Bạn có nên mua nhà với một người bạn? - Những gì cần xem xét

Bạn thân của tôi đã tháo vát hơn so với tuổi 20 trung bình của bạn, nhưng câu chuyện của anh ấy không phải là không điển hình hồi đó. Cũng không phải là thực hành đồng sở hữu, trong đó hai hoặc nhiều đối tác không lãng mạn, chẳng hạn như bạn bè hoặc bạn cùng phòng, mua một nơi cư trú chính cùng nhau. Thật vậy, nếu bạn cùng phòng của bạn tôi đã tháo vát hơn, họ có thể đã bị thuyết phục để mang lại một số vốn chủ sở hữu để mua.

Kể từ đó, cả hai thực hành - đồng sở hữu và thuê phòng phụ tùng trong nhà ở của chủ sở hữu - đã trở nên phổ biến. Dưới đây là một cái nhìn sâu hơn về lý do tại sao, trường hợp lợi ích và hạn chế của đồng sở hữu và những gì đồng sở hữu tham vọng nên xem xét trước khi đi sâu.

Tại sao đồng sở hữu ngày càng phổ biến

Người Mỹ đang kết hôn lâu hơn bao giờ hết. Theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, tuổi trung bình của cuộc hôn nhân đầu tiên tăng khoảng bảy năm từ 1960 đến 2016.

Đồng thời, báo cáo của Yardeni Research, chúng tôi đang hình thành các hộ gia đình mới với tốc độ không được thấy từ những năm 1980. Một báo cáo năm 2015 của Deloitte Insights cho thấy tỷ lệ hộ gia đình độc thân tăng gấp đôi từ năm 1960 đến 2014. Khi người Mỹ chờ đợi lâu hơn để thắt nút hoặc từ bỏ quan hệ đối tác trong nước lâu dài, tỷ lệ hộ gia đình độc thân có vẻ như đã được thiết lập tăng trong nhiều năm tới.

Kể từ đầu những năm 2010, những điều kiện này kết hợp với nền kinh tế mở rộng và lãi suất thấp để gây ra sự bùng nổ căn hộ tại các thành phố như San Francisco, Denver và Washington, DC Millennials và Gen Zers không thích mua nhà của chính họ cho các cộng đồng chung cư mới xây. và nhà cho thuê cũ ở các trung tâm đô thị giàu tiện nghi.

Thị trường nhà ở do chủ sở hữu cũng bùng nổ. Giá bán nhà trung bình đã tăng từ $ 222,900 trong quý đầu tiên của năm 2010 lên $ 331,800 trong quý đầu tiên của năm 2018, theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis. Sự đánh giá cao thậm chí còn rõ rệt hơn ở các thành phố đang bùng nổ. Theo Trulia, giá bán nhà trung bình ở San Francisco đã tăng hơn gấp đôi từ 655.000 đô la vào tháng 1 năm 2010 lên 1,35 triệu đô la vào tháng 1 năm 2018.

Đối với hàng triệu thiên niên kỷ không bị ràng buộc và Gen Zers hướng đến thành thị, các hộ gia đình có thu nhập đơn lẻ, quyền sở hữu nhà chưa bao giờ xa hơn - tất cả đều như vậy đối với những người đối phó với mức nợ của sinh viên. Trong thị trường nhà ở đắt đỏ, nhiều người thuê nhà sống với bạn cùng phòng trong độ tuổi 20 và 30, hồi hộp chờ đợi ngày họ có thể có một nơi ở riêng.

Nhưng không phải ai cũng nhanh chân đi solo. Ngay cả sau khi tài chính của họ được cải thiện, nhiều người thuê nhà vẫn gắn bó với bạn đồng hành của họ hoặc tìm nhà mới. Một số thậm chí chọn mua tài sản do chủ sở hữu cùng nhau. Khi bạn chỉ đơn giản là không thể đủ khả năng mua căn nhà bạn muốn với thu nhập hiện tại của bạn, mua một người với bạn bè hoặc người quen là một triển vọng hấp dẫn.

Nó cũng có khả năng đầy nguy hiểm. Cho dù bạn đã sống với bạn cùng phòng một lần và tương lai bao lâu, việc mua nhà với người mà bạn không hợp tác trong nước không phải là điều gì đó quyết định nhẹ nhàng.

Ưu điểm của việc mua bất động sản với bạn bè

Tại sao mua tài sản với một người bạn (hoặc hai)? Đây là một trong những lợi ích rõ ràng nhất:

1. Hai kết quả tốt hơn một

Trong thị trường nhà ở đắt tiền, những người mua đơn lẻ có một thu nhập - thậm chí là tương đối thoải mái - có thể có một vài lựa chọn. Với hai (hoặc nhiều hơn) thu nhập, bạn sẽ dễ dàng kiếm được khoản thanh toán 20% và đủ khả năng thanh toán thế chấp khổng lồ trong nhiều năm tới.

