Làm thế nào để tìm một đại lý bất động sản lớn (Realtor) bạn có thể tin tưởng

Tuy nhiên, sự siêng năng này thường rơi bên lề khi nói đến việc thuê một đại lý bất động sản. Tuy nhiên, mua hoặc bán nhà là một trong những quyết định tài chính lớn nhất mà bạn đưa ra và việc tìm đúng người để thể hiện sở thích của bạn là chìa khóa để có được thỏa thuận tốt nhất hoặc lợi tức đầu tư tốt nhất.

Nếu bạn chọn đúng đại lý bất động sản, quá trình sẽ diễn ra tương đối suôn sẻ. Tuy nhiên, các đại lý sai có thể tàn phá một giao dịch và thậm chí có thể mất bạn hoàn toàn việc bán hàng. Nói cách khác, đó là một quyết định lớn.

Nhưng bạn nên tìm kiếm gì khi thuê một đại lý bất động sản? Những lá cờ đỏ nào bạn nên coi chừng? Đây là những gì bạn cần biết để tìm một đại lý bất động sản tuyệt vời.

Bạn cần loại đại lý nào?

Điều đầu tiên trước tiên: Bạn đang mua một ngôi nhà hoặc bán một ngôi nhà? Câu trả lời này là chìa khóa để tìm ra loại đại lý bạn cần.

Đại lý làm việc với chủ nhà bán nhà được gọi là đại lý bán hàng của người bán là đại lý niêm yết Các đại lý này đại diện cho lợi ích của chủ nhà trong quá trình niêm yết và đàm phán.

Đại lý làm việc với người mua nhà được gọi là đại lý của người mua và người bán Các đại lý này đại diện cho lợi ích của người mua trong quá trình hiển thị và đàm phán. Một số đại lý của người mua chỉ làm việc với người mua, nghĩa là họ không liệt kê bất kỳ ngôi nhà nào cả.

Các thuật ngữ Đại lý bán hàng của người bán và các đại lý bán hàng trực tuyến, thường khiến mọi người nhầm lẫn trong quá trình mua nhà và bán nhà vì chúng có vẻ gần giống nhau. Tuy nhiên, họ đại diện cho các bên khác nhau với lợi ích khác nhau. Đại lý của người bán đại diện cho bên bán nhà, còn đại lý bán đại diện cho bên mua nhà; tuy nhiên, họ chỉ được gọi là đại lý bán hàng trên mạng vì một khi hợp đồng cuối cùng được ký kết.

Đại lý kép

Một số đại lý được gọi là đại lý kép, có nghĩa là họ đã đồng ý đại diện cho lợi ích của cả người mua và người bán trong quá trình mua nhà.

Đây là cách nó hoạt động. Hãy tưởng tượng bạn bước vào một ngôi nhà mở và yêu nơi này. Đó là một tài sản nóng, và bạn biết nó sẽ không kéo dài. Bạn vừa bắt đầu tìm kiếm nhà của bạn và không có đại lý của riêng bạn. Tuy nhiên, đại lý niêm yết có mặt trên trang web và rất thích giúp bạn thực hiện một đề nghị tại nhà ngay tại đó. Bạn không muốn chờ đợi để có được đại lý của riêng mình, vì vậy bạn đồng ý làm việc với cô ấy. Trong trường hợp này, bạn vừa tham gia một mối quan hệ làm việc với một tác nhân kép.

Cơ quan kép đang gây tranh cãi vì các đặc vụ buộc phải đi một đường rất tốt và giữ trung lập trong suốt quá trình. Rốt cuộc, họ đại diện cho một người bán muốn có được giá cao nhất có thể cho ngôi nhà của họ và một người mua muốn có được giá thấp nhất có thể cho cùng một ngôi nhà đó.

Ngoài ra còn có một xung đột lợi ích vì hoa hồng. Trong một giao dịch bán hàng thông thường, đại lý và đại lý niêm yết của người mua đã chia tiền hoa hồng khoảng 6%, mỗi lần nhận khoảng 3%. Một đại lý kép giữ 100% hoa hồng, điều đó có nghĩa là họ sẽ bán một căn nhà với giá cao nhất có thể. Điều này làm việc tuyệt vời cho người bán, nhưng không tuyệt vời cho người mua.

