Khi nào tôi nên tái tài trợ khoản vay thế chấp của mình?
Vậy làm thế nào để bạn xác định xem một khoản tái cấp vốn phù hợp với bạn? Đầu tiên, bạn cần hiểu cách thức tái cấp vốn hoạt động. Sau đó, xem xét tình hình tài chính của bạn và những gì bạn muốn thực hiện với một khoản tái cấp vốn. Cuối cùng, hãy xem các khoản vay bạn đủ điều kiện nhận trong bối cảnh các mục tiêu tài chính dài hạn của bạn.
Các yếu tố dưới đây nêu chi tiết quá trình này và sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt khi quyết định có tái tài trợ thế chấp hiện tại của bạn hay không.
Tái cấp vốn thế chấp 101
Cách thức tái cấp vốn hoạt động
Khi bạn tái tài trợ một khoản thế chấp tại nhà của bạn, bạn trả hết khoản thế chấp ban đầu và thay thế bằng một thế chấp mới. Các điều khoản và lãi suất cho khoản vay mới có thể khác nhau, nhưng tài sản đảm bảo khoản vay vẫn giống nhau.
Bởi vì bạn đã sở hữu tài sản, nên việc tái cấp vốn thường dễ dàng hơn so với việc vay vốn ban đầu. Ngoài ra, nếu bạn đã sở hữu tài sản của mình trong một thời gian dài, bạn có thể có vốn chủ sở hữu đáng kể, điều này cũng có thể giúp tái cấp vốn dễ dàng hơn.
Chi phí tái cấp vốn
Khi nói đến chi phí, có hai điều quan trọng để hiểu. Đầu tiên là tái cấp vốn đi kèm với gần như nhiều chi phí như thế chấp ban đầu. Bạn sẽ cần phải trả chi phí đóng, bảo hiểm quyền sở hữu và phí luật sư và bạn cũng có thể phải trả cho việc thẩm định, thuế và phí chuyển nhượng.
Nó chắc chắn không miễn phí. Mặc dù nhiều ngân hàng quảng cáo các khoản thế chấp không mất phí, nhưng thực sự không có chuyện đó. Tuy nhiên, bạn có thể không bị thế chấp chi phí tự trả khi chi phí đóng được thêm vào số dư cho vay (có nghĩa là bạn sẽ trả lãi cho chi phí đóng) hoặc đơn giản là bạn sẽ trả lãi cao hơn để trả cho chúng.
Do đó, khi xem xét tái cấp vốn, điều quan trọng là xác định xem khoản tiết kiệm bạn có nhận được từ mức lãi suất thấp hơn có bù đắp được chi phí bạn sẽ phải chịu không.
Điều thứ hai cần hiểu là chi phí đóng khác nhau tùy theo tỷ lệ của bạn. Nói cách khác, nếu bạn muốn tỷ lệ có sẵn thấp nhất, chi phí đóng của bạn sẽ tương đối cao. Ngoài ra, nếu bạn chấp nhận mức giá cao hơn một chút, chi phí đóng của bạn có thể sẽ giảm.
Ví dụ: một khoản tái cấp vốn ở mức 6% có thể khiến bạn mất 2.000 đô la để đóng, trong khi tỷ lệ thấp hơn ở mức 5,75% có thể khiến bạn mất 3.000 đô la. Nhưng nếu bạn chấp nhận tỷ lệ 6,5%, bạn có thể không có chi phí tự trả nào cả. Trên thực tế, khoản vay 6,5% có thể đã được quảng cáo là khoản vay không mất phí. Tuy nhiên, bạn có thể thấy rằng bạn thực sự đang trả tiền cho các chi phí đóng cửa dưới dạng lãi suất cao hơn.
Làm thế nào tái cấp vốn có thể giúp bạn tiết kiệm tiền
Có lẽ bạn đã biết rằng một khoản tái cấp vốn có thể làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Tuy nhiên, lãi suất thấp hơn cũng có thể cho phép bạn nhanh chóng xây dựng vốn chủ sở hữu và trả hết số dư cho vay của mình. Khi bạn trả tiền thế chấp mỗi tháng, hãy xem xét tuyên bố của bạn một cách cẩn thận. Vì khoản thế chấp của bạn được khấu hao trong một thời gian dài, thường là 30 năm, các khoản thanh toán lãi chiếm một phần đáng kể của khoản thanh toán hàng tháng, đặc biệt là trong mười năm đầu tiên của khoản vay của bạn.