2. Sở hữu một tài sản thu nhập trở nên thực tế hơn

Nếu bạn dự định mua một căn nhà hai tầng hoặc một căn lớn hơn có phòng cho người thuê, bạn có khả năng phải trả phí, đưa quyền sở hữu nhà thậm chí xa hơn với một khoản thu nhập duy nhất.

3. Trình độ thế chấp có thể dễ dàng hơn

Người cho vay ghi đè lên tất cả mọi người có tên sẽ xuất hiện trên tiêu đề tài sản - nói cách khác, họ xem xét thu nhập tích lũy của nhóm người mua. Giả sử điểm tín dụng trung bình của nhóm bạn là tốt, gần như chắc chắn bạn sẽ có thời gian dễ dàng hơn.

4. Ưu đãi của bạn có thể hấp dẫn hơn đối với người bán

Với các tài nguyên kết hợp, bạn sẽ ít gặp khó khăn hơn khi kết hợp một khoản thanh toán lớn hơn hoặc thanh toán tất cả tiền mặt, nếu tài nguyên cho phép. Ưu đãi nhiều tiền mặt thường hấp dẫn hơn đối với người bán.

5. Cơ hội xây dựng công bằng

Chủ nhà xây dựng vốn chủ sở hữu với mỗi khoản thanh toán gốc. Nếu sống cuộc sống của một chủ nhà không thực tế đối với bạn, thì mua với bạn bè (hoặc bạn bè) là cách duy nhất để xây dựng tài sản trong một tài sản của riêng bạn.

6. Chi phí sở hữu nhà đang diễn ra dễ quản lý hơn

Một nguyên tắc cơ bản cho rằng chủ nhà nên kỳ vọng sẽ đưa khoảng 1% giá trị căn nhà của họ mỗi năm vào bảo trì. Chia sẻ này có thể thấp hơn trong các thị trường nhà ở đắt tiền, nơi người mua trả nhiều hơn trên mỗi feet vuông. Bất kể, chia sẻ chi phí là hữu ích.

Nhược điểm của việc mua bất động sản với bạn bè

Bạn có nên suy nghĩ hai lần về việc vào nhà với một người bạn hoặc đối tác không lãng mạn? Những nhược điểm này có thể khiến bạn tạm dừng:

1. Bất động sản là thanh khoản

Ngay cả với các thủ tục xuất cảnh kỹ lưỡng được ghi trong hợp đồng của bạn, việc cắt giảm sự quan tâm của bạn đối với một ngôi nhà thuộc sở hữu chung không phải là điều bạn có thể làm qua đêm và việc bán toàn bộ căn nhà hoặc căn hộ có thể sẽ mất vài tháng.

2. Thế chấp của bạn có thể ảnh hưởng đến khả năng của bạn đủ điều kiện cho các khoản vay khác

Mang một khoản vay thế chấp lớn trên bảng cân đối cá nhân của bạn có thể tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cao hơn so với những người cho vay muốn. Nếu bạn dự định đăng ký các hình thức tín dụng khác - chẳng hạn như vay mua ô tô, thẻ tín dụng hoặc vay cá nhân - sớm, hãy tự hỏi liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để mua nhà không.

3. Tài chính run rẩy của đối tác có thể ảnh hưởng đến bạn

Đây là một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà với một người bạn. Ngay cả với sự siêng năng kỹ lưỡng, bạn không thể kiểm soát tình hình tài chính của bạn bè. Nếu họ bị tụt hậu về phần thanh toán, tín dụng của bạn có thể bị ảnh hưởng.

4. Quyền sở hữu bình đẳng có thể tạo ra bế tắc

Trong quan hệ đối tác hai người, quyền sở hữu 50-50 có thể là một công thức cho căng thẳng hoặc xung động. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là đảm bảo bạn trực tiếp nhìn thấy đồng sở hữu của mình trước khi mua nhà với họ. Điều cuối cùng bạn muốn làm là gây nguy hiểm cho một tình bạn lâu dài.

5. Quyền sở hữu không đồng đều có thể tạo ra sự mất cân bằng quyền lực

Sở hữu bất bình đẳng không nhất thiết đảm bảo sự hài hòa. Là chủ sở hữu thiểu số, bạn có thể cảm thấy bị bỏ qua hoặc bắt nạt bởi chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu đa số.

6. Tiêu đề không đúng cách có thể gây nguy hiểm cho cổ phần của bạn

Nếu tên của bạn không có trong tiêu đề của ngôi nhà, hoặc bạn không phải là chủ sở hữu hợp pháp của một cổ phần trong tổ chức kinh doanh sở hữu tài sản, bạn không phải là chủ sở hữu hợp pháp - ngay cả khi bạn trả một phần của thế chấp và chiếm giữ ngôi nhà. Nói cách khác, ngay cả khi bạn là bạn tốt với người đồng mua, bạn bắt buộc phải chính thức hóa việc sắp xếp và bảo đảm yêu cầu pháp lý đối với tài sản.

