6 lựa chọn nếu bạn cần di dời và không thể bán nhà

Mặc dù thực tế là chúng tôi đã đưa ngôi nhà của mình ra thị trường sau mùa xuân - mùa bất động sản chính - và thực tế là Tín dụng thuế cho người mua nhà lần đầu đã hết hạn hai tháng trước khi chúng tôi chuyển đi, chúng tôi chắc chắn rằng chúng tôi sẽ bán căn nhà trong vòng vài tháng.

Chàng trai, chúng ta đã sai.

Phải mất gần một năm - cho đến tháng 5 năm 2011 - trước khi chúng tôi có thể bán căn nhà của mình và với giá thấp hơn gần 20.000 đô la so với những gì chúng tôi mong đợi nhận được.

Đây là một tình huống quá phổ biến đối với các gia đình phải di dời. Sau vụ sụp đổ nhà ở, việc bán nhà của bạn không còn là một phần tương đối dễ dàng trong việc di dời. May mắn thay, có một số lựa chọn cho chủ nhà đang cố gắng bán.

Tùy chọn cho những người không thể bán nhà của họ

1. Bán đúng giá

Trong năm năm ở nhà Columbus của chúng tôi, chồng tôi và tôi đã bỏ ra hàng ngàn đô la để cải thiện nhà cửa, cũng như vô số giờ lao động của chính chúng tôi. Mặc dù chúng tôi biết rằng cải thiện nhà là điều nên được thực hiện bởi vì chúng tôi muốn kết quả (và không chỉ là giá trị bán lại tăng lên), chúng tôi vẫn không thể giúp đỡ nhưng nhận được dấu hiệu đồng đô la trong mắt khi chúng tôi bắt đầu lên kế hoạch di chuyển. Ban đầu chúng tôi đã niêm yết nhà của chúng tôi với số tiền khoảng 25.000 đô la nhiều hơn số tiền chúng tôi đã trả cho nó - một mức giá phù hợp với ngôi nhà của chúng tôi trước khi xảy ra sự cố nhà ở, nhưng không phải là một mức mà chúng tôi có thể nhận được trong năm 2010.

Vào thời điểm chúng tôi bán, chúng tôi cảm thấy may mắn khi bán được với giá chỉ hơn 6.000 đô la so với giá mua ban đầu của chúng tôi. Mặc dù ban đầu, việc niêm yết căn nhà của chúng tôi ở mức giá đó sẽ không thúc đẩy việc bán - những người mua là những cá nhân đầu tiên thể hiện sự quan tâm nghiêm túc đối với ngôi nhà ở bất kỳ giá nào - điều quan trọng cần nhớ là tiền (và thời gian) được đưa vào Nhà thường không tăng giá mua, đặc biệt là ở thị trường giảm.

Làm việc với Realtor của bạn để đưa ra một con số thực tế không làm bạn mất giá ngoài thị trường và cho phép bạn bán nhanh chóng. Một cách để làm điều này là xem giá trên những ngôi nhà tương đương đã bán gần đây. Mặt khác, nếu bạn xem danh sách giá nhà tương tự như của bạn, bạn có thể không hiểu chính xác về thị trường, vì những thứ này có thể được định giá cao hơn những gì người bán sẵn sàng trả.

Quan trọng nhất, khi thị trường nhà đất đang gặp khó khăn, bạn cần nhận ra rằng mức giá mà bạn có thể bán căn nhà của bạn có thể sẽ thấp hơn bạn muốn, và thậm chí có thể ít hơn số tiền bạn đã trả cho căn nhà. Nhưng hãy nhớ rằng, nếu bạn không đủ khả năng bán căn nhà của mình với giá thấp hơn số tiền bạn đã trả, bạn không phải không có lựa chọn.

2. Đợi nó ra

Lên kế hoạch cho điều tồi tệ nhất là điều mà tất cả những người bán nhà cần phải làm, và không làm như vậy là sai lầm lớn nhất mà chồng tôi và tôi mắc phải. Chúng tôi cho rằng vụ tai nạn nhà ở không ảnh hưởng đến khu phố của chúng tôi. Nhưng với hai nhà bị tịch thu trong một vài khối nhà của chúng tôi và một số ngôi nhà trong khu phố được bán với giá thấp hơn giá trị, chúng tôi (và Realtor của chúng tôi) đã nhìn thấy chữ viết trên tường. Thay vào đó, chúng tôi đã mua một căn nhà mới ngay lập tức ở Indiana, nghĩ rằng chúng tôi sẽ chỉ có một vài tháng thế chấp kép.