Khi bạn tái tài trợ thế chấp của bạn với lãi suất thấp hơn, số tiền bạn trả lãi sẽ giảm. Ngoài ra, nếu thời hạn của khoản thế chấp mới của bạn khớp với số năm còn lại của khoản thế chấp ban đầu của bạn, số tiền bạn trả cho tiền gốc sẽ tăng lên. Nếu bạn có đủ khả năng chi trả và không có khoản nợ lãi suất cao khác, một chiến lược tốt là hướng số tiền bạn tiết kiệm được từ khoản tái cấp vốn sang các khoản thanh toán gốc. Bằng cách này, số tiền thế chấp hàng tháng của bạn không thay đổi, nhưng bạn có thể trả hết nhà nhanh hơn nhiều.
Trong hầu hết các trường hợp, một khoản tái cấp vốn liên quan đến việc loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cũng sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền. Nếu nhà của bạn có hơn 20% vốn chủ sở hữu, bạn sẽ không cần phải trả PMI, trừ khi bạn có khoản vay thế chấp FHA hoặc được coi là người vay có rủi ro cao. Nếu bạn trả PMI và người cho vay hiện tại của bạn sẽ không xóa nó mặc dù nhà của bạn có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu, bạn có thể muốn xem xét một khoản tái cấp vốn cho lý do này một mình.
Các yếu tố cần xem xét trước khi tái cấp vốn
Hãy xem xét những điều sau đây để hiểu được khả năng tái cấp vốn có thể giúp bạn như thế nào, nếu bạn đủ điều kiện cho một người và làm thế nào để cấu trúc nó:
1. Lãi suất hiện tại
Nói một cách đơn giản, nếu bạn có thể nhận được một khoản thế chấp có lãi suất thấp hơn, một khoản tái cấp vốn rất đáng để xem xét. Điều đó nói rằng, hãy xem xét bạn sẽ mất bao lâu để bù lại chi phí đóng cửa.
Ví dụ: nếu bạn đã trả 2.000 đô la để tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình ở mức thấp hơn và khoản thanh toán của bạn giảm 150 đô la mỗi tháng, có thể bạn sẽ chỉ mất hơn một năm để hòa vốn. Nói chung, lãi suất giảm ít nhất một nửa điểm sẽ giúp bạn tiết kiệm đủ tiền để hủy bỏ chi phí đóng cửa trong vòng vài năm.
2. Cho vay nặng lãi
Nếu khoản thế chấp ban đầu của bạn là khoản vay khổng lồ của người Hồi giáo, nhưng bạn đã trả số dư dưới mức $ 417.000, thì bạn có thể nhận được một khoản tái cấp vốn thông thường. Nói cách khác, có một cơ hội tốt bạn sẽ đủ điều kiện nhận mức lãi suất thấp hơn ngay cả khi tỷ lệ nói chung không giảm đáng kể.
3. Chi phí kết thúc
Vì mọi khoản thế chấp, bao gồm cả tái cấp vốn, đều có phí liên quan đến nó, bạn cần hiểu cách bạn sẽ trả cho họ và thậm chí nó có hợp lý với tình huống của bạn không.
Ví dụ: trong một khoản thế chấp không có chi phí, bạn có thể thu phí vào số dư cho vay hoặc chấp nhận mức lãi suất cao hơn để trả cho các khoản phí đó. Nếu bạn có đủ khả năng chi trả, bạn sẽ tiết kiệm tiền trong thời gian dài bằng cách trả các khoản phí ngoài túi. Tuy nhiên, nếu bạn không đủ khả năng và dự định ở trong nhà một thời gian, việc thêm các khoản phí vào số dư khoản vay của bạn có khả năng sẽ tốt hơn là chấp nhận mức lãi suất cao hơn. Nhưng nếu bạn dự kiến sẽ di chuyển trong vài năm tới, chấp nhận mức lãi suất cao hơn sẽ có lợi hơn.
