Khoản vay thế chấp FHA là gì - Yêu cầu, giới hạn và trình độ

Nếu bạn giống như hầu hết người Mỹ, giao dịch này sẽ đại diện cho khoản đầu tư lớn nhất bạn thực hiện trong đời. Cũng có khả năng là bạn đang tài trợ cho việc mua bằng một khoản vay thế chấp. Nhưng thế chấp có nhiều loại, hầu hết không phù hợp với hoàn cảnh của bạn.

Làm thế nào để bạn biết loại cho vay phù hợp với bạn? Bước đầu tiên là tìm hiểu thêm về các loại cho vay phổ biến.

Bài đăng này sẽ trình bày mọi thứ bạn cần biết về khoản vay thế chấp FHA, một giải pháp thay thế phổ biến cho các khoản thế chấp thông thường. Có nhiều loại cho vay FHA khác nhau, với những hạn chế và sự phù hợp khác nhau.

Cũng đọc: Phí thế chấp bạn không nên trả

Khoản vay thế chấp FHA là gì?

Các khoản vay FHA được phát hành bởi các nhà cho vay tư nhân, bao gồm các công đoàn tín dụng và ngân hàng truyền thống. Các khoản vay được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang và được dành cho nhà ở của chủ sở hữu, không phải là tài sản cho thuê hoặc nhà nghỉ.

Trái với niềm tin phổ biến, các khoản vay FHA không có nguồn gốc trực tiếp từ Chính phủ Liên bang. Tuy nhiên, khi người vay mặc định cho khoản vay FHA, chính sách bảo hiểm của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang bảo vệ người cho vay khỏi tổn thất tài chính.

FHA đã bảo hiểm hơn 40 triệu khoản vay bất động sản dân cư kể từ năm 1934. Nhờ các yêu cầu thanh toán thấp (thấp tới 3,5% giá mua) và các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành cho người vay có tín dụng không hoàn hảo (có thể đủ điều kiện với một khoản phụ 600 điểm FICO), chương trình phổ biến với người mua nhà lần đầu, những người có khoản tiết kiệm cá nhân hạn chế và người vay có điểm tín dụng kém.

Các khoản vay FHA có một số nhược điểm đáng chú ý, bao gồm bảo hiểm thế chấp đắt tiền như bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc các kế hoạch bảo vệ thanh toán thế chấp. FHA vay cũng gặp phải những hạn chế về giá bán có thể ảnh hưởng đến người mua ở thị trường giá cao.

Các loại cho vay FHA

Các khoản vay thế chấp FHA có nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào tuổi tác, tài sản, thu nhập và vốn chủ sở hữu hiện tại của bạn (nếu có).

