8 vấn đề với việc mua bất động sản cho thuê và trở thành chủ nhà

Nhưng trước khi bạn liên hệ với đại lý bất động sản của bạn hoặc duyệt các trang web như Roofstock, hãy xem xét những gì thực sự liên quan. Nếu bạn muốn tạo thu nhập ngay lập tức, bạn sẽ cần thuê tài sản của mình. Mặc dù các đề xuất nghe có vẻ đơn giản, nó là bất cứ điều gì nhưng. Các thông tin sau đây chi tiết các nhược điểm để quản lý tài sản.

Điều đó không có nghĩa là ngăn cản bạn tiến lên, mà thay vào đó để cho bạn thấy rằng có những nhược điểm cũng như lợi thế để mua và quản lý tài sản cho thuê. Đừng để tiềm năng kiếm tiền che mờ tầm nhìn của bạn khi xem xét liệu bạn có cắt ra cho nó hay không.

Các vấn đề với việc trở thành chủ nhà

1. Khởi nghiệp

Tất cả các chủ nhà tiềm năng xem xét chi phí mua một tài sản đầu tư, nhưng nhiều người bỏ qua các chi phí để tu sửa. Nói cách khác, đừng hy vọng chi phí khởi nghiệp sẽ kết thúc vào lúc kết thúc.

Nếu bạn mua một ngôi nhà bị hư hỏng hoặc lỗi thời, bạn có thể bỏ ra một số tiền đáng kể để làm cho nó có thể thuê được. Bất kỳ thiệt hại cho nền tảng, hệ thống ống nước, hoặc hệ thống dây điện có thể tốn hàng ngàn đô la để sửa chữa. Nhưng ngay cả khi bạn mua một tài sản trong tình trạng tốt, bạn vẫn có thể phải thay đổi để có được mã. Điều này là do nhiều tiểu bang có các yêu cầu nghiêm ngặt đối với tài sản cho thuê sẽ cần phải được đáp ứng trước khi bạn bắt đầu thuê.

Ngoài việc tu sửa, việc tuân thủ các tiêu chuẩn này có thể làm tăng đáng kể chi phí khởi nghiệp. Ví dụ: giả sử bạn mua một bản song công được xây dựng gần đây mà chủ sở hữu đã sử dụng trước đó. Chủ nhà và luật người thuê nhà ở tiểu bang của bạn yêu cầu bạn thêm các tính năng an toàn cho tài sản trước khi bạn quảng cáo cho người thuê nhà. Bảng phân tích các thay đổi bắt buộc như sau:

• Tay vịn được lắp đặt dọc theo lối vào trước và sau: $ 1,300
• Cửa trước và cửa sau được thay thế bằng cửa thép gia cố, chắc chắn: $ 300
• Lỗ nhìn trộm được cài đặt ở cửa trước: $ 50
• Lối vào chốt được cài đặt ở cửa trước và cửa sau: $ 50
• Tường ngăn tiêu chuẩn được thay thế bằng tường lửa: 1.600 đô la
• Kiểm tra mã hoàn thành: $ 35

Tổng chi phí: $ 3,335

2. Sửa chữa

Khi trở thành chủ nhà, hai điều trong cuộc sống là không thể tránh khỏi: cái chết và sửa chữa. Thậm chí đừng xem xét một doanh nghiệp quản lý tài sản trừ khi bạn chắc chắn rằng bạn có thể trả tiền để sửa chữa. Chủ nhà và luật người thuê nhà yêu cầu bạn phải sửa chữa nghiêm túc một cách nhanh chóng. Nếu bạn không, bạn có thể phải chịu trách nhiệm cho các thiệt hại bổ sung.

Điều cần sửa chữa là chúng leo lên bạn đột ngột và thường tốn rất nhiều tiền. Ví dụ, nếu người thuê nhà của bạn gọi vào lúc 11:30 tối vào ban đêm để báo cho bạn biết máy nước nóng bị hỏng và làm ngập nhà, bạn phải gửi ngay một thợ sửa chữa khẩn cấp để tắt nước và làm khô thảm.