Những gì cần bao gồm trong một đồng sở hữu hoặc thỏa thuận điều hành

Cho dù bạn biết rõ các đối tác của mình như thế nào, bạn phải bảo vệ lợi ích của mình bằng một thỏa thuận đồng sở hữu thể hiện rõ hoạt động của sự sắp xếp quyền sở hữu của bạn rất chi tiết. Nó tương tự như một thỏa thuận chung sống mà bạn ký với đối tác trong nước, mặc dù ít mở rộng hơn. Nếu bạn chọn tạo một thực thể kinh doanh chính thức như LLC nhiều thành viên để giữ tài sản, thỏa thuận hoạt động của thực thể đó có hiệu lực tương tự.

Bạn có thể tìm thấy các thỏa thuận đồng sở hữu chung, giá cả phải chăng trực tuyến. NOLO có một hướng dẫn pháp lý cho các cặp vợ chồng chưa kết hôn có giá dưới 25 đô la và tổng hợp các hình thức pháp lý kinh doanh nhỏ với giá dưới 30 đô la. Đảm bảo rằng thỏa thuận của bạn phù hợp với luật pháp nhà nước hiện hành.

Vì quyền sở hữu bất động sản rất phức tạp và vũ trụ của những vấn đề có thể phát sinh là rất lớn, bạn thậm chí còn được phục vụ tốt hơn bởi một đồng sở hữu tùy chỉnh hoặc thỏa thuận điều hành được soạn thảo bởi một luật sư bất động sản. Sẽ phải trả vài trăm đô la trở lên cho một thỏa thuận tùy chỉnh được soạn thảo bởi một chuyên gia được cấp phép, nhưng đó là một cái giá nhỏ phải trả để bảo vệ một tài sản có giá trị như vậy.

Thỏa thuận đồng sở hữu hoặc LLC của bạn nên đánh vần hầu hết hoặc tất cả những điều sau đây.

1. Cơ cấu sở hữu

Trước tiên, bạn sẽ cần xác định xem nên giữ nhà đồng sở hữu trong một LLC hay sắp xếp quyền sở hữu chưa hợp nhất.

Bạn nên trì hoãn với luật sư bất động sản và chuyên gia thuế của bạn để được tư vấn hành động. Điều đó nói rằng, hãy nhớ rằng quyền sở hữu LLC có thể không có ý nghĩa đối với các tài sản không tạo ra thu nhập. Bảo hiểm của chủ nhà thường xuyên có thể đủ để giải quyết các vấn đề trách nhiệm phát sinh trong quá trình sở hữu nhà ở thường xuyên của chủ sở hữu và việc cư trú chính trong LLC có thể ngăn cản việc miễn thuế nhà đất đối với hóa đơn thuế bất động sản của bạn.

Nếu nhóm của bạn có kế hoạch mua một hoặc nhiều tài sản tạo thu nhập, một LLC có cấu trúc đúng có thể bảo vệ bạn khỏi trách nhiệm cá nhân và có thể mang lại lợi ích tài chính đáng kể thông qua các khoản khấu trừ thuế chi phí kinh doanh. Tuy nhiên, có một nhược điểm lớn đối với người mua lần đầu với dự trữ tiền mặt hạn chế: Người cho vay hiếm khi phát hành các khoản vay thế chấp cho các doanh nghiệp có ít hoặc không có tài sản và họ có thể gọi khoản vay - hoặc trả nợ đầy đủ - nếu bạn chuyển tiêu đề cho thực thể sau khi mua.

Cách chắc chắn nhất để tránh điều này là nhờ LLC mua tài sản bằng tiền mặt. Đó là một yêu cầu khó khăn cho những người mua lần đầu với khoản tiết kiệm cá nhân hạn chế - ngay cả những người đã kết hợp lực lượng với nhiều đối tác - đặc biệt là ở các thị trường đắt đỏ. Điều đó nói rằng, người cho vay thường yêu cầu thanh toán xuống lớn hơn đối với tài sản tạo thu nhập; 25% hoặc cao hơn là điển hình.

2. Loại hình sở hữu

Các đối tác sở hữu nhà chưa hợp nhất thường sử dụng một trong hai loại sở hữu sau:

Hợp đồng thuê nhà

Người thuê chung đồng thời có được cổ phần bằng nhau của tài sản trên cùng một chứng thư. Những người thuê nhà chung có quyền sống sót, nghĩa là phần của người thuê chung đã chết đi qua cái chết của họ cho những người thuê chung khác trong tình trạng bình đẳng mà không cần thông qua quản chế.

Khi một người thuê chung chuyển lợi ích của họ cho một bên khác, sự sắp xếp sẽ chuyển thành một hợp đồng thuê nhà chung. Hợp đồng thuê nhà phổ biến hơn giữa các đối tác trong nước đã kết hôn và chưa kết hôn so với các đối tác sở hữu không liên quan.

Thuê nhà chung (TIC)

Thuê nhà chung là một sự sắp xếp linh hoạt hơn cho phép sở hữu bất bình đẳng và mua lại so le. Chẳng hạn, một hợp đồng thuê nhà ba người có thể phát sinh như sau:

Chủ sở hữu A và B mua 50% tài sản vào tháng 1 năm 1.
Chủ sở hữu C sau đó mua lại một nửa cổ phần của chủ sở hữu B vào tháng 1 năm 5, để lại cho chủ sở hữu A 50% tiền lãi và Chủ sở hữu B và C với 25% mỗi người.