Một kế hoạch tốt hơn sẽ là cho chúng tôi thuê một căn hộ trong một hoặc hai năm khi chúng tôi chờ đợi ngôi nhà đầu tiên của chúng tôi bán. Điều đó không chỉ làm giảm áp lực tài chính đối với chúng tôi mà còn cho chúng tôi cơ hội tìm hiểu thêm về các khu phố khác nhau trong thị trấn mới của chúng tôi.

Một lựa chọn khác trong một thị trường nhà ở khó khăn là cho một phần của gia đình ở lại, trong khi nhân viên mới tự mình di chuyển để nhận công việc mới. Mặc dù điều này có thể khó khăn về mặt cảm xúc, nhưng nó giúp cho ngôi nhà ở trạng thái tốt nhất để trưng bày và cho phép bạn tránh các chi phí gia tăng khi bảo hiểm một ngôi nhà trống.

Cuối cùng, tốt nhất là giả định rằng bạn sẽ không bán nhà nhanh chóng, và lập kế hoạch chuyển nhà và nhà ở của bạn dựa trên đó.

3. Trở thành chủ nhà

Trong một số cách, thuê nhà của bạn có thể là một giải pháp hạnh phúc cho tai ương bán hàng của bạn. Tuy nhiên, có rất nhiều điều cần biết về việc trở thành chủ nhà trước khi bạn nhảy vào.

Chi phí

• Bảo hiểm chủ nhà. Thuê nhà của bạn mang theo một số chi phí liên quan mà bạn có thể không lường trước được. Ví dụ, bảo hiểm chủ nhà của bạn cần thay đổi thành chính sách bao gồm các chủ nhà / tài sản cho thuê. Theo Viện Thông tin Bảo hiểm, các chính sách của Chủ nhà ở khu vực thường có giá cao hơn khoảng 25% so với chính sách của chủ nhà tiêu chuẩn vì chủ nhà cần được bảo vệ nhiều hơn một chủ nhà thông thường.
• Quản lý tài sản. Ngoài ra, chi phí quản lý tài sản - đặc biệt nếu bạn là chủ nhà ở xa - có khả năng ăn một phần lớn thu nhập tiền thuê nhà. Nếu bạn ở một vùng khác của đất nước, bạn sẽ cần phải có người sẵn sàng chăm sóc mọi vấn đề, từ cống bị tắc, đến bảo trì thường xuyên, cho đến những người thuê nhà bế tắc. Trong hầu hết các trường hợp, bạn cần thuê một người quản lý tài sản, thường sẽ khiến bạn mất khoảng 10% tiền thuê hàng tháng.
• Lợi nhuận. Cuối cùng, gánh nặng thuế của bạn có thể sẽ thay đổi khi bạn trở thành chủ nhà. Ví dụ, một lo lắng về thuế tiềm ẩn là bạn có thể bị mất quyền miễn thuế lãi vốn. Miễn là bạn sống trong nhà của mình trong hai trong năm năm trước khi bán nhà, bạn không phải trả thuế lên tới 250.000 đô la tiền lãi (500.000 đô la cho các cặp vợ chồng) từ việc bán nhà. Tuy nhiên, nếu bạn kết thúc việc thuê nhà trong hơn ba năm sau khi bạn chuyển đi và sau đó bán để kiếm lợi nhuận, bạn sẽ nợ chính phủ liên bang về khoản lợi nhuận đó.

Lợi ích thuế tiềm năng

• Yêu cầu lỗ vốn. Một mặt trái của những lo ngại về việc mất miễn thuế lãi vốn (đặc biệt là ở thị trường giảm) là cho thuê nhà của bạn và sau đó bán nó bị lỗ có nghĩa là bạn có thể yêu cầu mất vốn so với thu nhập của bạn. Đó có thể là một khoản giảm thuế lớn và vì lý do này, thường là một ý tưởng tuyệt vời cho những người bán ở thị trường xuống thuê nhà trước khi bán, vì họ thực sự có thể thu lại một số khoản lỗ của họ thông qua thuế.
• Giảm thuế. Ngoài việc yêu cầu mất vốn so với thu nhập của bạn, còn có các khoản giảm thuế khác dành cho chủ nhà thuê nhà trong khi họ là chủ nhà. Chủ nhà có thể khấu trừ hầu như mọi chi phí liên quan đến việc bảo trì và tiếp thị nhà cho thuê của họ, như phí bảo hiểm, sửa chữa, chi phí quảng cáo, dịch vụ cảnh quan, dịch vụ quản lý tài sản, lãi suất thế chấp và thậm chí chi phí đi lại liên quan đến việc cho thuê.