Vì sau giờ làm việc, anh ta sẽ tính bạn 100 đô la một giờ cho mỗi hai giờ anh ta ở đó. Trên hết, bạn được thông báo rằng bạn cần thay thế máy nước nóng. Vì đây là một sửa chữa cần phải xảy ra càng sớm càng tốt, bạn hãy đến Sears và mua máy nước nóng có giá hợp lý nhất mà bạn thấy. Bạn không chỉ phải trả tiền cho việc giao hàng và lắp đặt, mà Sears sẽ không lôi máy nước nóng cũ, hỏng của bạn. May mắn thay, anh chàng sửa chữa của bạn đề nghị loại bỏ nó miễn là bạn trả cho anh ta mức lương hàng giờ của anh ta và trả phí đổ.

Dưới đây là tổng chi phí cho lần sửa chữa duy nhất này:

• Sửa chữa khẩn cấp (2 giờ @ $ 100 mỗi giờ): 200 đô la
• Chi phí để mua một máy nước nóng 50 gallon mới: $ 599
• Chi phí giao hàng và lắp đặt: $ 329 tại Sears
• Chi phí loại bỏ và vận chuyển máy nước nóng cũ (2 giờ @ mức giá tiêu chuẩn là $ 50): $ 100 + $ 50 phí kết xuất = $ 150

Tổng chi phí: $ 1,278

Vấn đề chính không phải là vấn đề duy nhất bạn sẽ phải giải quyết. Một số người thuê sẽ gọi cho bạn cho tất cả mọi thứ. Hãy sẵn sàng dành thời gian rảnh của bạn để thay bóng đèn, thay thế bộ lọc không khí, làm cỏ và phun bản lề.

3. Thu tiền thuê

Bạn sẽ có những người thuê nhà tuyệt vời trả tiền thuê đúng hạn mỗi tháng. Thỉnh thoảng bạn sẽ có những người thuê nhà tốt, nhưng luôn cho bạn biết trước thời gian dự kiến ​​thuê. Và sau đó bạn sẽ có những người thuê nhà không trả tiền và không gọi. Là chủ nhà, thỉnh thoảng bạn sẽ phải chơi người thu tiền.

Tự hỏi bản thân xem bạn có thoải mái khi đối đầu với người thuê nhà trước khi bắt đầu thuê không. Hãy nhớ rằng bạn sẽ phải thực hiện các cuộc gọi phán xét với tư cách là chủ nhà. Ví dụ, hãy tưởng tượng bạn đã có một người thuê nhà trong sáu tháng và một tháng anh ta không trả tiền thuê nhà. Bạn không nghe từ anh ấy trong một tuần. Cuối cùng, bạn quyết định gọi và người thuê nói với bạn rằng anh ta sẽ không thể trả thêm 7 ngày nữa. Bạn sẽ phải lựa chọn để cho người thuê trượt hoặc bắt đầu quá trình trục xuất. Hãy chắc chắn rằng bạn cảm thấy thoải mái khi đưa ra quyết định này và tuân theo nó.

4. Xử lý người thuê có vấn đề

Hầu hết người thuê nhà của bạn sẽ trả tiền thuê nhà, đối xử với tài sản như của họ và giữ cho hàng xóm hạnh phúc. Nhưng đến một lúc nào đó, chắc chắn bạn sẽ có một người thuê nhà có vấn đề.

Là một người quản lý tài sản, tôi thấy sự chia sẻ công bằng của tôi về các vấn đề. Một lần, tôi đồng ý thuê một tài sản cho ba sinh viên đại học. Đến tháng thứ hai, họ ngừng trả tiền thuê nhà. Đồng nghiệp của tôi và tôi đã đến nhà để nói chuyện với họ. Khi cánh cửa mở ra, tôi được chào đón bởi một cây sào lớn ra khỏi mặt đất và kéo dài lên trần nhà. Những người thuê nhà đã lắp đặt cột cứu hỏa trong nhà, hoàn thành với một lỗ trên trần tầng một và một đống bê tông trên mặt đất. Những người thuê nhà hứa sẽ trả tiền thuê nhà và sửa chữa thiệt hại từ cột điện. Không ngạc nhiên, họ đã không.

Tháng thứ ba, tôi nộp đơn xin trục xuất. Sau phiên điều trần, những người thuê nhà đã quay trở lại ngôi nhà và loại bỏ đồ đạc của họ trước cảnh sát trưởng và tôi đến đó. Khi tôi đi vào bên trong, tôi thấy những bức tranh graffiti trên tường, bê tông trong nhà vệ sinh và bồn rửa, khuôn trong các thiết bị, vết bẩn trên sàn nhà, và một cuộc thăm dò của người lính cứu hỏa sáng chói.