Khoản vay mua lãi suất cố định. Còn được gọi là khoản vay thế chấp 203b, đây là loại cho vay mua FHA phổ biến nhất. Các điều khoản có thể khác nhau, nhưng 15 và 30 năm là phổ biến nhất. Lãi suất có xu hướng thấp hơn so với các khoản thế chấp thông thường có thể so sánh. Khoản vay thế chấp 203b có thể được sử dụng cho các gia đình từ một đến bốn gia đình.
Khoản vay mua có thể điều chỉnh (ARM). Theo Chương trình thế chấp có thể điều chỉnh Mục 251, FHA bảo đảm cho các ARM có lãi suất có thể tăng không quá một điểm phần trăm mỗi năm và không quá năm điểm phần trăm trong toàn bộ thời hạn. Người vay nhận được thông báo về việc tăng lãi suất chờ xử lý ít nhất 25 ngày trước khi tăng.
Cho vay chung cư. Được biết đến như khoản vay Mục 234c, khoản vay chung cư được bảo hiểm FHA là sản phẩm có lãi suất cố định 30 năm, tài trợ cho việc mua các căn hộ chung cư riêng lẻ trong phạm vi phát triển lớn hơn bốn căn. Không có yêu cầu chiếm chỗ nghiêm ngặt, vì vậy người vay có thể sử dụng các khoản vay chung cư được FHA hỗ trợ để kiếm thu nhập cho thuê. Tuy nhiên, trong bất kỳ sự phát triển nhất định nào, ít nhất 80% các khoản vay được bảo hiểm FHA phải được thực hiện cho người chủ sở hữu.
Khoản vay tái cấp vốn an toàn. Các khoản vay tái cấp vốn an toàn FHA được thiết kế để giúp người vay có các khoản vay tái thế chấp thông thường thành các khoản thế chấp có lãi suất cố định, được FHA hỗ trợ. Sự chậm trễ không nhất thiết là không đủ tiêu chuẩn, mặc dù nó phải xuất phát từ các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn trên một ARM thông thường. Người vay không trả chậm có thể tái tài trợ bất kỳ loại cho vay thông thường nào. Yêu cầu tiêu chuẩn trình độ được áp dụng, bao gồm thu nhập ổn định, xếp hạng tín dụng chấp nhận được và tỷ lệ nợ trên thu nhập hợp lý.
Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu tại nhà (HECM hoặc thế chấp ngược). Được biết đến như một khoản thế chấp ngược, HECM cho phép người cao niên chủ sở hữu từ 62 tuổi trở lên khai thác vốn chủ sở hữu của họ và thanh toán phần còn lại của các khoản thế chấp hiện tại mà không cần thanh toán thế chấp hàng tháng hoặc chuyển đi. Đối với người cao niên có tiền tiết kiệm và thu nhập cố định hạn chế, HECM là nguồn tiền mặt miễn thuế tuyệt vời, mặc dù chúng có hậu quả pháp lý và tài chính quan trọng đối với chủ nhà và người thừa kế của họ.
Khoản vay thanh toán tốt nghiệp. Được biết đến như các khoản vay Mục 245, các khoản vay thanh toán tốt nghiệp được thiết kế cho những người chủ sở hữu, những người mong muốn thu nhập của họ tăng trưởng đáng kể trong trung hạn - ví dụ, các chuyên gia hoặc kỹ sư đầy tham vọng trong các giai đoạn đào tạo sau này. Khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay thanh toán tốt nghiệp có thể tăng trong vòng 5 hoặc 10 năm, sau đó chúng không đổi trong thời hạn còn lại. Mức tăng hàng năm dao động từ 2,5% đến 7,5% đối với các kế hoạch 5 năm và 2% đến 3% đối với các kế hoạch 10 năm.
Cho vay vốn chủ sở hữu ngày càng tăng - Mục 245a. Mục đích của chương trình Cho vay vốn chủ sở hữu tương tự như chương trình Cho vay thanh toán tốt nghiệp, ngoại trừ linh hoạt hơn: Chúng có thể được áp dụng cho việc mua nhà từ một đến bốn gia đình, nhà chung cư, cổ phần trong nhà ở hợp tác và nhà ở dành cho cải tạo hoặc phục hồi chức năng. Các khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng hàng năm từ 1% đến 5% và thời hạn cho vay không thể vượt quá 22 năm.

Những gì bạn cần để đủ điều kiện

Trong quá trình đăng ký khoản vay FHA, bạn sẽ cần cung cấp cho người cho vay của mình:

Giấy tờ tùy thân do chính phủ cấp, chẳng hạn như bằng lái xe, hộ chiếu hoặc ID quân đội
Cuống phiếu lương (hoặc bản sao) trong ít nhất 30 ngày trước
Báo cáo thu nhập, chẳng hạn như mẫu W-2 và 1099 mẫu, trong hai năm tính thuế gần đây nhất
Báo cáo tài khoản ngân hàng và đầu tư (hoặc bản sao) trong hai tháng gần đây nhất

Nếu bạn tự kinh doanh hoặc sở hữu một doanh nghiệp, bạn cũng cần cung cấp:

Báo cáo lãi lỗ cho năm tính thuế hiện tại, tính đến ngày hiện tại
Hai tờ khai thuế gần đây nhất của bạn, bao gồm tất cả các lịch trình

