sản thế chấp chéo nhà của bạn để đầu tư tài chính là một liên doanh rủi ro cao. Đừng thử điều này ở nhà trừ khi bạn là một nhà đầu tư có kinh nghiệm với hàng tá giao dịch trong vành đai của bạn.
Từ cuối cùng
Nợ là một công cụ nguy hiểm, dễ lạm dụng và khó nắm bắt một cách khéo léo. Cách tốt nhất để truy cập vào vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn là bán nhà và chuyển đi nơi nào đó ít tốn kém hơn. Nhưng nếu bạn phải trả nợ, vay mượn nhà của bạn thường có nghĩa là lãi suất thấp hơn nợ không có bảo đảm.
Chỉ cần cẩn thận chi phí đóng trước cao, và đặc biệt cẩn thận để không nhận nhiều nợ hơn bạn có thể trả. Trên thực tế, hầu hết các khoản nợ là nợ xấu và ngoại lệ duy nhất là nợ giúp bạn xây dựng sự giàu có. Vì vậy, nếu bạn có thể giúp đỡ nó, hãy lắng nghe những học giả khó tính và đừng sử dụng nhà của bạn như một máy ATM.
Kinh nghiệm của bạn là gì khi truy cập vào vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn? Bạn đã sử dụng phương pháp nào ở trên và bạn nghĩ gì về nó?