Người thuê nhà chung không có quyền sống sót theo mặc định; một người thuê đã chết trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu chung cho tài sản của họ và từ đó cho những người thừa kế của họ. Tuy nhiên, những người thuê chung có thể ưu tiên sự hợp tác đối với những người thừa kế của các thành viên bằng cách viết một quyền của điều khoản từ chối đầu tiên vào điều khoản sở hữu của họ.

3. Bảo hiểm

Bảo hiểm chủ nhà tiêu chuẩn thường cung cấp bảo vệ trách nhiệm đầy đủ đối với các tài sản do chủ sở hữu không tạo ra thu nhập. Tuy nhiên, nếu bạn có kế hoạch thuê cho người thuê không phải là chủ sở hữu, bạn sẽ cần được bảo vệ bổ sung - nói chung, bảo hiểm chủ nhà hoặc bảo hiểm ô, tùy thuộc vào bản chất của thỏa thuận sở hữu của bạn. Kiểm tra mồi của Allstate về bảo hiểm chủ nhà để tìm hiểu thêm.

Bạn phải mua bảo hiểm ô trên cơ sở cá nhân. Tham khảo ý kiến với đại lý bảo hiểm về những gì phù hợp với tình huống của bạn, sau đó viết một điều khoản vào thỏa thuận của bạn quy định mức bảo hiểm tối thiểu cho mỗi người đồng sở hữu.

4. Chia sẻ quyền sở hữu

Điều này chỉ áp dụng cho các khoản thuê trong cấu trúc sở hữu chung và của công ty. Trong quan hệ đối tác hai người, việc phân chia quyền sở hữu 50-50 rất gọn gàng, mặc dù nhiều người đồng sở hữu đồng ý chỉ định một đối tác là người quản lý tài sản hoặc người chịu trách nhiệm đưa ra quyết định điều hành về những việc như bảo trì thường xuyên, sửa chữa và tuân thủ mã.

Trong LLCs và TIC, quyền sở hữu thường tỷ lệ thuận với phần vốn góp của đối tác hoặc cổ phần của khoản thanh toán xuống (nếu được tài trợ) hoặc thanh toán bằng tiền mặt (nếu được mua hoàn toàn). Nếu bạn đóng góp 50% giá mua và hai đối tác cơ sở của bạn, mỗi người đóng góp 25%, bạn sẽ sở hữu một nửa tài sản. Nếu bạn đang chia tiền thanh toán khoản vay theo tỷ lệ với cổ phần sở hữu của đối tác, hãy đảm bảo mọi người đều có thể xử lý khoản thanh toán hàng tháng cần thiết. (Thêm vào đó bên dưới.)

5. Trách nhiệm sửa chữa & bảo trì

Như đã lưu ý, việc chỉ định một người chịu trách nhiệm đưa ra quyết định - hy vọng tham khảo ý kiến của các đồng chủ sở hữu - về việc sửa chữa và bảo trì định kỳ. Điều đó hoàn toàn đúng nếu bạn dự định có những người thuê không phải là chủ sở hữu sống trong khu nhà. Họ cần biết liên hệ với ai khi có vấn đề phát sinh.

Bạn cũng sẽ muốn xác định các bên đáng tin cậy có khả năng hoàn thành công việc này. Nó giúp có một người tiện dụng trong nhóm đồng sở hữu của bạn. Nếu bạn không, hãy nghiên cứu và nhận tài liệu tham khảo cho các nhà cung cấp dịch vụ bên thứ ba.

Cuối cùng, bạn sẽ cần xác định cách thanh toán cho việc sửa chữa và bảo trì cần thiết. Chia chi phí theo chia sẻ quyền sở hữu của mỗi đối tác là hợp lý trừ khi bạn có thể đồng ý về thỏa thuận khác.

Đừng quên ủy thác kiểm tra nhà trước khi bạn đóng cửa. Kiểm tra kỹ lưỡng, chuyên nghiệp cần xác định hầu hết các vấn đề lớn có thể phát sinh trong vài năm đầu tiên sở hữu nhà, chẳng hạn như lò sưởi hoặc máy nước nóng gần hết tuổi thọ..

6. Trách nhiệm cải tiến

Bạn không muốn tin tưởng người bảo trì của bạn để đơn phương ủy thác các dự án cải tạo nhà lớn. Rốt cuộc, không phải tất cả các dự án cải tạo nhà đều tăng giá trị bán lại. Trong quan hệ đối tác hai người, một hệ thống dựa trên sự đồng thuận là thích hợp hơn, trừ khi chia sẻ quyền sở hữu là không đồng đều. Trong các nhóm nhiều người, phiếu bầu được chia theo tỷ lệ sở hữu có ý nghĩa.