Xem xét toàn bộ bức tranh tài chính của bạn khi xác định có nên tài trợ cho chi phí đóng của bạn hay không. Ví dụ: nếu bạn có nợ thẻ tín dụng lãi suất cao, nhưng có sẵn tiền mặt để chi trả cho các chi phí đóng cửa, thì có thể có nghĩa là trả hết nợ lãi cao và thay vào đó là tài trợ cho chi phí đóng. Sau đó, bạn có thể chuyển các khoản thanh toán đã chuyển sang thẻ tín dụng của bạn sang khoản vay mua nhà. Bằng cách này, bạn có thể trả hết các chi phí đóng nhanh hơn bạn có thể trả hết cùng số nợ thẻ tín dụng.
4. Hình phạt trả trước thế chấp
Một số nhà môi giới thế chấp và ngân hàng cung cấp các khoản vay có hình phạt trả trước thế chấp. Mặc dù khoản vay có hình phạt trả trước thường có mức phí thấp hơn hoặc tỷ lệ tốt hơn, nhưng nếu bạn trả hết khoản vay sớm, bạn sẽ nợ một khoản phí có thể rất cao. Hình phạt được áp dụng trong một khoảng thời gian xác định và đôi khi có thể đi xuống theo thời gian. Nhưng nếu bạn muốn tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình trước khi hình phạt trả trước hết hạn, bạn sẽ phải trả tiền phạt, điều này cuối cùng có thể khiến việc tái cấp vốn trở nên đắt hơn giá trị của nó.
5. Thời gian bạn ở trong nhà
Điều này rất quan trọng trong bối cảnh đóng chi phí và đặc biệt nếu bạn xem xét khoản vay mới với hình phạt trả trước. Khi nói đến việc đóng chi phí, bạn muốn chắc chắn rằng bạn thu lại chi phí trước khi bạn di chuyển.
Ví dụ: nếu bạn đã trả 2.000 đô la chi phí đóng cửa và bây giờ bạn trả lãi ít hơn 100 đô la mỗi tháng, sẽ mất 20 tháng trước khi bạn thực sự hòa vốn và bắt đầu thấy tiền tiết kiệm thực sự. Nếu bạn tài trợ cho những chi phí đóng cửa đó bằng cách thêm chúng vào số dư cho vay, sẽ còn lâu hơn nữa.
Nếu bạn không có kế hoạch ở trong nhà của mình trong ít nhất hai năm, thì có lẽ không đáng để tái cấp vốn chút nào - trừ khi, có lẽ, bạn tái cấp vốn từ mức rất cao đến mức thấp hơn nhiều, hoặc nếu bạn giao dịch ngoài luồng chi phí đóng túi với lãi suất cao hơn mà vẫn thấp hơn lãi suất thế chấp ban đầu của bạn.
Nếu bạn đang giải trí với ý tưởng xử lý hình phạt trả trước cho khoản vay mới của mình để có mức lãi suất thấp hơn, bạn nên cam kết ở lại nhà của mình trong suốt thời gian phạt trả trước, có thể là từ năm năm trở lên.
6. Điểm tín dụng của bạn
Nếu tín dụng của bạn đã được cải thiện kể từ khi bạn nhận được khoản thế chấp ban đầu, giờ đây bạn có thể đủ điều kiện nhận mức lãi suất thấp hơn. Kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn trước khi bạn bắt đầu quá trình để xác nhận xem đây có phải là trường hợp hay không. Thông thường, một vài năm thanh toán thế chấp kịp thời sẽ cải thiện điểm số của bạn để bạn đủ điều kiện hưởng lãi suất thấp hơn.
Ngoài ra, hãy so sánh nợ và thu nhập của bạn bây giờ với số tiền bạn đã trả khi thế chấp ban đầu vì các ngân hàng thường yêu cầu tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn giảm xuống dưới 36%. Nếu bạn đã tích lũy khoản nợ đáng kể hoặc nếu thu nhập của bạn bị từ chối, bạn có thể không đủ điều kiện nhận mức lãi suất thấp hơn hoặc khoản tái cấp vốn bất chấp tín dụng xuất sắc.