Nhiều chuyên gia bất động sản cảm thấy mạnh mẽ về cơ quan kép, với lý do chính đáng. Đại lý kép bị cấm về mặt pháp lý trong các giao dịch hoặc chia sẻ thông tin bí mật. Vì vậy, họ nhận được gấp đôi hoa hồng trong khi cung cấp ít lời khuyên và hướng dẫn cho cả hai bên. Hầu hết thời gian, người duy nhất thực sự có lợi là đại lý.

Cơ quan kép chỉ hợp pháp ở một số bang, như California và Texas. Ở những bang được phép, các đại lý bị ràng buộc về mặt pháp lý để tiết lộ cơ quan kép của họ trước khi hợp đồng được ký kết. Để tìm hiểu xem cơ quan kép có hợp pháp ở tiểu bang của bạn không, chỉ cần Google Triệu Là cơ quan kép hợp pháp tại phạm vi cùng với tên tiểu bang của bạn.

Làm thế nào để tìm một đại lý bất động sản tuyệt vời

Không phải mọi đại lý ngoài kia sẽ phù hợp với bạn. Ngay cả các đại lý rất thành công cũng có nhược điểm của họ.

Ví dụ: đại lý bán chạy nhất trong khu vực của bạn có thể có ngân sách quảng cáo ấn tượng và một đội ngũ lớn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. Tuy nhiên, điều này có thể có nghĩa là bạn kết thúc làm việc với nhiều người khác nhau trong suốt quá trình mua hoặc bán. Nếu bạn đang tìm kiếm sự chú ý cá nhân, đại lý đặc biệt này có thể không phù hợp nhất.

Mặt khác, bạn có thể bắt gặp một đại lý có ít kinh nghiệm hơn nhưng tính cách của họ hoàn toàn phù hợp với bạn. Bạn nghi ngờ rằng nỗ lực của họ để làm cho bạn hạnh phúc - và nhận lại một số lời giới thiệu và lời chứng thực rất cần thiết - có thể quan trọng hơn là trải nghiệm một mình.

Có rất nhiều điều cần xem xét khi tìm kiếm tác nhân tốt nhất cho tình huống của bạn. Đây là cách để bắt đầu.

1. Tạo một danh sách ngắn các đại lý

Nhờ Google, bạn có thể dễ dàng tìm thấy hàng chục đến hàng trăm đại lý trong khu vực của mình với một vài lần nhấn phím. Tuy nhiên, bạn thường sẽ tìm thấy thông tin chi tiết hơn về các đại lý thông qua một trang web bất động sản.

Một trong những nơi tốt nhất để bắt đầu tìm kiếm của bạn là Trình tìm đại lý của Z.60, cho phép bạn xem danh sách đầy đủ các đại lý địa phương với lời chứng thực của khách hàng và danh sách gần đây của họ. Các tính năng danh sách gần đây là đặc biệt hữu ích. Đầu tiên, bạn có thể sử dụng nó để tìm các đại lý gần đây đã làm việc với người bán hoặc người mua trong khu vực bạn đang xem xét. Nếu bạn đang bán nhà của mình, nó cũng cho phép bạn phân tích cách mỗi đại lý chụp ảnh và tiếp thị danh sách của họ. Ví dụ, mỗi danh sách trông chuyên nghiệp và hấp dẫn? Có một video tham quan không?

Các trang web hữu ích khác bao gồm Realtor.com và HomeLight.

Lập danh sách ít nhất ba đại lý bạn muốn phỏng vấn.

2. Đặt nhiều câu hỏi

Bây giờ bạn đã có một danh sách ngắn các đại lý, bước tiếp theo của bạn là trực tiếp nói chuyện với họ. Có, bạn có thể thực hiện một cuộc phỏng vấn qua điện thoại, nhưng gặp gỡ trực tiếp thì tốt hơn.

Một cuộc gặp mặt trực tiếp cho phép bạn thực sự cảm nhận được người này là ai, giá trị của họ là gì và liệu tính cách của họ có phù hợp với bạn hay không. Đây là người sẽ hướng dẫn bạn qua một quá trình căng thẳng và có ý nghĩa về mặt tài chính; bạn cần cảm thấy thoải mái khi nói chuyện với họ. Bạn cũng cần biết liệu họ có nói cho bạn sự thật thay vì phủ đường lên một số tin xấu. Và bạn cần biết rằng bạn chia sẻ cùng các giá trị cốt lõi.