Lý tưởng nhất, bỏ phiếu tranh cãi về các dự án cải thiện nhà sẽ không cần thiết. Trong thỏa thuận đồng sở hữu hoặc điều hành của bạn, xác định các dự án cải tạo thực tế và nâng cao giá trị và đánh vần thời gian biểu để hoàn thành.

7. Trách nhiệm với các tiện ích

Về mặt logic, có thể dễ dàng hơn khi có một tên đồng sở hữu trên các tài khoản tiện ích của nhà. Trong thỏa thuận điều hành của bạn, hãy đánh vần rằng trách nhiệm của người này là thanh toán hóa đơn tiện ích đúng hạn và đầy đủ và các đồng sở hữu khác phải bồi thường cho người trả tiền trước mỗi ngày đến hạn thanh toán. Vì cổ phần sở hữu không tương quan với mức tiêu thụ nước hoặc năng lượng, hãy xem xét yêu cầu mỗi người đồng sở hữu phải trả một phần bằng nhau.

8. Quản lý thuế

Quy định cách nhóm sở hữu của bạn sẽ xử lý các khoản khấu trừ thuế thu nhập liên quan đến nhà - đáng kể nhất là tiền lãi thế chấp và các khoản thanh toán thuế bất động sản.

Trước tiên, bạn sẽ cần xác định những người đồng sở hữu nào, nếu có, lên kế hoạch cụ thể hóa các khoản khấu trừ của họ; nhiều người nộp thuế không. Những người có kế hoạch chia thành từng nhóm sẽ cần phải quyết định cách chia chúng, cho dù theo tỷ lệ chia sẻ sở hữu hoặc với một người đồng sở hữu lấy 100% các khoản khấu trừ được phép. Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế để xác định những gì được phép ở đây.

Nếu tài sản thuộc sở hữu của một thực thể kinh doanh, bạn sẽ cần quy định cách chia các chi phí liên quan đến nhà cho mục đích khấu trừ chi phí kinh doanh. Thông thường, các đồng sở hữu khấu trừ cổ phiếu của họ về chi phí đủ điều kiện. Vũ trụ của các khoản khấu trừ kinh doanh cho phép có thể lớn hơn các khoản khấu trừ cá nhân liên quan đến nhà; chẳng hạn, bạn có thể khấu trừ phần bảo hiểm nhà và các khoản thanh toán tiện ích. Tuy nhiên, việc mất quyền miễn trừ nhà ở có thể bù đắp lợi ích này. Nói chuyện với một chuyên gia thuế trước khi đưa ra phần này của thỏa thuận của bạn.

9. Quản lý người thuê nhà

Nếu khách sạn có thêm phòng hoặc đơn vị, hãy xác định xem bạn có thuê những không gian đó cho người thuê không phải là chủ sở hữu hay không, và nếu vậy, hãy đánh vần hậu cần quản lý của người thuê trong thỏa thuận của bạn, bao gồm:

Thiết lập một tài khoản ngân hàng riêng để thu thập và phân phối các khoản thanh toán tiền thuê và xử lý các chi phí liên quan đến người thuê nhà
Xác định chia sẻ thu nhập cho thuê của mỗi chủ sở hữu
Chỉ định một người liên lạc cho người thuê nhà
Đặt giá thuê (có phụ cấp để tăng trong tương lai)
Lập một thỏa thuận cho thuê tiêu chuẩn cho người thuê mới (một lần nữa, với các khoản phụ cấp để sửa đổi)
Cách xử lý các quyết định liên quan đến người thuê trong tương lai (ví dụ: ngừng cho thuê đối với người không phải là chủ sở hữu)

10. Chiến lược thoát hiểm

Đồng sở hữu hoặc thỏa thuận điều hành của bạn phải bao gồm các quy định rõ ràng, toàn diện để chủ sở hữu nhập và thoát khỏi thỏa thuận. Các điều khoản này phải tính đến các tình huống như:

Một cái chết đồng sở hữu có hoặc không có ý chí
Một đồng sở hữu muốn bán cổ phần của họ trong tài sản
Một khó khăn tài chính bất ngờ của đồng sở hữu

Điều phổ biến đối với những người đồng sở hữu không liên quan là bao gồm quyền của các điều khoản từ chối đầu tiên trong các thỏa thuận đồng sở hữu. Nếu một người đồng sở hữu qua đời hoặc chuyển sang bán cổ phần của họ, quyền từ chối đầu tiên sẽ ưu tiên cho những người đồng sở hữu còn lại đối với những người thừa kế hoặc đối tác đồng sở hữu rời đi. Họ có thể chọn mua cổ phần đó trước khi chuyển cho người thân, chẳng hạn.

Phần thỏa thuận này của bạn cũng nên nêu ra những cân nhắc cho các tình huống như:

Khi đồng sở hữu có thể đẩy một đối tác rắc rối ra khỏi thỏa thuận
Cần có bao nhiêu thông báo cho người đồng sở hữu khởi hành trước khi bán hoặc chuyển nhượng cổ phần của họ
Thẩm định giá trị thị trường hợp lý của căn nhà để chuẩn bị chuyển nhượng hoặc bán cổ phần của đồng sở hữu (hoặc bán toàn bộ tài sản)
Mỗi đóng góp của đồng sở hữu còn lại trong trường hợp mua lại (ví dụ: các đồng sở hữu còn lại có mua theo tỷ lệ với cổ phần sở hữu hiện tại của họ không?)