Nếu bạn sẽ trở thành chủ nhà, bạn sẽ phải xử lý những người thuê nhà đánh nhau với những người thuê nhà khác, những người thuê nhà làm tổn hại đến khoản đầu tư của bạn và những người thuê nhà không trả tiền. Bạn sẽ cần phải biết rõ các luật trục xuất trong tiểu bang của mình và sẵn sàng sử dụng chúng.

5. Chứng cứ sống sót

Chủ nhà nước và luật người thuê nhà của bạn đưa ra các vụ trục xuất hình như khá đơn giản. Để bắt đầu, bạn đến tòa án địa phương, nộp thông báo, lên lịch ngày ra tòa và xuất hiện vào ngày đó. Thẩm phán sau đó nói với người thuê nhà để lại. Người thuê đi thẳng trở lại tài sản của bạn, nhanh chóng đóng gói và bước ra khỏi cửa. Không có hại, không hôi, phải?

Trong thực tế, việc trục xuất thường cực kỳ tốn kém và mất thời gian. Ngay cả khi bạn đuổi người thuê nhà thành công, bạn có thể sẽ phải chịu các chi phí lớn và mất thời gian đáng kể trong quy trình.

Tôi đã trải qua điều đó trước đây. Đây là một kịch bản ví dụ về cách một vụ trục xuất có thể diễn ra:

1. Người thuê nhà không trả tiền thuê nhà trước.
2. Vòng quay thứ năm và người thuê vẫn chưa trả tiền, nhưng bạn quyết định đợi thêm năm ngày nữa để cố gắng tránh bị đuổi việc.
3. Thứ mười đến và bạn vẫn chưa nghe thấy từ người thuê nhà. Bạn đến tòa án, trả lệ phí của bạn (dao động từ $ 35 đến $ 100 trở lên, tùy thuộc vào tiểu bang của bạn) và thư ký tòa án cho bạn biết rằng thẩm phán đã được hỗ trợ. Họ không thể lên lịch cho phiên điều trần của bạn cho đến tháng tới.
4. Khi ngày ra tòa diễn ra, bạn sẽ thuê hai tháng. Thẩm phán quyết định có lợi cho bạn, nhưng bây giờ bạn phải sắp xếp thời gian với cảnh sát trưởng để hoàn thành việc trục xuất. Mất thêm năm ngày nữa..
5. Bạn xuất hiện với cảnh sát trưởng vào ngày 20 và thấy rằng người thuê để lại đống đồ phía sau. Theo luật pháp ở nhiều tiểu bang, giờ đây bạn phải thuê một tủ lưu trữ để giữ đồ đạc của người thuê nhà. Chi phí thêm $ 50. Bây giờ, nếu bạn đã rất may mắn, bạn có một căn hộ trống cần dọn dẹp và cho thuê lại. Ngay cả khi may mắn nhất, bạn có thể sẽ mất ít nhất một tháng tiền thuê nhà trong khi bạn tìm người thuê nhà. Nếu bạn không may mắn như vậy, người thuê nhà đã gây ra một số thiệt hại, bạn sẽ phải sửa chữa trước khi bạn có thể thuê lại căn hộ.

Cuối cùng, sự đổ vỡ trông giống như thế này:

• Mất 4 tháng tiền thuê nhà ở mức $ 750: $ 3.000
• Chi phí nộp đơn tại tòa: $ 35
• Chi phí thuê kho: $ 50
• Chi phí để sửa chữa: $ 500

Tổng chi phí để đuổi người thuê nhà: 3,585 đô la

6. Quản lý tài chính của bạn

Chủ nhà cần xem quản lý tài sản như một cánh cửa quay. Người thuê nhà đi vào, ở lại cho thuê của họ, và sau đó đi. Trong khi một số người thuê sẽ gia hạn hợp đồng thuê, hầu hết sẽ chuyển sang địa điểm tiếp theo khi hợp đồng thuê xong và để lại cho bạn một căn hộ trống.

Trong thời gian xuống, căn hộ có thể ngồi trống trong vài tháng. Để trở thành một chủ nhà thành công, bạn sẽ cần học cách quản lý tài chính của mình trong những lúc lễ và nạn đói. Vài tháng, bạn sẽ có đầy đủ chỗ ở, tiền thuê đúng hạn và không cần sửa chữa. Bạn sẽ phải tận tâm đủ để tiết kiệm và không chi tiêu trong những tháng đó vì trong những tháng khác, bạn sẽ gặp phải các vị trí tuyển dụng, tiền thuê trễ và sửa chữa lớn.