Chi phí kết thúc

Giống như hầu hết các khoản vay thế chấp, các khoản vay FHA đi kèm với một loạt các chi phí đóng. Chi phí có thể thay đổi đáng kể theo người cho vay, vị trí địa lý, điều kiện thị trường và thanh toán xuống. Bạn có thể phải trả một số hoặc tất cả các chi phí đóng sau đây cho khoản vay FHA của mình:

Bảo hiểm thế chấp: Các khoản vay FHA yêu cầu phí bảo hiểm trả trước bằng 1,75% số tiền được tài trợ - ví dụ: $ 3.500 cho khoản vay $ 200.000. Phí bảo hiểm thế chấp tư nhân đang thực hiện (PMI), được yêu cầu theo tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 78%, không được tính vào mục này.
Thuế tài sản trả trước: Trong hầu hết các trường hợp, bạn cần trả trước thuế bất động sản mà bạn sẽ tích lũy giữa ngày đóng và ngày đáo hạn thuế tiếp theo. Tùy thuộc vào giá trị nhà của bạn, thuế suất địa phương, ngày kết thúc, điều này có thể đặt lại cho bạn hàng trăm hoặc hàng ngàn đô la.
Bảo hiểm rủi ro trả trước: Điều này bao gồm phí bảo hiểm chủ nhà năm đầu tiên của bạn, có thể dao động từ vài trăm đến vài nghìn đô la. Nó thường được trả ngoài khi đóng, nhưng bạn vẫn cần phải tính đến ngân sách của mình.
Khảo sát tài sản: Khảo sát tài sản có thể khác nhau về phạm vi và tính toàn diện. Một cuộc khảo sát thế chấp chỉ đơn giản là so sánh mô tả hiện tại của tài sản với các mô tả được ghi lại trước đó và xác định những điểm không chính xác tiềm ẩn. Một cuộc khảo sát địa điểm bao gồm kiểm tra tại chỗ kỹ lưỡng, xác định chính xác vị trí các tòa nhà, phần mở rộng và di tích khảo sát trước đó. Một cuộc khảo sát ranh giới kỹ lưỡng hơn - họ xác định các góc và ranh giới chính xác của tài sản, cũng như bằng chứng về sự xâm lấn hoặc sử dụng bất lợi. Chi phí khảo sát khác nhau dựa trên mức độ chi tiết và quy mô tài sản, nhưng nhiều chi phí ít hơn 500 đô la. Khảo sát ranh giới chi tiết có thể vượt quá 5.000 đô la - mặc dù khảo sát ranh giới không cần thiết cho hầu hết các giao dịch.
Thẩm định tài sản: Thẩm định tài sản ủy quyền cho vay của bạn xác minh rằng ngôi nhà có giá trị những gì người bán đang yêu cầu. Điều này làm giảm rủi ro của người cho vay trong trường hợp bị tịch thu nhà. Thẩm định thường là bắt buộc và thường có giá dưới 500 đô la.