7. Lượng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn
Hầu hết những người cho vay muốn xem một số lượng vốn chủ sở hữu để đủ điều kiện cho bạn vay. Nói chung, càng nhiều vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, càng dễ dàng để tái tài trợ. Tối thiểu 20% là lý tưởng, nhưng bạn vẫn có thể đủ điều kiện nhận tái cấp vốn ngay cả khi bạn có ít hơn, chẳng hạn như 10%. Tuy nhiên, các điều khoản có thể không thuận lợi.
Để tái tài trợ với vốn chủ sở hữu thấp hoặc không có vốn chủ sở hữu, hãy xem phần Tình huống đặc biệt của Bỉ bên dưới.
8. Thế chấp điều chỉnh tỷ lệ hoặc bóng
Hầu hết những người có thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh hoặc thế chấp thanh toán bằng khinh khí cầu đều được tính vào tái cấp vốn tại một số thời điểm nếu họ dự định ở trong nhà của họ. Vì việc tái cấp vốn có thể mất một thời gian, hãy cho mình đủ thời gian để nộp đơn và được chấp thuận trước khi điều chỉnh tỷ lệ của bạn hoặc thanh toán bằng khinh khí cầu của bạn đến hạn. Kiểm tra kỹ các tài liệu cho vay của bạn để đảm bảo bạn biết chính xác ngày này và lên kế hoạch trước.
9. Thời hạn cho vay
Nhiều người tái tài trợ cho một thế chấp 30 năm mới lặp đi lặp lại, và không bao giờ tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu nhà của họ hoàn toàn. Vì tiền lãi chiếm phần lớn trong số các khoản thanh toán của bạn trong mười đến mười lăm năm đầu tiên, bạn sẽ trả lãi nhiều hơn nếu bạn tiếp tục đặt lại đồng hồ.
Do đó, nói chung nên yêu cầu thời hạn cho vay miễn là số năm còn lại trên thế chấp ban đầu của bạn, miễn là bạn có thể đủ khả năng trả. Điều này cho phép bạn trả hết tiền thế chấp theo lịch trình ban đầu, trong khi vẫn giảm tỷ lệ của bạn. Bạn thậm chí có thể tái cấp vốn trong một thời hạn ngắn hơn, điều này có thể làm tăng khoản thanh toán của bạn, nhưng có thể giúp bạn có được mức lãi suất cao hơn và giúp bạn trả hết khoản vay sớm hơn.
Hãy nhớ rằng, đừng tập trung vào khoản thanh toán hàng tháng để loại trừ thời hạn của khoản vay, tỷ lệ của bạn và chi phí kết thúc. Ví dụ: một số nhà môi giới thế chấp vô đạo đức có thể cho bạn thấy một khoản vay với khoản thanh toán thấp hơn thực sự có thời hạn 30 năm, chi phí cao và tỷ lệ không thấp hơn nhiều so với tỷ lệ thế chấp hiện tại của bạn.
10. Những người được liệt kê trên thế chấp tái cấp vốn
Nói chung, nếu bạn đang cố gắng thêm hoặc xóa ai đó khỏi thế chấp, chẳng hạn như sau khi kết hôn hoặc ly hôn, người cho vay sẽ yêu cầu bạn tái tài trợ. Điều này được thực hiện để xác định xem người khác có đủ điều kiện hay không, hoặc bạn sẽ đủ điều kiện một mình.
Tuy nhiên, bạn có thể làm việc gì đó với người cho vay thế chấp để hoàn thành mục tiêu của mình mà không cần thông qua một khoản tái cấp vốn đầy đủ. Điều này đặc biệt đúng nếu người có cả hai khoản thế chấp có thể tự mình đủ điều kiện thế chấp.
11. Cho vay thế chấp thứ hai hoặc vốn chủ sở hữu nhà
Nếu bạn có khoản thế chấp thứ hai, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC), bạn có thể tiết kiệm rất nhiều tiền bằng cách tái cấp vốn vào khoản thế chấp chính của bạn.