Đặt giá của bạn
Có thể khó biết một khoản tiền thích hợp để tính tiền thuê nhà. Nguyên tắc chung cho các tài sản đầu tư cho thấy rằng bạn cần tính phí ít nhất 1% số tiền thế chấp để tạo ra dòng tiền dương. Tuy nhiên, quy tắc này phức tạp hơn một chút khi bạn thuê nhà hiện tại.

Trước tiên, bạn phải xác định bao nhiêu tiền thuê là điển hình cho khu phố của bạn. Ngay cả khi có ít tài sản cho thuê nơi bạn sống, bạn vẫn có thể xác định mức giá hợp lý. Nói chuyện với các cơ quan quản lý tài sản để tìm hiểu thêm về giá và tìm kiếm các dịch vụ cho thuê tương tự trực tuyến. Craigslist, Rentometer và Rent.com cũng là những tài nguyên tốt để kiểm tra.

Bạn cũng phải tính đến tỷ lệ trống của bạn để có được ý tưởng về số tiền mong đợi trong một năm cho thuê. Hầu hết các lời khuyên về bất động sản đầu tư cho thấy rằng bạn chỉ lập kế hoạch cho 10 tháng rưỡi chiếm dụng mỗi năm - có nghĩa là bạn có thể mong đợi 10% chỗ trống trong bất kỳ khoảng thời gian cụ thể nào mà bạn đang thuê.

Ngay cả khi bạn thấy rằng số tiền thuê bạn có thể tính (trừ chi phí mang theo và tỷ lệ trống) sẽ không đủ để trả cho hóa đơn thế chấp hàng tháng của bạn, thì vẫn có thể thuê nhà của bạn, thay vì cố gắng mang theo thế chấp một mình.

Tìm người thuê nhà
Một trong những khía cạnh khó khăn nhất của việc thuê nhà của bạn là tìm người thuê nhà đáng tin cậy. Bạn cần đảm bảo rằng bạn quảng cáo ở các vị trí dễ nhìn thấy: Trực tuyến, cả trên các trang web cho thuê như Rent.com và Craigslist, cũng như trên các trang mạng xã hội như Facebook; thông qua các công ty tái định cư địa phương và các phòng nhân sự; tại bất kỳ trường đại học địa phương nào; và với một dấu hiệu lỗi thời trong sân của bạn.

Khi bạn đã có người nộp đơn, bắt buộc bạn phải đưa họ qua quy trình sàng lọc. Bạn có thể tìm thấy các ứng dụng soạn sẵn và thỏa thuận cho thuê trực tuyến, nhưng bạn phải chắc chắn rằng bạn hỏi người thuê tiềm năng về thu nhập, lịch sử việc làm và lịch sử cho thuê của họ - và gọi tất cả các tài liệu tham khảo của họ.

Ngoài ra, hãy nhớ rằng bạn có thể yêu cầu số An sinh xã hội để kiểm tra lý lịch và tín dụng thông qua một trang web như E-Renter. Những kiểm tra lý lịch và tín dụng này có chi phí danh nghĩa (khoảng 25 đô la), nhưng có thể khiến bạn đau đầu.

4. Biến ngôi nhà của bạn thành một kỳ nghỉ cho thuê

Ngay cả khi trở thành chủ nhà lâu dài là không thể hoặc lôi kéo bạn, bạn vẫn có thể bù đắp một số chi phí bằng cách thuê nhà của bạn cho khách du lịch. Liệt kê nhà của bạn dưới dạng cho thuê kỳ nghỉ trên Vrbo hoặc trên trang web cho thuê chỗ ở ngang hàng Airbnb có thể giúp bạn thoát khỏi tình trạng sụt giảm thị trường cho đến khi bạn có thể bán.