Tài chính của chủ nhà không thay đổi. Nếu bạn có thể học cách đi theo dòng chảy và lên kế hoạch cho những điều bất ngờ, bạn có thể sống sót.

7. Giữ tài sản của bạn an toàn

Nếu một người thuê nhà bị thương trên một tài sản mà bạn sở hữu, rất có thể bạn sẽ bị kiện. Chắc chắn, bạn có bảo hiểm chủ nhà, nhưng bạn luôn có nghĩa vụ giữ cho tài sản của bạn được duy trì đúng cách và hoạt động tốt để tránh góp phần vào những rủi ro tiềm ẩn. Bằng cách giữ cho các đơn vị của bạn an toàn, bất kể nó mất gì, bạn sẽ giảm đáng kể khả năng gặp rắc rối trong lĩnh vực này.

Để ngăn chặn sự cố, bạn sẽ cần biết mã tòa nhà và mã an toàn trong khu vực của mình và theo dõi chúng bằng cách tham gia bảo trì thường xuyên và kiểm tra tài sản của bạn theo định kỳ. Nó có thể mất rất nhiều công sức, nhưng có thể giúp bạn tiết kiệm một cuộc chiến pháp lý tốn kém sau này.

8. Nộp thuế

Một điều bạn không thể bỏ qua là thuế. Thuê bất động sản là việc của bạn và vì vậy bạn sẽ phải báo cáo thu nhập bạn kiếm được khi nộp thuế hàng năm. Nhưng một loại thuế thường bị bỏ qua là thuế tài sản. Nếu bạn sở hữu căn nhà bạn sống cùng với một căn nhà cho thuê, hóa đơn thuế bất động sản của bạn có thể gấp đôi số tiền bạn đã trả trước khi bạn mua tiền thuê. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu thuế hiệu lực sẽ có trên dòng dưới cùng của bạn và rằng bạn đã sẵn sàng để trả chúng.

Có một số cách mà thuế có thể có lợi cho lợi thế của chủ sở hữu, đặc biệt là trong thị trường nhà ở giảm. Ví dụ, hãy xem xét nếu bạn cần bán nhà, nhưng không thể thu lại những gì bạn đã trả cho nó. Nếu bạn bán nó như ngôi nhà chính của mình, bạn không thể yêu cầu mất thuế. Tuy nhiên, nếu bạn biến nó thành tài sản cho thuê trước tiên, bạn có thể yêu cầu khoản lỗ là khoản lỗ kinh doanh so với bất kỳ thu nhập cho thuê nào nhận được hoặc thu nhập bình thường của bạn. Điều này có thể làm giảm hóa đơn thuế của bạn hàng ngàn đô la, đặc biệt nếu bạn yêu cầu một khoản lỗ lớn và có thu nhập cao.

Từ cuối cùng

Mua tài sản cho thuê là một cách tuyệt vời để kiếm tiền. Chỉ cần nhớ rằng trở thành chủ nhà không phải là tất cả niềm vui và trò chơi. Thỉnh thoảng bạn sẽ làm việc chăm chỉ vì tiền của mình và có thể phải đối mặt với nghịch cảnh. Mua bất động sản cho thuê không phải là cho tất cả mọi người. Đây chỉ là một lựa chọn đầu tư mà bạn cân nhắc khi bạn đạt được một mức độ độc lập tài chính nhất định.

Không chỉ chi phí khởi động và sửa chữa liên tục có thể đáng kể, mà bạn sẽ muốn đầu tư một khoản thanh toán đáng kể để có được các điều khoản cho vay tốt nhất và giảm thiểu khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Điều đó nói rằng, hãy lưu ý rằng trong một thị trường nhà đất đi xuống, bạn có thể mất tiền đầu tư và đảo lộn thế chấp của mình. Tuy nhiên, mua tài sản cho thuê có thể là một cách tuyệt vời để bổ sung thu nhập của bạn, hoặc thậm chí thay thế hiện tại của bạn.

Bạn có sở hữu tài sản cho thuê? Bạn đã học được gì từ kinh nghiệm?