Bắt đầu với những câu hỏi chung sau:

Bạn có làm việc toàn thời gian không?
Bạn được cấp phép bao lâu rồi?
Bạn có phải là thành viên của Hiệp hội Môi giới Quốc gia (NAR) không? (NAR yêu cầu đào tạo bổ sung và tuân thủ một bộ quy tắc đạo đức nghiêm ngặt.)
Bạn có làm việc với một nhóm không? Nếu vậy, tôi sẽ chủ yếu làm việc với bạn hoặc người khác?
Bao nhiêu doanh nghiệp của bạn đến từ giới thiệu?
Số lượng khách hàng hiện tại trung bình của bạn là bao nhiêu?
Bạn thích giao tiếp như thế nào? (Ví dụ: đại lý của bạn có thể thích các văn bản nhanh để truyền thông tin, trong khi bạn muốn có một cuộc gọi điện thoại. Hãy chắc chắn rằng bạn đang ở cùng một trang ở đây, vì giao tiếp tốt là chìa khóa cho mối quan hệ làm việc thành công.)
Có một khách hàng đã bao giờ nộp đơn khiếu nại chống lại bạn hoặc cơ quan của bạn? Nếu vậy, bạn đã giải quyết nó như thế nào?
Bạn đã giành được giải thưởng chuyên nghiệp nào chưa?
Những loại hợp đồng nào bạn cung cấp? Điều gì xảy ra nếu tôi không hài lòng với mối quan hệ công việc của chúng tôi?
Bạn thích điều gì nhất khi trở thành một nhà môi giới? Bạn thích gì nhất?

Những câu hỏi này là một cách tuyệt vời để bắt đầu cuộc trò chuyện. Tuy nhiên, bạn sẽ cần đặt thêm câu hỏi tùy thuộc vào việc bạn mua hay bán.

Nếu bạn đang bán nhà

Nếu bạn đang bán nhà, hãy hỏi các đại lý tiềm năng những câu hỏi sau:

Bạn đã đóng được bao nhiêu doanh số trong năm nay?
Có bao nhiêu ngôi nhà bạn đã bán trong khu vực của tôi? Họ ở trong một phạm vi giá tương tự như nhà của tôi?
Có bao nhiêu trong số những ngôi nhà được bán ở hoặc gần giá niêm yết?
Bạn có yêu cầu sơ tuyển hoặc phê duyệt trước từ một công ty thế chấp trước khi cho thấy nhà?
Phí của bạn là gì? Những khoản phí bất động sản khác tôi sẽ chịu trách nhiệm? (Hãy nhớ rằng phí bất động sản có thể thương lượng.)
Chiến lược tiếp thị của bạn cho một ngôi nhà như của tôi là gì?
Bạn có sử dụng một nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp hoặc nhà ở?
Tôi cần làm gì để căn nhà của mình sẵn sàng để bán hoặc tăng sức hấp dẫn của nó? (Họ có thể có một số đề xuất cho các dự án tu sửa để tăng giá trị nhà của bạn.)
Bạn có tổ chức nhà mở không?
Bạn nghĩ sẽ mất bao lâu để bán nhà của tôi?
Ai là người mua mục tiêu của tôi?

Nếu bạn đang mua nhà

Nếu bạn đang mua nhà, hãy xem xét những câu hỏi sau:

Làm thế nào bạn quen thuộc với các khu vực hoặc khu phố tôi quan tâm?
Có bất cứ điều gì xảy ra trong khu vực hoặc khu phố này mà tôi nên biết về? Nếu vậy, những thay đổi này sẽ ảnh hưởng đến giá nhà bây giờ hay trong tương lai?
Thời gian nào bạn có sẵn để hiển thị nhà?
Tần suất bạn sẽ gửi cho tôi danh sách mới phù hợp với những gì tôi đang tìm kiếm?
Bạn có thể giới thiệu các chuyên gia khác mà tôi cần, chẳng hạn như một thanh tra nhà?
Quá trình mua thông thường mất bao lâu với bạn?
Trung bình có bao nhiêu ngôi nhà bạn cho người mua thấy trước khi họ đưa ra lời đề nghị? (Đây là một thống kê quan trọng vì một người môi giới tốt sẽ biết khách hàng của họ muốn gì và sẽ phải hiển thị ít nhà hơn trước khi tìm thấy sự phù hợp. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và năng lượng cho mọi người tham gia.)
Bạn có tham dự mỗi lần kiểm tra nhà không? (Các đại lý tham gia kiểm tra tại nhà có thể hỏi trực tiếp các câu hỏi chi tiết của thanh tra nhà; thông tin này có thể giúp họ thương lượng mức giá thấp hơn.)
Tỷ lệ bán trên danh sách của bạn cho 10 giao dịch gần đây là bao nhiêu? (Sự khác biệt giữa giá bán và giá niêm yết sẽ cho bạn một manh mối quan trọng về mức độ tốt của đại lý này khi đàm phán.)

3. Nói chuyện với khách hàng trong quá khứ

Khi bạn đã phỏng vấn trực tiếp một số đại lý, việc nói chuyện với một số khách hàng trước đây của họ là điều cần thiết. Yêu cầu mỗi đại lý cung cấp cho bạn thông tin liên hệ của ít nhất ba khách hàng mà họ đã làm việc trong năm qua.

Cân nhắc hỏi những khách hàng này những câu hỏi sau:

Kinh nghiệm của bạn với đại lý này nói chung như thế nào?
Bạn thích gì nhất về đại lý này? Bạn thích gì nhất?
Nếu bạn bán nhà, đại lý đã tiếp thị tài sản của bạn như thế nào? Bạn có cảm thấy nó hiệu quả không? Nhà của bạn trên thị trường bao lâu?
Nếu bạn mua nhà, bạn có cảm thấy đại lý sẵn sàng chỉ cho bạn mọi tài sản mà bạn quan tâm không? Bạn có cảm thấy họ hiểu những gì bạn thực sự muốn trong một ngôi nhà?
Họ có nhanh chóng trả lời các cuộc gọi điện thoại và email không?
Họ có phải là người biết lắng nghe?
Giá niêm yết và giá bán cuối cùng của nhà bạn là bao nhiêu?
Bạn có cảm thấy đại lý này giúp bạn có giá tốt nhất có thể?

4. Xác nhận giấy phép của họ

Thật khó để tin rằng ai đó sẽ nói dối về việc trở thành một đại lý bất động sản được cấp phép, nhưng nó đã xảy ra. May mắn thay, có một cách dễ dàng để người tiêu dùng kiểm tra xem giấy phép của đại lý có hợp pháp không. Hiệp hội các quan chức luật cấp phép bất động sản (ARELLO) có cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm cho phép người tiêu dùng xác minh bất kỳ giấy phép hoặc đăng ký của đại lý.

Làm việc với các Đại lý mới: Ưu và nhược điểm

Nếu bạn đang xem xét làm việc với một đại lý có ít hoặc không có kinh nghiệm, thì bạn cần tìm hiểu thêm về tình hình hiện tại của họ và các mục tiêu trong tương lai.

Ví dụ, nhiều đại lý bắt đầu sự nghiệp bán nhà ở một bên trong khi vẫn giữ một công việc toàn thời gian. Mặc dù không có gì sai với điều này, nhưng điều quan trọng là tìm hiểu xem liệu đại lý này sẽ có thời gian và sự linh hoạt mà bạn cần. Hãy xem xét những câu hỏi sau:

Bạn có thể trả lại các cuộc gọi điện thoại hoặc email vào ban ngày, hoặc chỉ vào buổi tối?
Bạn sẽ bị giới hạn chỉ hiển thị nhà vào cuối tuần?
Bạn có một người cố vấn mà bạn có thể hướng đến nếu quá trình đàm phán trở nên khó khăn hoặc không quen thuộc?
Bạn đã tham dự bất kỳ hội nghị hoặc hội thảo gần đây? Nếu vậy, cái nào?