Để xác định nếu bạn có thể, hãy cộng tất cả các khoản vay mua nhà của bạn lại với nhau. Nếu giá trị hiện tại của nhà bạn vượt quá giá trị của các khoản vay, bạn có thể tái tài trợ các khoản vay của mình thành một. Bằng cách này, bạn sẽ trả một mức lãi suất thấp cho toàn bộ số tiền thay vì một mức lãi suất thấp cho khoản thế chấp chính của bạn và mức cao hơn vào lần thứ hai.
Tình huống đặc biệt về vốn chủ sở hữu
Sự dư thừa hoặc thiếu vốn chủ sở hữu có thể gây ra vấn đề khi nói đến việc tái cấp vốn. Sau đây cung cấp các mẹo về cách xử lý tốt nhất cả hai tình huống:
Tùy chọn tài chính thấp hoặc không có vốn chủ sở hữu
Như đã nêu trước đó, nếu bạn có vốn chủ sở hữu thấp hoặc không có vốn, việc tái cấp vốn có thể khó khăn hoặc hết sức bất khả thi. Tuy nhiên, đối với một số loại cho vay và các tình huống cụ thể, các tùy chọn tái cấp vốn đặc biệt có sẵn.
Ví dụ: nếu bạn có ít nhất 5% vốn trong nhà, bạn có thể đủ điều kiện nhận tái cấp vốn FHA. Hoặc đối với những chủ nhà không bỏ lỡ bất kỳ khoản thanh toán nào, Chương trình Tái cấp vốn phải chăng cho Nhà hoặc HARP, có thể giúp bạn tái cấp vốn ở mức thấp hơn ngay cả khi bạn bị đảo lộn trong thế chấp của mình. Chương trình này cho phép các chủ nhà có các khoản thế chấp Fannie Mae hoặc Freddie Mac được tái cấp vốn lên tới 125% giá trị hiện tại của nhà họ.
Ngoài ra, nếu bạn đang có nguy cơ mất nhà, Chương trình Sửa đổi Giá cả phải chăng hoặc HAMP, có thể thay đổi hợp đồng cho vay của bạn thông qua tái cấp vốn, thời hạn cho vay kéo dài và, nếu cần, giảm tiền gốc để giảm khoản thanh toán của bạn xuống không quá 31% tổng thu nhập của bạn. Hỗ trợ cũng có sẵn nếu bạn đang vật lộn để thanh toán khoản thế chấp thứ hai, nếu bạn thất nghiệp hoặc nếu bạn đang phải đối mặt với việc bị tịch thu nhà. Hầu hết các khoản vay này được cung cấp bởi chương trình Making Home Giá cả phải chăng của chính phủ, nhưng được quản lý thông qua những người cho vay thường xuyên.
Một lựa chọn mà một số chủ sở hữu nhà đã sử dụng trong quá khứ là khoản vay heo đất heo, trong đó khoản vay vốn chủ sở hữu được lấy ra 10% số dư và thế chấp chính cho phần còn lại. Một sự sắp xếp như vậy có thể có nghĩa là điều khoản thuận lợi hơn. Tuy nhiên, với sự ra đời của các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt hơn, có thể khó tìm được một ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng sẵn sàng thực hiện loại hình cho vay này.
Các khoản tái cấp vốn
Có thể bạn đã từng thấy quảng cáo cho các khoản tái cấp vốn có nội dung, đó, hãy bỏ tiền vào túi của bạn, hay, nhận tiền từ nhà của bạn. Chúng được gọi là các khoản tái cấp vốn. Ở đây khoản vay mới lớn hơn khoản vay cũ và bạn nhận được số tiền chênh lệch. Nhưng tiền mặt đó không miễn phí - đó là một khoản vay từ vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Nói cách khác, bạn phải trả lại.
Mặc dù các ngân hàng và nhà môi giới có thể coi đây là một cách tuyệt vời để trả nợ, đi nghỉ hoặc nhận tiền học đại học, vấn đề là đó chỉ là một sửa chữa tạm thời. Trên thực tế, cuối cùng bạn có thể trả nhiều tiền hơn cho việc rút tiền mặt đó nếu bạn không có kế hoạch cho việc bạn sẽ trả lại như thế nào.