Kiểm tra nhà: Kiểm tra nhà bao gồm cấu trúc chính của ngôi nhà và bất kỳ nhà phụ nào có thể ở được. Mặc dù đó không phải là một bảo hành ràng buộc đối với tình trạng của ngôi nhà, việc kiểm tra có thể xác định các mối nguy hiểm an toàn tiềm ẩn hoặc các yếu tố cần sửa chữa. Kiểm tra thường không được yêu cầu bởi người cho vay, nhưng họ rất khuyến khích, đặc biệt là đối với nhà cũ. Sẽ phải trả $ 200 đến $ 500 cho việc kiểm tra của bạn.
Tìm kiếm tiêu đề: Bước thiết yếu này xác minh chuỗi quyền sở hữu và quyền sở hữu tài sản của bạn trong toàn bộ thời gian tồn tại của nó, đảm bảo rằng người bán có quyền bán tài sản cho bạn. Sẽ phải trả bất cứ nơi nào từ $ 100 đến $ 400.
Bảo hiểm tiêu đề: Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm chi phí sửa chữa các vấn đề (như các khoản thế chấp và giao ước tiềm ẩn) được phát hiện trong tìm kiếm tiêu đề và cung cấp sự bảo vệ liên tục chống lại khiếu nại đối với tài sản. Chi phí bảo hiểm quyền sở hữu khác nhau đáng kể theo từng tiểu bang, nhưng $ 1.000 là một quy tắc tốt.
Ghi và chuyển: Mỗi giao dịch bán nhà cần phải được ghi lại với quyền tài phán trong đó tài sản được đặt - thường là thành phố hoặc quận. Trong hầu hết các trường hợp, tem chuyển (lệ phí) cũng được yêu cầu. Tùy thuộc vào quyền tài phán và giá trị tài sản, dự kiến sẽ trả vài trăm đô la cho các mặt hàng này.
Xác định lũ và đánh giá môi trường: Để đặt nhà trong vùng lũ hiện tại và xác định xem có cần bảo hiểm lũ lụt hay không, cần phải xác định lũ (và trong một số trường hợp là theo dõi lũ liên tục). Các mặt hàng này thường có giá dưới 100 đô la khi đóng cửa, mặc dù bảo hiểm lũ lụt có thể có giá cao hơn đáng kể trên cơ sở liên tục. Ở một số khu vực nhất định, các loại đánh giá môi trường khác - như đánh giá nguy cơ hỏa hoạn ở California - là bắt buộc.
Phí khởi điểm: Phí khởi tạo thường được sử dụng như một khoản bắt tất cả để bó các chi phí đóng cửa linh tinh như phí chuyển phát nhanh, phí tài liệu, phí ký quỹ, phí luật sư, v.v. Họ có thể vượt quá 1% giá mua, thêm rất nhiều vào tiền mặt bạn cần khi đóng cửa. Nếu bạn không rõ ràng về những gì được bao gồm trong phí ban đầu của bạn, hãy yêu cầu người cho vay của bạn giải thích từng khoản phí được ghi thành từng khoản. Đừng ngại thử thách họ ở những điểm riêng lẻ.