Hãy nhớ rằng các đại lý mới sẽ không có kinh nghiệm của các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm; bất động sản chắc chắn là một người học hỏi khi bạn đi nghề. Sự thiếu kinh nghiệm này có thể là một nhược điểm tại bàn đàm phán, đặc biệt là trong các giao dịch phức tạp. Bạn có thấy thoải mái khi tham gia vào quá trình học tập của đại lý này không?

Điều đó nói rằng, các đặc vụ mới đang thèm khát cả khách hàng và kinh nghiệm, và như người ta vẫn nói, con sói đói săn mồi tốt nhất. Một đại lý thiếu kinh nghiệm có thể sẽ cúi xuống để đáp ứng nhu cầu của bạn và làm cho bạn hạnh phúc, và họ có thể sẽ có nhiều thời gian để cung cấp cho bạn sự chú ý một phía. Cân nhắc những gì bạn muốn và những gì bạn cảm thấy thoải mái trước khi ký hợp đồng

Cờ đỏ để ý

Theo ARELLO, theo trích dẫn của NAR, có khoảng 2 triệu đại lý bất động sản đang hoạt động tại Hoa Kỳ. Điều đó có nghĩa là có rất nhiều đại lý tuyệt vời để có được. Điều đó cũng có nghĩa là bạn có khả năng gặp phải một số táo xấu.

Hãy chắc chắn rằng bạn tìm thấy một đại lý phù hợp với mình bằng cách để mắt đến những lá cờ đỏ này.

1. Họ muốn liệt kê nhà của bạn với giá cao

Nếu bạn đang bán nhà, giá niêm yết ban đầu là chìa khóa để bán thành công.

Hy vọng rằng, bạn đang lên kế hoạch phỏng vấn ít nhất ba đại lý niêm yết. Mỗi trong số các đại lý này sẽ có thể cho bạn biết những gì họ muốn liệt kê nhà của bạn tại. Giá niêm yết này dựa trên một số yếu tố, bao gồm vị trí của bạn, cảnh vuông, doanh số tương đương gần đây trong khu vực của bạn (được gọi là comps comps), và tuổi và điều kiện của ngôi nhà.

Tất cả các đại lý bạn phỏng vấn đang sử dụng cùng một thông tin để định giá căn nhà của bạn, điều đó có nghĩa là tất cả các báo giá sẽ khá giống nhau. Cảnh giác với một đại lý định giá nhà của bạn cao hơn đáng kể so với các đại lý khác mà bạn đã phỏng vấn; đây là dấu hiệu của sự thiếu kinh nghiệm, tham lam hoặc cả hai.

Một mức giá quá cao có nghĩa là nhiều người mua tiềm năng thậm chí sẽ không nhìn vào nhà của bạn vì nó nằm ngoài ngân sách của họ hoặc đơn giản là quá đắt so với những gì họ sẽ nhận được. Nhà của bạn sẽ mòn mỏi trên thị trường trong nhiều tháng dài hơn một ngôi nhà có giá cạnh tranh hơn, và nó thậm chí có thể bán với giá thấp hơn nhiều so với giá khởi điểm chính xác.

2. Họ là một người giao tiếp nghèo

Tất cả quá thường xuyên, thiếu giao tiếp là khiếu nại số 1 từ những người làm việc với các đại lý bất động sản.

Giao tiếp rõ ràng và kịp thời là điều cần thiết trong quá trình mua nhà và bán nhà. Các đại lý bất động sản cần phải là những người giao tiếp tuyệt vời để giúp đỡ khách hàng của họ một cách hiệu quả và đảm bảo rằng quá trình phức tạp này kết thúc thành công. Trong một số trường hợp, bạn sẽ liên lạc với người này hàng ngày.

Hãy xem xét kỹ các email của một đại lý tiềm năng cho bạn, tài liệu tiếp thị của họ và trang web hoặc blog của họ. Là văn bản của họ rõ ràng và không có lỗi? Có dễ hiểu những gì họ đang nói không? Khi ban đầu bạn liên lạc với họ, họ có trả lại cuộc gọi hoặc email của bạn một cách kịp thời không? Trong cuộc phỏng vấn, họ có dành thời gian để lắng nghe những gì bạn nói không, hoặc họ có cắt bạn ra và bắt đầu nói chuyện không?