Những cân nhắc khác cho đồng sở hữu

Những cân nhắc này có thể không xuất hiện trong đồng sở hữu hoặc thỏa thuận điều hành của bạn, nhưng bạn sẽ muốn suy nghĩ cẩn thận về chúng trước khi mua bất động sản với một người bạn.

1. Pháp lệnh địa phương

Một số thành phố có pháp lệnh chiếm hữu hạn chế số lượng người không liên quan sống trong cùng một đơn vị nhà ở. Chẳng hạn, trước khi một sự thay đổi quy hoạch có hiệu lực, quê hương của tôi ở thành phố Minneapolis đã đặt ra giới hạn năm người không liên quan cho mỗi đơn vị nhà ở. Các nhóm đồng sở hữu hai người sẽ ổn ở mọi nơi, nhưng bạn sẽ muốn xác nhận rằng các nhóm lớn hơn tuân thủ luật pháp địa phương.

2. Dòng thời gian

Bao lâu bạn muốn sở hữu nơi này? Ngay cả khi các chiến lược thoát được đánh vần dưới dạng ràng buộc, các mốc thời gian khác nhau có thể gây ra các biến chứng trên đường. Nếu bạn dự kiến sẽ thoát khỏi thỏa thuận sau năm năm, đối tác của bạn dự kiến sẽ giữ vị trí này trong 20 năm và không ai trong số bạn có phương tiện để mua bên kia, quan hệ đối tác của bạn là một quả bom hẹn giờ.

3. Lối sống

Theo kinh nghiệm của riêng tôi, các đối thủ của người Hồi giáo thu hút không áp dụng cho các mối quan hệ bạn cùng phòng. Nếu bạn không thích chịu đựng một hợp đồng thuê dài hạn với một người bạn cùng nhà khó tính, có lẽ bạn không muốn dành phần tốt hơn của thời hạn thế chấp với một điều khoản. Trước khi tham gia vào thỏa thuận sở hữu tài sản chung, hãy trò chuyện thẳng thắn với các đối tác tiềm năng về những điều như:

Thói quen hút thuốc
Sở hữu thú cưng
Đời sống xã hội (đến mức nó ảnh hưởng đến chủ sở hữu hoặc người thuê nhà khác; ví dụ, khách thường xuyên hoặc các bữa tiệc tại nhà)

4. Tỷ lệ thế chấp

Khi đánh giá các đơn xin thế chấp nhiều người mua, người cho vay không chỉ xem xét điểm tín dụng tốt nhất trong chứng thư. Trong trường hợp bình thường, họ trung bình điểm số của người mua. Nếu điểm tín dụng của bạn cao hơn đối tác của bạn, điều này có nghĩa là lãi suất cho vay của bạn có thể cao hơn so với khi bạn tự mua nhà.

5. Rủi ro xếp hạng tín dụng

Sở hữu chung có nghĩa là trách nhiệm chung. Ngay cả khi bạn tốt cho việc chia sẻ chi phí của ngôi nhà, đối tác của bạn có thể không. Nếu một trong những người đồng sở hữu của bạn rơi vào thời điểm khó khăn và không thể thực hiện thanh toán của họ và bạn không thể nhận được sự chậm chạp với những người đồng sở hữu còn lại, thì khoản nợ có thể xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn và ảnh hưởng xấu đến bạn điểm tín dụng. Nếu khoản vay trở nên quá hạn nghiêm trọng, người cho vay có thể tịch thu tài sản.

6. Tỷ lệ nợ trên thu nhập

Ngay cả khi bạn đang chia thế chấp với một hoặc nhiều đối tác, bạn vẫn chịu trách nhiệm cá nhân cho toàn bộ khoản vay. Nói cách khác, khi tính tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, các phòng tín dụng sử dụng toàn bộ số dư còn lại của khoản vay, không chỉ phần bạn trả trực tiếp. Người cho vay cảnh giác với những người vay có tỷ lệ nợ trên thu nhập cao. Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa để nhận thế chấp đủ điều kiện - khoản vay có bảo vệ người tiêu dùng tích hợp nhất định - thường là 43%.

7. Năng lực tài chính

Trước khi đồng ý mua nhà với một người bạn hoặc một nhóm bạn, hãy nói chuyện thẳng thắn, kỹ lưỡng về tình hình tài chính tương ứng của bạn. Bạn không muốn đồng sở hữu không có khả năng trả lại phần thế chấp của họ ảnh hưởng đến tín dụng của bạn hoặc, trong trường hợp xấu nhất, sẽ tước đoạt nhà của bạn. Chia sẻ báo cáo tài chính, bao gồm tài sản và nợ phải trả của bạn và bằng chứng thu nhập với toàn bộ nhóm sở hữu.