Ví dụ, khi đến lúc bán nhà, bạn sẽ không nhận được nhiều từ việc bán vì bạn sẽ có số dư cho vay lớn hơn để trả hết. Hoặc, tệ hơn nữa, nếu thị trường bất động sản sụt giảm, bạn có thể bị đảo lộn trong thế chấp của mình và thực sự nợ tiền ngân hàng khi bạn bán.
Các khoản tái cấp tiền mặt thường đi kèm với lãi suất cao hơn, ngay cả khi bạn chỉ lấy ra một lượng tiền mặt nhỏ gọn. Cụ thể, nhiều ngân hàng cung cấp tái cấp vốn để thanh toán thẻ tín dụng của bạn. Nhưng đây là một động thái rủi ro trong đó bạn giao dịch nợ không có bảo đảm (thẻ tín dụng) cho nợ có bảo đảm (thế chấp). Nếu bạn không thể trả nợ thẻ tín dụng, điều tồi tệ nhất có thể xảy ra là bản án của tòa án để thu hồi tiền lương của bạn. Nhưng nếu bạn không thể trả tiền thế chấp, bạn sẽ mất nhà.
Hãy chắc chắn rằng bạn thực sự có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp kết hợp nợ thẻ tín dụng của bạn trước khi bạn đảm bảo khoản nợ đó với nhà của bạn. Trên thực tế, nếu bạn gặp vấn đề trong việc trả nợ, hãy liên hệ với nhân viên tư vấn tín dụng trước khi bạn tái tài trợ khoản thế chấp của mình.
Làm thế nào để tiết kiệm tiền khi đóng chi phí
Dưới đây là một số cách để giảm thiểu chi phí đóng liên quan đến khoản tái cấp vốn:
- Nếu bạn cần thẩm định và nhà của bạn đã tăng giá trị đáng kể hoặc có nhiều doanh số tương đương trong khu phố của bạn, hãy hỏi đại lý bất động sản của bạn nếu bạn có thể sử dụng thẩm định tự động thay vì thẩm định đầy đủ. Điều này sẽ tiết kiệm được vài trăm đô la.
- Mặc dù bạn vẫn sẽ cần bảo hiểm quyền sở hữu, hãy hỏi xem bạn có thể nhận được tỷ lệ phát hành lại hay không thay vì tỷ lệ đầy đủ.
- Xem liệu người cho vay hiện tại của bạn có thể cung cấp cho bạn một khoản tái cấp vốn lãi suất thấp hơn trước khi bạn ký tài liệu với người cho vay mới. Họ có thể có được cho bạn một thỏa thuận hợp lý mà không cần nhiều chi phí.
Tính toán tiết kiệm của bạn
Sử dụng một máy tính tái cấp vốn để tìm ra số tiền bạn có thể tiết kiệm. Hãy ngồi xuống với bản kê khai thế chấp của bạn và xác định số tiền bạn phải trả cho thuế bất động sản và bảo hiểm chủ nhà vì những khoản này sẽ không thay đổi khi bạn tái cấp vốn. Tuy nhiên, nếu tài sản của bạn giảm giá trị, bạn cũng có thể bị giảm thuế tài sản.
Tiếp theo, có được một con số trên sân bóng về việc đóng chi phí từ ngân hàng hoặc nhà môi giới đã xử lý khoản thế chấp đầu tiên của bạn. Chi phí đóng trung bình cho khoản tái cấp vốn 200.000 đô la là 3.741 đô la, nhưng số tiền khác nhau rất nhiều theo khu vực. Bạn cũng sẽ cần phải biết bạn còn bao lâu cho khoản vay của mình và quyết định xem bạn sẽ giữ nguyên thời hạn cho vay hay bạn sẽ rút ngắn hoặc kéo dài thời gian vay.