Hơn nữa, nếu bạn sử dụng nhà của mình làm nơi cho thuê kỳ nghỉ thường đủ để nó đủ điều kiện là tài sản tạo thu nhập và cuối cùng bạn bán tài sản trước khi thị trường phục hồi, bạn có thể cho rằng mất thuế..

5. Đặt nhà của bạn lên để bán ngắn

Nếu bạn hoàn toàn phải di dời và bạn đang ở dưới nước trong nhà của bạn, bán khống là một lựa chọn cuối cùng ít nhất sẽ đưa bạn ra khỏi nhà. Trong trường hợp này, bạn và người cho vay của bạn sẽ đồng ý bán căn nhà của bạn với giá giảm đáng kể, chỉ để bán nó. Người cho vay của bạn sau đó tha thứ cho sự thiếu hụt giữa những gì bạn có thể trả cho khoản thế chấp và toàn bộ số tiền. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là trong một số trường hợp, sự thiếu hụt đó là không phải tha thứ, và người bán vẫn có trách nhiệm trả nó cho người cho vay.

Thật không may, ngay cả khi sự thiếu hụt được tha thứ, một cuộc bán ngắn có thể gây ra hậu quả tài chính lâu dài. Nó có thể làm hỏng điểm tín dụng của bạn, mặc dù không nhiều như bị tịch thu, đây thường là điều mà một cuộc bán hàng ngắn cố gắng tránh. Ngoài ra, người cho vay thường chỉ đồng ý bán khống nếu chủ nhà đã chậm thanh toán và đã nhận được thông báo mặc định.

Chỉ cần nói rằng, bán khống chỉ là một giải pháp nếu vấn đề thế chấp của bạn là không thể vượt qua.

6. Đi vào tịch thu nhà

Trong một số trường hợp, có vẻ như việc cho phép ngân hàng tịch thu nhà của bạn là lựa chọn duy nhất của bạn. Mặc dù nhà bị tịch thu giúp bạn thoát khỏi tình trạng lộn xộn nhà ở, đây là một giải pháp thay thế mà bạn phải nỗ lực để tránh. Hầu hết mọi người hiểu rằng việc tịch thu nhà có hậu quả tín dụng lớn - nhưng không nhiều người nhận ra rằng cú đánh vào tín dụng của bạn có thể khiến bạn mất thẻ tín dụng. Sau khi bị tịch thu, chủ nhà cũ có thể thấy thẻ tín dụng bị hủy hoặc giới hạn bị hạ thấp. Ngoài ra, phải mất nhiều năm (thường là ba đến bảy) trước khi các ngân hàng sẵn sàng nhận cơ hội thế chấp cho một chủ nhà đã bị tịch thu nhà cũ..

Tịch thu nhà cũng không nhất thiết có nghĩa là chủ nhà có thể bỏ đi mà không tốn bất kỳ khoản tiền nào. Ở hầu hết các tiểu bang, các ngân hàng có thể theo đuổi một cách hợp pháp các chủ sở hữu nhà vì sự thiếu hụt, đó là sự khác biệt giữa những gì ngân hàng có thể nhận được cho ngôi nhà và những gì vẫn còn nợ khi thế chấp. Và ngay cả những chủ nhà sống trong một tiểu bang có luật chống thiếu hụt vẫn phải trả lời ngân hàng nếu họ đã vay được khoản vay thứ hai hoặc tái cấp vốn thế chấp của họ để rút ra một số vốn chủ sở hữu. Luật chống thiếu hụt không bảo vệ chủ nhà trong những trường hợp đó.

Bất cứ điều gì mà chủ nhà có thể làm để tránh bị tịch thu cuối cùng là quyết định tài chính tốt nhất, vì việc tịch thu nhà có thể tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến tài chính trong nhiều năm tới.

Từ cuối cùng

Có thể không thể bán nhà của bạn trong khung thời gian mong muốn hoặc với mức giá bạn muốn, nhưng chấp nhận thực tế đó và đưa ra quyết định phù hợp có thể giúp bạn đạt được kết quả tài chính tốt nhất cho tình huống của mình. Giả sử điều tồi tệ nhất về thị trường nhà đất rất có thể là cách hành động an toàn nhất cho dòng dưới cùng của bạn.

Gần đây bạn đã cố gắng để bán nhà của bạn? Bạn có gợi ý những lời khuyên nào khác cho những người đang đấu tranh để bán?