Một cách riêng biệt, bạn sẽ muốn chạy một báo cáo tín dụng và kiểm tra lý lịch - có, ngay cả với bạn bè của bạn - để xác định các cờ đỏ tiềm năng có thể không rõ ràng từ bảng cân đối cá nhân của họ.

Một lựa chọn thay thế cho đồng sở hữu: Cho bạn bè của bạn thuê

Nếu bạn không thích hợp tác - và sống chung - với một hoặc nhiều người bạn đồng sở hữu, hãy xem xét một giải pháp thay thế: mua nhà hoàn toàn và thuê phòng trong nhà cho bạn bè của bạn. Tính tiền thuê thị trường công bằng cho một hoặc nhiều người không phải là chủ sở hữu là một cách tuyệt vời để trợ cấp cho thế chấp, thuế bảo hiểm và thuế bất động sản của bạn, bù đắp chi phí sở hữu nhà và trả lại một căn nhà giá cả phải chăng có thể vượt quá khả năng tài chính của bạn.

Dưới đây là tổng quan về quy trình và tính hợp pháp của việc thuê phòng hoặc đơn vị dự phòng trong chủ sở hữu của bạn cho bạn bè ở.

1. Pháp lệnh địa phương

Hãy chắc chắn rằng ngôi nhà hoặc đơn vị của bạn, và căn phòng bạn dự định thuê, phù hợp với tất cả các quy định hiện hành của địa phương. Ví dụ, cơ quan nhà ở địa phương của bạn có thể yêu cầu phòng ngủ dưới tầng hầm phải có cửa sổ đi ra đủ lớn để bò qua.

Hạn chế nghiêm trọng hơn là ít phổ biến hơn, nhưng vẫn quan trọng để làm theo. Ví dụ, một số địa phương cấm chủ nhà thuê phòng cho những người không liên quan. Những người khác yêu cầu chủ sở hữu phải có giấy phép cho thuê.

2. Bảo hiểm

Bảo hiểm chủ nhà tiêu chuẩn có thể không cung cấp bảo vệ trách nhiệm đầy đủ cho người thuê nhà của bạn. Một chính sách ô có thể là lựa chọn hiệu quả nhất về chi phí của bạn. Theo Viện thông tin bảo hiểm, bạn có thể mong đợi chi từ 150 đến 300 đô la mỗi năm cho chính sách ô 1 triệu đô la.

3. Người thuê nhà

Vâng, họ là bạn của bạn, nhưng bạn không bao giờ có thể quá cẩn thận. Theo họ cùng tín dụng và kiểm tra lý lịch bạn sẽ chạy trên những người thuê không xác định. Các báo cáo này không nên tốn hơn 50 đô la mỗi báo cáo và bạn có thể ăn chi phí nếu bạn cảm thấy hào phóng.

4. Soạn thảo một hợp đồng thuê

Một lần nữa, bạn không bao giờ có thể quá cẩn thận. Dự thảo một hợp đồng cho thuê chính thức đánh vần các quyền và nghĩa vụ tương ứng của bạn. Hợp đồng thuê của bạn cũng nên bao gồm các chi tiết về sự sắp xếp cuộc sống của bạn, chẳng hạn như:

Liệu vật nuôi có được phép hay không (và các quy tắc chi phối chúng)
Trách nhiệm với các tiện ích
Tiếp cận khu vực chung và nhiệm vụ
Quy tắc quản lý du khách qua đêm
Các quy tắc chi phối không gian cá nhân (ví dụ: trong trường hợp nào bạn có thể vào phòng của người thuê nhà và bạn phải thông báo bao nhiêu?)
Thu tiền ký gửi an toàn, trả lại và tịch thu

5. Thu thập tiền ký quỹ

Cho dù bạn tin bạn mình có trách nhiệm đến đâu, tai nạn vẫn có thể xảy ra. Vì vậy, thu thập tiền gửi an ninh đó.

Các quy tắc chính xác khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng chủ nhà thường có thể thu tiền đặt cọc bằng một hoặc một tháng rưỡi tiền thuê nhà. Trong hợp đồng thuê của bạn, hãy đánh vần cách giữ tiền gửi - thường là trong ký quỹ - và các trường hợp có thể làm giảm hoàn trả tiền ký quỹ an ninh.

Ưu điểm của việc thuê phòng cho bạn bè của bạn

Tại sao thuê một phòng phụ tùng hoặc đơn vị cho bạn bè của bạn? Ngoài lợi ích rõ ràng của việc trợ cấp nhà ở của chính bạn, đây là một trong những lợi thế lớn nhất.