Theo luật, người bán được phép trả tới 6% giá bán đối với việc đóng cửa. Điều đó thường là quá đủ để trang trải chi phí đóng cửa. Trong thị trường của người mua, người bán có động lực sẵn sàng tung ra hàng ngàn đô la để đóng chi phí có thời gian hoàn thành giao dịch dễ dàng hơn, nhưng thực tế ít phổ biến hơn ở thị trường của người bán.

Sự khác biệt chính giữa FHA và thế chấp thông thường

Yêu cầu tín dụng là Thư giãn. Các khoản vay FHA được bảo hiểm bởi Chính phủ Liên bang. Điều đó làm giảm đáng kể rủi ro tài chính của người cho vay và cho phép họ tự do bảo lãnh các khoản vay FHA cho người tiêu dùng có tín dụng dưới mức - những người có khả năng sẽ không đủ điều kiện cho các khoản thế chấp thông thường không được Chính phủ Hoa Kỳ hỗ trợ. Theo Báo cáo thế chấp, FHA bảo đảm các khoản thế chấp 96,5% (giảm 3,5%) cho người mua có điểm FICO thấp tới mức 580 và 90% (giảm 10%) cho người mua có điểm FICO thấp tới 500. Ngược lại, đó là khó khăn cho những người vay có điểm FICO dưới 680 để đảm bảo các khoản thế chấp thông thường với các điều khoản có lợi.
Giá mua có thể bị hạn chế. Không giống như các khoản thế chấp thông thường, có thể được phát hành với bất kỳ số tiền nào (mặc dù chúng được gọi là thế chấp không phù hợp với quy định của WUL và jumbo và phải chịu một số hạn chế trên giá trị khoản vay $ 417.000), các khoản vay được bảo hiểm của FHA phải chịu giới hạn giá trị tối đa khác nhau tùy theo khu vực. Giới hạn địa phương được tìm thấy bằng cách nhân giá bán trung bình của khu vực tài phán (thường là quận) với 1,15 (115%). Trong một khu vực thống kê đô thị được xác định theo điều tra dân số (MSA), thường bao gồm nhiều hơn một quận, giới hạn FHA địa phương là 1,15 lần giá bán trung bình ở quận đắt nhất. Đối với các khoản vay mua được FHA hỗ trợ ở Hoa Kỳ lục địa, giới hạn địa phương không thể thấp hơn $ 271,050 hoặc cao hơn $ 625,000. Giới hạn trên là tin xấu đối với người mua ở các quận rất đắt đỏ, chẳng hạn như San Francisco, nơi giá nhà ở một gia đình trung bình ở phía bắc 1,1 triệu đô la vào cuối năm 2016. Ở Alaska, Hawaii và một số tài sản ở nước ngoài của Hoa Kỳ, giới hạn trên lớn hơn 150% so với giới hạn của lục địa Hoa Kỳ, hoặc $ 938,250. Đối với HECM, giới hạn trên là $ 625,000 ở khắp mọi nơi ở Hoa Kỳ lục địa và $ 938,250 trong các khu vực pháp lý ngoại lệ không thuộc lục địa. Sử dụng máy tính Giới hạn thế chấp FHA của HUD để tìm giới hạn địa phương của bạn.
Khoản thanh toán xuống thường nhỏ hơn. Một trong những điểm bán hàng lớn nhất của các khoản vay FHA là lời hứa về một khoản thanh toán thấp - chỉ 3,5% cho những người vay có điểm FICO ở mức 580 trở lên. Hầu hết các khoản vay thế chấp thông thường yêu cầu thanh toán xuống ít nhất 10% giá mua. nó là khả thi để tìm cái gọi là 97 khoản vay thông thường, tài trợ 97% giá mua chỉ với 3%, nhưng nhiều người cho vay tránh chúng và họ có thể đi kèm với các chuỗi khác.
Bảo hiểm thế chấp là giá. Một trong những hạn chế lớn nhất của các khoản vay FHA là yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Tất cả các khoản vay của FHA đều có phí bảo hiểm thế chấp trả trước là 1,75% số tiền được tài trợ, bất kể quy mô khoản vay, giá bán, thời hạn cho vay hoặc thanh toán xuống. Trong tương lai, những người vay giảm dưới 10% phải trả phí bảo hiểm thế chấp cho toàn bộ thời hạn của khoản vay hoặc cho đến khi nó hoàn toàn được trả hết. Những người đi vay giảm hơn 10% phải trả phí bảo hiểm thế chấp trong ít nhất 11 năm. Phí bảo hiểm dao động từ 0,80% đến 1,05% đối với các khoản vay có thời hạn trên 15 năm và từ 0,45% đến 0,90% đối với các khoản vay có thời hạn nhỏ hơn hoặc bằng 15 năm, tùy thuộc vào số tiền được tài trợ và LTV ban đầu. Ngược lại, các khoản thế chấp thông thường thường không yêu cầu phí bảo hiểm trả trước. Nếu phí bảo hiểm trả trước được cung cấp, họ thường thay thế phí bảo hiểm hàng tháng theo lựa chọn của người vay. Hơn nữa, các khoản thế chấp thông thường với LTV ban đầu lớn hơn 20% không yêu cầu bảo hiểm thế chấp, và phí bảo hiểm thế chấp tự động chấm dứt khi LTV đạt 78%.