Ví dụ, nói rằng Jim đã ở trong nhà và thế chấp hiện tại được bảy năm. Ban đầu, ông đã trả 145.000 đô la cho ngôi nhà và có khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là 916 đô la với mức 6,5%. Ngay cả sau bảy năm, anh ta chỉ trả hết 206 đô la tiền gốc mỗi tháng, trong khi khoản thanh toán $ 710 của anh ta sẽ có lãi. Ông vẫn còn nợ 130.897 đô la trong khoản thế chấp của mình.
Ông quyết định tái tài trợ và có thể nhận được tỷ lệ 5% và trả 2.000 đô la chi phí đóng cửa. Anh ta quyết định giữ nguyên thời hạn cho vay và khoản thanh toán mới của anh ta là $ 799 mỗi tháng.
Thế chấp cũ ở mức 6,5%
- Thanh toán hàng tháng: $ 916
- Số tiền lãi: $ 710
- Số tiền gốc: $ 206
Thế chấp mới ở mức 5%
- Thanh toán hàng tháng: $ 799
- Số tiền lãi: $ 545
- Số tiền gốc: $ 254
Jim không chỉ tiết kiệm 117 đô la cho khoản thanh toán của mình mỗi tháng, mà vì anh ấy sẽ trả lãi ít hơn, anh ấy sẽ trả nhiều hơn số dư cho vay so với trước đây. Tuy nhiên, khi Jim đóng thuế, anh ta sẽ không có nhiều tiền lãi thế chấp nhà để đòi, và sẽ mất một số lợi ích ở đó. Nhưng tùy thuộc vào khung thuế thu nhập của Jim, việc khấu trừ thuế bị mất có thể ít nhiều rửa sạch với tốc độ tăng tốc mà anh ta trả hết tiền gốc. Nói cách khác, Jim sẽ mất khoảng 17 tháng để hòa vốn, theo đó, anh ta thu lại 2.000 đô la chi phí đóng cửa của mình.
Trong mọi trường hợp, hãy chạy các con số liên quan đến thời điểm bạn sẽ hòa vốn dựa trên số tiền bạn sẽ tiết kiệm được hàng tháng, số tiền bạn sẽ xây dựng và số tiền khấu trừ thuế mà bạn sẽ từ bỏ với mức lãi suất thấp hơn. Chỉ sau đó bạn mới có thể xác định khi nào bạn có khả năng hòa vốn cho tình huống cụ thể của mình.
Từ cuối cùng
Vì việc đăng ký tái cấp vốn sẽ làm tổn thương điểm tín dụng của bạn, hãy xác định xem bạn có khả năng đủ điều kiện hay không trước khi bạn nộp đơn. Nếu điều đó dường như không thể xảy ra, bạn có thể muốn đợi cho đến khi giá trị căn nhà của bạn tăng lên, điểm tín dụng của bạn được cải thiện hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn giảm. Ngoài ra, hãy lên kế hoạch trước nếu bạn muốn đăng ký một khoản vay khác, chẳng hạn như khoản vay mua ô tô, điều đó sẽ ảnh hưởng đến khả năng tái cấp vốn của bạn.
Sau đó, khi bạn đã xác định rằng bạn sẽ đủ điều kiện, hãy xem xét tình hình tài chính của bạn, bao gồm cả bảng sao kê thế chấp của bạn và những gì bạn muốn thực hiện với một khoản tái cấp vốn. Hãy rõ ràng về những điểm này khi bạn thảo luận về các lựa chọn với một nhà môi giới thế chấp hoặc ngân hàng và nhớ đừng tập trung hoàn toàn vào bất kỳ điều gì, chẳng hạn như lãi suất hoặc thanh toán, vì cuối cùng bạn có thể thiếu một thành phần quan trọng của khoản vay mà bạn đồng ý.
Quan trọng nhất, hãy dựa vào đánh giá của chính bạn về khoản thế chấp hiện tại của bạn so với báo giá mới mà bạn nhận được và chạy số trên từng mục để xác định điều gì có ý nghĩa nhất theo mục tiêu của bạn.
Bạn đã bao giờ tái cấp vốn thế chấp của bạn? Các yếu tố chính dẫn đến quyết định của bạn là gì và cuối cùng bạn đã tiết kiệm được bao nhiêu?