Bạn bè của bạn là một số lượng được biết đến. Hầu hết chúng ta đều có những câu chuyện gây xôn xao về những người bạn cùng phòng tồi. Bạn bè cũng có thể là bạn cùng phòng tồi, nhưng thực tế là bạn biết họ về mặt xã hội nên đưa ra ít nhất một số dấu hiệu cho thấy họ có khả năng hành động như thế nào trong khoảng cách gần.
Bạn không cần phải quảng cáo địa điểm. Khi bạn của bạn đồng ý thuê địa điểm, bạn có thể bỏ qua để ký hợp đồng thuê - không cần mở ra không gian cá nhân của bạn để trình chiếu.
Bạn bè có thể cảm thấy áp lực xã hội để tôn trọng không gian của bạn. Dù thiên hướng của họ là gì, bạn bè của bạn có thể cảm thấy áp lực xã hội khi trở thành người thuê nhà kiểu mẫu, kẻo họ đốt bất kỳ cây cầu nào.
Bạn bè có thể có xu hướng giúp đỡ nhiều hơn trong nhà. Tương tự như vậy, bạn bè của bạn có thể có xu hướng đi lên trên và xung quanh nhà - dọn dẹp các khu vực chung, cắt cỏ, xúc tuyết, v.v. - đặc biệt nếu bạn cắt giảm tiền thuê nhà hoặc các tiện ích.
Thanh toán tiền thuê của bạn bè làm tăng thu nhập được báo cáo của bạn. Trong khi thu nhập cho thuê phải chịu thuế, tiền là tiền. Trong ngắn hạn, các khoản tiền bổ sung có thể làm giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, một lợi ích cho điểm tín dụng của bạn. Theo thời gian, thu nhập cho thuê của bạn có thể tài trợ cho việc bảo trì nhà cửa, cải thiện và chi phí phi nhà ở hoặc có thể làm giảm tài khoản hưu trí được ưu đãi thuế của bạn.

Nhược điểm của việc thuê phòng cho bạn bè của bạn

Đây là một trong những hạn chế lớn nhất của việc thuê mặt bằng cho bạn bè của bạn.

Bạn có thể phải là người xấu. Hy vọng, bạn không bao giờ phải yêu cầu trả lại tiền thuê từ bạn bè hoặc đe dọa trục xuất. Nhưng bạn nên chuẩn bị cho mình khả năng. Nếu bạn bị loại bỏ ý tưởng chơi kẻ xấu trên mạng với bạn bè của bạn, hãy xem xét việc thuê nhà cho những người bạn chưa biết.
Một động lực không đồng đều có thể làm hỏng mối quan hệ. Ngay cả khi mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà của bạn không bao giờ đến đầu, thì thực tế chỉ là một động lực không đồng đều có thể làm xói mòn mối quan hệ của bạn theo thời gian. Rốt cuộc, người bạn thuê của bạn về cơ bản là một người khách trả tiền trong nhà của bạn.
Quyết định của bạn không chính thức hóa mối quan hệ có thể phản tác dụng. Bạn có thể muốn thuê một người bạn lâu năm trên cơ sở bắt tay. Trong trường hợp không may - nhưng không phải là chưa từng xảy ra - rằng bạn của bạn gây thiệt hại nghiêm trọng cho tài sản hoặc bỏ qua tiền thuê nhà, bạn có thể tìm thấy hàng ngàn đô la và bị mắc kẹt khi tìm kiếm một người thuê mới trong một thông báo ngắn.
Bạn có thể cảm thấy áp lực phải cắt giảm tiền thuê hoặc các tiện ích. Ngay cả khi bạn thực hiện bước thận trọng trong việc soạn thảo một hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý và chấp nhận một khoản tiền gửi bảo đảm, bạn có thể cảm thấy bắt buộc phải thể hiện thiện chí bằng cách cắt giảm tiền thuê của bạn bè hoặc trả chi phí tiện ích ra khỏi túi của bạn. Nếu bạn không muốn cảm thấy tồi tệ về việc tính tiền thuê thị trường công bằng cho người mà bạn biết trong nhiều năm, bạn có thể muốn thuê một người thuê mà bạn không biết rõ.
Bạn cần có khả năng chi trả cho ngôi nhà ngay từ đầu. Nếu bạn không thể tranh giành tiền cho một khoản thanh toán xuống ngay từ đầu, toàn bộ bài tập này sẽ được đưa ra và bạn sẽ quay lại tìm kiếm những người bạn sẵn sàng tham gia một thỏa thuận sở hữu chung.

Từ cuối cùng

Trong mọi trường hợp, mua một ngôi nhà là một quyết định thay đổi cuộc sống. Mua nhà với một người bạn hoặc nhiều người bạn, đưa ra một loạt các cân nhắc mà người mua nhà độc thân hoặc đã kết hôn không cần phải tính đến.

Điều đó nói rằng, mua một ngôi nhà có một hoặc nhiều người không phải là họ hàng thực tế của bạn khi sở hữu một ngôi nhà trước khi những người tóc bạc của bạn bắt đầu bước vào. Nếu đó không đủ động lực để khám phá các thỏa thuận sở hữu phi truyền thống, có lẽ bạn đã sẵn sàng thuê cả đời.

Bạn đang suy nghĩ về việc mua một ngôi nhà với một người bạn, hoặc tự mua một ngôi nhà và thuê cho những người bạn biết?