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập cho phép (DTI) cao hơn. Tỷ lệ nợ trên thu nhập đo lường tỷ lệ nợ của người vay (quay vòng và trả góp) so với thu nhập của người vay (tổng). FHA bảo đảm các khoản thế chấp có giá trị DTI cao hơn (lên tới 43% và đôi khi cao hơn) so với hầu hết các bên cho vay sẽ chấp nhận các khoản thế chấp thông thường (thường không quá 36%).
Tỷ lệ nhà ở cho phép cao hơn một chút. Tỷ lệ nhà ở là tỷ lệ của tổng số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng của người vay (bao gồm bảo hiểm rủi ro, thuế, phí HOA, v.v.) so với tổng thu nhập hàng tháng của người vay. FHA đảm bảo các khoản vay với tỷ lệ nhà ở cao tới 31%. Các khoản vay thế chấp thông thường là xúc xắc trên 28%.
Không trả trước hoặc phạt tiền sớm. Đạo luật cải cách và bảo vệ người tiêu dùng trên phố Wall Dodd-Frank cấm hầu hết các hình phạt trả trước đối với các khoản thế chấp nhà ở được ban hành sau ngày 10 tháng 1 năm 2014. Tuy nhiên, nhiều khoản thế chấp thông thường có nguồn gốc trước ngày đó thực hiện hình phạt trả trước. Hình phạt trả trước có thể lên tới 3% hoặc 4% tiền gốc của khoản vay, tùy thuộc vào thời điểm khoản vay được trả hết. Người cho vay từ lâu đã bị cấm tính phí phạt trả trước đối với các khoản vay FHA, vì vậy đây không phải là vấn đề đáng lo ngại đối với người vay FHA.
Người bán có thể trả một phần lớn chi phí kết thúc. Theo quy định của FHA, người bán có thể trả chi phí đóng cửa lên tới 6% giá bán - thường là quá đủ để trang trải chi phí khi thanh toán. Thế chấp thông thường giới hạn được trả bởi người bán thanh toán bằng 3% giá bán.
Các khoản cho vay có thể được giả định bởi những người mua đủ tiêu chuẩn. Các khoản vay được bảo hiểm của FHA là có thể giả định, có nghĩa là chúng có thể được chuyển từ người bán sang người mua với ít hoặc không có thay đổi về tỷ lệ và điều khoản. Tuy nhiên, quy trình giả định không đơn giản như trao chìa khóa cho người mua. FHA phải cấp phép rõ ràng cho từng giả định và người mua phải kiểm tra tín dụng và thu nhập kỹ lưỡng. Tuy nhiên, các khoản thế chấp thông thường thường không thể giả định được, vì vậy đây là một lợi thế lớn cho người bán và người mua có động lực như nhau.
Lãi suất có xu hướng thấp hơn. Mặc dù mỗi người cho vay là khác nhau, các khoản vay FHA có xu hướng có lãi suất thấp hơn các khoản thế chấp thông thường. Tuy nhiên, phí bảo hiểm thế chấp cao hơn và dài hạn có thể bù đắp một phần hoặc hoàn toàn bất kỳ khoản tiết kiệm nào dẫn đến.

Từ cuối cùng

Cho dù bạn đang trở thành cư dân đầu tiên của một ngôi nhà xây dựng mới, biến một người sửa chữa tồi tàn thành ngôi nhà mơ ước của bạn, hoặc chiếm một căn hộ ấm cúng trong một khu dân cư đô thị sắp tới, rất có thể là có một chương trình cho vay FHA được thiết kế cho bạn.

Tuy nhiên, không đảm bảo rằng khoản vay được bảo hiểm FHA là lựa chọn tốt nhất cho nhu cầu của bạn.

Nếu bạn có thể chi trả một khoản thanh toán lớn hoặc sống trong một thị trường nhà ở đắt đỏ, thế chấp thông thường có thể là lựa chọn tài chính tốt hơn. Nếu bạn là cựu quân nhân, chương trình cho vay VA có thể giảm chi phí sở hữu nhà của bạn tốt hơn bất kỳ khoản vay FHA nào.

Mua nhà là một vấn đề lớn. Vì vậy, khi nghi ngờ, đừng ngần ngại hỏi một chuyên gia tài chính đáng tin cậy để được tư vấn.

Bạn đang xem xét một khoản vay thế chấp FHA cho lần mua nhà tiếp theo của bạn?