Kỹ năng viết và giao tiếp kém có thể có nghĩa là nhân viên sẽ không truyền đạt thông tin quan trọng một cách nhanh chóng hoặc rõ ràng, hoặc nó có thể báo hiệu rằng họ chỉ quá bận rộn để làm việc với bạn. Dù bằng cách nào, hãy tiếp tục.

3. Họ không đặt câu hỏi

Đại lý là những người lắng nghe tuyệt vời. Họ biết rằng chìa khóa cho một mối quan hệ làm việc thành công là nhờ vào việc hiểu những gì bạn muốn và cần.

Một tác nhân tốt sẽ dành thời gian để tìm hiểu thêm về ước mơ và mục tiêu của bạn. Ví dụ: nếu bạn đang mua nhà, một đại lý tốt sẽ muốn biết bạn có phải là nhà đầu tư hay đang tìm kiếm một ngôi nhà dài hạn. Nếu bạn đang bán, một đại lý tốt có thể hỏi về dòng thời gian của bạn, tính linh hoạt về giá và những gì bạn đang tìm kiếm trong mối quan hệ.

Đây chỉ là vài ví dụ; vấn đề là một tác nhân tốt sẽ đặt câu hỏi để tìm hiểu những gì bạn đang tìm kiếm. Nếu đặc vụ giữ mẹ, hãy đi với người khác.

4. Hoa hồng của họ thấp

Người bán trả tiền hoa hồng bất động sản, thường được bao gồm trong giá niêm yết của căn nhà. Thông thường, hoa hồng là 6%, được phân chia giữa đại lý niêm yết và đại lý của người mua.

Nếu một đại lý báo giá cho bạn một khoản hoa hồng thấp hơn 5%, hãy cẩn thận. Họ có thể đang cố gắng giành được doanh nghiệp của bạn bằng cách cung cấp cho bạn một thỏa thuận, nhưng khoản hoa hồng cực thấp này có thể sẽ khiến các đại lý khác không muốn chia sẻ mức phí thấp như vậy.

Từ cuối cùng

Mua và bán một ngôi nhà là cảm xúc và căng thẳng vì nhiều lý do. Rất nhiều thứ đang bị đe dọa, và đó là một trong những quyết định tài chính lớn nhất mà bạn sẽ đưa ra trong cuộc đời mình. Tìm đại lý phù hợp với tình huống của bạn là chìa khóa để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và mọi người đều vui vẻ.

Khi tôi bán căn nhà đầu tiên của mình, tôi đã không nghĩ ai sẽ là đại lý niêm yết của mình - một lỗi phổ biến đối với người mua nhà lần đầu. Tôi đã đi với đại lý chúng tôi đã sử dụng khi chúng tôi mua nhà vì cô ấy thân thiện và chúng tôi biết cô ấy.

Trong khi cô ấy là một đại lý người mua tốt, cô ấy là một đại lý niêm yết khủng khiếp. Cô ấy định giá nhà của chúng tôi quá cao so với thị trường, không tiếp thị, và kết quả là, phải mất hai năm để bán. Cuối cùng tôi đã tỉnh dậy và tìm thấy một đại lý tuyệt vời đã bán nhà của chúng tôi trong vòng vài tháng sau khi tiếp quản danh sách.

Nếu tôi đã hoàn thành bài tập về nhà của mình từ lúc đi, nhà của chúng tôi có thể đã được bán nhanh chóng và với giá cạnh tranh. Thay vào đó, nó mòn mỏi trên thị trường, và chúng tôi đã mất gần 40.000 đô la. Đó là một sai lầm đắt giá chúng tôi sẽ không bao giờ làm lại. Chúng tôi đã sẵn sàng bán căn nhà hiện tại của chúng tôi và bạn có thể cá là chúng tôi sẽ phỏng vấn một số đại lý để tìm một căn nhà phù hợp với hoàn cảnh của chúng tôi.

Làm nghiên cứu của bạn. Đúng, mất nhiều thời gian và công sức, nhưng chọn đúng đại lý sẽ trả cổ tức rất lớn trong dài hạn.

Bạn đã làm việc với một đại lý tuyệt vời (hoặc không tuyệt vời) khi mua hoặc bán nhà của bạn? Trải nghiệm của bạn như thế nào?